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篇（1）

房地產行業是國民經濟中的重要基礎產業，是我國啟動內需、促進經濟增長、改善人民生活的重要途徑之一，房地產貸款業務也是各商業銀行的一項核心業務，對于促進房地產業發展，提高銀行自身經營效益具有重要意義。

近幾年來，隨著房地產熱的升溫，房價步步上漲，各大商業銀行發放的房地產貸款額度也越來越多。機遇往往伴隨著挑戰，商業銀行房地產貸款的風險也日趨嚴重，逐漸會威脅到商業銀行的生存和發展。如何防范與規避風險已成為商業銀行必須面對的問題，本文試著給出幾點建議。

一、加強銀行內部管理，建立內部控制體系

1、提高人員素質，建立房地信貸激勵約束機制

加強員工的培訓力度，提高銀行工作人員的業務素質，必要時可以引進具有房地產專業和法律專業知識的人才，并對其進行專門的培訓，使之成為對銀行信貸業務知識、房地產管理專業知識和法律知識兼備的復合型人才。提高房地產信貸人員的業務素質和管理水平，并建立房地產信貸激勵、約束機制，制定權責利結合的信貸員的考核制度，讓房地產貸款資金的額度和其收回的程序同銀行信貸人員的工資、薪金直接掛鉤，提高信貸人員的工作積極性和責任心。

2、加強房地產貸款的管理和內部控制機制

要防范房地產貸款的風險，商業銀行要克服把房地產信貸片面地作為一種“優良資產”大力發展，在經營上急功近利的不良傾向，對房地產信貸風險及其危害性要高度重視。

⑴、嚴格貸款前調查

對開發商的信用進行評定。商業銀行要先對借款房地產企業的開發資質、資金、信用及其報送的資料進行嚴格的調查和審核，按照國際通行的“四等十級”評級方法對企業進行信用評級，把房地產貸款總額中的80%以上的貸款發放給AA級以上的房地產企業，重點支持資金實力強、開發資質等級高、信譽良好的且項目審批手續完備，項目資本金足額到位，項目綜合效益較好的房地產企業。對B級和C級房地產企業要嚴格禁止放款，特別是C級房地產企業及貸款風險度高的企業堅決不能放款。

建立和完善個人信用等級制度。建立對個人信用進行調查和評估的專門機構，加強對借款人的借款動機和還款能力的審查。貸款風險管理是從接受借款人申請住房貸款開始，主要包括對貸款人資信的調查、確定申請人的還款能力和信譽狀況，對抵押物的價值評估、簽訂住房貸款合同、對擔保單位的資信情況進行調查等。加強對借款人還款能力的審查，建立借款人資信管理動態系統，掌握借款人的年齡、收入情況、償債記錄、購房動機等。特別需要注意的是借款人的職業和購房動機的調查。根據借款人的資信狀況、還款能力決定借款人的可貸額度、期限。

⑵、貸款操作規范化。

建議對貸款企業在本銀行內設置臨時帳戶，企業在項目開發過程中每筆業務所涉及到的資金都需通過本銀行進行票據結算，從而使銀行對企業的資金使用情況做到有效控制，防止出現企業挪用項目貸款現象。此外要與房產企業簽訂協議，將銷售房屋取得的房款首先用于歸還貸款，這樣可以有效降低房地產貸款的風險。

⑶、加強發放貸款后管理，嚴格控制房貸風險。

對于房地產開發類貸款的要分筆、逐步發放。在發放第一筆開發貸款以后，要對開發企業的資金運作實施全程監控，在施工期間，負責該筆貸款的信貸責任人要定期到建筑工地察看工程進度，以及了解貸款資金的運用情況。按照其資金使用的實際情況及根據工程進度適時發放貸款，以防“爛尾樓”出現。加大對房地產商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺帳，實行實時監控，既要加強對工程進展進行跟蹤檢查，也要對公司的資金營運進行監控，確保貸款用途的真實合法，做好風險防范。

對個人住房貸款要進行跟蹤調查和分析，及時發現和預警貸款風險，一經發現風險要及時采取補救措施。一是對于無意違約的客戶，要及時通知其償還到期貸款；二是對長時間逾期但還款意愿較好的借款人，及時發送逾期催收通知書，并采取積極的辦法進行催收；三是對于惡意違約者和已經出現嚴重風險預警信號的情況，應及時通知保證償還債務或依法對其提訟，及時處理抵押物收回貸款本息。

二、建立房地產貸款風險分散管理體系，轉移和防范房地產貸款風險

1、建立健全住房信貸擔保制度

目前，商業銀行可以接受的有效擔保有兩種形式：一是來自保險公司的擔保；二是政府擔保機構的擔保。這兩種形式都可以有效的防范銀行貸款的各類風險，包括道德風險。其區別在于保險公司的擔保屬于商業化運作，而政府的擔保性質多屬于政策補貼和扶持。這兩種擔保方式在市場投放上是有所側重的。

⑴、保險公司擔保

在商業銀行運作中，往往僅要求客戶投房屋財產險，但是真正導致不良貸款的原因不是由于房屋抵押物滅失，而是借款人由于種種原因導致的信用問題。如果保險公司推行一個綜合保險，將保證保險、抵押風險等幾種借款人違約情況都包括在內，那么商業銀行的風險就可以控制在一個很小的范圍之內。

⑵、政府擔保的貸款摸式

對于經濟適用房和中低檔住宅，一般由政府來擔保，政府可以對信貸雙方進行信用擔保，增加金融企業的安全性。在政府擔保的模式下，由于面向中低收入者，借款人一般只需繳納較少的費用即可辦理住房貸款。同時，用購買的房產作為反擔保。一旦客戶發生了違約行為，造成3個月以上的不還款行為，那么擔保公司就會替客戶還清所有的貸款本息，然后處置抵押物，回收資金。而且收費也相對比較低，容易被中低收入者所接受。

2、拓寬房地產企業融資渠道，分散銀行房地產貸款的風險

⑴、大力發展房地產信托業務，為房地產開發企業籌集資金。所謂信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。而房地產融資信托，就是以房地產項目為融資對象的一種信托產品。與其他融資方式比較，信托業務在融資、投資方面的優勢非常明顯。從融資能力來說，信托投資公司不但可以運用自有資金，而且可以通過發行資金信托計劃成本的方式集合豐富的民間資本，資金的來源非常廣泛。從投資方式來說，信托投資公司不但可以通過貸款的方式運用資金，而且可以通過股權投資、融資租賃等多種方式單獨或組合方式運用資金，投資方式非常靈活。

⑵、逐步建立房地產投資基金，通過發行基金份額的方式吸引社會游資，真正實現房地產投資的社會化、大眾化，這也是我國房地產業發展的必然趨勢。建立房地產投資基金，一方面，房地產企業通過獲得房地產投資基金的投資，可以拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，從而降低銀行的經營風險；另一方面，房地產投資基金的投資機制，還能促進房地產投資的理性化發展，因為只有那些運作規范、市場前景好的房地產項目才能得到房地產投資基金的資金支持，在客觀上可以促進房地產行業內部的結構調整，實現房地產企業和項目的優勝劣汰，實現資源的優化配置。

⑶、積極實行房地產融資租賃。融資租賃是一項極富潛力的好途徑。我國的融資租賃發端于1987年的上海，具有可避稅、無需擔保等優勢，租賃方可通過銷售來回收標的物，我國的航空業就是依靠融資租賃而取得了重大發展。房地產項目以其不動產的特點最適宜于做融資租賃業務。

三、加強與政府部門協調和溝通，與地方政府聯手防范房地產貸款風險

1、 督促地方政府健全法律、法規

用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為，加強對開發企業的管理，提高房地產企業的資質要求和注冊要求，規范其經營行為，及時清理多年無開發項目的房地產企業，為銀行貸款減少后顧之憂。完善土地供應政策，嚴格控制房地產用地總量，規范房地產開發過程的各種收費行為，打擊和遏制炒賣“樓花”的行為，以穩定地價和房價。

2、嚴格執法，依法辦事

對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發商和個人，應立即停止貸款，并追討已貸款項。同時通過法律的手段，盡量的挽回損失，并追究當事人的法律責任。

除此以外，加強社會道德和信用建設，引導誠信貸款，也是非常重要的。雖然我國目前尚未健全個人信用制度，但作為與消費者有著緊密接觸的商業銀行，應主動承擔起自己的責任和義務，引導消費者進行誠信消費和誠信貸款。同時借鑒國外的一些成功經驗，結合我們自己的實際情況，優化商業銀行房地產貸款結構，來降低商業銀行的房貸風險。

篇（2）

1.商業銀行貸款數量縮減

過去商業銀行一直是房地商產進行融資的主要渠道，但是隨著互聯網金融時代的到來，銀監會加強了對金融市場的監管力度，特別是對商業銀行的風險防控管理能力提出了更高的要求。因此，商業銀行在選擇是否對房地產開發貸款時，持更加審慎的態度，嚴格控制房地產開發貸款總量，從而盡可能降低自身的風險率。由此可見，當下中小型當地產開發商要想獲得商業銀行的貸款已經變得非常困難。

2.借道委托貸款渠道被遏制

近期《關于規范金融機構同業業務的通知》的出臺，使得同業業務經營更加規范，同業業務內外部管理更加完善，商業銀行的表外業務得到了有效的約束，各類型基金、委托貸款等灰色融資通道已經難以為繼，而那些依托銀行灰色業務的民間融資也不得不收緊房貸。商業銀行和民間借貸二者借貸規模同時緊縮，無疑加大了房地產開發商融資的難度。

3.預期海外發債成本呈上漲態勢

美國量化寬松政策正逐步退出國際市場，海外發債成本日益攀升，房地產開發商在進行海外籌資時會增加額外的成本費用，預期收益將會相應減少。據估計，海外融資可能將與在國內信托融資的成本不相上下。因此，如何以成本最小化實現收益最大化成為當下房地產融資的主要困境之一，否則盈利空間將會大幅度縮減。

4.上市融資審批嚴格

相較于商業銀行貸款方式，實現上市融資不僅可以及時解決融資難的問題，而且還能夠降低企業的融資成本。但是當下我國對房地產公司上市審批嚴格、手續繁瑣、過程復雜。對于實力一般的企業來說，是很難通過上市途徑解決融資問題的。所以如何使大多數普通房地產企業獲得融資，才是解決房地產界融資問題的出發點和落腳點。

二、P2B模式：一種新型模式

通過上述分析，不難看出當下房地產融資局勢嚴峻，需要及時開辟出新的融資渠道來有效激活房地產低迷的市場狀況，從而促進房地產的長期可持續發展。針對目前房地產融資面臨的種種困境， 可以將P2B模式創新性地運用到房地產融資領域，采用新型融資方式，提高房地產融資效率。

不言而喻，現在互聯網金融的觸角已經延伸到經濟社會的各個領域，對金融市場的格局帶來了深遠的影響，正發生著翻天覆地的變化。各個金融機構“線上線下”業務正如火如荼地開展，P2B模式因此應運而生。所謂P2B模式，是指多個個人對（非金融機構）企業的一種貸款模式，有別于P2P個人與個人間的小額借貸交易模式。P2B模式消解了信托公司或基金公司中的“資金集合體”這個概念，開展的業務規模更大，通過眾籌的形式，每一個在平臺上進行投資的投資人，都是一個獨立的法律主體。該網絡平臺可以將高達上億元的貸款資產分拆成起投門檻為1萬元的標準化份額，然后在網上進行宣傳和銷售，投資者可以將自己的1萬元或者幾萬元借給企業。合同的整個簽署過程都是在網上進行的，投資者將資金轉到P2B平臺上后，會收到一份電子版的三方或四方合同，合同上明確規定了投資人、企業、平臺和擔保方各自的權利和義務，這有利于進一步規范融資程序，同時也有效地降低了多方的交易成本。

顯然，這種融資模式對投資者和融資方都具有相當大的吸引力。對于投資者來說，投資門檻得到大幅度降低，從以前50萬元至100萬元不等降到1萬元甚至更低，極大地提高了眾多融資者的參與能力，激發了投資者的投資熱情；對于房地產開發商來說，相比商業銀行以及信托公司等金融機構提供的貸款，通過P2B平臺進行融資的成本無疑會大大減少（目前積木盒子、紅嶺創投對這種企業借款收取的平臺服務費分別為1.5%和6%），所以資金對接資產的過程將會更加高效，使企業能夠及時實現資金回籠。2014年3月24日，紅嶺創投發標為某控股公司融資1億元，借款將用于“收購某公司100%的股權”。控股公司法人及大股東、所屬集團旗下兩家子公司承擔本次融資的連帶擔保責任。1億元的借款分拆為10個標的，每個標的規模為1000萬元，3個小時所有標的全部滿標，成功籌集1億元，這足以鑒證P2B模式驚人的融資速度和融資金額。

可見，房地產商在當前融資難的形勢下，如果采取P2B融資模式，不僅能夠及時迅速地籌集到資金進行房地產開發，而且還能有效降低融資成本，實現收益最大化。因此，我們認為將P2B模式創新性地運用到房地產融資中，不失為一種可行的選擇。

三、P2B平臺融資的風險防控

在看到P2B平臺進行融資具有比較優勢的同時，我們也應該意識到P2B模式也存在很多值得商榷的地方。在選擇P2B融資模式的時候，還應該加強自身風險防控意識，提高風險防控能力。

目前，有不少人對P2B模式的監管提出了質疑：企業通過網貸平臺向不特定的多數人借錢，這本身是否已經是非法集資？雖然P2B債權的主體為各個分散的投資人，但是通過眾籌方式籌集的資金數量巨大，一旦有一單項目出現壞賬，平臺又是否有兜底的能力？

從P2B模式的實踐來看，它們主要采取了兩種方式加強風險防控措施。一種是采用資產抵押或者是引入獨立的擔保機構來降低風險發生的概率，即：融擔公司承諾本息擔保，一旦發生壞賬風險，融擔公司會首先保障投資者的權益，將資金先自行墊付給投資者。業內人士認為顯然抵押物是不可拆分的，如果沒有引入擔保公司，在辦理抵押手續時，P2B平臺會將抵押資產登記到平臺或平臺的某個人名下。那么一旦風險發生，債權人的利益能否得到有效保障？又將如何明確劃分和償還債務？而由融擔公司進行風險兜底也不是一種長久之計，因為只有獲得審批的融資性擔保公司才有資質做擔保，同時還必須接受資本金的監管，擔保的最高杠桿是10倍，這樣看來如果由一般的擔保公司做擔保，會存在著潛在的風險。

所以，現在大多數平臺都在積極加強自身獨立開發項目源的能力。以紅嶺創投平臺為例，2014年4月其為某商業地產公司融資，在融資過程中，并未引入任何擔保公司做擔保，相反，該公司是將自己名下地處某核心商業圈的一至五層房產作為抵押物。這樣如何能有效降低風險的發生、保證資金的安全性呢？由于房地產項目貸款的風險主要集中表現在流動性上，所以紅嶺創投在發標期限上會為房地產商預留3個月到半年的緩沖期，這樣一旦發生逾期或者壞賬風險，房地廠商將會有足夠的時間向商業銀行或者信托公司等金融機構進行再籌資或者處置抵押物，從而及時償還投資者的債務，保障投資者權益。

房地產商在進行P2B融資時，可以采取第二種方式，與第三方平臺達成一致協議，將自己的資產作為抵押，同時放寬在網絡平臺的發標期限，為預期的風險準備留有充裕的時間，最大程度地保障投資者權益，減少風險的發生。

四、結語

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我國房地產開發的融資方式包括銀行貸款、股權融資、債券融資、信托融資、房地產基金等多種形式。房地產開發資金來源主要有：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、房地產企業自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預收款，這部分資金在開發資金來源中占有很大比重。1998—2006年房地產開發資金來源及各項來源中，“定金及預收款”的占比一直在30％以上。另外兩大資金來源是“自籌資金”和“國內貸款”。2006年，前三大資金來源總計21986.1億元，占當年房地產開發資金來源總額的81.8％。雖然近幾年“國內貸款”在房地產開發資金來源中的占比有所下降，到2006年已不足20％，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產開發中使用的銀行貸款的比重在55％以上，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴較多。

房地產開發貸款是房地產企業主要的資金來源渠道。1998年以來，房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率，房地產開發貸款余額從1998年的2028.9億元增長到2006年的14076.4億元。2007年6月末，房地產開發貸款余額達到1.7萬億元。

2006年，房地產開發資金中企業自有資金為5025.1億元，占比18.7％，比1998年上升了6.2個百分點。近幾年房地產企業新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金，這些資金大多以股權融資的形式參與房地產開發。現階段，房地產開發企業普遍面臨自有資金不足的問題。為了達到國家對房地產開發項目自有資金比例不低于35％的要求，一些企業往往通過關聯企業貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業借款以及銷售回款再投資等方法來籌措自有資金。

我國房地產債券最先出現在1992年，由海南經濟特區的開發商推出，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”、“富島投資券”，總計1.5億元。1993—1998年上半年，受政策限制，房地產企業沒有公開發行房地產債券。1998年以后政策限制逐步放松，房地產企業重新恢復了債券發行。如“1998深振業債券”、北京“首創債券”等。到1999年，債券融資額達到10.37億元，在房地產開發企業的資金來源中的占比為0.23％。2000年以后，房地產開發企業的債券融資比例日益下降，2004年降至1998年以來的最低點，債券融資額不足2000萬元，占比僅為0.001％。2005年5月24日人民銀行了《短期融資券管理辦法》，一些大型房地產公司萬科、金融街、浦東金橋等陸續了發行計劃。當年債券融資達到5.61億元，在當年房地產開發資金來源中的占比為0.03％。

2002年7月，我國逐步開始辦理房地產信托業務。2003年9月，中國人民銀行出臺121號文件，嚴格對房地產行業的銀行貸款條件，房地產開發商紛紛尋找新的融資渠道，房地產信托在這種背景下迅速發展起來。目前，信托融資已涵蓋了房地產投資的各個領域和環節，從土地開發到物業管理、從民用住宅到商用物業。2006年，投資于房地產的信托產品共發行99個，占全年信托產品總數的18.1％；發行規模167.3億元，占全年信托發行規模的28.1％。

1998年房地產開發利用外資總額為362.74億元，其中外商直接投資為244.3億元，而到2001年，利用外資總額下降到130.22億元，其中外商直接投資下降到93.32億元。可見，一段時間以來外商對我國的房地產發展前景并不看好，因此投資規模迅速萎縮。最近幾年中國宏觀經濟穩定高速增長的勢頭和房地產發展的上升態勢使得外商對我國房地產市場的看法逐漸發生了改變。2006年房地產開發利用外資總額為394.4億元，其中外商直接投資為297.5億元。2006年利用外資總額在房地產開發資金來源中的占比為1.47％；2007上半年利用外資占比為1.8％。

我國居民住房融資的渠道主要包括商業性的購房貸款和政策性的住房公積金貸款。1998年以來，人民銀行采取了一系列鼓勵住房消費金融的政策，居民個人購房貸款余額從1998年的426.2億元增加到2006年底的198542億元，8年間增長了40多倍。個人購房貸款余額占同期金融機構全部貸款余額的比重從1998年的0.5％上升到2006年的8.8％。

與此同時，我國住房公積金也發展較快。2006年末全國住房公積金繳存余額為7871億元，個人貸款余額為3804.7億元。2007年6月末，住房公積金委托貸款余額達到4002.6億元。

二、房地產金融存在的問題

我國房地產金融市場的現狀一定程度上反映了金融市場體系創新空間的狹小，現有各種房地產融資方式的發展很不平衡，仍然過分依賴銀行信貸，股權融資、債券融資、房地產投資信托融資等方式的融資額在房地產融資格局中的占比很小。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定。房地產資金大部分來自銀行，加強了房地產業和銀行業的關聯度，使銀行系統容易受到房地產市場波動的牽連，承擔較大風險。房地產業對銀行信貸過分依賴，在某些情況下，政府對銀行體系的調控有可能對房地產業造成直接的沖擊。此外，單一的銀行信貸融資方式也難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢。

近年來，部分地區房地產市場價格上漲較快，出現地區性的房地產熱。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。房地產開發商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。有統計顯示，我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70％以上，房地產開發企業高負債經營的問題較為嚴重。由于房地產開發企業良莠不齊，隨著房地產市場競爭日益激烈，監管力度不斷加大，開發貸款門檻提高，房地產開發企業資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風險就會暴露。

當前，假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。“假按揭”不以真實購買住房為目的，開發商以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款。銀行發放房地產貸款存在操作風險。突出表現在：一是貸前審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續，對資料真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調查核實。二是抵押物管理不規范，辦理抵押的相關職能部門協調配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機構的評估結果，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續，缺少相關的風險預警措施。

銀行土地開發貸款面臨著較大風險。一是土地儲備中心資產負債率較高。雖然各地土地儲備機構均由政府全額撥款組建，但目前一部分地區存在政府投入的注冊資本金過少、注冊資金不到位等問題，造成其對銀行資金過分依賴，抵御風險的能力較低。二是銀行難以對土地儲備中心進行有效監管。各地土地儲備機構大都實行財政收支兩條線，土地出讓金上繳財政專戶，各銀行對其資金使用很難監管。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲備機構極可能成為財政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅使而懸空逃廢銀行債務。三是銀行向土地儲備中心發放的貸款沒有有效的擔保措施。當前土地儲備機構向商業銀行貸款的擔保主要采用政府保證和土地使用權質押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問題。從《擔保法》的規定來看，政府及以公益為目的的事業單位不能作為保證人。土地儲備中心只是代行政府部分職權的機構，并不是實質意義上的土地使用者，因而對其儲備的土地也就談不上擁有真正意義的使用權。可見，對于銀行來說，土地質押并未落到實處。四是土地儲備中心的運營風險。土地市場價格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價格可能大幅下滑，拍賣中土地流拍或中標人違約，都可導致土地出讓的收入低于土地收購價格，形成銀行信貸風險。

三、房地產金融發展前景

我國經濟已進入高速發展階段，作為支柱產業的房地產業也會更快地發展。為適應經濟發展的要求，房地產金融需要深化改革和加快發展。

篇（4）

本文為2016年度黑龍江八一農墾大學省級大學生創新項目（項目編號：201610223044）

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年12月8日

一、房地產企業財務風險現狀

（一）籌資風險。籌資風險是房地產企業籌資活動自身帶來的預期與實際的效益差別，包括收支性籌資風險和現金性籌資風險。收支性籌資風險指房地產企業資不抵債、無法償還債務的償還性風險。當企業收入不能與支出抵減的情況發生時，就會導致企業的凈利潤減少，造成企業通過資產償還債務的能力變差，也就會造成企業財務風險加大。收支性籌資風險可以通過企業的資產負債率及盈利情況進行識別。現金性籌資風險是指會造成企業不能按時支付債務本息的風險，它可以通過企業一定時期內經營活動產生的現金流量凈額、投資活動產生的現金流量凈額、籌資活動產生的現金流量凈額來反映。在當前房地產業市場不景氣的情況下，我國絕大多數房地企業都面臨著巨大的籌資風險。

（二）投資風險。投資風險是在房地產企業投資活動中造成企業財務成果預期與實際相差異的不確定因素，具體分為兩種：一是企業對內投資活動；二是企業對外投資活動。企業對內投資主要目的是為企業生存經營提供必要物質條件從而謀求經營利益。如果企業對內投資不科學，會導致投資所形成的資產結構不合理繼而不能達到企業的預期收益。由于房地產企業實物資產規模龐大，對實物投資的增長率波動也較大，因此對內投資風險較大。對外投資風險是指企業由于市場環境變化導致企業對外投資的收益實際與預期的差異。房地產企業將長期股權投資定義為該企業對被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的長期股權投資，當前房地產企業股權投資降幅較大，投資收益波動情況劇烈，在投資風險上存在問題。

（三）營運風險。營運風險是由企業自身能力的局限所導致的運營失敗或達不到預期目標所造成的差異。可從營運資金周轉情況和存貨周轉情況兩個方面分析。營運資金周轉情況主要通過房地產企業流動資產、流動負債、營業收入、流動資產周轉率四個指標反映。存貨周轉情況主要通過存貨周轉率指標反映。基于當前的宏觀經濟背景，大多數房地產企業營運風險的現狀是現有土地儲備不足，開發項目減少，且存貨資產的變現能力不強，運營風險日益嚴重。

（四）收益分配風險。收益分配風險是指可能會給房地產企業后續經營和管理帶來不利影響的財務風險，主要表現在低股利分配對股東積極性的損害及高股利分配對企業償債能力等方面的影響，并且我國法律將凈利潤的分配順序規定為首先彌補虧損、其次再提取法定公積金等收益分配活動。由于當前很多房地產企業未分配利潤一直很低，且多數處于虧損狀態，因此應分配給股東分紅的資金都用來彌補企業虧損，這在一定程度上將會使投資者的積極性受到影響，從而導致企業價值受到波及，由此形成房地產企業的收益分配風險。

（五）擔保風險。擔保風險是由于企業為其他企業提供擔保，但在到期時被擔保企業卻沒有履行還款義務的能力，造成擔保企業承受不適當牽連而引發的風險。一般而言，當擔保總額占企業凈資產的比例超過50%時，即被認為存在較高的擔保風險。在我國嚴謹的法律下，擔保責任及連帶賠償責任無可逃脫，若某一子公司發生經營或財務問題就會連累到擔保方，使得擔保方的生產經營遭受嚴重打擊。而且當前絕大多數房地產企業存在質押貸款、信用貸款等問題，如果出現差池，企業自身經營問題將遭受打擊，難以保證企業后續的生產經營活動。

二、房地產企業財務風險成因分析

（一）籌資風險成因分析

1、資本結構不合理，負債經營嚴重。企業大規模的負債將導致利息費用、財務費用的支出增加，造成企業償付能力降低。當前，我國房地產企業負債經營現象非常嚴重，資產負債率超過70%，遠高于50%的國際標準值。雖然適度的負債經營將會給企業帶來杠桿收益，但資產負債率越高，企業的財務杠桿系數越大，導致財務風險的可能性也就越大。

2、籌資方式單一，著重于銀行借款。可供我國房地產企業選擇的籌資方式主要有銀行貸款、發行債券、融資租賃、房屋預售等。不同籌資方式的難易程度不同，獲取條件的資本成本、對企業收益的影響程度也均不相同，選擇不當或負債結構不合理都會導致企業債務籌資風險。當前，我國房地產企業主要以銀行借款方式籌資，銀行借款接近負債總額的50%，其中短期借款數額要遠遠高于長期借款，過度依賴于銀行借款將會導致資本成本增加，利潤積累減少，雖然有些房地產業也利用股權融資、債權融資、預售房款等方式獲得資金，但由于目前我國監管部門對房地產業股權融資、債券融資、債券發行審批嚴格，所以房地產企業難以通過這兩種方式獲得長期資金。這樣過度依賴銀行借款單一的融資形式很容易在市場再次發生次貸危機時導致企業面臨特大的風險。

（二）投資風險成因分析

1、房地產投資項目分析不夠深入。房地產投資項目開發時間長，涉及產業多、土地資源、原住居民、原材料、投資環境等問題層出不窮，需要詳細的項目前規劃以及項目中結合實際的調整。房地產企業大多數都是跨區域投資，其投資項目分布在不同的省份或城市，這樣很容易出現集團本部對正在進行的房地產投資項目重大決策所做決定的正確性和執行力，沒有辦法隨著項目的深入而進行及時調整，從而導致其項目了解不夠充分，執行效率較低等問題的發生。

2、三四城市住宅開發占用資金周轉困難。經過十多年的房地產業的快速發展，城市住宅建設已經趨于飽和，尤其是三四線城市出現了大量的空置房屋，新建住宅的庫存量很大，三四線城市住房需求持續下滑。至2014年，我國空房率達22.4%，家庭的住房擁有率已達90.8%，其中城鎮家庭住房擁有率為87%，農村家庭住房擁有率則為95.8%。這樣的高空置率不僅造成了極大的社會資源浪費，也使房地產商的資金嚴重積壓，資金周轉極其困難。

（三）營運風險成因分析。房地產業經過十多年的快速發展，房地產開發一直處于迅猛態勢，很多房地產商在全國各地都提前儲備了一些土地。但如今除了一二線城市土地資源可以為房地商帶來巨大的利益外，三四線城市的土地資源積累占用的大量資金都成為了房地商持續開發的障礙，再加上三四線城市的房屋供應過剩，所造成的嚴重資金積壓無法這實房地產商的持續經營，營運風險日益嚴重。

（四）收益分配風險成因分析。收益分配風險形成的主要原因在于很多房地產企業不按照國家相關法律規定進行正常的利潤分配，這就會使股東及投資者的積極性降低。我國法律規定，獲得本年度凈利潤首先要彌補以前年度虧損，但通過調查得知，由于當前房地產業的不景氣，很多房地產商在當年的結算中都出現虧損狀態，因此既不能彌補以前年度的虧損，也使當年沒有可分配的利潤。所以，如果想改善收益分配風險問題，首先需要保證的是企業獲得更多的凈利潤，將虧損彌補后，將利潤分配給投資者。

（五）擔保風險成因分析。房地產企業在開發過程中是多個項目同步進行，并通過再籌資將項目滾動開發進行下去，這種籌資連鎖擔保模式很有可能由于某個鏈條的斷裂導致整個企業的資金鏈出現崩潰，給企業帶來致命的打擊。

三、房地產企業財務風險防范措施

（一）調整企業資本結構，以減少負債經營。資本結構即融資結構，是企業債務與股權比例關系的反映形式，企業的償債能力和融資能力受資本結構影響，在各個方面決定著企業未來的盈利能力。房地產企業作為高風險企業，需要加強對資產負債率的認識。首先，房地產企業管理層可以利用財務杠桿系數等指標在控制籌資風險和謀求杠桿收益間對企業自身尋求一種最佳的資本結構均衡狀況，使企業可以在增加資本比重的同時也能夠充分地享受財務杠桿收益，減少所帶來的籌資風險。其次，可以使用財務分析法提前對籌資方式進行分析。在籌資之前對自身實際條件、項目資金需求量、籌資成本及難易程度等使用財務分析法進行可行性分析，進而減少籌資風險。

（二）發展多元化融資渠道。房地產企業現階段主要運用的融資渠道為銀行貸款和發行股票募集資金，融資渠道單一。建議房地產企業可以利用現階段國家放寬債券發行限制的良機，結合房地產投資信托海外地產基金、私募籌資、典當融資、合作開發等多種籌資方式提高融資能力。同時，要注重企業的內源資金，內源資本越充盈，財務基礎越扎實，對風險的控制能力越強，最根本的途徑就是提高企業盈利水平和經營能力。

（三）完善項目銷售模式。在銷售方式上，要本著創新的理念，時刻瞄準目標客戶，順應時代和科技的進步，勇于嘗試新的市場營銷推廣手段，不能故步自封；要敢于大膽嘗試在互聯網時代的營銷手段，借助網絡信息工具，鎖定目標客戶。在銷售管理上，要加快銷售人員薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企業實際和行業特點的管理辦法和措施，強化銷售員工的主觀工作意識，激勵工作積極性。

（四）合理增加土地儲備。土地儲備是房地產企業對已經獲得使用權土地資源的一種投資行為，可以稱之為土地資本經營。資本是能帶來回報的貨幣，房地產企業儲備土地的目的就是使土地開發利潤最大化。城市土地的稀缺決定房地產企業儲備土地的重要性，在房地產市場日趨成熟，競爭日益加劇的情況下，土地儲備可以提高房地產企業防范風險的能力。同時，受宏觀經濟周期性影響，房地產企業也應儲備一定數量的土地，這樣經濟景氣時有房子可以賣，經濟蕭條時有土地可以開發。

（五）確定合理的股利分配方式。當房地a企業處于業績的低迷期，可以選擇低而穩的股利分配方式。這種選擇首先可以用穩定的激勵機制帶給投資者公司運營相對穩定的信息；其次，留存更多的資金可以緩解公司運營資金的壓力，使投資者信心倍增，相信自己投資的企業可以為自己帶來收益；最后，也有利于提升公司股票的內在價值。

當房地產企業業績狀況良好時，可以選擇正常加額外股利的分配方式，有利于穩定公司股價，提升公司形象，提高投資者的積極性。同樣，企業也可以按一定比例送股給投資者，使投資者認為企業的經營業績將會持續明朗，使投資者更愿意相信企業的潛在發展優勢，并且送股不占用企業的現金流，有利于企業的進一步發展。

（六）提供擔保時要充分衡量企業的承受能力。很多房地產企業對其控股子公司進行債務擔保時，擔保額過大，有的公司擔保額占凈資產額的比重已超過50%，超過公司的可控范圍。對此，建議一方面房地產企業要在擔保前對子公司的償債能力進行充分調查分析，以防止子公司到期卻沒有履行還款義務的能力使母公司遭受牽連；另一方面企業管理層也要對自身財務承受力進行充分評估，降低企業擔保資產比例，建立有效的對外擔保授權程序并嚴格遵守。

主要參考文獻：

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1.發展多元化直接融資

銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務風險也較大。因此，應大力拓展多元化直接融資渠道，可適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場，還可以適時地開展房地產抵押貸款證券化，發展房地產產業投資基金，體系借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府干預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產業發展，降低融資風險。

（1）適度放寬股票融資政策限制。目前，房地產企業想要在滬深股票市場上發行股票，必須在資產規模、盈利記錄、公司治理以及產業政策等方面符合要求，絕大多數房地產企業因此無法通過上市途徑進行融資。因此，只有適度放寬股票融資政策限制、提高直接融資比重，才能真正分散融資風險。（2）培育和完善房地產股票債券市場。國家應適度放寬限制條件，增加發行長期債券的額度，可以為房地產企業通過債券融資創造良好的條件。此外，還可以短期融資券為契機，改善大型房地產企業的債務融資結構。自2005年5月24日中國人民銀行《企業短期融資券管理辦法》后，2005年央行共計發行1338億元短期融資券，而房地產企業并未獲得此項業務。2006年5月10日G金融街終于成為《企業短期融資券管理辦法》后，首次破冰該融資方式的房地產企業，并拿到了10億元的流動資金。因此，大型房地產企業應借此短期融資券為契機，改善其債務融資結構。

2 .進一步完善間接融資

我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。（1）推進間接融資形式多樣化。目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行、中資銀行+信用擔保機構、中資銀行+信用擔保機構+擔保企業、中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。（2）創新變直接融資為間接融資的方式。直接融資雖然形式多樣，但對于大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數開發企業比較容易接受和實現的融資方式。建議更多的開發企業積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。

（二） 投資風險的防范

房地產投資的全過程是是一個動態的過程，一般可分為投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段和經營管理階段等階段，房地產企業通過對各個階段投資風險的識別之后需要采取相應的措施進行風險的防范。

1.投資決策階段的風險防范

投資決策階段需要考慮的風險因素最多，風險因素對項目成敗的影響也最為關鍵因此，建議企業做好以下幾方面的工作：（1）高度重視可行性研究。在房地產開發的整個過程中，可行性研究階段是房地產投資過程中最關鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機動性的階段。由于房地產投資一旦展開進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風險性。評價房地產投資項目的可行性，投資者或者分析者要在城市規劃條例，政府政策法規等約束條件下，根據房地產市場的供求現狀及發展趨勢，確定投資項目的用途、規模、類型，并對開發成本，需求量、售價等做出預測，這些預測面臨著大量的不確定因索，所以風險性也是極大的。（2）加強投資環境預測。加強市場調查研究，選擇最佳投資區位，尋找投資良機投資區位的選擇對減少投資風險起著舉足輕重的作用。在分析研究市場資料過程中，還應充分考慮我國住宅方式、消費觀念的影響，及時掌握國外住宅發展狀況和最新動態以及國外住宅方式和生產方式對我國住宅消費市場的影響程度，以有效避免和控制因市場需求變動而造成的住宅項目功能下降所形成的住宅產品滯銷或價格降低的風險。（3）靈活應用投資組合理論。在投資領域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達到分散風險、降低風險的目的。風險大的投資，一般回報率相對較高，而回報率低的投資，一般相對來說風險就低些。如果資金分別投入不同風險的房地產開發，則整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的高收益來彌補低收益的房地產的損失?最終得到一個較為平均的收益，也適應了市場和消費者的需要，提高房地產企業總體抗風險能力和獲利能力。

2.其他階段的風險防范

（1）土地獲取階段的風險防范.在土地獲取前，必須對地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性進行認真確認，以決定選擇或放棄對某一項目的開發。在征地過程中，應主動爭取有關部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風險因素，減少未來在各個層面的干擾；在拆遷和安置補償問題上，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化。

（2）項目建設階段的風險防范.工程建設既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設完成過程。在這一過程中節約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。房地產企業可通過強化安全意識，事前控制與事中控制動態結合，采取系統的項目管理方法使項目順利進行，并在保證建筑質量的前提下，盡快完成開發項目，縮短建設周期，減輕開發商所面臨的未來不確定性。

（3）經營管理階段的風險防范.經營管理階段是房地產投資最關鍵的階段，該環節的成敗直接關系到企業的生死存亡。在經營管理中，房地產商應密切關注市場的動態，了解需求狀況，采取靈活而合理定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風險。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。搞好物業管理，定期檢查房地產狀況，及早發現和消除現有房地產存在的各種隱患。

（三）宏觀經濟政策調控下的財務風險防范

首先，加強合作異地擴張。房地產市場區域性強且發展不平衡，房地產企業在本地市場空間和土地供應相對有限，必須走異地擴張和合作開發之路。資金和資源是異地擴張由競爭走向競和的最好契機，房地產企業要轉變價值實現方式.此外，積極轉變開發理念，不能拘泥于做項目，要強化對土地資源利用模式、市場細化、資源整合的多元化，許多項目可以從開發轉到經營，除了開發住宅、寫字樓、商業地產外，還可與工業地產、旅游資源結合開發，避免過度競爭、同質化競爭，降低企業財務風險。

其次，堅持品牌經營開發。在宏觀調控形勢下，房地產市場由賣方市場轉到買方市場，房地產企業要清醒認識品牌在市場轉型中的地位和作用，盡快確立以市場為導向的品牌戰略。首先要以卓越品質打品牌基礎，做出精品工程；其次要以關系營銷打造品牌形象，與客戶建立良好關系。然后要依托項目支持品牌定位，并以核心價值創立品牌個性。最后要以全員行為強化品牌意識，把品牌戰略貫徹到每個員工，貫穿于企業生產經營管理每個環節，落實到每個項目的決策、設計、施工、銷售和服務之中，把品牌轉化消費認可的品質。

（四）加強企業財務管理機制的財務風險防范

1.加強房地產企業的財務管理能力建設。

第一，基本決策能力。財務管理是圍繞資金運動而進行的融資、投資、資金回收和利潤分配等內容的活動。建設的重點在于滿足預算和現金流所需的資金，實施恰當的風險控制，確保信息的可靠性以及對財務、經營過程進行適當的監督與控制。第二，信息整合能力。信息整合是企業協同發展的需要，是指將財務工作與經營部門等非財務部門的工作通過企業的信息平臺進行結合，共享信息，在實現企業目標的過程中形成合力，共同提高企業績效。第三，績效管理能力。房地產企業的財務管理在績效管理工作中的主要職責是進行績效評價，在這項工作中，財務管理人員應運用綜合的專業能力來設計評估指標體系，包括指標、權重、評估的操作流程以及溝通反饋流程。

第四，持續改進能力。財務管理的持續改進能力是指財務管理對企業整體財務業績的提高發揮作用的能力，即為了將來的改進而從過去的經驗中學習、發現最優實踐經驗的能力，包括通過技術或流程的改進找出成本最小化和產出或收益最大化的方法，還包括從其它企業找到學習的標桿，不斷尋找改進的機會和方法。

2.加強全面預算的執行和考核。

全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算預警，通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。根據房地產企業特點，建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。構建全面預算管理體系除了要把握好現金流量預算、項目預算、財務預算、籌資預算外，企業還應設置專門的機構和人員對預算執行情況進行監督、考核，找出預算執行結果與預算之間存在的差異及差異產生的原因，并按考核結果對相關部門和個人進行獎懲，使每個部門和員工都能意到預算的重要性，積極配合預算執行。

3.完善內部控制制度。

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2.我國中小房地產企業融資現狀及存在的問題

目前，中小房地產企業融資渠道問題成因復雜，如果只從單方面分析中小房地產企業融資渠道的問題是不可能的，必須結合實際情況，才能更好地找到解決中小房地產企業融資渠道不暢的問題。

2.1企業本身的原因

由于中小企業大多采用資本密集型的經營模式，員工素質普遍不高，國內中小企業由于企業資金有限不得不減少人員編制，致使許多優秀人才流失，從而使企業的競爭力大大減弱。多數中小企業由于規模原因，僅有簡陋的廠房和廉價的設備，缺乏融資必要數量的不動產,企業無法得到其想要的人才，從而導致技術水平不高，缺乏創新能力,導致在市場遇到大的波動時無法抗御市場風險。

2.3融資力度不夠

目前，專為中小房地產企業提供信用擔保的擔保體系才剛剛起步,我國中小房地產企業的外源融資主要還是依靠間接融資。對于中小房地產企業來說，取得銀行貸款難。效益一般的企業銀行又不允許其作擔保人，效益好的企業不愿意給其他企業作擔保，，而中小房地產企業相互之間的擔保常常變得有名無實；缺少適合中小企業的信貸管理辦法，從而造成金融機構服務于中小企業時審批復雜、對中小房地產企業的信貸支持力度被削弱的現象。

2.4缺乏完善的法律、法規保障

目前，中小房地產企業融資的相關法律法規很不健全，限制了中小企業的融資，各種所有制的中小企業法律地位相當不平等，對中小房地產企業資信評級體系還未完全建立起來，缺乏專業權威的社會信用評級機構，中小房地產企業的潛在投資者將面臨極高的投資風險，信用擔保市場運作秩序混亂，支持中小金融機構發展的法律制度缺乏。

3.提高我國中小房地產企業融資能力的對策

根據上述我國中小企業問題和成因的探索，為了更好地如何改善融資難問題、拓寬其融資渠道，從而加快企業的發展,促進我國國民經濟的健康發展。

3.1加大政府支持力度

今后，我國政府要盡快健全中小房地產企業法律體系，制定相關法律法規來提高中小房地產企業的地位。加大政府支持力度，根據各地的具體情況多樣化實施扶持政策。如2009年7月20日由中國人民銀行征信中心根據租賃業界要求上線運行的融資租賃系統，上線一年來，承租人為中小企業的登記有3000筆，約占總登記量的1/3，依據初始登記中選填的租金金額，可估算承租人為中小企業的租金金額累計約為244億人民幣，約占所有融資租賃合同累計金額的55%。

3.2加強內部管理，建立健全財務會計制度

中小房地產企業一方面可通過組織員工進行培訓，提高員工素質，培養核心人才，提高總體素質，形成核心競爭力，增強企業的向心力，從而提高企業隊伍的整體水平，塑造良好企業形象。建立健全財務會計制度。確定合理的籌資渠道和方式，做好籌資、投資等理財決策，分析每種融資類型所帶來的成本和風險，樹立全面理財觀念。

3.3.深化金融體制改革，強化自身信用建設

中小房地產企業應恪守信用關系，樹立企業良好的形象，讓銀行充分了解自身的經營信息，為企業開辟貸款的融資渠道，提高誠信意識，加強對自身債務的管理，防止資金鏈的斷裂，確保自身在金融機構沒有不良貸款的記錄，從而樹立良好的信用形象，努力協調銀行的關系，有效配置資金，加強化企業自我積累，為公司的高效運行提供重要的物質基礎，不斷提高自身融資能力，為企業順利融資創造良好條件。

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二、項目融資的內涵、運作機制和應用領域

1.項目融資的內涵。

項目融資作為一種重要的融資方式，自身還處于不斷地發展過程中，目前尚沒有一個統一、公認的定義。從廣義上講，凡是為了建設一個新項目、收購一個現有項目或者對已有項目進行債務重組所進行的融資都可以稱為項目融資。世界銀行將項目融資定義為資本投資開發設施，能夠提供商品和服務的項目[1].歐洲一直采用這一寬泛的定義[2].從狹義上講，各國學者和國際組織對其定義表述有所不同。美國銀行家彼得·內維特（Nevit.P.K）在其《項目融資》（1996年）一書中提出，項目融資是“為一個特定經濟體所安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經濟實體的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經濟實體的資產作為貸款的安全保障”[3].巴塞爾委員會在《巴塞爾新資本協議》中指出，項目融資（ProjectFinance,PF）是一種融資方法，貸款人主要將單個項目產生的收益作為還款來源和資金安全性的保障，是專業貸款的一個子類。我國學者在總結各類定義的基礎上，提出項目融資是“以一個特定的經濟實體（項目）為融資對象，以項目的現金流量和收益為償還所融資金的來源，以項目的資產作為融資的安全保障（抵押）的一種融資方式[4].”項目融資更為簡明的定義是：以特定項目的現金流量和資產為基礎的有限追索或無追索融資。與傳統的公司融資比較，項目融資具有以下主要特征[5]:

（1）以項目為融資導向。

安排項目融資的依據是項目未來的現金流量和項目資產，而不是項目投資者的資信。項目貸款人更加關注的是項目建設期間能夠產生的現金流量用于償還貸款的能力，項目的融資規模、融資成本以及融資結構與項目的預期現金流量和項目的資產價值直接相聯系。

（2）無追索或有限追索。

當項目的經濟強度不足以清償債務時，貸款人不得追索或者僅在某一特定階段或在規定范圍內進行追索。除此之外，無論項目出現什么問題，貸款人均不能追索到項目借款人除項目資產價值和未來現金流量以及所承擔的義務以外的任何財產。

（3）有效分散投資風險。

針對大型項目投資面臨的各種風險，項目融資充分發揮“收益分享、風險分擔”的原則，將項目的各種風險在項目的主要參與者和其他利益相關者之間進行合理分配，而不是由項目投資者一方單獨承擔項目的全部風險，減輕了投資者的壓力。

（4）資產負債表外融資。

根據項目融資風險分擔原則，貸款人對債務的追索僅限于項目公司的資產和現金流量，因而可以將項目融資安排為不需要進入投資者資產負債表中的貸款形式，即實現表外融資，有利于投資者將有限的財力從事更多的投資活動。

2.項目融資的運作機制。

項目融資主要由四個基本模塊組成：項目的投資結構、融資結構、資金結構和信用保證結構。

（1）項目的投資結構。

即項目的資產所有權結構，指項目投資者對項目資產權益的法律擁有形式和項目投資者之間的法律合作關系。目前，國際上常用的項目投資結構有單一項目子公司、公司型合資結構、合伙制及有限合伙制結構、信托基金結構和非公司型合資結構等形式。

（2）項目的融資結構。

融資結構指項目投資者取得資金的具體形式，是項目融資的核心部分。投資者在投資結構上達成共識以后開始設計和選擇合適的融資結構來實現投資者的融資目標和要求。常用的項目融資模式有：杠桿租賃、產品支付、利用“設施使用協議”融資、BOT、ABS等多種模式，也可以按照投資者的要求對幾種模式進行組合、取舍和拼裝。

（3）項目的資金結構。

項目融資的資金由三部分構成：股本資金、準股本資金、債務資金。三者的構成及其比例關系即項目的資金結構，其中核心問題是債務資金。項目融資常用的債務資金形式有：商業銀行貸款、銀團貸款和租賃等。資金結構在很大程度上受制于投資結構、融資結構和信用擔保結構，通過靈活巧妙地安排項目的資金構成比例，選擇恰當的資金形式，可以達到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項目綜合經濟效益的雙重目的。

（4）項目的信用擔保結構。

對貸款銀行而言，項目融資的安全性來自項目本身的經濟強度和項目之外的各種直接或間接擔保。擔保可以由項目投資者提供，也可以由與項目有直接或間接利益關系的參與各方提供；可以是直接的財務保證，也可以是間接或非財務性的擔保，所有擔保形式的組合，就構成了項目的信用擔保結構。

項目融資的整體結構設計通過開發商、貸款銀行與其他參與方之間的反復談判，完成融資的模塊設計并確定模塊間的組合關系。通過對不同方案的對比、選擇、調整，最后產生一個令參與各方都比較滿意的最佳方案。

3.項目融資的應用領域。

項目融資最早應用于石油、礦業等資源開發領域。20世紀30年代世界經濟危機使美國大批企業資產狀況惡化、信譽度降低，按照傳統的以企業財務狀況和資信等級為基礎的公司融資方式難以獲得銀行貸款，企業面臨山窮水盡的局面。這時美國德克薩斯州的石油開發項目另辟蹊徑，采用項目融資方式獲得了足夠資金。項目開發商、投資者以及貸款銀行約定采取“產品支付協議”的方式歸還貸款，即貸款銀行不從石油產品的銷售收入中獲取貸款本息，而是從特定的石油礦區未來產出的全部或部分石油產品的收益權中獲取本息。這種新型的貸款方式，相對于以借款人自身的資信和信用為擔保的傳統方式，將對貸款的風險評估對象從借款人轉移到了現存的產品上。

20世紀70年代以后，項目融資開始應用于基礎設施建設項目。面對日益增加的基礎設施建設項目，單純依靠財政預算、政府撥款的方式愈加困難。此時項目融資為本來由政府投資興建的基礎設施項目開辟了新的融資渠道。政府將基礎設施項目授予企業經營，獲得特許權的企業負責項目的融資、建設和經營，承擔項目的債務責任和投資風險，在特許權期滿后將基礎設施項目再交移給政府。我國改革開放以來，項目融資也被引入和介紹到我國的企業界和金融界，并在一些大型投資項目中得到成功的運用。特別是進入20世紀90年代以后，BOT方式得到廣泛使用。如三亞鳳凰機場、重慶地鐵、深圳地鐵、北京京通高速公路、廣西來賓電廠等項目[6].

目前，項目融資在世界各地運用更加普及，涉及項目遍布礦產資源的勘探和開采、基礎產業和大型基礎設施建設等領域，甚至在軍事工程中得到成功應用。在實踐中，項目融資本身在融資結構、追索形式、貸款期限、風險管理等方面也在不斷地創新和發展。

三、我國大型住宅房地產開發實施項目融資的必要性

我國城鎮住房制度改革以來，以住宅開發為主的房地產業獲得空前發展，成為國民經濟的支柱性產業。近些年，大型住宅開發建設項目逐漸成為城市建設運營的主角和房地產開發的主流。然而，大型住宅建設項目開發需要大量的資金投入，如何籌集足夠的開發資金是房地產開發商面臨的最為關鍵的問題。在目前國家對房地產行業進行深度宏觀調控期間，過去依靠銀行貸款和項目銷售回款的融資模式越來越不適應新形勢發展需要，拓寬融資渠道、提高融資能力是房地產企業急需解決的現實問題。項目融資以其獨特的融資機制和在分散風險方面的特殊作用，使其在大型工程項目建設資金籌集方面發揮了重要作用，已成為卓有成效且日趨成熟的融資手段。因此，大型住宅房地產開發項目積極引入項目融資，對于解決我國房地產企業面臨的資金緊張問題具有重要意義。

1.有利于緩解房地產企業融資困境。

資金是企業賴以生存的命脈，房地產企業作為典型的資金密集型行業，具有資金需求量大、資金循環周期長、資金回籠速度慢等特點，因此對資金的依賴性更強，對資金的良好運轉要求也更高。隨著我國房地產宏觀調控力度的不斷加大，房地產企業融資環境從緊，企業資金問題面臨嚴峻挑戰。2011年，全國房地產開發企業資金來源83246億元，比上年同期增長14.83%,增速回落12.1個百分點，增速連續兩年下滑；全國房地產開發投資61740億元，比上年同期增長27.9%,增速回落5.3個百分點。2011年資金來源和投資增速差值-13.1%,連續兩年為負差，缺口相比2010年擴大了5.3個百分點，可見資金入不敷出的現象較為嚴重。同時，2011年房地產開發企業本年資金來源與投資額比是1.35,比上年降低0.15,資金保障能力不足也顯而易見。項目融資具有表外融資和提高財務杠桿的功效，其依據房地產開發項目本身的經濟強度來實現融資，因此引起的債務無須計入投資人的資產負債表中，進而避免在資信評估時影響房地產企業的信用地位和籌資能力。同時，采用項目融資一般可以獲得較高的貸款比例，提高財務杠桿系數，進而拓寬房地產企業融資規模，緩解企業融資困境。

2.有利于降低房地產企業信貸風險。

我國房地產企業是典型的全能式開發模式，從買地、建造、論文格式、賣房到管理都由房地產開發企業獨立完成。在追求利潤最大化的同時，房地產企業也將風險集中到自身身上。在融資方面，目前的房地產融資模式尚沒有形成風險分擔機制，房地產企業既是資金的需求者，又是融資的主體，承擔債務的全部責任。同時，房地產業本身沒有屬于行業的專業金融機構，行業內用于房地產開發的長期資金嚴重不足。在宏觀調控和信貸緊縮的背景下，傳統的“銀行貸款+預售融資”的資金融通方式遇阻，對企業的生存和發展構成了直接的威脅。項目融資屬于有限追索，有限追索權的存在使項目的風險與投資人的其他資產相分離，貸款人只能以項目資產和項目未來收益作為還款來源，投資人從而可以避免做無上限的抵押或擔保。項目融資的另一大特點是風險分擔，項目融資的各參與方可以依據各方的利益要求，通過嚴格的法律合同把責任和風險合理分擔，從而降低房地產企業的信貸風險以及市場風險。

3.有利于轉變我國房地產業務發展模式。

目前房地產開發主要有兩種模式[7]:一是以賣樓獲得（預售）的客戶融資和銀行按揭融資為主的“香港模式”,也叫全能開發模式，是以開發商為中心的一條縱向價值鏈，從買地、建造、賣房到管理都由一家開發商獨立完成，房子建好后，房地產公司不持有物業，直接出售。其特點是項目開發周期長，開發商追求利潤最大化，不愿意與他人分享收益。二是以市場化資本運作為主的“美國模式”,也叫專業化模式，在這種模式中，房地產投資、開發、物業經營等各方面業務環節都高度分化、相對獨立，不同類型的業務要由專業化的獨立公司來自主實施完成。其特點是專業化的程度相當高，每一個環節通過完成各自的任務獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的幕后主導是資本，開發商、建筑商、中介商以及其他環節都屬于圍繞資本的價值鏈環節。從發達國家房地產業發展情況看，開展資本運作和專業細分是房地產業的發展趨勢。今后的房地產企業，不僅是一個開發企業，更是一個資本企業，資本驅動日益成為房地產業的運作核心。我國房地產業經過20多年的發展，尚處于以房地產開發商為核心的階段，缺乏專業化分工，屬于典型的全能開發模式。適應未來發展需要，房地產業的創新發展有賴于融資方式的轉變，開展項目融資，在分散風險、分享收益的原則下，其實質是實現了房地產開發的專業分工，改變現有房地產企業的全能運作開發模式。

4.有利于推動我國房地產金融市場的發展。

我國房地產金融市場的發展滯后于房地產業的發展，市場配置資金的作用并未得到充分發揮，出現了房地產企業資金短缺與儲蓄資金大量沉淀并存的局面，分散的社會資金難以集中應用到房地產項目，社會公眾、各方面投資者難以分享房地產業發展的收益。房地產開發企業實施項目融資，將有助于提高資本市場的運營效率，更好地發揮資本市場應有的籌資和資源配置功能。更為重要的是為我國投資者提供了一種風險明確、收益穩定、容易把握、能夠滿足不同投資策略和風險偏好的投資工具，使我國大量的居民儲蓄能夠高效地轉化為投資。同時，項目融資中的很多模式屬于直接融資方式，項目融資的發展客觀上突出了直接融資和證券市場的作用，使間接融資的地位相對下降，并促使商業銀行改變其功能，從而推動我國房地產金融市場的發展，加速房地產金融體系創新的進程。

四、我國大型住宅房地產開發實施項目融資的可行性

傳統的項目融資主要應用于石油、天然氣等能源開發、基礎設施建設以及飛機、輪船等大型制造業項目。近些年，大型商業房地產開發項目也開始引入項目融資這一新的融資模式，并在實踐中取得較好效果。然而，項目融資在大型住宅房地產開發項目中尚未得到真正意義上的應用。其原因：一方面是項目融資比較復雜，對市場風險、財務評價等可行性研究要求較高，而住宅房地產開發在可行性研究方面還不足以使貸款機構確信貸款的安全；另一方面是項目融資在分散風險的同時，也分散了項目收益，在我國房地產業高速發展時期，房地產開發商追求利潤最大化，不愿與他人分享房地產業發展的收益。盡管如此，隨著我國社會經濟的發展和城鎮化進程的不斷加快，大型社區和物業開發的逐漸增多，項目融資的優勢必將愈加凸顯，相信不久的將來，項目融資與傳統的公司融資將一并成為房地產開發企業的重要融資手段。目前，大型住宅房地產開發已經基本具備實施項目融資的條件。

1.大型住宅房地產開發可以通過項目公司實施項目融資。

以項目為導向安排融資是項目融資的一個顯著特點。大型住宅房地產開發通常以成立項目公司的方式來運作。所謂房地產項目公司，即以房地產項目為對象從事單項房地產開發經營的有限責任公司，往往開發一個項目即設立一個項目公司，待項目開發完畢后，即注銷項目公司。公司的股東（開發商）利用項目公司制度可以合理規避法律風險，即使項目投資失敗，開發商僅以出資額為限承擔有限責任。項目公司作為獨立的生產經營者，簽署一切與項目建設、生產和市場有關的合同，安排項目融資，負責建設經營并擁有項目。在項目建設期間，投資者為貸款機構提供完工擔保。項目公司的法律關系比較簡單，便于貸款機構就項目資產設定抵押擔保權益，融資結構上較易于被貸款機構接受。項目融資的債務風險和經營風險大部分限制在項目公司中，易實現有限追索和非公司負債型融資，并且可以利用大股東的資信優勢獲得優惠的貸款條件。同時，項目資產的所有權集中在項目公司，管理上較靈活，項目公司可直接運作項目，也可僅在法律上擁有項目資產，而將項目運作委托給另外的管理公司[8].目前的房地產抵押貸款基本以項目資產作為償還擔保，很多住宅房地產開發項目的融資活動已經具有了項目融資的特點。[ LunWenData.Com]

2.大型住宅房地產項目開發具有穩定的凈現金流量。

進行項目融資的先決條件就是項目能夠產生穩定的現金流。住宅房地產開發直接形成住宅產品，并直接進入銷售階段，大約三到四年左右時間完成一個房地產開發周期，即資金周轉期。與其他領域的項目融資比較，房地產開發前期只有大規模投入，而沒有現金回流，只有在房屋預銷售之后才能產生現金回流。盡管如此，由于住宅產品具有價值量大、保值增值的特點，從長期看其價格始終呈現穩定上漲的趨勢，且價格增長速度要遠高于GDP縮減指數。同時，房地產價格波動幅度遠遠小于股票等金融資產價格波動幅度。隨著中國經濟的快速發展，人均可支配收入不斷增加，在利率下降、外匯管制、債券市場不發達、股票市場欠完善的情況下，房地產也成為了百姓投資的重要工具和抵抗通脹的重要手段。因此，隨著房地產價格的穩定上漲，房地產開發未來的現金流必然是穩定的。住宅地產也是房地產的最大板塊，歷年來都占房地產投資的70%左右，如此大的投資規模和穩定的現金流也使得項目融資在住宅房地產開發中具有廣泛的應用空間。

3.我國市場經濟運行機制的不斷完善為房地產項目融資提供了良好的外部環境。

項目融資是一項復雜的系統工程，涉及項目談判、簽約、履行及違約的仲裁和處理，風險的分擔、利潤、稅收和其他條件的執行手續、渠道與擔保等問題，這些問題需要在完善的市場經濟環境下通過相關法規加以強化。經過三十年的發展，我國市場經濟體制逐漸完善，相關政策法規相繼頒布，銀監會、證監會和保監會逐步放松對金融機構的直接監管，早在2003年中央銀行就已經提出“要積極推進住房貸款證券化”.這些對于項目融資在房地產業的運用提供了必要的法律依據和法律保障，為項目融資的開展營造了良好的外部環境，也極大地解除房地產項目融資在我國的社會風險和經濟風險。

4.眾多項目融資的成功案例為大型住宅房地產開發實施項目融資積累了豐富經驗。

項目融資自誕生以來，在世界各國已經積累了豐富的經驗和眾多成功的案例。特別是在歐美國家，項目融資的應用范圍已經擴大到房地產開發等領域[9].

20世紀80年代，項目融資被介紹到我國的企業界和金融界，已經在一些大型投資項目中得到了成功的運用，不僅促進了我國經濟的發展，同時積累了豐富的項目融資經驗，培養了大批從事項目融資的專業人才。近些年，項目融資在我國大型商業房地產項目開發中開始探索性嘗試，如大連萬達集團與國際商業巨頭聯合開發商業房地產的“訂單模式”已經具有項目融資的特征。這些都為項目融資在大型住宅房地產開發中的運用提供了有益借鑒以及人才支持。

此外，我國具有充裕的開展項目融資的資金來源。2012年底，我國城鄉居民儲蓄余額近40萬億。除居民儲蓄資金外，還有一些投資機構，如保險公司、社保基金、商業銀行和證券投資等存有大量投資資金，這為項目融資提供了充足的資金保障。

五、大型住宅房地產開發實施項目融資的運作程序

房地產開發實施項目融資同其他類型項目融資的運作程序基本相同。對比其他項目融資，房地產開發項目融資主要包括六個步驟：投資決策分析、融資決策分析、融資模式選擇、融資談判、融資執行以及貸款償還[10].

1.投資決策分析。

在進行房地產開發投資之前，房地產開發企業首先進行可行性分析。可行性分析一般包括：對國家法律法規等政策環境的分析，對市場需求情況及市場前景的預測，對資金可獲得性的全面考慮，對項目可能面臨的各種風險進行估計，由于項目融資的特性，融資方更為注重對項目風險的識別和防范；對項目收益的估計，根據已往經驗，對項目的投資量、資金成本、銷售收入做一個初步的估計，得出項目收益的估計值，看是否值得投資。在項目可行性研究和風險分析基礎上，房地產開發企業做出是否進行項目開發建設的投資決策。

2.融資決策分析。

在決定對某一住宅房地產項目進行投資以后，房地產開發企業將決定采用何種融資方式為項目進行籌集資金。是否采用項目融資，主要取決于項目資金籌集可行途徑的比較、對債務責任分擔的要求、項目融資數量及時間上的要求和綜合評價。項目融資決策分析是一項復雜的綜合分析和評價工作，通常需要聘請融資顧問為其提供咨詢，對項目的融資能力和可能的融資方案進行分析比較，提出項目融資建議方案，項目投資者據此作出項目融資決策。

3.融資模式選擇。

當房地產開發企業決定采用項目融資方式以后，正式聘用融資顧問開始研究和設計項目的融資結構。項目融資結構設計的一項關鍵性工作就是要完成項目的風險分析和評估，在此基礎上，根據項目的經濟強度和各利益主體與項目的契約關系，確定項目的債務承擔能力、項目風險在項目參與者之間的合理分配及其相關的項目信用保證結構。這一階段確定的融資模式并不一定是最后采用的融資模式，開發商還需要與融資方進行談判才能最終確定。

4.融資談判。

房地產開發企業完成前面幾個階段的工作，就有了與融資方進行項目融資談判的基礎，可以有選擇地向潛在融資方發出參加項目融資的邀請書，便可以與有興趣地融資方開始談判。一般情況下單個金融機構不愿承擔較大風險，開發商可以選擇邀請苦干個融資方聯合的銀團進行項目融資。在與融資方的談判過程中，開發商應注意保持靈活態度，當談判陷入僵局時找出適當的變通方法繞過難點，防止融資談判拖延過長時間，造成更大的損失。融資方可能會對項目融資的模式提出不同的看法，開發商應進行權衡選擇。融資談判結束之后，房地產開發企業（或項目公司）與融資方簽署融資協議及相關的法律文件，確定各方權力與義務。

5.融資執行。

與融資方的談判結束，雙方簽署正式的項目融資法律文件之后，項目融資進入執行階段。在這一階段，開發商或項目公司負責項目的建設管理，保證項目進展按融資協議規定時間進行；同時開發商將對項目的按期按質完成承擔有限責任。融資方實時監督項目的工程進展，考察項目是否按融資協議規定執行，進而根據資金預算和建設日程表安排貸款的提取。在某些情況下，融資方還需要參加部分項目的決策。在融資協議的執行過程中，開發商應與融資方必須保持密切的聯系，解決融資協議中沒有規定的新問題，直至項目的完工。

6.貸款償還。

房地產開發結束之后，項目融資進入貸款償還階段。房地產項目融資與一般的生產項目融資有些不同。當生產項目建成之后，還需要投入相當的運營資金才能使項目進入正常的生產經營階段。而且項目進入經營運轉之后，通常需要相當長的一段時間才能產生足夠的資金償還全部貸款。而房地產項目本身就是產品，可以直接進入銷售階段，因此貸款償還的時間一般要短得多。項目開發完工后，開發商依賴房產銷售收入按融資協議規定的方式和數量將貸款償還融資方，并移交相關法律文件，結束項目融資協議。

在整個房地產項目融資實施過程中，各個階段與步驟并不是孤立的，后一階段的實施情況會對前面決策產生影響。如開發商考慮融資談判的實際情況與進展，可能修改融資方式或是項目融資的模式；融資執行過程中出現了協議中沒有規定的情況，則需要各方再次談判協商。

六、結論

通過對大型住宅房地產開發實施項目融資的相關問題分析，可以看出：

第一，大型住宅房地產開發實施項目融資十分必要。特別是在房地產業面臨持續宏觀調控的背景下，房地產企業能夠尋求和實現的融資渠道比較有限，不僅面臨著資金狀況的緊張，也面臨著信貸收緊狀態下的融資成本上升，同時還面臨著房屋銷售增速回落、回籠資金困難而形成的還款壓力。在這種情況下，開展項目融資，不僅有利于降低房地產企業資金壓力，減少房地產企業投資風險，同時有利于房地產企業適時轉型。

篇（8）

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）20-0061-02

一、我國房地產融資市場現存的問題

（一）融資渠道單一

在房地產開發、流通以及消費的過程中，會涉及大量資本的流動，為了最大限度的利用資金、實現投資的最優化，房地產開發商一般會選擇融資，即房地產企業及房地產項目的直接融資和間接融資。房地產融資的種類有多種，但是我國傳統的融資方式主要有銀行貸款、海外房產基金以及上市融資，三種方式各有利弊。

銀行貸款是主要的融資方式，一般需要房地產開發商提供抵押物或者擔保，對開發商本身的業務、財物狀況以及借還歷史信息審核較嚴格，這樣對于新崛起的房地產開發商不是很有利，一些很好的項目因為無法達到銀行的貸款要求而拿不到貸款。海外房產基金是隨著改革開放的腳步逐漸深入發展到我國的，這對于我國房地產經濟市場的發展具有里程碑式的意義，但是總量很少，而且集中在少數一線發達城市。上市融資的要求較高，因為能達到上市要求的房地產企業少之又少，而且對于房地產企業的上市限制也更加嚴格，這就是他的瓶頸所在。

（二）市場結構不合理

1.一級市場與二級市場之間缺乏和緩、平穩的銜接

目前，我國的房地產金融市場主要是一級市場，而住房二級市場和房屋租賃市場發展極其緩慢，房屋租賃市場、住房梯度消費、住房資源配置還不完善。一級市場中的主體仍為商業銀行，其他貸款抵押機構尚處于起步階段，現階段各大城市涌現出許多小額擔保公司，但是管理混亂、缺失監管，且因為利率高、額度小，無法多房地產開發企業形成幫助。

2.投資保值與日常居住之間比例不協調

在通貨膨脹的時代，房地產是較好的保值手段之一，很大比例的消費者購買商品房并不是為了居住，而是為了投資保值，導致間接需求量過大。逐漸形成的惡果就是產需未能直接面對面，也進一步擴大了社會分配上的差距以及社會資源的浪費，因為真正的住房困難戶仍然沒有能力購房，而投資消費者又空置了大量商品房。

另外，房地產金融產品體系不完整，房地產金融市場中介機構服務體系尚未建立，如權威的資產評估機構、金融擔保機構以及法律咨詢等環節缺乏具有專門資質的機構、人員來參與其中，指導金融市場規范化發展。

（三）住房貸款結構失衡

目前，消費者購房款一般都是采用商品住房抵押貸款，對于一些工作穩定的消費者一般都采用住房公積金貸款。但是政策性貸款的覆蓋率遠遠滿足不了人民的需求，在現今的體制和貸款制度下，很多購房人無法通過銀行的審核或者經銀行審核后的貸款額度無法滿足購房要求，使得很多原來居住在老舊的小房里的住戶想通過銀行貸款買新房來改善居住田間的愿望難以實現。

（四）法律體系不完善

目前，調整房地產法律關系的有憲法、法律、行政規章等，但是主要是依靠部門規章，地方性法規以及一些立法性文件。這些法律規范性文件真正涉及房地產法律關系的少之又少，有時候僅能依據一些法律原則來進行管理，無法真正起到指導房地產商、消費者正確行為以及保護各方合法權益的作用。其中存在的問題表現在以下幾個方面：

1.現有法律法規滯后性

例如，現有《擔保法》規定禁止國家行政機關對外提供擔保，導致市場上沒有權威的、具有官方性質的金融平衡機構。

2.個別領域法律規范缺失

產業基金、社會信用等領域法律規范上的空白。屬于法律范疇的房地產法有《土地管理法》《城市規劃法》以及《城市房地產管理法》，這三部法律的調整范圍明顯不夠，力度也有所欠缺。從中也能看出，房地產法律方面的法律位階較低。

3.法律適用性分歧

由于高位階的法律未能有效調整房地產經濟中出現的問題，現在各地適用的調整規范主要是各自依據本省市具體情況頒布的地方性規章等，不僅適用的范圍有限，更加糟糕的是法律授權行政機關的解釋不同，在適用上容易產生分歧。在行政執法中，相關部門要么是無法可依，要么是有法不依、執法不嚴，亂象叢生。

二、完善房地產融資市場的對策

（一）利用信托融資，開發多種融資方式

目前，國際市場上較為盛行的融資方式除了我國采用的傳統融資方式外，還有國內IPO、境外IPO、借殼上市、上市公司資產置換以及房地產投資基金等。結合我國房地產市場的特點，筆者認為使用信托融資和股票融資最具有發展前景。信托融資的優越性在于：

1.充分利用社會閑散資金

房地產信貸主要是利用銀行等金融機構的信用，向社會上募集閑散資金，集中應用于房地產開發、經營、消費事業。因房地產開發項目利潤較高，能夠有效吸引社會閑散資金，隨著信托融資的逐步成熟和管理逐步規范，將會吸引大量的社會閑散資金從而減少炒房資金的擁有量，降低房地產泡沫風險。

2.有效分散投資風險

如前文所述，融資依賴的是銀行的信用，對于債權人合法利益的保護更加有保障。房地產的管理并不是實際擁有者，而是信托公司。擁有者將該房地產委托給信托公司后，由信托公司按照擁有者的要求進行管理、收益、處分，其物業管理、租售等一概事宜均是通過信托公司對外處理。在此過程中所遇到的風險也是有信托公司來承擔，因為信托公司相對于投資者個人來說專業性更強，能更好的管理好各項事務，這樣的話也能有效降低房地產實際所有者的風險。

（二）完善房地產金融法律法規

由前文的分析可知，在海外融資基金規制方面、住房金融發展的監管方面都欠缺法治。在建設社會主義法治國家的進程中，經濟領域依法運行也是一個重要的方面。盡快完善相關法律法規，對海外基金的健康有序發展具有非常重要的意義。必須要建立、完善房地產經濟領域的法律體系，對新型融資方式的主體、程序以及融資后資本去向的監督進行規范，才能吸引更多國內外的基金共同促進我國房地產多元化融資規范的發展。

有法律法規的保障，金融市場、金融產品的創新活動才能有章可循更有活力，特別是在房地產市場發展并不健全的情況下，房地產金融業的法制建設更加具有舉足輕重的意義。

（三）加強對房地產作為支柱產業的調控力度

監管機構日前明確要求，今年金融機構房地產開發貸款占比要在上年基礎上持續下降。同時，動態排查涉房貸款風險是今年銀監會各派出機構的工作重點之一。由于層層嚴格監管以及配合新一輪房地產調控政策，多家銀行已開始有意控制今年房地產貸款的規模和增速。

銀監會正就房地產信貸中的土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、經營性物業貸款、保障性安居工程貸款制定工作指導意見。一直以來，監管機構對房地產貸款風險保持高度警覺，控制規模、加強涉房信貸風險排查、加強壓力測試是監管的主要方式。

截至2012年末，我國金融機構房地產貸款余額超過12萬億元，占各項貸款的比重為19.2%。曾經作為地產商最重要資金來源的銀行開發貸，近年來占比不斷下滑，而銷售回款的占比逐漸上升。

在2013年的全國銀行業監管工作會議上，銀監會重申，對于房地產貸款風險，要認真執行房地產調控政策，加強名單制管理和壓力測試。銀行人士介紹，一方面對房地產開發企業實施名單制管理，清退部分中小房企；另一方面，對企業回籠資金實施封閉式管理，確保用于還貸。

對于今年的房地產市場，目前整體風險可控，不會出現大面積違約情況，更不會引發系統性風險。其理由是：一是房地產貸款的總量不大，僅占各項貸款的19.2%，遠低于其他國家水平；二是個人住房按揭貸款的按揭率低，大部分貸款已還款8年以上，且近年來房產市值穩定，借款人的還款意愿較強，目前個人住房按揭貸款不良率僅為0.28%；三是房地產開發貸的發放審慎，且貸款成數僅為房地產市值的60%左右，不良貸款率不到1%。

今年要繼續做好房地產貸款調控，引導銀行通過盯重點項目、盯重點開發商、盯市場行情變化，加強對房地產開發貸款的動態風險排查，密切監測房地產信托項目到期兌付風險。

改革的方向在于房地產宏觀調控的調整，筆者認為除了最根本的調控手段——法律外，還可以依賴經濟手段和行政手段，將政府這只“有形的手”與市場這只“無形的手”雙“手”齊下，相互補充才能發揮宏觀調控的最大效果。但是經濟手段應該是房地產宏觀調控的主流，畢竟在社會主義市場經濟下，住房供求關系也是市場自發導致的結果。

篇（9）

融資性擔保公司運行情況

截至2012年6月末，海南省共有融資性擔保公司49家，注冊資本23.9億元。其中：政府完全出資擔保公司15家，民間出資擔保公司32家，混合出資擔保公司2家。2012年上半年，全省融資性擔保公司發生擔保業務794筆，同比增長15.23%；金額16.32億元，同比增長13.78%。其中：擔保個人貸款490筆，金額5.1億元；擔保企業貸款304筆，金額11.21億元。截至2012年6月末，擔保貸款責任余額33.47億元，擔保貸款不良率0.18%。

產生的作用及應關注的問題

（一）積極作用

準金融機構若有效監管，規范操作，將會產生較大積極作用。近年來，海南省準金融機構發展迅速，機構數量逐年增加，業務規模不斷擴大，逐步覆蓋一部分微小企業和農村金融領域，有效地彌補正規金融的不足，扶持地方經濟發展。同時，準金融機構為相關的金融服務機構提供了服務收益，在將地下金融引入正軌、降低社會失業率、維護社會穩定等方面，都起著不可忽視的重要作用。

（二）應關注的問題

1.超范圍提供民間融資中介服務。融資性擔保機構、小額貸款公司和典當行等準金融機構主要是民營企業和個人參股，追求利益的最大化是其根本目的，在當前法律法規不完善、行業管理不到位的情況下，容易打“球”。以融資性擔保機構為例，一般情況融資性擔保機構被批準的經營范圍是：貸款擔保、票據承兌擔保等擔保業務，與擔保業務有關的融資咨詢、財務顧問等中介服務，以自有資金進行投資等業務。但個別融資性擔保公司未開展融資性擔保業務，而是超經營范圍通過“擔保理財”的名義搭建民間借貸平臺，通過戶外廣告、宣傳折頁和產品推介會等方式廣泛宣傳其“理財”業務，為民間融資提供擔保，進行貸前調查，公開承諾放款人可獲得年息為15%的固定理財收益。

2.風險分擔機制不合理。部分準金融機構的正常運作需要與金融機構合作，在取得金融機構授信的同時，要承擔100%的責任，對處于成長初期的準金融機構而言，承擔風險和責任較大成為制約其發展的因素。以擔保公司為例，按照財政部《關于印發〈中小企業融資擔保機構風險管理暫行辦法〉的通知》要求，擔保機構與協作銀行應根據貸款規模和期限承擔一定的比例責任。但實際操作中，風險并沒有在擔保公司和協作銀行之間分散，大部分擔保公司承擔了全部風險。

3.通過準金融機構融資規避政策調控。2010年二季度以來，為抑制國內部分城市房價過快上漲趨勢，國家加強了房地產市場的宏觀調控力度，銀行機構收緊了對房地產開發企業的貸款。在嚴厲的房地產調控政策下，部分房地產開發企業為獲取資金轉向準金融機構，規避房地產政策調控。如截至2012年6月末，個別小額貸款公司投放房地產業貸款余額占貸款總額五成以上。

4.資金費率高。準金融機構在費率執行、費用收取方面沒有形成通用的行業標準。實際上，準金融機構的信貸效應是一種放大流動性的行為。在流動性收緊政策下，銀行放貸的對象主要為大企業和其他一些優質客戶，中小微企業只能尋求準金融機構進行融資，這就為準金融機構提高利率提供了機會，而高利率下的貸款反過來又會影響實體經濟，不利于行業的長遠發展。以典當行為例，根據《典當管理辦法》規定：動產質押典當的月綜合費率不得超過當金的42‰，房地產抵押典當的月綜合費率不得超過當金的27‰，財產權利質押典當的月綜合費率不得超過當金的24‰。截至2012年6月末，海南省典當企業典當月綜合平均費率29.2‰。除動產質押典當綜合費率低于法定綜合費率外，房地產抵押典當綜合費率和財產權利質押典當綜合費率均高于該類業務法定月綜合費率。

5.對正規金融體系的風險傳遞。《典當管理辦法》（商務部令2005年第8號）規定，典當行貸款余額不得超過其注冊資本；《融資性擔保公司管理暫行辦法》（銀監會等七部委令2010年第3號）規定，融資性擔保公司的融資性擔保責任余額不得超過其凈資產的10倍；《海南省人民政府辦公廳關于深入推進小額貸款公司改革發展的若干意見》（瓊府辦〔2012〕98號）規定“對于年度考評結果為優秀或良好的小額貸款公司，其融資比例最高可放寬至資本凈額的200%。資金來源渠道主要包括：銀行業金融機構融資；法人股東定向借款……”。從目前的情況看，準金融機構在銀行融資（或擔保融資）的規模較小，對銀行的風險傳遞影響較為有限，但未來有增加趨勢。隨著小額貸款公司的擴張，在資金來源有限的情況下，小額貸款公司從正規金融體系融資的需求較為強烈，在銀行機構的貸款逐年增加。從擔保公司的情況看，資本杠桿率將呈放大趨勢，對正規金融體系的風險傳遞作用將趨明顯。

建議

（一）完善準金融機構公司治理，加強風險內控

一是完善公司治理結構。進一步完善股東、董事、監事和經理之間的權責利約束激勵機制和制衡機制，制定穩健有效的議事規則、決策程序和內審制度等。二是要建立健全內控機制，防范經營風險，促進穩健經營。三是要建立合理的薪酬激勵機制，對高管實行問責制，防止其為追求超額利潤而對風險過度承擔。四是提高對準金融機構的經理人資質要求，提高從業人員的職業素養，強化從業人員的風險防范意識。

（二）健全監督管理體制，強化監管

目前對地方準金融機構的監管主要在審批設立和事后風險處置環節上，連續監管力度不夠，風險預警系統薄弱，應參照監管金融機構的相關監管標準和國外相關監管經驗，推進準金融機構的事前監管和過程監管。準金融機構監管部門要在法律法規和規章制度的框架下，規范準金融機構的業務流程、收費范圍、收費區間等；對超范圍經營、違規亂收費等行為，堅決予以處罰；要監督其貸款投向，禁止向國家宏觀調控限制發展的產業或行業發放貸款，禁止向關系人發放信用貸款。準金融機構監管部門要定期與人民銀行、銀監部門溝通，實現監管信息共享，充分發揮宏觀調控部門和銀監部門在金融監管方面的專業技術優勢，促進其業務穩健合規發展。

篇（10）

一、“白銀時代”中小房地產企業的融資特點

目前的房地產市場競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄。競爭加劇，市場已經從過去的賣方市場開始變成買方市場，競爭在加劇。洗牌加快，最近兩、三年以來房地產的洗牌速度在加快，在北京和上海的交易所，交易的公司越來越多，一些中小企業，一些沒有品牌的公司被兼并、被合作、被淘汰的情形發生得越來越多。利潤的減薄，整個市場上房地產的凈利潤這幾年有明顯的下降。據Wind統計數據顯示，滬深兩市有71家上市房企公布了2015年中報業績預告，其中預告凈利潤虧損的企業就有27家，占比近四成。其中，萬科集團的高增長狀態也已結束：利潤增速也只有0.8%，同比下降58%。房地產行業進入“白銀時代”的表現愈加顯著。正如萬科總裁郁亮所說：“房地產已經進入白銀時代，輕松賺錢的時代已經結束。”萬達總裁王健林也表示：“中國房地產市場已進入供需平衡為主要特征的發展新階段，房地產企業發展需要新思維、新模式。”此時，面對越來越難賣的房子，以及越來越薄的利潤，如何在當前生存環境日益困難的情況下保持穩定的資金供應鏈是中小房地產企業生存的首要條件。因此要認清當前形勢下中小房地產企業的融資特點：

（一）受政策因素影響較大

近年來隨著我國加強了對房地產市場的宏觀調控，房地產市場分化加劇，部分城市的投資風險加大的同時，不同規模的房地產企業融資環境也發生了不同的變化。房地產市場普遍面臨巨大的融資壓力，中小房地產企業首當其沖。

（二）對外部資金的依賴性較強

在整個房地產開發過程當中，房地產企業開發項目需要大量資金，包括購買土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、管理費用、財務費用、銷售費用、稅費等開發間接費用。中小房地產企業由于自有資金有限，嚴重依賴外部融資。導致大部分中小房地產企業資產負債率較高，進而財務風險較高。

（三）民間融資逐漸成為融資新渠道

在宏觀調控的影響下，銀行資金投放緊縮，信托等金融產品也減少融資。私募基金、融資租賃、典當融資等各種金融形式成為銀行收緊貸款后的新的資金來源。

二、“白銀時代”中小房地產企業的融資困境

（一）現階段市場環境不容樂觀

盡管從2015年開始，從中央到地方又開始持續不斷的出臺托市政策：除幾個一線城市外其余城市已取消限購政策、降低存款準備金、貸款基準利率、支持公積金貸款、嚴控供地規模、二套房首付比例降低、轉讓兩年以上住房免征營業稅等等。然而，資本市場的偏好和波動似乎并未受到這些利好政策的誘惑。在這樣的市場環境中，短期內那些實力雄厚、管理規范、已經建立了有效的風險防范機制的大型房地產企業受到市場影響的可能性相對較低，但受影響最大的是資金鏈脆弱的中小房地產企業。更何況就在2015年5月，萬達和萬科這兩家房地產巨頭宣布了建立戰略合作關系，今后將啟動聯合拿地、開發等許多深度合作。在“萬萬聯盟”這種強強聯手的趨勢之下，中小房地產企業的生存更加嚴峻。

（二）直接融資較為困難

雖然發行股票和債券是比較理想的直接融資方式，但隨著房地產調控政策的出臺，房地產企業在股票市場的融資渠道已基本關閉，無論是IPO還是重組借殼。因為資格審核嚴格，一般只有大型房地產企業能夠上市，對于大多數中小房地產企業而言，受限于股票上市門檻，通過上市融資的困難較大。相比股票融資，我國房地產企業發行債券并不多見。國家對債券發行主體有嚴格的條件限制，并且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，中小型房地產企業很難達到要求。

（三）銀行、信托監管收緊

由于銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔保，用款的前提條件也較多而且用款時間不長，中小房地產企業很難達到銀行的要求。信托公司一般是采取向房地產開發商發放信托資金或直接參與房地產投資等模式。然而，隨著監管層規范房地產信托業務的措施出臺，房地產信托業務開始收緊。使得信托公司在選擇合作對象時設置了更高的門檻，只有那些擁有優質項目資源的大中型房地產企業才有機會通過信托融資。同時信托融資成本也上升了，中小房地產企業需要面臨更高的資金成本和更高的風險。

（四）融資渠道狹窄

企業的融資渠道從資金的來源可分為內部融資和外部融資。內部融資主要有自籌資金、計提折舊、留存收益等主要方式，然而事實上中小房地產企業內部融資是嚴重不足的。中小房地產企業自有資金本身就有限，預售資金是房地產企業內部融資的重要來源，但隨著對預售資金的監管加強，無疑使得中小房地產企業的資金鏈雪上加霜。外部融資雖然相對較為豐富，但現實當中民間借貸和銀行信貸才是中小房地產企業主要的融資方式。可是受到宏觀政策和企業資質的影響，銀行信貸要求日趨嚴格，越來越難。而民間借貸利率較高，會使企業融資成本升高，風險加大；狹窄的融資渠道嚴重影響了中小房地產企業的發展。

（五）缺少長期穩定資金

房地產開發周期較長，資金需求量大，回收慢時間長。然而中小房地產企業往往缺乏股票、企業債券等融資方式帶來的長期穩定的資金，現有融資方式一般期限較短，與企業需求存在沖突，使得中小房地產企業不斷忙于尋求融資。

三、中小房地產企業陷入融資困境的原因

（一）外部因素

在我國嚴格的制度管理之下，中小房地產企業融資面臨著較大的資格限制。例如，其資產規模、盈利能力、競爭能力等。如果選擇直接融資，那需要滿足各種準入要求、級級審批、流程煩瑣、周期較長且成本高昂。現行的法律制度對于其他融資方式限制也較多，導致大多數的中小房地產企業無法接受和實現。

（二）內部原因

（1）企業有形資源不足。土地、房屋、運輸工具、生產設備、流動資金、原材料等資產組成了房地產企業的有形資源。房地產企業的有形資源往往代表了其經濟實力。相對大型房地產企業，中小房地產企業的有形資源顯然處于劣勢。大部分的中小房地產企業規模較小、自有資本偏少，抵押擔保能力不足，抵御風險的能力很差，不僅自籌資金的能力欠缺，而且也不容易爭取到外部的資金支持。

（2）企業無形資源競爭力較差。品牌資源、政策資源、信息資源、組織資源、社會網絡、企業信用等組成房地產企業的無形資源。無形資源豐富的企業一般其償債能力和信用品質都較為良好，他們融資能力較強，比較容易拿到較高的信用額度。而中小房地產企業往往無可利用的品牌、規模優勢，無法獲取較低的融資成本。并且許多中小房地產企業由于財務管理的不規范，就會使得金融機構在對其財務狀況、信用狀況、還款能力等各方面進行評估時無法順利進行，對金融機構而言中小房地產企業的融資則含有較大風險。還有中小房地產企業由于自身的經營管理能力以及管理者、經營者素質的有限，企業整體信用意識不足，部分中小房地產企業欠息以及爛尾攜款潛逃行為的出現，使得金融機構對中小房地產企業的融資需求持謹慎態度，進一步使得中小房地產企業的融資狀況陷入惡性循環。

（3）缺乏核心競爭力。以前黃金時代期，大型房地產企業能拿到“金礦”，中小房地產企業在其身后撿“金粒”，但在白銀時代中小房地產企業不可能再這樣發展。企業的產品銷售能力、盈利能力和現金回收能力是影響房地產企業內部融資能力的主要因素，而且外部各類資源也都會向有市場優勢、資金回籠快、效益好的優質項目傾斜。而中小房地產企業由于自身資金、人才有限，許多方面專業能力不強，沒有屬于自己的優勢，往往缺乏核心競爭力。

四、如何解決中小房地產企業融資困境

同大型房地產企業相比，中小房地產企業在資產規模、管理能力、融資能力、核心競爭力等方面處于明顯的弱勢。然而，中小房地產企業也有自己的優勢，即在局部地區，中小房地產企業能更好地適應當地的風俗習慣，更好地在當地市場樹立品牌形象，形成一定的區域競爭優勢。因此，要通過各方共同努力，有效解決中小房地產企業融資問題，促進中小房地產企業保持健康穩定的發展。

（一）改善中小房地產企業融資的政策環境

我國已經明確提出要加快經濟發展方式轉變，積極發展中小企業。但中小企業貸款難、擔保難、融資難的問題十分突出，如何有效解決這一難題，已經成為社會各界非常關注的熱點問題。政府也提出要進一步完善和支持中小企業發展的政策法律體系，全面落實細化《中小企業促進法》等扶持中小企業發展的政策措施，營造公平的發展環境，拓寬中小企業發展空間。而中小房地產企業要想健康有序發展必然也少不了政府的政策支持，努力拓寬融資渠道，改變融資渠道過窄的現狀，加快融資多元化。

（二）加強自身建設提升核心競爭力

首先，要建立健全公司管理制度。不僅要加強資產管理力度，而且要加強財務管理，避免出現與金融機構信息交流的盲點和不對稱現象，擺脫融資困境，提升企業融資能力。特別是有的中小房地產企業主要是通過家族式管理進行經營，或者是跨界經營。只有順利實施了管理模式的轉變和管理制度的建立、完善和運用，才能真正解決其融資問題。尤其在當前環境下，需要提升企業自身的各項管理能力，加快資金的流轉速度，在指標上更加重視利潤率、負債率、現金流、銷售回款、周轉、成本等，力爭從源頭上將融資的需求降至最低。

其次，必須努力提高企業信用。只有不斷提高企業信用水平，不斷加強信用第一的理念，并且在復雜的市場環境中堅持誠信經營，積極支持參與銀行等金融機構的信用評級工作，讓金融機構充分了解自身的經營信息，樹立良好的信用形象，為企業開辟貸款的融資渠道。并以此為契機加強與銀行和大型企業的合作，才能為融資環境的改善打好信用的堅實基礎。

最后，要努力提高企業的核心競爭力。中小房地產企業要想在激烈的競爭中可持續健康發展，就必須打造獨有的核心競爭力。尤其在房地產行業的轉型時期，只有突出自身的長處才能充分發揮企業特有的競爭優勢，如有的企業專注于旅游地產，有的專注于養老地產，有的專做總部基地，有的在二線省會城市專為中小金融機構的省級分行或分公司做金融辦公物業等等。這些企業通過差異化定位，獲得溢價，開辟出一片屬于自己的藍海，未來發展也將更持續穩健。

（三）結合自身情況選擇合適的融資方式

傳統的融資方式已經不能完全滿足房地產企業的進一步發展需要，要想獲得更大的發展就必須多方位尋找各種新型融資方式，從中確定適合自身實際情況的最優融資結構。例如，以往中國的房地產私募基金大多運作方式是采用債權投資的方式，最簡單地依靠抵押或擔保、然后放款的方式，即“假股真債”的方式。隨著房地產行業進入低谷，房地產企業亟須資金，開始愿意接受股權投資和后端分成，同時一些私募基金公司也不滿足于純債權的收益，開始向拿地、開發等前端環節深入，與企業攜手分享房地產開發全流程的投資回報。私募基金從以前的“假股真債”到現在真的開始介入做股權投資，房地產基金將成為一個有力的融資渠道。此外，還要積極了解新進入我國的融資渠道和工具。例如，阿拉伯債券就與普通債券不同，根據伊斯蘭教的宗教規定，阿拉伯債券禁止直接收取、發放利息。因此，在債券的結構中通常會引入特定的基礎資產作為實現收益的載體，阿拉伯債券代表的是對特定資產或資產收益權的所有權，是對所有權而非現金流主張權利，持有人無論是在基礎資產實現的過程中還是債券到期日都享有對該資產收益的所有權而不是債權，即“名債實股”。

然后，根據自身的規模實力和抵御風險的能力，采取不同對策。例如，持有資本金不足的中小房地產企業，可以采取股權融資方式，與信托公司或私募基金組建項目公司合作購置土地或進行項目開發，還可以與行業內發展較好的大型企業合作開發，以提高整體實力，分散投資風險。目前，合作開發的融資方式被大多中小房地產企業廣泛采用。如果短期出現資金困難的企業在無法取得銀行貸款的情況下，可向信托公司或私募基金進行債權融資，以彌補資金缺口。當然在房地產開發的不同階段，上述股權和債權融資還可以組合使用。

五、結論

開發周期長、投入資金大是房地產企業作為資金密集型行業的標簽。融資時間長、融資規模大也是房地產企業的融資特點。一個房地產企業的規模和發展速度如何，首先取決于企業的資金鏈。在“白銀時代”，中小房地產企業在努力提高自身各項綜合實力的同時，應建立多元化的融資體系，綜合權衡企業的融資目的、資金成本、財務風險、控制需要、規模和品牌等因素，選擇適合的融資方式或組合。同時，希望政府能在制度和機制上給予足夠的保障，不斷健全規章制度和法規體系，為中小房地產融資市場的健康穩定發展提供良好的環境和政策支持。

（作者單位為北京高峰宏道投資有限公司）

參考文獻

[1] 張玉明.中小企業融資策略[M].山東大學出版社，2004.

[2] 周文靜.地產私募轉型迫在眉睫[N].中國證券報?中證網，2015-03-05.

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房地產信托融資分為資金信托融資和財產信托融資,我國的房地產信托產品大部分屬于貸款類,存在較大風險,缺乏流動性,REITs是在美國等國家運作較為成功的房地產信托融資方式,對于我國有很強的借鑒意義。從資金供給、需求而言,REITs在我國存在很大的市場,在我國發展REITs必須考慮完善REITs發展所需要的金融和配套的體制環境

一、 REITs與我國房地產信托融資的基本情況

1.房地產信托的種類及特點

(1)房地產資金信托投資。房地產資金信托投資是指信托投資公司通過發行資金信托募集資金,然后信托投資公司以自己的名義將所募集資金運用于房地產企業或房地產項目。根據資金運用方式的不同,房地產資金信托融資又可以分為權益融資、債務融資和混合融資三種模式。

其中權益融資是指房地產企業向信托投資公司增資擴股,或者直接向信托投資公司出售房地產項目的產權進行融資,信托投資公司成為房地產企業的股東或房地產項目的所有者。經營性權益融資這種融資方式比較接近于房地產投資信托(REITs)。

(2)房地產財產信托融資。

財產信托融資是指房地產企業將開發建設的房地產項目委托給信托投資公司,設立財產信托,房地產企業取得信托收益權,并將收益權分級為優先收益權和普通收益權,其中的優先收益權轉讓給投資者。信托投資公司作為受托人,將信托財產所得優先支付給投資人。

2.我國房地產信托特點

(1)資金運用方式以貸款為主。 信托投資公司以金融中介的角色將所募集的資金貸給房地產項目的開發,貸款利率基本圍繞銀行同期貸款利率上下浮動,約為年息4%―8%,一般要求貸款方提供貸款抵押或擔保來提高資金的安全度。其中大部分為“過橋貸款”,在很大程度上是銀行貸款的變種,而信托公司在這方面的監控、管理經驗不如商業銀行,因而存在較大的信用風險。

(2)資源配置策略單一化。資源配置的不合理表現在兩個方面:一是期限配置多為中短期,資金沒有形成良好的運做、流通機制,容易引發流動性風險。二是投資項目的單一化。房地產信托計劃大多投資于單一項目,不能分散化解金融風險,反而將市場風險再次引進了信托業。

(3)信托產品的流動性差。我國目前的房地產信托計劃不是標準化的產品,其收益權憑證不具備證券的性質,不能在證券交易所上市流通他,投資人轉讓收益權時存在諸多不便降低了信托計劃的吸引力。

3.房地產信托投資基金(REITs)的介紹

(1)REITs的含義、特點和種類。 房地產信托投資基金(Real Estate Investment Trusts,簡稱REITs)是一種以發行受益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金,由專門的投資機構進行投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。不同的房地產信托投資基金根據投資人的要求和基金章程會有不同的物業類型(如住宅、寫字樓、倉庫、零售等)和地理區域的側重,屬于信托業務中的資金信托,實質上是一種證券化的產業投資基金。

房地產投資信托基金的特征主要是:REITs是資金信托和財產信托的結合,其他的投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來交換受益憑證,而REIT除了接受貨幣資金外,還接受房地產;REITs持有者只享有收益權和知情權,這是與股票普通股的投資者最大的區別;REITs價格形成依賴于其所擁有房地產的基礎價值。

(2) REITs的優點:與債務融資類房地產信托相比,REITs具有以下優點:①高度的流動性;②收益平穩,受房地產總體市場的影響較小,波動性小;③由房地產專業人士管理;管理層在房地產投資信托中占有很大的股份,能有效防止管理層與股東之間的利益沖突;④投資者能借助管理層開拓良好的融資渠道;物業類型多樣化;物業所處地區的多樣化;資產多樣化。

那么,我國是否具備發展REITs的條件呢?

二 、我國引入REITs的可行性分析

1.房地產行業資金需求問題

房地產業的融資需求是發展REITs的基礎,房地產業在我國隨著國民經濟的發展和人民生活的改善正在逐步成為經濟發展的主導產業之一。同時,我國房地產業已成為與銀行業高度依存的一個行業, REITs方式作為房地產開發企業融資的一條有效途徑,可以間接地將房地產資產證券化,為房地產公司開辟一條全新而穩定可靠的融資渠道,并且可以降低房地產公司的整體融資成本,節約財務費用,在不提高公司資產負債率的情況下優化公司資本結構,利于公司的持續發展。

2.資金來源問題

改革開放以來,我國居民的個人金融資產迅速增長,居民儲蓄存款增長迅猛;雖然我國股市已經運行十余年,但其投資的系統風險較大;國債市場近年也有所發展,但目前市場利率一直處于較低水平,投資風險也逐漸增大,個人投資者非常需要更高收益的投資渠道。

由于房地產投資對資金需求量大,一般個人投資者根本無力問津,而隨著商業銀行開始提高對房地產開發項目貸款門檻,一些正常的房地產投資項目也無法順利實施。而REITs的引入正好可以協調房地產開發資金供給不足和國民經濟增長之間的矛盾,使我國居民儲蓄有效分流,提高這部分資金的使用效率和預期回報率。所以從資金供給角度來看,REITs 在我國的發展不會遇到資金方面的巨大困難。

三 、發展我國REITs的政策建議

1.解決REITs的流動性問題,如與銀行、擔保公司等金融機構合作,為信托投資者提供質押和擔保服務。當REITs發展成熟后,就可以在證券交易所公開交易,最終解決其流動性問題。

2.為我國REITs進入實施運作創造必要的法律環境。

3.培育REITs組織機構的建設,加快培養大量的機構投資者。