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一、加強房地產企業納稅籌劃的必要性

稅收具有強制性的特點，企業守法經營的重要評價標準就是依法納稅。房地產企業涉及企業所得稅、營業稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅等諸多稅目，稅收已經成為眾多房地產企業除營業成本之外負擔最重的支出，在房地產行業形勢波動頻繁的現況下，控制稅收成本也成為房地產企業保持合理利潤的重要途徑。具體來講，充分進行納稅籌劃的意義體現在這幾點上：首先，納稅籌劃最根本的作用就是減少企業支出，增加企業利潤，這些在籌劃中避免的支出對于房地產企業來講實際是不必要的成本支出，幫助企業充分發掘出潛在的免稅機會而不會多繳稅；其次，納稅籌劃也促進了房地產經營的更加合法化，企業在開展稅收籌劃的過程中必然要對企業所承擔的稅種特點、計稅、減免稅等方面的法律法規進行全面地了解，進而以此為基礎產生改進企業經營管理方式的見解，促進企業守法前提下的稅務減免；第三，納稅籌劃作為房地產企業財務管理活動的必要組成部分，其籌劃水平的高低直接影響著企業整體管理水平的層次高低，因此必須加強納稅籌劃管理。

二、房地產企業納稅籌劃的現狀分析

房地產企業與一般的商業企業在經營管理上存在諸多方面的差異，納稅上涉及的稅種比較多，日常稅收籌劃管理工作較為繁瑣。同時，納稅籌劃是一項具有較高專業性的財務活動，而眾多的房地產企業財務管理能力參差不齊，在納稅籌劃管理的過程中體現出不同的水平。從當前諸多房地產企業的籌劃情況來看，依然存在一些具有普遍共性的問題。

（一）納稅籌劃管理思想走不出錯誤的認識

所謂納稅籌劃的錯誤認識無非是那些老生常談的思想誤區。其一是靠與稅務征管部門搞關系爭取減免稅的錯誤思想，一些房地產企業以建立與稅務部門的良好關系為日常工作，想方設法的與稅務征管機構套近乎，甚至采用大大小小的行賄手段獲取少繳稅的機會，有的房地產企業也千方百計的尋找稅收征管漏洞，以稅務部門查不出為目的屢屢兜圈子，給稅務征管部門的工作帶來了極大的難度和消極的影響，更是污染了社會的風氣。其二是靠偷逃稅獲取稅收利益的錯誤思想，某些房地產企業為達少繳稅目的，采用稅法不允許的多提折舊攤銷費用、少記收入等方式從會計處理上隱匿真實賬目，嚴重的擾亂財務核算的正常秩序，有些企業竟以合作建房為名來掩蓋開發房地產的事實，將空置房屋的租賃收入不入賬或計入往來款項，偷逃營業稅、所得稅等，面臨巨大的法律制裁隱患。

（二）納稅籌劃的思路與方法整體性較差

房地產企業財務部門開展納稅籌劃在思路與方法上存在幾個方面的利益協調難題。首先是稅收最小化與稅后利潤最大化之間的利益協調問題。少納稅嚴格來說不是納稅籌劃的單一目的，房地產企業以少納稅為目的，從延遲預售款的入賬、費用開支的足額記錄等方面采取的會計政策也只是最大限度地利用了應該得到的稅收優惠，這種方式下費用開支等的最大限度提高，企業的稅后利潤并不能得到很好地保證，產生納稅籌劃與利潤目標的矛盾。其次，單一稅賦最小與企業整體稅賦最小的利益協調問題。房地產企業涉及的稅種有十幾種之多，盡管涉稅稅目的計稅基礎并不相同，但其計稅依據是同一項業務活動，在籌劃時會出現結點，產生相互影響而削弱籌劃方案的效果，房地產企業并沒有建立整體籌劃的框架。第三，納稅籌劃方法上，房地產企業也較為固守傳統的節稅方式，不同節稅途徑之間還不能很好的協調運用。

（三）納稅籌劃風險的管控力弱

房地產企業容易出現涉稅風險的方面包括稅務稽查的風險、會計政策和處理方式與稅法存在較大差異的風險、稅收法律變動的風險、納稅籌劃人員職業風險等等，這些風險是無法避免的，而且具有一定的不確定性，因此，企業有必要建立稅收風險的管理機制體制。而很多房地產企業在這方面做得并不到位，風險管理與控制比較薄弱。一是對各種涉稅風險考慮不全面，缺少風險分析與評價的步驟，只是直接開展籌劃工作，沒有良好的準備；二是缺乏動態的涉稅風險監測機制，對于涉稅風險來源的主體行為的情況、動向不能及時的了解，無法形成風險的預警體系，增加了風險應對的難度；三是對已發生或可能發生的納稅風險處理與應對措施不當，備選的處置措施和方案范圍較狹窄，無法將風險的不利影響降至最低。

（四）納稅籌劃的人員素質不高

房地產企業的納稅籌劃還沒有專業的部門和人才隊伍，大部分籌劃工作是由財務部門兼辦的，而財務部門一方面要擔負企業的財務管理和會計處理工作，業務繁瑣，另一方面，稅務籌劃具有很強的稅務專業性，大部分的財務或會計人員只是對納稅的會計處理較為在行，對于納稅籌劃涉及的較細節性的問題根本不具備必要的了解，因此難以勝任籌劃工作。

三、改進房地產企業納稅籌劃現狀的措施建議

（一）正確的納稅籌劃思想是良好稅務籌劃的開端

納稅籌劃是一項嚴肅的管理工作，房地產企業必須要從上至下形成一種正確的籌劃態度與思想。首先來講，房地產企業要理性對待與稅務征管部門的關系與業務往來，稅務征管部門代表著國家稅收的一定法定權利，房地產企業與其之間是執行與被執行的關系，而不可能成為平等的關系，因此房地產企業不應當設法成為其朋友，而應當以服從合法管理為基本態度來開展稅務往來。并且房地產企業要嚴格遵守稅務征管程序，不能利用稅務征管的漏洞來謀取稅務利益，否則一旦查出必將是得不償失的。其次，房地產企業要擺脫愚昧的納稅籌劃心理，有句話說愚者逃稅、蠢者偷稅、智者避稅、高者籌劃，房地產企業要做納稅籌劃的高者智者，而非逃稅偷稅的愚蠢者，要以稅收法律與會計法規為納稅籌劃的基礎指引，對于預售房款、空置房租金收入等一些滿足收入條件的收入及時入賬，對發生的費用支出據實扣除，切勿撿了芝麻丟了西瓜。

（二）以整體納稅籌劃為主，協調稅務關系

房地產企業納稅籌劃的最終目標，合理來講應該是企業最終的稅后利潤最大，為實現這個目標，房地產產企業一定要處理好各種不同利益之間的關系。一是要處理好稅收最小與稅后利潤最大的協調關系，房地產企業在努力增加扣除項目的同時，為保持稅后利潤的期望值，需要在費用支出的籌劃上尋找最佳平衡點，或者從收入的角度來通過增加加項的方式減小減項的消極影響。二是處理好單一稅目與其他多個稅目之間的關系，企業納稅籌劃要樹立整體利益的思維，要分清各種稅目之間的影響關系，從單一稅目籌劃方案的不同組合中來尋找使企業所獲得的稅收利益最大的方案執行。三是處理好同一稅目不同納稅籌劃方法之間的關系，企業納稅籌劃時節稅與避稅是不同的方式，其細分下的方法也有多種，可以進行不同的組合，克服單一方法下的效果有限性。

（三）健全稅務籌劃涉稅風險的管理與調控

涉稅風險管理是房地產企業納稅籌劃的必然主題，房地產企業要從以下幾個方面健全納稅籌劃風險的管控：一是強化企業納稅風險的自我檢測與評估，建立一定的風險預警機制，企業可以從征管、稅法與會計政策各個方面開展合理性分析，對可能的涉稅風險進行識別與評估，從而以此為基礎，能確立一些標準或項目作為涉稅風險的衡量標準，建立起可行的風險預警機制；二是健全涉稅風險的動態監控機制，要充分對各種涉稅風險實現源頭監測與控制，對稅收法律制度發展情況與變化動態進行實時的了解，對企業經營業務流程涉及的納稅環境進行充分的把握，對企業會計政策的調整及時更新，以便將各種潛在的風險發生或發展的苗頭控制在最低；三是增強涉稅風險的處理與應對的靈活性，企業不僅要對發生概率較大的風險制定備用的風險處理與控制措施，而且要提高這些方案措施的變動性和可調整性，能根據風險的動態變化作出針對性的調節，以便可以采取最有效的方式來遏制住風險事態的進一步惡化。

（四）加強納稅籌劃人員隊伍的建設

納稅籌劃作為一項對業務知識全面性掌握要求較高的工作，需要對稅收政策熟悉且能夠融會貫通的運用的人員來執行，基于此，一方面，房地產企業要盡量為納稅籌劃配備適當的人員，盡量將財務與納稅籌劃分開，以便增強納稅籌劃在企業管理體系中的地位，也是為了提高納稅籌劃不受專業素質的限制可以達到最佳的結果。另一方面，房地產企業要對納稅籌劃人員進行專業技能的培訓，在日常工作中要求其密切關注國家稅收政策的趨勢與動向，對其進行企業經營戰略和業務流程開展的教育，使其可以緊密的結合企業發展實際來制定最有利的稅務籌劃方案，推動企業經營業績提高。

參考文獻：

[1]李桂芬.淺談房地產企業納稅籌劃[J].河北企業，2009；第10期

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1.有利于企業優化經濟資源，實現企業利潤最大化

中小房地產企業在涉稅事項發生之前，根據現有的或將來的經營管理情況，在稅收法律法規的許可范圍內，對企業經濟資源科學的測算、分析和比較，從中選擇最優的納稅方案，優化企業的經濟資源，實現企業利潤最大化。通過稅收籌劃，讓企業的經營狀況和財務狀況相結合，使企業運營的整個過程，在充分考慮稅收影響的同時考慮企業的成本費用最優化，使企業財務收益最大化，最終達到整合企業經濟資源的目的。

2.有利于企業財務人員業務水平的提高

要想做好稅收籌劃，及時、密切關注國家稅制法規和最新稅收政策的出臺是保證。中小房地產企業財務人員除了必備的財務管理專業知識和全局管理能力外，必須高度重視國家的稅收政策變化及相關行業政策變化，對稅收的變化趨勢要有敏銳的洞察力。一旦國家相關稅收政策變化，財務人員應從企業最大財務利益出發，采取行動，趨利避害，把稅收的意圖迅速融入到企業的經營管理活動中去。因此，稅收籌劃客觀上促進了中小房地產企業財務人員業務水平的提高。

3.有利于促進稅收法律法規的健全

稅收籌劃可以及時發現稅法中的不成熟、不完善以及稅法在實際應用中的不合理等缺陷。中小房地產企業稅收籌劃人員在通過對稅法的“邊際”效應獲取企業利益的同時，也將稅法在實際應用中的缺陷反饋給征稅機關和相關的稅法研究人員。從而推動相關部門在立法和征稅管理中權衡輕重，修訂和完善稅法，促進著稅法的健全。

4.有利于提高企業管理水平和規范財務核算

企業管理決策層和相關人員對稅收籌劃的認識程度，會計核算和財務管理水平，涉稅誠信等方面是做好稅收籌劃的基礎條件。部分中小房地產企業管理決策層對稅收籌劃不了解、不重視；企業會計核算不健全，賬證不完整，會計信息失真，甚至有的企業還存在偷逃稅款等違反稅法的行為。由于房地產企業生產周期的長期性，工程成本的復雜性，成本發生的置后性，銷售政策的特殊性，更加要求企業的管理水平專業化，財務核算規范化。

5.有利于企業減少或避免稅務處罰，提高稅收合作與信任

中小房地產企業通過稅務籌劃實現涉稅零風險，即賬目清楚，納稅申報正確，稅款繳納及時、足額，不出現任何關于稅收方面的處罰，在稅收方面沒有任何風險，或風險極小可以忽略不計等措施，可以減少和規避稅務處罰；中小房地產企業在稅收籌劃的過程中，為爭得稅務機關的認可，規避籌劃風險，不斷與稅務機關的聯系與溝通，提高了稅收籌劃的效率，增進了企業與稅務機關的合作與信任。

二、中小房地產企業稅收籌劃的現狀

1.財務人員業務水平良莠不齊和欠缺房地產業財務管理經驗

房地產企業作為國家的一門新興產業，有其生產周期長、成本發生復雜、涉及稅種繁多、銷售方式特別等很多與工業、商業、建筑業、服務業等不同的特殊性。其賬務處理周期長，核算要求高、所需的稅法知識多。而在中小房地產企業從事財務工作的財務人員多數缺乏房地產企業財務核算和管理經驗，部分企業存在會計核算不健全，賬目設置零亂，賬證不全，其財務管理水平低下，無法實施對項目的長遠規劃和統籌管理。

2.管理層對稅收籌劃的意識不夠重視，決策層不夠民主

企業管理決策層和相關人員對稅收籌劃認識程度是稅收籌劃的基礎條件之一。在中小房地產企業中，管理決策層和相關人員對稅收籌劃不了解，甚至認為稅收籌劃是高水平的財務造假，通過造假大肆進行偷稅、漏稅和騙稅等。此外，中小房地產企業管理決策層缺乏民主決策，普通員工參與管理和決策的機會難得，財務部門等財稅專業人員參與企業決策的力度不夠等。

3.會計核算基礎薄弱

部分中小房地產企業日常會計核算不健全、成本費用歸類不正確、賬目設置不規范、臺賬登記不完整、賬證不清、會計信息失真、收入確認不規范、未按稅法規定繳納稅款；內控制度欠缺，如不經領導審批簽字支付款項、現金管理未做到日清月結、限額庫存、大額現金支付、購買貴重物品及辦公用品未建立登記保管領用制度、記賬憑證上記載的后附原始單據張數與實際不符等；預算管理缺失，房地產企業的特殊性決定了稅收籌劃必須以規范詳細的預算作基礎，如土地增值稅的籌劃等。

4.稅收籌劃欠缺操作的可行性和全局性

稅收籌劃決策關系到中小房地產企業生產、經營、投資、營銷、管理等所有活動。稅收籌劃只有滿足特定的條件才能成功。雖然不少中小房地產企業管理層注意到稅收籌劃的巨大作用，開始著手強調稅收籌劃，但是在實際運用中，往往忽略了稅收籌劃的許多前提條件和環境，或者忽略了稅收籌劃的可操作性。如中小房地產企業在運用土地增值稅中有關普通住宅，土地增值額低于20%免征土地增值稅這一條款進行稅收籌劃時，如果在設計階段忽略了當地的普通住宅標準這一規定，后期的籌劃就會化為烏有。

5.稅收籌劃忽視籌劃成本

稅收籌劃需要成本，包括顯性成本和隱性成本兩方面，顯性成本是稅收籌劃中實際要發生的成本，隱性成本是稅收籌劃中可能要失去的機會成本。而中小房地產企業在稅收籌劃中，基于稅收籌劃技術和籌劃水平等多種原因，往往會割舍成本效益原則和綜合平衡原則。如不計成本的聘用專業的稅務專家為其稅務咨詢和策劃；在籌劃土地增值稅稅收優惠時，不計成本地增加成本支出，無限制地降低售價；在日常稅收籌劃中，花費于分析測算等的人力、物力、財力遠大于稅收籌劃收益等。

6.中小房地產企業稅收籌劃易割裂稅種之間的內在聯系

簡單看每一稅種，似乎都是獨立的，有單獨的條例和實施細則。但事實上，每一種稅都通過某一經濟業務載體，聯系在一起。如中小房地產企業在做土地增值稅籌劃時，易忽略準予扣除的成本、費用、損失中營業稅、城建稅、土地增值稅、教育費附加以及土地增值稅稅收籌劃所能增減的成本費用及土地增值稅繳納的多寡等對企業所得稅的影響。

三、完善中小房地產企業稅收籌劃的對策建議

1.提高全員對稅收籌劃的認識水平

中小房地產企業應從企業管理層出發，提高全員對稅收籌劃的認識水平，如聘請權威人士（專家）到公司作全員講解等。財務核算是稅收籌劃的基礎，財務核算不健全，賬目混亂，成本費用歸類不清，項目預算不夠精細，都會給稅收籌劃帶來障礙，房地產企業稅種繁多，稅收政策的變化無窮，都需要財務人員及相關人員及時把握。

2.加強稅收合作與信任

一方面要求納稅人應按照稅務機關的決定及時繳納稅款，并信賴稅務機關的決定是公正和準確的；另一方面也要求稅務機關有責任向納稅人提供完整的稅收信息資料，征納雙方應建立起密切的稅收信息聯系和溝通渠道。中小房地產企業在做好稅收籌劃的同時，應加強與稅務機關的聯系與溝通，服從稅務機關管理，力爭企業的稅收籌劃得到稅務機關及相關人員的認可，任何單方的行為都會給企業埋下隱患。不服從稅務機關的管理將會引發和稅務機關的矛盾與沖突，為企業的稅收籌劃工作開展帶來阻礙，增加企業的籌劃風險。

3.重視籌劃成本，務實稅收籌劃的可操作性

中小房地產企業在稅收籌劃時應遵循成本效益原則與從實際出發原則相結合。例如，稅法規定企業的利息實際支出允許在計算其應納稅所得額時按規定扣除。因此，理論上一般認為負債融資對企業具有節稅效應，有利于提高權益資本的收益水平，可以優化企業的資本結構。然而，在實操中如果該項目的預售收入資金回籠到位，支付所發生的成本費用稅金還綽綽有余的情況下，企業再做項目貸款，籌劃利息抵稅的效應顯然是不成功的。企業進行稅收籌劃，必須把各種實際情況和前提條件綜合考慮，稅收籌劃才能取得成功。

4.注重稅種之間的內在聯系，堅持合理性與綜合平衡

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關鍵詞房地產企業稅收籌劃措施

稅收籌劃指的是，在遵循稅法以及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經營、投資、籌劃、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能的取得涉稅收益，從而整體上實現納稅人最優的涉稅財務管理活動。房地產企業的投資大、銷售周期長、經營和投資風險大，稅收種類較多，稅務負擔較重，運用稅收籌劃的手段，不但能有效減少企業涉稅成本，還能提升房地產企業競爭力，促進其長期健康發展。

一、房地產企業稅收籌劃重要性分析

（一）房地產企業納稅金額大、負債率高

房地產企業由于投資大、經營周期長、收益集中在后期，納稅金額巨大，因而節稅潛力很大，通過有效的稅收籌劃能夠減輕房地產企業稅務負擔。另外，房地產企業往往負債率較高，目前來看融資渠道又比較單一，因而通過稅收籌劃可以有效緩解資金壓力。

（二）稅收籌劃是實現房地產企業可持續發展的基礎

控制和降低納稅成本，是房地產企業降低經營成本，實現利潤最后大化的有效途徑之一。以往，由于房地產企業依法納稅意識十分單薄，出現了以偷稅、漏水避稅等手段降低納稅成本的現象，這一做法不但會受到相關法律的制裁，也嚴重影響了房地產企業的可持續發展。因而，為了通過合法途徑降低稅務成本，和維持房地產企業的可持續發展，進行科學的稅收籌劃是十分必要的。

二、房地產企業稅收籌劃的常見方法

（一）房地產企業營業稅的籌劃

由于營業稅按所經營項目的流轉次數收取稅費，對于房地產企業來說，一個項目的流轉次數越多，需要繳納的營業稅也就相應較高，因而減少項目的流轉次數便可顯著減少所需繳納的營業稅。以往，通過合作建房來減少房地產企業項目流轉次數這一方式較為常見，具體做法是：一）項目交易雙方形成合營企業，風險共同承擔，利潤共同分享，這樣的情況下，雙方都不必繳納營業稅；二）交易雙方通過交換房屋所有權和土地使用權的方式來實現合作建房，這種情況下，交易雙方只需分別為無形資產的轉讓和房屋的銷售繳納營業稅。

（二）房地產企業土地增值稅的籌劃

房地產企業土地增值稅的籌劃有兩種方法：一）結合建房方式進行稅收籌劃。首先，根據稅法規定，代建房屋是不需要繳納土地增值稅的，而合作建房建成后需要轉讓的，則需要繳納土地增值稅，可見代建的方式可降低稅務負擔，具體的，房地產企業可將符合代建房條件的建房按照“服務業――業”的方式繳納營業稅而避免后期繳納土地增值稅；二）分散收入。常見的辦法是將整個工程項目分解為多個小的工程，以及將某些項目從整個房地產工程中分離出來而達到無需繳納土地增值稅的目的。

（三）房地產企業所得稅的籌劃

房地產企業可通過推遲確認時間的方式減小所得稅應

繳金額，由于這種方法可將部分收入的納稅時間推遲到未來一年或幾年之內，而貨幣具有時間價值，因而推遲確認時間可減輕企業稅負。房地產企業在進行所得稅籌劃時往往尤其注意臨近年終的收入確認，因為這些交易更容易從時點上進行控制，例如當企業當年收入遠遠高于可扣除的項目時，可結合具體情況使預計下一年確認的收入符合當年確認條件；另外，還可通過對廣告費用進行籌劃的方式降低房地產企業應繳納的所得稅。根據稅法，房地產企業廣告費和業務宣傳費低于銷售收入15%的部分將被扣除，房地產企業經營中應注意這一準則而避免不必要的稅務開支。

三、房地產企業稅收籌劃要點

（一）依法納稅，合法籌劃

房地產企業應提升其依法納稅的意識，增強相關稅法知識，杜絕納稅中的違法行為，如偷稅、漏稅等。而是應該用合法的手段進行稅收籌劃，避免因違法造成的經濟損失和負面影響。

（二）提升企業決策水平

房地產企業稅收籌劃歸根結底決定于企業領導的決策，決策水平的高低，和決策規范性的高低直接影響著房地產企業的稅負大小，因而要提升稅收籌劃水平，減少企業稅務負擔，就要首先提升房地產企業決策水平和管理水平。房地產企業決策者應從企業戰略的角度，作出前瞻性的企業決策，從根本上降低企業稅負，而不是單純用技術性和補漏性的措施來進行稅收籌劃。

（三）強調企業價值最大化

對于單個的工程項目來說，房地產企業最終追求的是利潤最大化，對于房地產企業的長期經營來說，房地產企業的最終目的是實現企業健康、可持續的發展，以獲得更佳的經濟效益，可見稅負最小化并不是房地產企業的最終目標，因而房地產企業的一切稅收籌劃手段都不應與房地產企業戰略目標的實現以及長期發展的需要相矛盾。

四、總結

由于房地產企業面臨著日益激烈的市場競爭，只有合理控制經營成本才能提升自身競爭力，稅收籌劃是降低企業稅務成本的有效措施，因而房地產企業應在充分認識稅收籌劃重要性的前提下，通過合法手段來降低企業稅務負擔，提升企業經濟效益。

參考文獻：

[1]韓玉芬,李榮瑾.房地產開發企業稅收籌劃探析.現代商貿工業.2009(3):225.

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[中圖分類號] F420 [文獻標識碼] B

房地產業作為新興的經濟增長點，日益成為國民經濟的支柱產業。近年來，隨著住房消費市場的增長，房地產市場愈加活躍，房地產企業也越來越受到政府和公眾的關注。房地產業涉稅事項和涉稅環節較多，稅收負擔相對較重，這就決定了房地產企業的稅務籌劃空間廣闊，節稅潛力巨大。因此，對房地產企業進行稅務籌劃就顯得十分必要。

一、稅務籌劃概述

稅務籌劃是指在法律規定許可的范圍之內，通過對經營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能地取得“節稅”的稅收利益，以達到稅收負擔最小化、經濟效益最大化為目的的一系列經濟活動。稅務籌劃不同于偷稅、漏稅，偷稅、漏稅屬于違法行為，會給企業帶來重大稅務風險。而稅務籌劃則是利用現行稅法優惠來進行合理的稅務安排，是一種正常的商業動機和稅收行為，是企業達到“涉稅零風險”的最有效途徑。

稅務籌劃的特點主要表現在：（1）時間的超前性。（2）內容的合法性。（3）行為的長期性。（4）其目的是企業的稅收成本最小。一般來說，稅務籌劃“節稅”的稅收利益來自兩個方面，一是選擇低稅負；二是延遲納稅時間，但是不管哪一種，其結果都是降低稅收成本。

二、房地產企業涉及的稅種與稅務籌劃基本方法

（一）房地產企業在不同階段涉及的稅種

1.開發建設階段涉及的稅種

房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，取得土地使用權需繳納契稅和耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅，計稅依據為契約價格；耕地占用稅按實際占用的土地面積核算，每平方米稅額從5元～50元不等。在委托施工階段，與施工單位簽訂合同時，需按合同金額的0.3‰繳納印花稅。

2.出售出租階段涉及的稅種

在房地產交易環節，房地產企業需要繳納營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費附加共6個相關稅費。其中出售、出租房屋時需要按照營業收入額的5%繳納營業稅；城市維護建設稅按照繳納的營業稅稅額計算，市區稅率為7%、縣鎮稅率為5%；教育費附加按照繳納的營業稅稅額的3%計算；企業所得稅按照企業凈收益的25%計算；土地增值稅實行超率累進稅率，按照增值額與扣除項目金額的比例計算，最低稅率為30%、最高稅率為60%；印花稅按照房地產交易金額的0.5‰的稅率征收。

3.保有階段涉及的稅種

房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。其中自用的按房產原值一次扣除30%后的余額的1.2%計算，出租的按租金收入的12%計算應繳稅額。

（二）房地產企業稅務籌劃基本方法

1.不予征稅技術

不予征稅技術是指選擇國家稅收法律、法規或政策規定不予征稅的經營、投資、理財等活動的方案以減輕稅負的方法。房地產企業在銷售階段，資金充足時可以加大一些免稅方面的投資，比如購買國債等，以達到節稅的目的。

2.減免稅技術

減免稅技術就是利用稅法規定的減免稅條件，盡量爭取最大的減免稅額和最長的減免稅期。稅法中有很多減免稅條款，納稅人可以根據各項條款盡量創造條件以享受減免稅的優惠。比如國家對新辦企業一般都給予一定的免稅期，企業可以加以合理利用。

3.分割技術

分割技術是通過分割應納稅所得，從而減少應繳納稅費的技術。房地產企業的項目一般周期比較長，對于這種跨年度經營的項目應充分利用權責發生制原則和配比原則來進行籌劃，根據企業不同情況可將所發生的列支費用化或成本化，提前回收成本、費用，能夠當期確認的損失則應及時確認，選擇有利于企業的成本分配方法。

4.稅率差異技術

稅率差異技術是指在不違法的情況下，利用稅率的差異而直接節減稅收的稅務籌劃技術。稅率差異是普遍存在的客觀情況，它體現國家的稅收鼓勵政策，這就給企業利用稅率差異少繳納稅收提供了機會。例如房地產建筑安裝業適用3%的稅率，而房地產銷售則適用5%的稅率，所以房地產企業要分清核算對象，分別適用不同的稅率。

5.延期納稅技術

延期納稅技術是指依據國家稅法規定，將經營、投資等活動的當期應納稅額延期繳納，以實現相對減輕稅負的方法。納稅人延期納稅不能減少應納稅總額，但推遲的應稅款無需支付利息，對納稅人來說等于降低了稅收負擔，還可使納稅人享受通貨膨脹帶來的好處。

三、房地產企業主要稅種的稅務籌劃策略

（一）土地增值稅的籌劃

1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式

根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息；反之，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，房地產企業可以合理估計并把“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”加以對比，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，應就其全部增值額按規定征稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時，房地產企業應根據整個市場的情況，適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，合理制定房產價格。

3.合理利用土地增值稅的征稅領域進行籌劃

稅法確定了土地增值稅的納稅領域和征稅準則，房地產企業可以運用代建房、合作建房、改售為租、投資聯營等形式實施房屋開發。其中代建房行為不繳納土地增值稅，合作建房后自用暫免征土地增值稅，出租和投資也不用繳納土地增值稅，這種通過經營方法的變動能夠達到少繳土地增值稅的目的。

（二）營業稅的籌劃

1.有效運用企業合同制度，按業務類別分別簽訂合同

因為房地產企業簽訂的合同與建筑施工單位簽訂的合同的性質不同，相應的稅收結果自然也會不同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。在精裝房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項，將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同，即分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，這一區別為房地產企業的稅務籌劃提供了較大的可操作空間。

2.科學確定納稅主體，合理劃分相關代收代繳稅費

房地產企業在銷售過程中，通常代為收繳業主繳納的天然氣初裝費、水電安裝費、有線電視初裝費等各種費用，按規定這些費用也應統一歸為房地產銷售收入，計算繳納營業稅，這樣房地產企業的稅收負擔也就增加了。因此，房地產企業可通過設立獨立核算的物業公司來實施統一收費，將類似服務性質的業務從房地產企業單獨剝離出來，這樣就可以針對不同的業務按照不同的營業稅率進行繳稅，總體上可以降低房地產企業營業稅的稅額。

（三）企業所得稅的籌劃

1.充分利用稅法規定的稅前扣除項目

我國稅法規定，房地產企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括建安成本、銷售費用、管理費用、各項稅金、其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。因此，房地產企業在納稅時，應合理分配這些成本費用支出，以增加準予稅前列支的成本費用項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅，又為員工謀取了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。

2.推遲收入確認期限，合理延緩納稅時間

納稅時間的推延，考慮到貨幣的時間價值，可以延緩企業資金周轉的負擔，相應的起到了稅務籌劃的效果。當房地產的權屬出現變更時，銷售收入才可以最終確認。房地產開發企業可以通過延遲房地產權屬更改時間，推遲銷售收入的完成時間，延交企業所得稅，以緩解企業資金緊張的局面。通常來說，會計收入確認有不一樣的時期，只要收入確認，不論資金有沒有回籠，都應該上繳應繳的稅款。因此，企業可以在簽訂銷售合同時選擇不一樣的銷售方式，比如分期付款銷售、委托銷售等，在不同時期確認收入，實現遞延納稅，減少籌集資金的成本，增加企業稅后利潤。

[參 考 文 獻]

[1]胡芳，羅鳴.房地產企業稅收籌劃[J].特區經濟，2011（3）

[2]張新紅.試論房地產企業的稅收籌劃[J].北方經貿，2011（7）

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中圖分類號：F293文獻標識碼： A

一、房地產企業稅收特點

1、合法性

房地產開發企業稅務籌劃是在不違反相關稅法、符合稅法相關規定條件下進行的具體稅務工作。之所以能夠有效的降低納稅額，是因為多種納稅方法的存在，可以對納稅人稅負產生影響。

2、籌劃性

納稅義務一般具有滯后性。在房地產企業中，只有當經營活動發生后，才產生了相應的房地產企業納稅義務。稅務籌劃是在對現行的政策、稅法以及會計理論充分了解的基礎上，與房地產企業的經營活動相結合，有目的、有計劃的選擇相對稅負較輕和經營收益最優的決策方案的活動，這種活動的提前性決定了稅務具備籌劃性的特點。

3、目的性

房地產企業進行稅務籌劃的最終目標是為了實現納稅負擔的降低，這也是稅務籌劃行為產生的原因。如可避免的名譽、經濟損失、涉稅實現零風險等目標都是在這個目標下展開的。

4、多維性

以時間角度來看，稅務籌劃貫穿于整個房地產企業經營生產活動周期內，每一個可能產生納稅的環節，都可以進行稅務籌劃行為。以空間角度來看，本企業的稅務籌劃行為可以與其他參建企業進行聯系，尋求共同降低稅負的方法。

二、房地產開發企業稅務籌劃的必然性

1、有利于降低稅收負擔，提高市場競爭力

我國房地產企業涉及到種類繁多的稅收，直接導致房地產企業稅收負擔重的問題。目前，房地產企業所負擔的稅收不僅包含一般企業應承擔的企業所得稅、營業稅、教育費附加、城市維護建設稅、還有房地產企業所獨有的土地增值稅以及在各環節所交納的契稅、房產稅等。由此可見，房地產企業所負擔的稅負很重，而稅務籌劃可以有效的改善這一現象。

2、有利于改善財務管理，提高核算水平

稅務籌劃是在房地產企業經營發展目標前提下對企業的財務管理活動進行規劃，有利于房地產企業合理的運用資金，增加資金的使用效率，降低企業可能因多交稅而占用企業的資金用量，從而增加企業的經營收益，改善房地產企業的財務管理水平。因此從客觀上就對房地產企業的核算水平和財務管理能力的提高有推動作用。

3、有利于增強納稅意識，降低涉稅風險

稅務籌劃有利于房地產企業增強納稅意識，納稅人客觀存在著減少納稅的動機，這種動機可能是合理避稅、節稅，也可能是偷稅。國家每年都投入大量的人力、財力減少偷稅行為，增強反避稅的能力。因此，納稅人利用稅務籌劃對其經營活動進行規劃，在納稅減少的同時，有利于增強納稅意識，降低涉稅風險。

三、房地產開發企業主要涉及的稅種

1、企業所得稅

根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》規定,中華人民共和國境內的企業,除外商投資企業和外國企業外,應當就其生產、經營所得和其他所得,依照本條例繳納企業所得稅。企業的生產、經營所得和其他所得,包括來源于中國境內、境外的所得。納稅人每一納稅年度的收人總額減去準予扣除項目后的余額為應納稅所得額。基本稅率為25%。

2、土地增值稅

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定,土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收人的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收,納稅人轉讓房地產所取得的收人減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額為增值額。計算增值額的扣除項目金額包括：1.取得土地使用權所支付的金額；2.開發土地的成本、費用；3.新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；4.與轉讓房地產有關的稅金；5.財政部規定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率,即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

3、營業稅

營業稅根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定,房地產開發企業發生營業稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：

3.1 轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為,土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。土地租賃,不按本稅目征稅。

3.2 銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。不動產,是指不能移動,移動后會引起性質,形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。

營業稅計稅依據為納稅人銷售不動產或轉讓土地使用權向對方收取的全部價款和價外費用。對納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的,主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：

①按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；

②按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；

③按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）

上列公式中的成本利潤率,由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。

轉讓土地使用權劃歸營業稅稅目轉讓無形資產范疇,稅率為5%,銷售不動產劃歸營業稅稅目銷售不動產的范疇內，稅率為5%。計算公式=營業稅計稅依據×5%。

四、稅務籌劃在房地產企業中的具體應用

1、準備階段的稅務籌劃

1.1選擇恰當的組織形式以及分支機構

個人獨資、合伙制以及公司制是目前房地產企業的基本組織形式。根據我國稅法規定，前兩者可以免交企業所得稅。而公司制則需要同時繳納企業所得稅和個人所得稅，同時，稅務機關還要對股東的股息紅利征收20%的稅。因此，企業在選擇組織形式時要根據自身的戰略發展需求進行合理選擇。企業的組織機構主要包括子公司和分支機構。分支機構不具備法人資格，其相關稅額由總部統一繳納，總部可以利用分支機構的虧損抵扣部分盈利所得，從而實現降低納稅額的目的，總公司卻是要為分支機構承擔部分連帶責任。所以，在選擇組織機構時，需要根據實際的運營情況以及產業關聯等因素慎重選擇。

1.2選擇合理的籌資方式

通常情況下，房地產開發企業具有經營周期長、資金需求大等特征。目前，房地產企業的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資等。其中，最主要的兩種融資方式有權益融資和債務融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對籌資成本偏高；負債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息。因此，房地產企業在選擇籌資方式時，應根據自身當前的經營狀況以及未來發展需求等進行全面考慮。

1.3選擇適當的建設項目

建設項目的選擇，主要從地址以及規模兩方面進行考慮。目前，在我國的土地增值稅法中明確規定：當納稅人建造商品房出售時，其增值額尚未超過扣除項目金額20%時，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優惠政策，為房地產企業的商品房單位面積價格制定提供了重要的參考依據，并為稅務籌劃人員提供了廣闊的稅務籌劃空間。

2、項目建設階段的企業稅務籌劃

2.1選擇合理的建設方式

對于房地產企業而言，房地產項目的建設方式可選性較強，同時，對于以不動產投資入股的一方，稅法規定其亦是需要與合作者共同承擔投資風險，但其在轉讓股權時，不需要繳納營業稅。

2.2成本費用以及利息的合理扣除

對于房地產企業來說，其應該充分借助“利息費用可以資本化計入成本費用”的稅收優惠政策，最大程度地將負債籌資中產生的利息算入到抵稅額中。稅法中對房地產企業的成本費用已經做出了明確的規定。

3、銷售階段企業的稅務籌劃

3.1確定最優的銷售價格

房地產銷售價格直接關系到房地產企業的利潤額，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價格定得越高，企業的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產企業進行銷售價格確定時，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價格制定參考依據。

3.2企業銷售收入的稅務籌劃

按照企業的利益最大化原則，在企業銷售收入的確定上可以進行如下幾種稅務籌劃：一是組建單獨的銷售公司，對“收入”進行有效分解。代銷過程中成立的銷售公司可以借助轉銷等方式對收入進行分解。轉銷過程中，房地產商的銷售價格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進而達到節稅的目標。二是分簽合同，達到分解“收入”的效果。盡房地產開發企業可以采取轉包“裝修項目”或者自設裝修公司的方法，達到降低應稅收入的目標。同時，還可以借助“差額方式”達到降低營業稅負擔的目標。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價格折扣”的促銷方式，能夠為企業實現應稅收入降低的目標，進而促進稅負降低。但是，這類方法在執行過程中，要嚴格遵照相關稅法規定，否則，很可能引發企業稅務籌劃風險。

結束語

房地產行業投資是目前促進國民生產總值增長的一個關鍵因素，隨著房價的一輪輪的飆升，房地產企業成為稅收重點審查對象。希望通過本文對房地產企業在稅務籌劃中幾個方面的分析，增強房地產企業的經營管理水平與納稅意識，合理降低稅負，減少涉稅風險，增加收益。

參考文獻

[1]王園康.淺析如何進行房地產企業的稅務籌劃[J].經營管理者,2014,23:57.

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一、引言

企業納稅風險，是指企業的涉稅行為因未能正確有效的遵守稅收政策和法規而導致企業未來利益的可能損失，具體表現為企業涉稅行為影響納稅準確性的不確定因素。而就房地產企業來說，由于其本身涉及的稅種繁多，且稅收制度較為復雜，因此，在納稅遵從、應納稅額核算以及納稅籌劃等方面，就會比其他行業面臨更大的納稅風險。同時，房地產企業存在著開發周期較長、投資額巨大和會計核算相對復雜的特殊性，尤其是在滾動開發時，其成本更加難以確定。隨著企業會計準則的不斷更新，能夠準備把握房地產業務核算并正確計算出納稅金額的財務人員也不多。而以上這些因素就導致了房地產企業成為中國納稅風險頗高的行業之一。

二、房地產企業納稅風險的具體表現

（一）稅收政策遵從風險

稅收政策遵從風險是指企業的經營，未能有效適用稅收政策而導致未來利益的損失，大致表現為企業涉稅行為影響納稅準確性的不確定因素。具體說來，一方面，由于企業未能及時更新最新可適用的稅收政策系統，依然沿用原來的政策處理涉稅事項，從而造成稅收違法，例如，房地產企業在2002年之前，其土地來源是國家廉價的土地批租，但2002年之后國家規定土地的取得形式改為拍賣，這就導致企業涉稅事項的大幅度更改調整，如果企業沒有對這些政策法規進行精確的解讀，那么就會使自身處于很大的涉稅風險之中。另一方面，由于企業沒有對自身內部發生的新變化做出適用稅收政策的判斷，這樣也會同樣導致納稅不遵從。比如，在將開發的產品用于出租和自用時，因對稅收政策缺乏細致的了解，未能及時確認為稅法上的視同銷售，計算繳納營業稅和企業所得稅，這樣就構成了稅收違法，從而增加了企業的納稅風險。

（二）納稅金額負擔風險

納稅金額的負擔風險，實際上就是稅款負擔風險，而這樣的狀況在我國現在的企業中普遍存在。由于很多企業的會計核算制度不夠健全，稅務系統也沒用發揮相應的作用，這樣一來，就使得企業的納稅金額以“滾雪球”式的方式急速增長，導致很多納稅企業可能會因為過重的稅收負擔而陷入財務危機，甚至最終難逃破產的厄運。

對于房地產企業來說，納稅金額的負擔風險突出表現為在企業會計經濟業務中使用大量不符規定的票據進行結算，從而引起諸多本應該可以扣除的真實發生的費用不能夠在企業所得稅前列支，加重了房地產企業的稅收負擔。例如，企業在采購汽油、辦公用品之時，未能取得增值稅專用發票，從而不僅導致進項稅額不能如實抵扣，且企業所得稅的稅前列支也大打折扣。

（三）稅收籌劃風險

房地產企業涉及的稅種繁多，并且涉及的稅收條文及相關規定較為復雜，這就給了房地產企業較為廣闊的稅收籌劃空間?；诖耍呛芏嗥髽I在經營過程中，進行了各種各樣的稅收籌劃。籌劃并非不可，但一些財務人員因為過分追求納稅籌劃本身而忽略了稅收政策遵從和納稅金額核算等重要工作，舍本逐末的結果是，不僅稅款沒有節省多少，并且，每年因為盲目稅收籌劃造成了納稅違規問題，不得不補交金額不菲的罰款和滯納金。

三、如何更好的防范納稅風險

（一）全面學習和把握稅收法規政策

稅收方面的法規政策本身就細致入微，條文繁多，并且更新速度很快，這就要求企業對這些政策法規進行與時俱進的學習，做到熟悉政策，理解其中含義，在實際工作中能夠正確的運用和計算，保證各項經濟業務都能夠正確的納入稅法的軌道中來。例如，房地產企業在解讀這些政策法規之時，可以根據自身特點著重把握合法與非法的臨界點，總體上保證企業經營活動的合法性。同時可以合理利用稅法賦予企業的各種權利，包括免稅、減稅、延期納稅等有利于企業進行資金周轉的關鍵點，減輕稅負，增加稅后利潤。學習稅收政策法規，不僅僅是加強企業納稅遵從的途徑，也是企業進行稅收籌劃的有效前提，這個方面，筆者會在之后重點說明。

（二）有效利用扣除比率，減輕企業稅負

近年來，國家稅務總局針對之前稅法中存在的稅收漏洞，進行了一系列的修訂，增加了很多反避稅的條款，使得我國稅法在趨于完善的同時，也增加了企業的納稅風險。于是，筆者認為，企業應該拋棄過去的理念，重點利用現行稅法中的一些扣除比率控制企業整體稅負，從而規避稅款負擔方面的風險。比如，我國稅法規定，除了一部分只有在實際發生時才可以列入抵扣范圍的成本費用之外，有些稅前扣除項目是可以按照權責發生制進行的，即費用可以在發生時而不是在實際支付時確認扣除。企業有些費用雖然在該年度內沒有實質性的支付行為，但是按照權責發生制的要求，應該屬于該年度內負擔，稅法又規定可以稅前扣除的，對這部分費用應該及時予以提取。比如，根據稅法規定，以合理比率提取12月份工資、工會經費以及年度內應該分攤的租賃費用和按照應收賬款合理比率提壞賬準備等。又如，在企業的所得稅稅前扣除范圍中，業務招待費為一大費用，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，可以在稅前按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。在年終匯算清繳時，超過稅法允許扣除的部分費用支出，企業應調增應納稅所得額。那么，若能夠做到讓扣除費用最大化，則可以達到最佳的減輕納稅金額負擔的效果。所有稅法中這些類似的規定就要求財務人員在日常經營核算中，把握各項費用的扣除比率，對費用進行合理的分類，盡量保證應扣盡扣，使稅前費用扣除最大化從而減少應納稅所得額。

（三）依法進行稅收籌劃

房地產行業所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅等。房地產行業的稅收籌劃一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面也需要利用房地產業自身的經營特點進行具有自身特色的稅收籌劃。當然，這所有的一切都是在合理合法的前提下進行，必須使得稅收籌劃的過程不違背相關的政策法規，不然，籌劃就失去了其可行性。土地增值稅可謂房地產行業的一大稅種，現行稅法中對土地增值稅實行四級超率累進稅率，而交稅與否的臨界點則是增值率是否超過20%，于是，如何利用這一臨界點進行籌劃，是房地產企業控制納稅風險的一個關鍵點。又例如，在房產稅方面，房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納時，稅率為1.2%，而按照房產租金收入計算繳納時，稅率變為12%，兩種方法計算出來的稅額存在很大差異，因此，企業可以適當將出租業務轉變為承包業務而避免采用依照租金計算房產稅的方式。根據不同情況，啟用不同的稅收籌劃方案是必要的。就房地產企業而言，筆者認為，實施全方位的稅收精細化管理，將能夠考慮到的籌劃細節一一落到實處，必定能夠帶來節稅效應，從而更好的降低企業的納稅風險。

（四）實施納稅風險的轉嫁

經過這么多年的發展，中國的稅收中介機構也迅速的成長起來，成為一門新興的行業。而房地產企業想要更好的防范和化解納稅風險，求助于稅收專業機構是非?？尚械?。無論是稅務師事務所，還是會計師事務所都集中了許多稅務方面的精英和專家，納稅人可以請他們作為，全權處理企業的涉稅事項，而這也是與國際接軌的一種做法，在其他發達國家，稅務中介非常發達，事實上，尋求不僅僅可以提高納稅申報的權威性和專業性，確保納稅人正確和全面地履行納稅義務，而且也是轉嫁納稅風險的最好選擇。因為，按照中國現行法律政策的規定，如果稅收機構在對納稅人實施稅收時，給納稅人造成損失，稅務中介必須承擔賠償責任，彌補納稅人的損失，這就使得企業納稅風險轉移到了中介機構。當然，請求稅務中介幫助處理納稅事宜，也需要充分考慮稅務的成本與收益的關系，綜合權衡，做出最適合企業的決定。

參考文獻：

[1] 胡俊坤，房地產開發企業納稅風險及防范[J].中國房地產，2007 ,(05).

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二、房地產企業稅收籌劃存在的問題

（一）法律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱

我國稅收相關法律法規在不斷的完善，并且呈現出細化的趨勢，但從實際情況來看，一些房地產企業對稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對部分稅種的規定，缺乏對稅法殊規定和政策的認識，法律意識的淡薄導致企業無法對自身的涉稅業務進行有效籌劃和管理，甚至有可能產生漏稅或重復繳稅的情況。此外，我國稅收籌劃起步較晚，理論體系和實踐經驗均存在不足，這使得很多企業沒有認識到稅收籌劃的重要性，甚至產生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認識。房地產企業偷漏、漏稅的情況時有發生，違法行為不僅嚴重影響了政府的稅收收入，也不利于企業的長遠發展，而實際上企業是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業稅負的，完全沒必要鋌而走險，走上違法的道路。例如：某地產公司同時開發兩個項目，其中A項目市場價格為1000萬元，可以扣除成本費用為400萬元，則該項目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時還需繳納營業稅及附加%56萬元；B項目市場價格為1500萬元，可以扣除的成本費用為1000萬元，則該項目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時還需繳納營業稅及附加84萬元。在不考慮其他費用的情況下，兩個項目共繳納稅金530萬元。如果企業將這兩處房地產項目命名為同一小區，那么項目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時繳納營業稅及附加140萬元，相比之下便可節稅20萬元，可見企業應具有稅收籌劃意識，它與企業的經濟利益息息相關。

（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系

目前，很多地產企業稅收籌劃工作都交給財務部門完成，但部門內部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因為企業的稅費繳納工作均是由財務部門完成，所以企業的管理者往往也會將多繳稅費、受到稅務機關處罰等情況歸咎為財務部門的工作失職，但針對這種現象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實際上本身就是對稅收籌劃工作認識上的錯誤。企業財務人員在辦理納稅業務時確實會與稅務機關產生互動，但卻僅僅是將企業生產經營中產生的稅款繳納給稅務機關，完成納稅義務，并沒有真正涉及到企業經營過程中的稅收決策，從實際工作情況來看，房地產企業很多業務都由企業決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業務在開展過程中都有可能產生納稅義務，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產企業將稅收籌劃工作機械的讓財務部門獨立負責，又沒有給財務部配備專業人才，顯然是不合理、不科學的。

（三）缺乏稅收籌劃事前管理

管理者對稅收籌劃沒有正確的認識，以及對此項工作重視程度不夠都導致企業的后知后覺，通常都是在事后發現稅收負擔過重時才要求財務部門使用賬務處理手段做應急處理，然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規沖突，這也是房地產企業稅收方面經常出現偷稅、漏稅的主要原因之一。實際上，企業的納稅義務一旦發生，再通過其他的手段去處理為時已晚，這時再進行稅收籌劃則更是不可能的事情了?？梢姡{稅籌劃的應該是一種事前籌劃，同時也要求稅收籌劃人員對法律法規、政策動態及時掌握，否則納稅籌劃就不能有效實施。

三、稅收籌劃問題的解決路徑

（一）提高稅收籌劃意識

積極轉變思維觀念，樹立科學的稅收籌劃意識是房地產企業要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財務部門，要把工作重點放在建立與完善的稅收籌劃機制上，管理層要給予稅務籌劃工作高度的重視，企業各部門開展業務也要與稅收籌劃工作相配合，并在業務開展前便做好稅收籌劃。房地產企業還要鼓勵稅收籌劃人員積極學習政策法規，全面掌握國家稅收政策動態，提升自己的法律意識及納稅成本節約意識，在涉稅工作上加強稅主動性，最大程度的減輕納稅負擔。

（二）提高稅收籌劃能力

房地產企業稅收籌劃負責人的專業能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業在人員招聘時就應該傾向于有稅法專業知識的人，并采取適當激勵手段來鼓勵財務人員加強稅務法規學習，不斷更新專業知識，從而提高其稅務籌劃能力，降低企業的各種經營風險。在外聯工作上，企業應加強和主管稅務機關的溝通，了解稅務機關的工作程序，特別是對于一些模糊事項和新興業務的處理，一定要得到稅務機關的認可后再實際操作。如果企業存在一些內部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務工作，企業可以考慮在外部聘請稅收籌劃專家來企業做顧問，例如注冊稅務師、理財規劃師等，這樣可以大大的提高企業稅收籌劃工作的權威性且降低操作風險。

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在利潤率普遍趨同的當今社會，降低成本很顯然是企業保持競爭優勢的一大法寶。而稅務籌劃工作的實質是指納稅企業在依照我國稅法的相關規定（含稅收法律、法規以及國家相關稅收規定）基礎上，以不觸及稅收法律法規界限的基礎上，通過對企業的投融資、經營管理等活動進行合理的分析和決策，充分利用國家有關稅收優惠政策，從不同納稅方案中選擇最優方案，規避納稅風險，實現稅負最小化，從而使企業達到利潤最大化這一經營目的。

二、房地產企業稅務籌劃現狀

2015年隨著全國兩會閉幕，房地產行業再次成為重要話題之一，房地產行業與宏觀經濟密切相關。國家在政策上加大了對房地產企業的宏觀調控力度，使得房地產企業的發展環境日趨復雜，在短期內限制了其經濟效益的增長。隨著我國稅收制度的逐漸完善，國內學者和專家近幾年開始了稅務籌劃方面的研究，截止到目前，已經出版許多涉及房地產行業稅務籌劃方面的的著作及專論，取得了一定成績。

三、房地產企業稅務籌劃的可行性

第一，政府鼓勵房地產企業開展稅務籌劃。一方面房地產企業通過稅務籌劃的方式在一定程度上可以提高納稅企業納稅的積極性；同時合法的稅務籌劃也規避了偷稅漏稅等違法行為；另一方面對企業而言，有效的稅務籌劃要求企業涉稅人員具備較高的財務管理水平，能夠提高企業資源的有效配置，優化產業結構。

第二，我國的稅收環境逐漸國際化。我國自加入WTO以來，市場經濟逐漸與國際接軌，納稅企業在依法納稅的基礎上，不斷學習與借鑒國外稅收法律法規。在國際化的稅收背景下，為房地產企業充分有效利用各國各項稅收優惠政策，實施稅務籌劃提供了自由發揮的平臺。

第三，隨著現代市場經濟的日趨復雜，相關稅收法律法規具有一定的滯后性和缺陷性，這為房地產企業合法的稅務籌劃提供自由發揮的土壤。

四、房地產企業主要稅種籌劃方法

房地產企業在經營過程中，前期投資金額很高，而且經營周期長，負債比例較大，資金回籠速度慢；除此之外，房地產企業開發經營業務日趨復雜，企業除了土地、房屋的開發以外，還要建設相應的基礎和公共配套設施，經營業務涵蓋了征地、拆遷、勘測、設計、建設、銷售到售后服務等一系列環節，當然各個環節都會牽扯到涉稅事宜。其中在建設環節會涉及繳納耕地占用稅、營業稅及其附稅；銷售環節，需要繳納營業稅、附稅以及可能還會涉及印花稅等等。

我國房地產企業在經營過程中涉及的稅種比較多，進行稅務籌劃的稅種主要有4種：營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅。稅率一般為營業稅一般為5%（其中建筑業為3%）；土地增值稅是四級超率累進稅率從30%至60%；房產稅稅率為1.2%和12%兩種比例稅率；企業所得稅為25%等等。

（一）營業稅

房地產企業在經營過程的不同環節所涉及營業稅稅率和計稅依據會有差異，這塊主要是利用兩種方法：一是利用營業稅的不同稅率進行稅務籌劃，二是利用營業稅的計稅依據進行稅務籌劃：

1.營業稅稅率差異――不動產銷售和裝修分離。根據《營業稅暫行條例》及《營業稅暫行條例實施細則》的規定，房地產企業為房屋及構筑物裝修從而獲取的價款，需依照“營業稅-建筑業”繳納3%的營業稅。

例1：當前大多房地產企業在銷售精裝商品房時，收到的全部價款中包括因提供裝修服務的費用，在計算營業稅應納稅額時，這部分裝修價款會作為價外費用計入到營業額中，按照“營業稅――銷售不動產”5%的稅率依此納稅，因而無法適用“營業稅―建筑業”3%的營業稅稅率納稅。因此，房地產企業在銷售精裝商品房時建議采取商品房銷售與提供裝修服務相互分離的方式，也就是說企業在銷售毛坯房時，與客戶獨自核算裝修服務費用，即同客戶一方面簽訂不動產裝修和不動產銷售兩份合同。換言之房屋的銷售價款按照“營業稅―銷售不動產”稅目稅率5%計征營業稅，而房地產企業提供的裝修價款將按照“營業稅―建筑業”稅目3%計征營業稅，最終房地產企業節約2%的應納稅額。

例2：房地產企業大多與與其他建筑單位一同開發，也就是“分包”給其他建筑公司，根據《營業稅暫行條例》及《營業稅暫行條例實施細則》的規定，房地產企業作為發包人將以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他承包單位的分包款后的余額為營業額。如果承包建筑單位僅僅是負責建筑工程的組織和協調事宜，對于承包方將按照“營業稅―服務業”這一稅目5%稅率納稅；但是如果建筑單位承包建筑安裝作業，不管其是否有參與施工，都應按照“營業稅―建筑業”這一稅目3%稅率納稅。因此房地產企業作為發包方與建筑單位在合作開發過程中，需簽訂建筑安裝工作合同，按照“營業稅―建筑業”3%稅率計稅，節約2%的應納稅額。

2.營業稅計稅依據差異――降低價外費用。根據《營業稅暫行條例》及《營業稅暫行條例實施細則》的規定，營業稅的計稅依據是營業額，營業額等于全部價款加上價外費用。房地產企業可以采取合法手段降低企業自身價外費用方面已達到減輕稅負的效果。

例如：大多房地產企業在銷售不動產時，在收取全部價款時大多連帶收取一部分其他費用，譬如：采暖費、物業費、水和電的初裝費、基礎設置的配套費用等等，按照規定這部分費用全部作為價外費用一并收取營業稅。因此房地產企業可以在房屋銷售之前，自行開立一家物業公司，以該物業公司來處理和收取這一部分價外費用，因此代收的這部分費用不再劃歸到該房地產企業的相關價外費用，從而降低房地產企業稅負。

（二）土地增值稅

1.分散有關經營收入，降低土地增值率。例如：某房地產企業出售一棟房屋，總售價為1000萬元，進行了簡單裝修和必備的基礎實施安裝。根據規定，該房地產企業允許扣除400萬元的費用，也就是說該筆交易中實現的房屋增值額為600萬元。在此環節中該房地產企業應該繳納土地增值稅。根據規定土地增稅應納稅額是實現的增值額除以允許扣除項目的金額的比率，按照超率累進稅率，找到相適用的稅率累進計算征收。換句話說，增值率越高，按照超率累進稅率方式所使用的稅率檔次越高，自然繳納的稅款也是逐級累加的。通過計算該房地產企業土地增值率為：400/600*100%=150%。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，適用的稅率檔為50%，速算扣除數為15%。因此在此環節應當繳納增值稅稅額為：600*50%-400*15%=240（萬元）。

如果該房地產企業將該房屋的出售與客戶分別簽訂兩個合同，也就是一個是房屋買賣合同，另一個是房屋裝修合同。前者不包括裝修費用，合同總金額為700萬元，可允許扣除項目費用為300萬元；后者合同金額為300萬元，允許項目扣除費用100萬元。前者的土地增值率為：400/300*100%=133%。應繳納的土地增值稅應納稅額為：400*50%-300*15%=155（萬元）。

因此，通過上例分析，通過將經營收入分開計算，是房地產企業實現少納稅的關鍵。分散經營收入減少土地增值額，使得房地產企業稅收負擔減少85萬元（240-155=85萬元）的稅額。

2.巧用扣除費用扣除項目，降低土地增值率。房地產企業可通過增加可允許扣除項目金額這種途徑以達到降低土地增值率或者增值額，也是房地產企業實現少納稅的又一關鍵方法。

例如：某房地產企業開發一處房屋，支付800萬元取得土地使用權，花費1400萬元用于土地開發和配套必備設施的安裝，在公司的財務賬上財務費用中針對該房地產項目分攤的利息支出為200萬元，不超過當期商業銀行同期同類貸款利率。對于是否提供金融機構證明，公司財務人員發現，不提供可供扣除項目費用為：（800+1400）*10%=220萬元；如果提供證明，可供扣除項目費用的最高額為200+（800+1400）*5%=310萬元。

因此，通過上例分析，房地產企業提供金融機構證明是明智選擇，增加可允許扣除項目金額，以減輕稅負。

3.利用稅收優惠政策中20%這一臨界點進行稅務籌劃。依據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條扣除項目金額之和的20%是可以免征土地增值稅；但是如果增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。房地產企業可以充分利用這20%的臨界點進行稅務籌劃，關鍵點就是房地產企業在建造普通標準住宅出售時，將土地增值率控制在20%以內，獲得免稅待遇。

（三）企業所得稅

1.房地產企業可以合理延遲房屋產權轉移時間。根據稅法相關規定，房地產企業在銷售房屋時，只有當房屋的所有權權屬關系發生變更時，企業才確認銷售收入的實現，此時間為納稅義務發生時間點。所以，房地產企業可以通過合理合法適當推遲房房屋所有權等權屬關系轉移時間，延遲房產證的辦理，以此推遲確認銷售收入實現時間點，延遲繳納企業所得稅的時間，緩解房地產企業在資金緊張情況下的納稅負擔。

2.房地產企業可以合理延遲銷售成本最終確認時間。根據稅法相關規定，房地產企業在生產經營過程中，通常會發生房屋所有權等權屬關系變更已辦理，企業的銷售收入已實現，但實際上卻還有一些基礎等配套工程還未最終完全辦理竣工結算等手續的情況，由此造成房地產企業無法準確地確認和核算房地產項目的最終成本、費用或損失。因此，房地產企業的財務管理人員可以通過合理延遲房屋銷售成本的最終確認時間，延緩繳納企業所得稅的時間，緩解房地產企業在資金緊張情況下的納稅負擔，實現企業利益最大化。

（四）房產稅

1.房地產企業的自用房屋的房產稅以房產余值計稅，房產余值是房產原值一次減除10%～30%后的余值，扣除比例由當地省、自治區、直轄市人民政府決定。房產原值指在會計核算賬簿上“固定資產”賬戶上記載的房屋原價，該原值包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計價的配套設施。也就是說，自用房屋的房產原值與企業應納房產稅稅額成正比例關系，房產原值越大，扣除比例一定的情況下，房產稅稅額越高。所以，房產稅稅務籌劃的關鍵就是合理適度地降低房產原值，房地產企業的財務管理人員可以將能與房屋主體分隔開的建筑部分分離出去，單獨確認其價值，不作為房產原值的核算范圍，以達到房產稅的納稅籌劃。

篇（9）

關鍵詞：房地產企業；納稅籌劃；問題

中圖分類號：

D9

文獻標識碼：A

文章編號：1672―3198（2015）21019101

1房地產企業納稅籌劃的可行性

1.1涉稅環節多，納稅籌劃空間大

房地產企業生產周期比較長，涉稅生產環節比較多，在開發建設階段主要涉及城鎮土地使用稅、契稅、營業稅、印花稅，如果占用耕地還需繳納耕地占用稅；在銷售階段主要涉及營業稅金及附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅；在保有階段涉及營業稅金及附加、房產稅、土地使用稅。除此之外房地產企業還要向政府及事業單位繳納各項費用。房地產企業在每個生產環節都有涉稅事項，較多的稅種為企業實施納稅籌劃提供了空間。

1.2納稅成本高，納稅籌劃主動性強

國家的宏觀調控使得房地產企業間的競爭日益激烈，企業要在競爭中生存，就必須增強自己的競爭優勢。如今越來越多的企業實行了成本領先戰略，而房地產企業在進行開發過程中要投入巨額資金，其投入資金額度以及銷售額度都會以億元為單位，因而稅基相對較大。稅金做為最主要的成本來源，對企業的經濟效益和會計目標的實現有著重要的影響。納稅籌劃無疑成為了降低企業稅負成本和經營風險，增強企業競爭力和盈利能力的有效策略，這就為房地產企業實施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。

此外，納稅籌劃已經得到我國法律法規的認可，它已成為企業優化管理的重要內容。國家鼓勵企業進行納稅籌劃，而且隨著社會經濟的發展，我國的稅收制度正朝著制度化、規范化方向發展，為房地產企業的納稅籌劃提供了有力的法律保障。

2房地產企業納稅籌劃的問題分析

2.1企業納稅籌劃水平不高

房地產企業在進行納稅籌劃時，更多的是關注短期的或者當期的節稅收益，只是簡單的從規避稅負來進行納稅籌劃的考慮，或者僅僅對不同的納稅方案所帶來的不同稅負進行比較，并未從企業的長遠利益來考慮，常常是為了減少眼前的稅負游離于逃稅與節稅、避稅的邊緣，更不用說用多種諸如倡導、指引等積極的方式來爭取于己有利的稅收優惠政策進行籌劃。

2.2納稅籌劃人才資源匱乏

納稅籌劃是一項專業性和綜合性很強的工作，這就要求納稅籌劃人員不僅要有扎實的專業功底，還要熟練掌握當前的稅收政策，更要具備駕奴納稅籌劃過程與稅收部門溝通的能力。而現在我國大多數房地產企業的納稅籌劃人員都只是普通的財務人員，他們只會進行簡單的帳務處理，要想讓他們達到納稅籌劃人員所具備的專業的知識水平還很困難，進而所進行的納稅籌劃方案也就難以達到預期的效果。

2.3缺乏納稅籌劃風險意識

房地產企業進行納稅籌劃過程中經常會遇到一些不確定因素，有些消極因素會帶來不利的影響。而且國家會根據經濟發展的需求調整相關的政策，新出臺的政策往往會對房地產企業的長期納稅籌劃方案帶來或大或小的影響和風險。如果房地產企業未把未來可能發生的風險因素考慮進去，風險意識淡薄，沒有對未來可能發生的籌劃風險提前做好防御措施，就會對整個納稅籌劃效果產生不利的影響。

2.4房地產業重復征稅現象制約了企業的納稅籌劃

近些年來，我國的稅收制度在不斷地完善，但是依然存在重復征稅的現象。從房產稅與城鎮土地稅的關系來看，房屋與土地的關系密不可分，他們之間往往難以分割，在價值形態上，房地產市場上的房屋價值往往包含土地的價值。然而在稅制設計上，按照現行稅收制度對土地要從量計征城鎮土地使用稅，對房屋則要從價計征房產稅。在房產稅的征收過程中就會出現土地的稅收進入土地的價格，土地的價格構成房屋價格的組成部分的不合理現象，造成重復征稅，加大了房地產企業的稅負。企業若要避免重復征稅就需要將房地產價值與土地價值人為分割裕然而實際在操作過程中很難做到；若不人為分割開，則會出現對一棟房產既征收了包含地價的房產稅，又對房產所占的土地征收了土地稅，從而制約了企業的納稅籌劃。

3房地產企業納稅籌劃的對策建議

3.1注重納稅籌劃的整體性

企業在進行納稅籌劃過程中應進行綜合考慮，將其變成公司的經營戰略與整體的投資的一部分，隱藏的危險因素，不能為了籌劃而籌劃。首先，要從全局著手，不能只關注個別稅種，要充分考慮各稅種、稅基的相關性，因為某一稅種稅基的減少可能會帶來其他稅種稅基之間關系的轉變。要減少整體的稅負，而不是

單純降低個別稅種的稅負。其次，在進行方案制定時，

房地產企業內部要形成良好管理體系。房地產企業內部各部門之間只有形成暢通的信息共享機制，才能保證納稅籌劃工作的正常開展。若內部合作脫節，則容易出現問題。比如我國稅法針對打折銷售的計稅方式是依據打折后的金額計算，而買房送裝修則是依據購房款加上裝修款的合計金額計稅。兩種銷售方式不同，計稅結果就不同，銷售人員若不了解相關的稅法政策，在與客戶簽約時就有可能做出不利于公司財務部進行籌劃的選擇。因而企業各部門要加強溝通，從全局出發，才能在納稅籌劃過程中作出正確的方案選擇。

3.2設置專業的稅收籌劃組織機構

房地產企業經營業務復雜，涉及的稅種繁多，這就要求房地產企業在進行納稅籌劃時，一方面要配備熟悉業務、了解法規的專業的納稅籌劃人員和專職的納稅籌劃研究專員；另一方面要注意為其營造良好的工作環境，提升納稅籌劃人員的地位，可以在企業內部單設一個獨立的納稅籌劃組織機構，讓其負責制定具體的納稅籌劃方案或措施，而不是由財務部門兼職負責，以增強納稅籌劃工作的針對性和時效性。此外，企業也可以充分利用稅務師事務所、會計師事務所、稅務咨詢公司等中間機構的資源，所提供的參考意見，接受專業的指導和幫助，以使企業的納稅籌劃方案更具科學性。

3.3關注稅收法律政策規避風險

我國稅收法律政策呈一種動態變化的狀態，尤其是當我國對房地產市場進行了宏觀調控以后，相關的稅務監管變得愈發嚴格。在這樣的大背景下，房地產企業相關的稅收法律政策也會有著較大的變動。

因此，房地產企業就需要加強對相關稅收法律政策的研究工作，及時關注各種變化，深刻理解和把握稅法的中心思想并隨時更新企業自身的納稅籌劃方案，確保使納稅籌劃方案不是非法的。在此基礎上還要遵守稅務政策的引導，讓企業享受相關稅收優惠，同時也符合國家政府宏觀調控經濟的用意，防止惡意涉嫌偷稅漏稅，從而減少風險。

納稅籌劃的方案有時利用的是法律的邊界點和模糊點，而房地產企業對稅法的理解與稅務部門具體執法有時也會存在差異，但企業納稅籌劃方案的合法性最終是由主管稅務機關認定的，一不小心就會被認定為偷逃稅，面臨處罰，不僅沒有減輕企業的納稅負擔，還加重了企業的納稅成本。這就要求企業在進行納稅籌劃的過程中，要加深對稅務機關和稅務部門的工作程序的了解，更加注重與稅務部門的溝通，使房地產企業的籌劃方案得到當地主管稅務部門的認可，從而避免籌劃風險，取得應有的收益。

3.4加大稅制改革力度

我國的稅制在不斷的完善但仍有重復征稅、稅制設置不合理的地方，加大了企業的稅負。一方面國家要根據實際情況及時對房地產行業的稅收制度進行改革，合并性質相同稅種、合理界定稅費范圍、不斷從宏觀層面對房地產行業進行正面干預，促進其健康發展；另一方面，房地產企業也應根據國家宏觀經濟形勢及自身特點，積極主動地在國家法律框架內運用合理的方法進行納稅籌劃工作，降低企業成本，實現資金價值最大化，確保企業良性發展，為國家的經濟發展貢獻自己的力量。

參考文獻

篇（10）

中圖分類號：F810.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）30-0029-02

隨著中國對房地產公司的宏觀調控的緊縮力度日益加大，房地產公司的自身發展正處于復雜而多變的經濟環境中，房地產公司受到極其嚴重的影響。在這種情況下，如何增強房地產開發項目自身的創利能力和抗市場風險能力，已經成為學界和房產界關注的話題。作為減輕房地產開發項目的稅負手段之一，涉稅籌劃成為房地產開發項目減少經營成本、增強市場競爭力的必然選擇。

一、房地產開發項目生命周期劃分

“項目的各個階段放一起就構成了一個項目的生命周期?！?這一定義從項目管理和控制的角度，強調了項目過程的階段性和由項目階段所構成的項目生命周期。房地產開發項目作為一個特殊的項目，因項目而生，因項目的結束而結束，與普通的房地產企業或者房地產集團企業相比，只有生產的過程而無再生產的過程，所以對于企業生命周期即企業從出生、成長、成熟到衰退的定義，更適用使用項目生命周期的概念。據此，我們將房地產開發項目生命周期大致劃分為四個階段：項目決策階段、項目建造階段、項目銷售階段和項目終止階段。

二、房地產開發項目決策階段的涉稅籌劃

房地產開發項目決策階段的內容主要是通過投資機會的選擇、可行性研究、項目評估和決策來決定地域市場的進入，土地資源的獲取。在整個決策過程中，納稅成本的評估也是貫穿始終，而涉稅籌劃是要在納稅人對應的經濟業務發生前，用既有的法律、法規對其經濟行為所帶來的影響進行估計和判斷，并選擇有效的方案執行。

房地產企業在選定的投資區域建立項目公司時，首先要進行涉稅籌劃的問題就是內部組織形式的選擇。這里通過案例進行分析：

情況一：若W北京公司為分公司，當年虧損3 000萬，則集團納稅計算如下：K公司匯總 W 北京公司虧損額，其應納稅所得額為 7 000 萬元，應納所得稅為 1 750 萬元，W北京公司需在北京繳納 875 萬元。K 公司經過分配，需要在深圳繳納 700 萬元。集團總計繳納企業所得稅 1 575 萬元。若 W北京公司為子公司，當年虧損 3 000 萬，則集團納稅計算如下：

W北京公司所得稅為零，K 公司不能匯總 W北京公司虧損額，其應納稅所得額為 1 億元，應納所得稅為2 000萬元。即 W北京公司組織形式的不同，可以為總公司降低 425 萬的企業所得稅的稅收成本。

情況二：若 W北京公司為分公司，當年盈利3 000萬，若 K 公司只有北京一個分公司則集團納稅計算如下：W北京公司所得稅為（10 000+3 000）*50%*25%=1 625萬元，K公司其應納所得稅為（10 000+3 000）*50%*20%=1 300萬元，集團企業所得稅成本共計：1 625+1 300=2 925，若W北京公司為子公司，當年盈利3 000萬，則集團納稅計算如下：

W北京公司所得稅為 3 000*25%=750 萬元，K公司其應納稅所得額為1億元，應納所得稅為2 000萬元。集團企業所得稅成本共計：750+2 000=2 750 萬元。

案例總結：通過兩種情況的分析，在公司長期虧損的情況下，運用分公司的組織形式能更好的降低集團的稅收成本。但成立公司的目的是為了獲得利潤，如果公司長期虧損則在劇烈的市場競爭下存在的可能性也很小，所以如果是暫時的虧損，子公司具有獨立法人，在公司經營的很多問題上會具有更大的優勢。

三、房地產開發項目建造階段的涉稅籌劃

在項目的建造開發階段會涉及到籌資業務、投資業務，需要我們在合同訂立、賬務處理、內部和外部資金籌措方式及配套設施的處理等提前或過程中進行有關土地增值稅或者營業稅的籌劃。

簽訂項目承包合同是項目實施建造階段的重要工作之一。利用承包合同來進行稅收籌劃，可以在一定程度上達到節稅的效果。房地產開發企業將開發的建筑工程項目以總包的形式發包給建筑公司，同時對關鍵設備如電梯進行分包。

開發間接費用房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。在實務操作時，除總部外項目公司的公司部門設置全部是為項目開發服務的，所以在進行土地增值稅清算時，可以和稅務機關就此問題進行溝通，闡明理由，在賬務處理時項目公司各部門的費用向開發間接費用傾斜，如果項目當地稅務部門無法認同，可以在進行土增稅清算時按部門將費用調出。

另外，由于各開發項目配套設施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設施面積后再進行分攤。對于成片開發分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發生的費用進行分攤。對于后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調整分攤。

四、房地產開發項目在銷售階段的涉稅籌劃

開發企業對項目的銷售可分為兩個階段，預售未竣工產品和銷售已竣工產品，各地對預售未竣工產品的時間點并不相同，但必須要拿到預售許可證才能進行。開發企業在收到預售款項包括房屋的首付款、房款、定金、押金、保證金和誠意金等，應按適用稅率上繳營業稅、土地增值稅和企業所得稅。

銷售已經竣工的商品房時，這一階段按照稅法的有關規定已做完土地增值稅和企業所得稅的竣工清算。因此，銷售商品房時按已確認的土地增值稅和企業所得稅的單位成本計算應繳納的土地增值稅和企業所得稅，不再按預售方式計算和繳納土地增值稅和企業所得稅。建立銷售公司，通過拉長企業收入鏈條，增加環節，利用企業自身的組織架構的變化來降低稅收成本。通過案例來分析下銷售定價的涉稅籌劃：

1.背景介紹：W公司，其開發的項目“W家園”2007 年開始銷售，經測算，普通住宅銷售面積為 4.9萬平方米，預計土地和開發成本合計為 2.1億元，土地增值稅征收暫行條例規定，建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅，因此如何實現效益最大化，需要設計銷售價格區間。

2.案例分析

A方案：普通住宅增值率≤20%，此時住宅單價為6 517元，凈利潤8 707萬元。

B方案：普通住宅增值率>20%且

C方案：增值率達到50%～100%，土增稅率40%，銷售均價最高可達到8 300元。

但根據當年市場銷售情況分析，定價在7 000元以下較為合理。則方案A為最佳，既能保證完成原有銷售計劃，減少資金成本，又能保證利潤目標的實現。

3.案例總結

由于有土地增值稅，這種超率累進稅率的影響，企業的銷售收入與銷售利潤間并不是完全的正比例增長，如果銷售收入的增長不能大于營業稅金及附加和土增稅的增長，企業得到的稅后利潤將會低于銷售收入增加前的稅后利潤。如此，我們提高售價將不會有意義，所以在定價時我們需要充分的考慮到土增稅等各種稅收對利潤的影響，在可能的條件下充分利用國家對土增稅的優惠政策，在不能適用優惠政策的時候，根據市場條件，爭取在價位相近的情況下，適用最低的土增稅稅率，來實現企業利潤的最大化。

五、房地產開發項目清算的涉稅籌劃

項目公司在開發項目竣工驗收后，依據與購房者簽訂的商品房交易合同，接受購房者的檢驗，通過之后“交鑰匙”。購房者接受鑰匙即意味著開發商在會計處理中，資產的風險和報酬已經轉移，可以確認收入。雖然房屋產權在此時并未完成轉移，但由于此步驟時間跨度較長，從開發商的大產權變更到小產權往往在交房后一到兩年的時間里，所以審計師和業內實操中通用的做法就是以“交鑰匙”來認定。

項目公司稅務清算的程序是先進行土地增值稅和企業所得稅的清算，再進行清算期的清算即應出具清算期的會計報表審計報告、近三年的國、地稅清稅報告，經主管稅務機關的審核后注銷稅務登記，最后進行工商登記的注銷。此步驟完成后也就意味著一個項目生命周期的結束。

六、結束語

伴隨著房地產行業的快速發展，無論是在項目的開發模式上，還是在開發產品的種類上，房地產企業均呈現出多樣化、復雜化的趨勢。在此情況下，房地產開放項目的納稅管理變得越來越復雜，必須具有戰略性和前瞻性。如何科學合理地對房地產項目進行納稅籌劃、減低稅負，已成為決定房地產企業能否健康、穩定發展的關鍵因素之一。

參考文獻：

篇（11）

一、基本理論

（一）“營改增”的基本理論

2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案。目前，“營改增”在我國全面推進，并在我國落實中，財政部門及稅務部門頒布了有關政策法規，對改革行業及計稅方法進行了明確規定，同時還對稅種稅率進行計算。

（二）房地產企業稅務風險基本理論

（1）房地產企業稅務風險定義。房地產企業稅務風險隸屬于風險范圍內，稅務風險實際上就是稅務責任所具有的隨機性，在企業所作出的涉稅行為內，沒有按照稅法規章制度，可能遭受到的利益損失。（2）如何降低房地產企業稅務風險?！盃I改增”稅收政策在落實前后，房地產企業需要面對稅務風險?！盃I改增”在房地產企業內開展，必然對房地產企業運營管理活動造成影響，不斷是“營改增”稅收政策所起到的何種影響，都會產生不同程度稅務風險，進而對房地產企業價值最大化目標造成影響。所以，房地產企業對稅務風險進行管理，提升對稅務風險防范意識。

（三）將稅務風險管理歸納到公司治理層面上

調整企業治理結構，提高稅務風險管理能力構建專門稅務風險管理機構，可以有效對“營改增”之后房地產所應對的稅務風險進行管理。房地產企業決策在制定中，必須從企業戰略層面進行研究，充分認識到稅務風險管理在房地產企業發展建設內重要性，將稅務風險管理歸納到企業戰略層面內，設置稅務風險專門管理機構，承擔起對稅務風險管理制度監督職責。按照我國房地產企業原有部門結構，筆者認為房地產企業在董事會下面應該設置稅務風險管理機構，主要承擔稅務風險監督管理職責。

（四）完善稅務風險管理人員結構

（1）稅務風險管理委員會內人員構成。房地產企業稅務風險管理委員會內人員主要由兩部分構成，分別為企業內部稅務風險管理工作人員及社會內專家。首先，稅務風險管理委員會和審計委員會相似，全部隸屬于董事會直接管理，對經理層決策制定起到監督作用。因此，稅務風險管理委員會內成員必須包含企業董事會成員，并且其中具有“營改增”稅務方面專業管理人員；其次，為了能夠對稅務風險管理規章制度進行完善，提升稅務風險管理質量，房地產企業稅務風險管理委員會需要積極了解企業運營實際情況，聽取不同人員意見。所以，房地產企業稅務風險管理委員會在具有企業內部稅務管理人員情況下，還可以向社會內聘請專業稅務風險管理人員。（2）稅務籌劃科人員。稅務籌劃科是稅務風險管理落實主要機構，需要對企業涉稅事項進行全面管理，進而稅務籌劃科工作人員必須了解稅法內容，進而才能夠開展日常管理工作。首先，房地產企業稅務籌劃科需要具有掌握稅務有關知識的管理人員，改名管理人員還需要對稅務風險管理工作有著一定了解，直接由房地產企業稅務風險管理委員會進行統一管理；其次，房地產企業可以借助人員培訓或者是外聘等方式，提升自身復合型人才數量，分配到稅務籌劃科不同稅務崗位上面，從源頭對房地產企業所存在的稅務風險進行管理。

（五）明確稅務風險管理崗位職責