緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產行業法律法規范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

1　前言

近幾年，隨著經濟和社會的快速發展，帶動了我國房地產行業迅速發展起來，已經成為了國民經濟產業體系的重要成分。房地產行業的快速發展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時，也帶動了相關產業的發展，增加了地方財政收入，對國民經濟的發展和建設和諧社會產生了積極影響。但是，在不斷發展壯大的過程中，卻出現了很多問題。房地產發展問題引起了全社會的高度關注。

2　房地產經濟管理中的問題

2.1對目標認識模糊，缺乏相關政策

近些年，為了實現房地產市場供需平衡，政府有效控制房價的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對社會經濟發展的認識，導致對房地產經濟管理上存在的問題和長遠的發展計劃認識模糊，甚至出現片面和錯誤的認識。再加上，對目標認識模糊，使得短期的政策和長期的規劃思路完全不統一，更嚴重的出現相違背的現象。缺乏科學、合理的政策，導致房地產行業跟隨政策的改變而出現波動，擾亂了房地產市場的正常發展，而且相關政策的不完善給投資者創造了可乘之機，擾亂了市場正常發展的秩序。另一方面，政府對房地產經濟管理處于被動的狀態，只注重事物管理，然而卻缺少長期的規劃，對事后的調控較多。

2.2缺乏完善的機制，只是形式上的管理

對房地產的經濟管理已經有了一段時間，現如今，已經成為了政府管理的重點。尤其是在近幾年來，政府加大了對房地產的管理力度，出臺了很多相關的政策。但是，都沒有收到良好的效果，大多數政策只是流于形式，管理不到位。其中有些政策在實施的過程中，可操作性不強，出現很多問題，各項政策的實施遠遠跟不上政策的制定。有關房地產經濟管理的措施大多數都是采用自上而下的形式加以落實，各級政府監督、管理、調控等工作還沒有加以明確規定。現如今，房地產行業正處在快速發展的階段，而且房地產行業具有高收益和低成本的特點，使得房地產成為地方財政收入的主要來源。如果不能從根本上打破房地產官商結合的現象，那么房地產經濟管理將會很難管理，對于國家出臺的宏觀政策也只是形式上的管理，很難發揮有效的作用。

2.3缺乏健全的法律法規

從全世界各個國家房地產市場的發展狀況來看，確保房地產市場正常運行的必要條件就是要有完善的法律法規。然而，在我國國內，房地產行業正處在飛速發展的階段，房地產行業缺少健全的法律法規。一方面，房地產市場的管理應該具備從開發、建設、管理的完整體系，然而現如今我國還沒有一個完善的管理房地產市場的法律。事實表明，我國房地產法律法規的建設根本不能滿足當前房地產飛速發展的需求，出現了很多法律真空現象。另一方面，目前對房地產的經濟管理主要憑借行政權威，大多數相關文件的頒布都是以國務院的名義頒布的，相關法律缺乏嚴肅性、普遍性。盡管在某些領域已經建立了相關法律法規，但是具體的實施要求并不完善，導致土地市場有章不循、執法不嚴，如果長時間進行下去，必然會形成惡性循環。并且如果現有的各項法律法規沒有真正落實，那么將會直接降低法律的效力。

3解決房地產經濟管理問題的相關對策

3.1制定合理的發展計劃，指導短期實踐

在充分了解我國的特殊基本國情的基礎上，要更加明確房地產經濟管理的整個思路，發揮短期效應的作用，并且還要制定合理的發展計劃，從而進一步滿足人們的住房需求，促進經濟社會和諧、穩定的發展。對我國房地產的發展情況作詳細的調查，根據市場的調查結果，合理的制定中長期的發展計劃，而且，這也是保證房地產健康、穩定發展的途徑，從而有效避免出現“漲則緊，跌則松”的狀態。

3.2建立并完善各項管理機制

現如今，房地產市場在經濟管理方面存在很多問題，只憑借簡單的行政命令很難把問題解決。由此看來，只有從根本上改善房地產管理體制才能有效解決當前房地產市場不和諧的局面。結合當地房地產市場的實際情況，因地制宜，建立并完善各項管理制度，從而有效的避免一切做法產生消極的影響。對于腐敗和官商結合的不法行為政府要給予嚴厲的打擊，與此同時，還要在社會上大力宣傳典型的負面例子，警示人們，從而營造良好的房地產氛圍，保證房地產行業持續穩定的發展下去。

3.3進一步完善相關的法律法規

篇（2）

1引言

我國社會主義市場經濟不斷發展，經濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產現已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現代企業管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內容，對房地產企業的發展有著至關重要的作用。但房價出現了爆炸性和持續時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業風險，才是穩控房價的重要途徑。

2找出房地產面臨的稅務籌劃風險

2.1國家政策風險

房地產行業的持續發熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經濟下，房地產行業為我國國民經濟消費水平有著重要作用，推動著經濟的發展。而房價的居高不下使得房地產企業處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據國民經濟狀況隨時對房地產行業進行調整，但是房地產行業容易造成對稅務政策不理解的現象，從而導致違反法律的相關規定。

2.2房地產行業運營風險

房地產企業是房地產行業的重要組成成分，整個行業的發展前景與社會經濟生產活動有著密切關聯，如果房地產企業在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業在經濟發展上陷入困境，甚至導致嚴重經濟危機。員工是企業經營的動力，沒有員工就沒有企業生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業運營風險的重要因素。

2.3法律風險

我國房地產事業取得不斷進展，關于房地產事業稅收籌劃的法律法規卻未得到同步發展和健全，在房地產稅務問題上，房地產事業的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產事業進行監督和管理。再者我國大部分企業對稅收籌劃未能全面理解甚至出現偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規的空子，出現偷稅漏稅的行為，從而在房地產領域產生違法犯罪的風險。

3分析稅務籌劃風險產生的原因

首先國家對于房地產行業的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經濟發展在不斷調整優化，房地產行業稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產稅收的法律法規仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產行業稅務籌劃方面的監管力度不夠，房地產企業容易在稅收籌劃上出現誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產行業的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調控政策都對其有些極大影響，因此房地產行業過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據該行業發展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業稅務負擔。但影響房地產行業發展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。

4加強對房地產稅務籌劃的風險控制的措施

4.1國家對房地產稅務實行科學籌劃，防范風險

在法治社會前提下，房地產行業必須在法律法規的條框下運行，遵守法律法規，房地產企業有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產行業稅收的政策和法律規定，稅務籌劃工作人員也應當根據法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產行業應當繳納的稅務及其基本市場發展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產稅務風險，深入了解國家和政府的法規和政策，使得房地產企業的經營與國家法律政策相聯系，讓房地產行業在遵守法律的前提下盡可能地節省產業成本，防范發展風險。

4.2建立健全稅務籌劃制度

國家通過稅務籌劃制度來對房地產行業進行監督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產企業的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監督下有效完成，讓政府與房地產行業在市場經濟背景下處于優勢地位。

4.3正確認識房地產稅務籌劃的作用

稅務籌劃工作能夠降低房地產的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據房地產行業所收集到的數據，與房地產實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經濟不斷變化發展中，房地產的數據信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。

4.4房地產行業工作人員要樹立風險意識

房地產企業對稅務籌劃方面的專業人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業知識能力和素質。房地產行業受國家政策、其他行業和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。

5結語

綜上所述，稅務籌劃是房地產行業發展的重要舉措，如何加強房地產稅務籌劃的風險控制則是房地產行業發展的重要課題。在激烈的市場經濟競爭下，房地產企業利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產行業持續健康發展。

作者:余德梅 單位:海口中上財經顧問股份有限公司

篇（3）

1引言

我國社會主義市場經濟不斷發展，經濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產現已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現代企業管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內容，對房地產企業的發展有著至關重要的作用。但房價出現了爆炸性和持續時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業風險，才是穩控房價的重要途徑。

2找出房地產面臨的稅務籌劃風險

2.1國家政策風險。房地產行業的持續發熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經濟下，房地產行業為我國國民經濟消費水平有著重要作用，推動著經濟的發展。而房價的居高不下使得房地產企業處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據國民經濟狀況隨時對房地產行業進行調整，但是房地產行業容易造成對稅務政策不理解的現象，從而導致違反法律的相關規定。2.2房地產行業運營風險。房地產企業是房地產行業的重要組成成分，整個行業的發展前景與社會經濟生產活動有著密切關聯，如果房地產企業在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業在經濟發展上陷入困境，甚至導致嚴重經濟危機。員工是企業經營的動力，沒有員工就沒有企業生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業運營風險的重要因素。2.3法律風險。我國房地產事業取得不斷進展，關于房地產事業稅收籌劃的法律法規卻未得到同步發展和健全，在房地產稅務問題上，房地產事業的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產事業進行監督和管理。再者我國大部分企業對稅收籌劃未能全面理解甚至出現偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規的空子，出現偷稅漏稅的行為，從而在房地產領域產生違法犯罪的風險。

3分析稅務籌劃風險產生的原因

首先國家對于房地產行業的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經濟發展在不斷調整優化，房地產行業稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產稅收的法律法規仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產行業稅務籌劃方面的監管力度不夠，房地產企業容易在稅收籌劃上出現誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產行業的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調控政策都對其有些極大影響，因此房地產行業過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據該行業發展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業稅務負擔。但影響房地產行業發展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。

4加強對房地產稅務籌劃的風險控制的措施

4.1國家對房地產稅務實行科學籌劃，防范風險。在法治社會前提下，房地產行業必須在法律法規的條框下運行，遵守法律法規，房地產企業有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產行業稅收的政策和法律規定，稅務籌劃工作人員也應當根據法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產行業應當繳納的稅務及其基本市場發展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產稅務風險，深入了解國家和政府的法規和政策，使得房地產企業的經營與國家法律政策相聯系，讓房地產行業在遵守法律的前提下盡可能地節省產業成本，防范發展風險。4.2建立健全稅務籌劃制度。國家通過稅務籌劃制度來對房地產行業進行監督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產企業的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監督下有效完成，讓政府與房地產行業在市場經濟背景下處于優勢地位。4.3正確認識房地產稅務籌劃的作用。稅務籌劃工作能夠降低房地產的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據房地產行業所收集到的數據，與房地產實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經濟不斷變化發展中，房地產的數據信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。4.4房地產行業工作人員要樹立風險意識。房地產企業對稅務籌劃方面的專業人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業知識能力和素質。房地產行業受國家政策、其他行業和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。

5結語

綜上所述，稅務籌劃是房地產行業發展的重要舉措，如何加強房地產稅務籌劃的風險控制則是房地產行業發展的重要課題。在激烈的市場經濟競爭下，房地產企業利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產行業持續健康發展。

作者:余德梅 單位:海口中上財經顧問股份有限公司

篇（4）

一、房地產企業的融資現狀

自我國從1992年確立了建設社會主義市場經濟的目標之后，國民經濟不斷高速發展，人民群眾的生活水平和生活質量也在不斷提高。上世紀90年代末期，面對亞洲金融危機的沖擊，我國出于擴大內需的考慮，開放了商品房交易市場，自此之后，我國居民對商品房的需求連年上升，對住房貸款的需求也在不斷增加，近年來，銀行貸款在房地產企業的融資來源中占據很大的比重，據統計數據顯示，房地產企業當中有超過22%的融資是通過銀行貸款實現的，另有48%是通過預收定金和房款來實現的，但是其中一半以上的資金間接來自于銀行。近年來國家為了抑制房價過快上漲，采取了一系列措施，提高了首付比例，限制銀行貸款流向房地產市場，雖然取得了一定的效果，但是實際上，隨著近幾年來進軍房地產的企業越來越多，當中大多數依靠銀行貸款，使得從銀行流向房地產市場的資金有增無減，房地產企業之間的競爭越來越激烈，而銀行的資金卻有限，這導致房地產企業通過銀行貸款獲得所需資金就越來越困難。

國家為了避免企業財務風險造成的社會問題，在最近幾年提高了企業發行公司債券的門檻，并且對發行資質和發行數量有著嚴格的限制，另一方面而言，債券市場風險較高，融資成本也比較高，在上述因素的共同影響下，許多房地產企業都不選擇發行債券進行融資。

企業通過證券交易所公開上市發行股票向社會公眾募集資金是一種重要而又有效的企業融資手段，任何一個成功的房地產企業，都必須要成為上市公司。但是近年來，我國證券市場發展并不完善，存在許多問題尚未得到有效解決，因此政府加強了對證券市場的監管，對于不符合要求的企業不允許上市發行股票，將很多企業排除在外。房地產企業本身有著一定的特殊性，資產負債率較其他行業較高，企業風險較大，我國政府出于防范金融風險的考慮，對房地產企業上市更是嚴加控制，導致許多房地產企業無法通過上市發行股票進行融資。

二、房地產企業融資存在的問題原因

（一）房地產企業融資體系不健全

一方面，由于我國傳統文化的影響，我國居民儲蓄率非常高，但是投資卻很少；另一方面，我國金融和證券交易市場并不健全，無法滿足投資者的需要，導致許多人的資金無法得到有效的利用，只能存入銀行。而銀行雖然也可以對外提供貸款業務，但其主要的職責是保證儲戶的利益不受損失，因此其放貸規模有限，而且限制條件頗多。而利用金融和證券交易市場，可以將資金的需求方和供給方直接聯系起來，省去了銀行這一環節。但是目前我國并沒有專門為房地產企業提供金融咨詢和服務的機構，房地產企業的融資擔保機制也不健全，因此無法滿足房地產行業的融資需要。

（二）房地產企業財務制度不健全

目前我國許多房地產企業，尤其是中小型房地產企業的財務制度并不完善，缺乏合理的融資計劃，過分追求短期的利益而損害了長期的利益。許多房地產企業盲目的進行擴張，大量的吸引資金，使得企業的資產負債率非常高，財務風險也非常高，房地產企業不斷地在負債經營――償還債務――再負債經營的惡性循環當中徘徊，難以積累更多的自有資金進行發展。

（三）相關法律法規不夠健全

我國的房地產市場起步較晚，與房地產市場融資相關的法律法規并不是特別完善，多數法律法規是地方性法規和政府部門規章，有的僅僅是通知文件，缺乏權威性，房地產企業在實際的融資過程中，現有的一些法律法規存在相互沖突或者規定不清楚的地方，給房地產市場的融資創新制造了阻礙，增加了房地產企業的融資難度。

我國政府的政策也對房地產市場的融資現狀產生了重大的影響。為了防范金融風險，規范房地產市場的信貸業務，我國政府對房地產企業的信貸融資設立了較高的門檻，房地產企業申請銀行貸款必須滿足國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程規劃許可證四證齊全，缺一不可，并且最低要有30%的自有資金。據相關統計數據資料顯示，自2010年以來，我國房地產企業從銀行獲取資金的速度開始放慢，能夠獲得銀行授信的房地產企業不僅數量上極為有限，而且授信額度也非常有限，總額度不超過500億元人民幣。中國人民銀行在最近幾年當中連續多次提高了銀行存款準備金率，限制了銀行的放貸規模，也就縮小了房地產企業通過銀行進行融資的渠道。

（四）對外資的限制過多

我國改革開放的歷史經驗表明，適當的引進外資不會動搖我國的社會主義制度，反而能夠促進社會主義市場經濟的發展，提高人民群眾的生活水平。而目前我國對外資進入房地產行業的限制還是較多，許多房地產企業對于引進外資也較為謹慎，導致了房地產企業的融資困難。

三、房地產企業融資問題的解決對策

（一）拓寬融資渠道并設立專門的金融服務機構

在我國當前的金融機構體系當中，并沒有與發展房地產企業融資相適應的金融機構，因此，為了發展我國的房地產企業，解決其融資困難問題，應當培養一批對房地產企業有著足夠了解、懂得專業技術的專業金融人才，建設一部分專業的金融服務機構，專門面向房地產企業服務，為房地產企業的快速發展提供資金支持，這樣才能夠解決房地產企業融資困難的問題。

（二）完善房地產企業財務制度

房地產企業還應當加強自身的信用建設，并健全自身的財務制度，強化財務人員的誠信意識和責任意識，及時主動的向出資方提供真實、可靠的財務信息，幫助出資人加強對企業的了解，耐心地向銀行等信貸機構講解企業的情況以及相關的技術知識，誠實守信經營，及時償還到期債務，不拖欠，不賴賬，樹立良好的企業形象。一方面能為銀行等信貸機構降低了解企業的成本，同時也為企業自身創造了良好的融資渠道。

（三）完善相關法律法規

房地產企業的融資要想獲得良好的環境，首先就必須完善相關法律法規，這樣才能夠從根源上解決問題。一個成熟穩定的金融市場需要完善的法律法規去支撐，才能夠為房地產融資工具發展創造條件，最小化房地產融資風險，促進房地產企業發展。但是在現階段，我國房地產融資法律建設尚不完善，加之房地產融資市場不穩定，很大程度阻礙了房地產企業融資，不能滿足我國房地產業發展需求，加劇了房地產企業融資風險。所以我們要多方面加快完善房地產金融立法，一方面是完善現有房地產企業融資法律法規，對現有房地產融資法律法規不健全的地方進行改善，使之與現在市場發展相符合，比如對《證券法》、《擔保法》等進行修正。另一方面是出臺相關的法律法規，比如《房地產開發企業貸款管理法》、《產業基金法》等法律法規，保障房地產融資法律法規的完善，規范房地產融資行為，促進房地產業健康發展。

（四）積極引進外商投資

適當的引進外商投資能夠有效的拓寬房地產市場的融資渠道，增強房地產企業之間的市場競爭力。一方面，我國政府應當從政策層面放寬對外商投資房地產行業的限制條件，鼓勵房地產企業引進外資，另一方面，房地產企業也要積極的拓寬自身的融資渠道，除了直接利用外商投資以外，也可以采取間接利用外商投資的方式。

四、結論

房地產業作為我國國民經濟的重要基礎性產業，對我國社會主義市場經濟發展意義重大，作為資金密集型行業，籌集資金對房地產企業非常重要。但是由于受到各種因素的限制，比如融資結構單一、自有資金嚴重不足、金融危機影響、法律法規不健全等諸多問題，房地產企業融資往往伴隨著巨大的風險。針對這些融資問題，對房地產企業提出有效的風險防范建議措施，提出房地產企業可以改善房地產融資制度及環境，完善法律法規建設、拓寬融資渠道，實現融資方式多元化、買殼上市來部分緩解我國房地產融資困境、拓寬房地產信托產品和產業投資基金、依靠內源，利用自有資金融資、進行理性融資、企業要提高自身競爭力等措施，才能有效防范房地產融資風險。房地產企業采取以上措施后，相信可以在一定程度上解決企業融資難的現象，提高企業的融資能力，從而使企業在未來的房地產行業的更加具有競爭優勢，為我國的房地產行業健康快速發展提供保障，也可以為我國經濟發展作出一定的貢獻。

篇（5）

由于我國房地產經歷了幾十年的發展，如今已經成為我國經濟發展的重要經濟體系之一，除此之外，房地產的發展還能夠在一定程度上改善我國民眾的生活水平與居住條件。但在房地產為我國經濟發展做出貢獻的同時也對我國資源與環境以及可持續發展方面帶來了一定的不利影響因素。在近幾年內這一弊端表現得尤為明顯，我國平均每年都要新增大約20億平方米的建筑，這樣的建設工程耗能巨大，由此不難看出，樓房的建設不但在能源消耗方面還是在環保方面也相應的帶來一定的負面影響。因此使房地產行業的可持續發展關系到我國民生問題，雖然近幾年來我國針對房地產的各項問題而加大管理力度，但是從目前發展狀況來看，效果并不夠理想，因此，應在房地產的經濟管理方面進行更加深層的研究。

1 我國房地產經濟管理中常見的弊端

1.1 管理措施沒有得到落實，機制不夠完善。經過房地產經濟管理多年持續發展，如今已經成為政府經濟管理中的重大難點，在近幾年的時間里，政府與國家更加重視對房地產的管理，同時在較短時間內推出相當多的管理政策，然而通過有關資料統計得知，這些政策所帶來的效果不盡人意，基本原因在于政策與法規沒有落實到實際工作當中，取而代之的是在政策的使用時過于形式化，執行力度不到位，走形式的現象比比皆是，從上到下的政策實行措施已經成為我國房地產主要經濟管理措施，有些法規政策缺少科學性與實用性，同時伴隨著諸多爭議，因此在我國近年來房地產飛速發展的情況下，提高經濟效益和降低投資成本是我國房地產行業追求的目標，這也是我國房地產經濟的主要來源，由于管理機制不夠完善，管理方式不當是推動房價上漲的根源所在。如果不能有效地打破官商合作現象，會直接導致我國房地產行業的經濟管理難度加大，一些宏觀政策根本無法發揮其應有的作用。另外，房地產市場中的各個地方部門之間缺少協調性，各自為政，并在決策之間互相脫節，這也會在很大程度上導致我國房地產市場的經濟管理政策的形式化出現。

1.2 相關政策不夠穩定，目標模糊。近年來，我國為了使房地產市場需要盡快的達到平衡狀態，從而多次對房地產市場進行管理，主要目的是為了使房價上漲趨勢得到控制。但由于沒有充分認識到我國目前處在的社會經濟發展狀況，同時對我國房地產行業中出現的相關問題與長期規劃缺少清晰地認識程度，直接導致政策所需要管理的目標不夠清晰，與此同時，短期的政策不能與中長期規劃設計思路達到同步進行，相關管理法規缺少科學性與合理性，并因政策的不穩定變動直接導致房地產行業出現不規則浮動，這樣的后果不但使房地產行業運行秩序變得極為混亂，還會使投機取巧者利用政策上的疏忽遺漏來獲得更多的可乘之機。

1.3 相關的法律體系不夠健全。從國內外房地產行業的發展情況來看，健全的法律法規體系對于房地產行業的良好運行起著至關重要的作用， 由于我國目前正處在房地產發展的開端階段，其中相關法律法規有待于進一步的改進，房地產的管理體系是一個完整體系，控制著最開始的開發工作、建設施工的主要過程、以及后期管理等各個環節工作，我國目前房地產的管理法律法規與國外的房地產管理法律相比之下較為落后，有些方面的管理條例在國外已經得到很多的完善，但在我國依然處于剛剛成型狀態，因此，缺乏健全的管理法律法規對我國房地產領域的發展有一定的不利影響。

2 針對當前房地產經濟管理的弊端應采取的解決措施

2.1 對長期計劃進行合理制定。目前我國正處在不斷深入體制改革的關鍵時期，無論是經濟結構還是發展方式都面臨著重大挑戰，所以要對房地產市場的可持續發展對于提高人民生活水平和居住水平的重大意義和特別地位有充分的認識，把握好我國社會主義初級階段基本國情的基礎上，對房地產行業的經濟管理總思路有一定的明確，在對短期經濟效益追求時還要注意確立完善的長期發展目的，以便使我國逐年增長的城鎮居民實際居住需要以及城鎮建設需要得到滿足，從而促進我國社會國民經濟的和諧發展，與此同時，要有針對性的將宏觀的經濟管理目標進行分解，主要將其分為短期目標和指導實踐等兩部分，從而對當前房地產市場復雜多變性的理順工作更加有利，還有利于對房地產管理的問題進行對癥下藥，例如，在當今我國人多地少的局面下，以房地產的市場經濟管理為出發點，著重對房地產行業的各項功能進行詳細劃分，并合理地引導房地產需求，有關部門要在此同時建立完善的住房保障系統，對房屋炒作的現象要采取措施加以治理。

2.2 建立完善的管理體制，并將管理工作落實到位。目前我國房地產行業中存在的諸多問題的起因在于深處，單單的靠行政命令是遠遠不夠的，改善不科學不合理的相關法律法規是改善房地產行業經濟管理的一種有效方法，要使有關部門充分明確自身的經濟管理職責在市場經濟發展中的重要作用，要重視管理失靈的原因所在，促進房地產經濟體系的可持續發展，并創建良好的法制系統和社會氛圍。部門之間要明確互相之間的合作關系，避免各自行政，決策相互脫節現象的出現，要將管理措施向實踐工作中落實。

2.3 完善有關的法律法規。由于我國房地產相關的法律法規體系不夠完善，使得我國房地產發展受到一定的制約，因此，為了使我國房地產行業正常運行與發展，就必須建立完善的經濟管理法律體系，并對外國的相關法律進行借鑒，取其精華，去其糟粕，建立具有中國特色的社會主義發展中國家的房地產管理法律體系，使房地產運行狀態更加規范化，提高我國房地產市場管理法律法規的穩定性與科學性，優化房地產市場的環境與秩序，是房地產市場的經濟管理實現有法可依。

2.4 控制開發成本。房地產有關企業的經濟管理關鍵在于對成本的嚴格控制，雖然對正常支出的控制難度較小，但相關的業務費用具有較大彈性，對報賬的標準掌握難以控制，所以，必須增強經辦人的主人翁感，以最大限度節約開支，然后以制度管理的方式對漏洞加以控制。

2.5 在項目定期性之前完成利潤預算。實現經濟效益的提高，保證利潤是經濟管理的基本宗旨，所以要把利潤指標當做一項任務來執行，對于一個公司業績的檢驗標志無非就是對其實現利潤多少進行檢驗，這同時也是一個企業的可持續發展根本所在，因此，要充分激發各個部門的積極性，對企業項目的建設有著積極的促進作用。

3 結束語：

總之，房地產行業對于我國的經濟可持續發展有著重要的意義，因此，在市場經濟條件影響下，要對房地產加強經濟管理，使房地產市場的經濟效益得到保障，在該領域中還要更多的有識之士不懈努力，積極創新，從而使房地產的經濟關系工作能夠更好地進行。相信通過廣大學者及房地產業同仁的不懈努力，不久的將來我國的房地產經濟管理系統也會躋身于世界先進水平。

參考文獻：

[1]董艷.我國房地產經濟管理中的問題與對策[J].現代經濟信息，2011，（09）.

篇（6）

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）10-0-01

現代房地產研究學家普遍認為，在房地產行業中金融就是實現房地產行業的資金融通，其中房地產金融的重要組成部分也就是融資，房地產的融資包含的內容很多，因為門類的繁多，衍生出的房地產保險、房地產典當以及房地產證券等，目前還沒有形成真正的風險評估系統。那么下面本文就對我國房地產行業中存在的金融風險及其對策進行分析。

一、我國房地產行業中的金融風險

其中在房地產行業金融中，包括了房產金融以及地產金融，兩者均是對房地產資金融通進行研究的重要內容。房地產金融包括吸收房地產業存款，開辦住房儲蓄等等一系列金融市場行為，其本身也都具有一定的規律性。目前我國金融體制正在不斷的進行改革，同樣在房地產行業金融體制也在逐漸的進行革新。

現今我國房地產行業金融事業仍然處于初級階段，房地產金融體系還不完善。因為相應機制的不健全性，使得政府對房地產市場的調控仍然處于不成熟階段，而防范系統的風險難度就愈加大了。

房地產金融風險，是由于在實施一系列的房地產金融活動中，遭遇到可預知卻不可抗拒的風險因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產金融交易活動中，因為各種渠道引發的資金回籠困難風險，概括起來可以分為四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險和財務風險。

國家地產法律法規的不健全性，是房地產金融事業發展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規，但法律法規中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規依據。因為政策的弊端，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。

自然條件影響下，金融市場的不穩定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產金融同樣被殃及。房地產事業的飛速發展，房地產競爭的激烈，使得房地產行業金融發展過程中，其交易市場具有一定的復雜性，并且在逐漸加大。房地產金融中，因為經營行為的不理性及商業銀行的風險預警能力和風險管理的能力，都在無形中增加了金融房地產的風險。

房地產金融行業中，融資是保障其資金有效安全運行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業在涉足房地產市場時，將利潤作為其追逐目標，然而，能夠實現融資的企業數量極少。房地產金融事業全程依賴于銀行貸款，使得房地產開發中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。

二、我國房地產行業中金融風險的解決對策

為了解決房產金融業中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產銀行，通過抵押變現，避免了交易帶來的風險，對于風險理財能在極短的時間內消減其融資的壓力。

國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風險提供約束機制。為了形成規范化和完善化管理，對于房地產金融業的發展，有了良性的約束機制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產金融業的發展具有極大的指導意義。這就需要國家和地方政府在實施和制訂政策法規時，要避免企業的極端傾向。制訂的政策法律法規，必須適應經濟的發展，對房地產開發企業進行約束，對房地產的虛擬抵押帶來的風險進行控制。健全我國的金融信息信用管理制度，同時還需要把房地產行業的金融風險以及收益均進行相應的管理。

對于消減自然風險的對策，主要在于拆遷風險和房地產建設風險。對于處理這些風險，在于回避和轉移風險及風險的控制問題上，都需要房地產開發商對此作出充分的分析。

對于市場風險的解決辦法，就是健全競爭機制，擴大房地產企業規模效應，提升行業市場形象。就是對融資平臺的構建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產金融事業的發展。在對房地產金融風險的可持續發展中，要考慮到在企業發展中提供可靠的技術支撐，在房地產金融管理中，解決效益的問題，提升整個行業的核心競爭力。

對于融資平臺上金融風險的規避和解決對策，應將房地產金融融資渠道的單一性擴大，解決其財政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關部門的授權。對于銀行的貸款，可以從各大行中進行綜合融資，實施銀團貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產融資困難問題。

對于財務風險的解決辦法，要實現其企業的高度轉型，利用政策和法規加快企業的轉型升級，將鼓勵自主創新，提高其抗危機和抗風險能力。加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。商業銀行不但要對其自身的金融安全進行保障，同時也要對其管理力度進行加強，以能夠逐步提高其風險管理能力，對于房產的低抵押上，則就要對其個人信用制度進一步進行完善。

三、結語

總而言之，想要對房地產行業金融風險進行有效的控制，必須對房地產金融業的融資渠道進行合理選擇，要在金融體系下建立完備的房地產自控調配體系，要充分利用各種創新工具和手段，挑戰和消解房地產業金融風險。

參考文獻：

[1]范俏燕.房地產市場過熱與金融風險——從美國次級貸款危機談起[J].金融理論與實踐，2008（1）：187-188.

[2]高鵬，李雪，董紀昌，等.我國房地產金融風險形成機制的演化博弈研究[J].現代管理科學，2012（5）：241-242.

[3]鄭麗松，王嚇忠.信息不對稱下我國房地產金融風險研究[J].價值工程，2008（11）：325-326.

[4]宋斌，郝吉.構建我國房地產金融風險均衡配置體系[J].生產力研究，2010（12）：57-58.

篇（7）

近年來，隨著我國社會主義市場經濟的快速發展以及房地產行業的不斷進步，其在經濟方面的管理成效已成為國家重點關注問題。房地產在我國經濟體系中是極為主要的構成部分之一，其良好地改善了人居環境，提高了人們的日常生活水平，這對于其他產業的可持續發展來說起到了一定的促進作用[1]。但現階段我國房地產在經濟管理方面仍存在著許多不同程度的問題，嚴重影響了國民經濟的發展。本文就我國房地產在經濟管理上存在的問題展開探討，以期為我國房地產經濟管理工作提供強有力的參考依據。

1.我國房地產實施經濟管理活動時存在的問題

1.1機制缺乏完整性，管理只注重形式

在我國經濟管理工作中，房地產屬于極為重要的關鍵性內容，尤其是國家在短時間內密集推行了一系列與房地產有關的政策，但均未取得顯著性成效，且大部分政策僅停留在形式上，并未貫徹落實到實際管理工作中，而其余政策不具備較強的可操作性，所以執行過程中存在著較大爭議。制定與頒布實施細則明顯落后于實施原則的頒布與制定，這說明我國各地區的房地產經濟管理工作存在著巨大差異。一些地區實施由上至下方法，但中央政府和地方政府并沒有對房地產的監督職責、管理職責和調控職責進行合理劃分，其定位仍缺乏必要的明確性。由此可知，我國推行的一系列房地產政策均未得到中央政府和地方政府的共同支持。現階段的房地產正處在非常關鍵的過渡階段，由于其具有成本低、收益高等諸多優點，所以房地產行業已逐步成為我國地方財政的主要來源以及地方經濟的重要支柱產業，同時也是地方政府拉高房價和推高地價的根本原因[2]。房地產開發商和公權力之間的相互協作，很容易產生權錢交易和內部交易現象，使得宏觀經濟在操作與管理工作上缺乏真實性、規范性和秩序性，同時加劇了經濟管理難度，僅注重國家頒布的宏觀政策，忽略貫徹落實的重要性，最終導致效用無法全面發揮出來。

1.2目標缺乏明確性，政策連續穩定能力不足

維持市場供需平衡，嚴控房價過快增漲一直是房地產行業的主要管理目標，但由于我國正處于社會主義市場經濟的初級發展階段，還沒有充分認識到經濟管理的重要性，也沒有制定長期規劃意識，部分地方甚至對房地產的經濟管理存在片面性認識或錯誤認識，使得政策目標出現前瞻性不足、短期性嚴重情況，而政策上的失誤也給一些投機者帶來了發展機遇，導致房地產市場秩序擾，例如住房產業、經濟適用房以及房地產稅收等多項政策的推行均為經濟管理不明確的結果。除此之外，我國房地產的經濟管理工作正處于被動狀態，只重視日常事務的管理，忽略了長期規劃的重要性，加上沒有做好事前預防工作，導致事后需要調控問題越來越多，最終形成越管理越升溫的混亂局面[3]。

1.3體系缺乏完善性，法律法規不健全

制定與房地產相符的法律法規，并加以完善是確保市場良好運作的關鍵性因素。由于我國房地產正處在非常關鍵的過渡階段，使得與房地產有關的所有法律法規都無法建立健全。在實際經濟管理工作中，應充分考慮到房地產的開發階段、建設階段、交易階段與后期管理階段的內容，并在此基礎上建立一個完整、有效的體系，但當前我國房地產行業正迅猛發展，其建立法律法規的進度在不同程度上均無法滿足發展需要，使得法律真空情況日益明顯，加上房地產的經濟管理仍憑借著行政權威執行，絕大多數文件均由國務院頒發，不具備普遍適用性、嚴肅性與穩定性等多種法律特征。盡管在規定范圍內已初步建立了與之相適應的法律法規，但仍缺乏完整的配套條例與實施細則，導致房地產行業，尤其是地方房地產出現執法不嚴、政令不通和有法不依情況，最終形成惡性循環。

2.加強我國房地產經濟管理的有效性對策

2.1建立健全的房地產經濟管理制度

近幾年來，我國房地產在實行經濟管理工作中存在著許多不同程度的問題，僅憑借行政命令做出相應調控，根本無法有效解決問題，所以必須對房地產原有管理體制進行全面改革，才能扭轉經濟管理的不良局面。同時要充分了解和掌握政府經濟管理職能，適當調整與政府部門相關的所有管理職能，高度重視市場失靈現象，在市場調節效能全面發揮的前提下，按照市場實際變化情況做出相應干預，以建立合理科學的房地產經濟管理制度，推動房地產經濟不斷向前發展，最終營造出一個和諧的社會環境與法制環境。明確中央房地產管理和地方房地產管理之間的關系，合理規劃職責范圍，將工作落實到各責任主體，順利完成與房地產有關的所有監督工作[4]。根據市場情況對房地產進行差異化調控，防止因一刀切而引發負面影響。革新財稅系統，制止土地財政，以減少地方財政收入，避免房地產過度依賴。強化政策的落實性與積極性，打擊官商相結合的違法行為，消除房地產存在的各種不良氣氛，使我國房地產行業邁向健康、穩定、持久的發展道路。此外，與房地產相關的金融、財政、建設、稅收和國土資源等多個部門均要由中央進行統一領導，提高溝通水平，增強配合力度，使相互之間的行動更具協調性，最終實現合理科學的經濟管理。

2.2制定合理的長期規劃方案

目前，我國正對房地產體制實施進一步深入改革，其經濟發展與結構均要做出重大調整，以實現健康、穩定、持久的發展。而房地產健康、穩定、持久的發展對于提高人居條件以及日常生活水平來說具有至關重要的作用和意義，并且還能夠有效增加我國經濟效益，推動經濟全方位轉型。在充分了解和掌握我國基本國情的基礎上，理順整個經濟管理工作的所有思緒，只有達到短期效應，才能制定出一套合理科學的長期規劃方案，有效滿足城鎮化建設需求以及人居條件需要，實現我國國民經濟以及社會主義市場經濟的和諧穩定發展。詳細調查與研究我國現階段房地產的實際發展情況，以確保所制定的長期規劃方案能貫徹落實到各個區域，使房地產邁向可持續發展道路，防止發生漲則緊、跌則松現象[5]。

2.3完善房地產法律法規體系

建立與房地產相適應的法律法規，并加以完善，這樣才能保證整個市場的日常運行活動正常。房地產法律法規的建立，可有效規范所有市場運行，活動，使經濟管理工作更加合法化與合理化。利用法律對政府經濟管理效能進行全面約束，防止政府出現過多行政干預行為，嚴重影響到整個房地產的市場秩序。此外，房地產法律法規的建立于完善還可以有效制定宏觀調控方案，并貫徹落實到實際工作中，有利于政策嚴肅性、層次性與穩定性的提高，在真正意義上做到有法可依、執法必嚴和違法必究的基本原則。

3.結束語

總而言之，隨著我國社會主義市場經濟的迅猛發展以及房地產行業的不斷進步，政府與地方政府應高度重視房地產行業的經濟管理工作，對于管理過程中存在的問題要積極采取有效性措施進行處理，并建立健全的房地產經濟管理制度，制定合理科學的長期規劃方案，以推動房地產行業不斷向前發展，最終獲得最大化經濟效益和社會效益。

【參考文獻】

[1]張燕生.我國房地產經濟發展現狀及其未來發展趨勢[J].中國市場.2010（31）：6-16.

[2]劉若敏，夏學明.我國房地產金融風險及防范研究[J].商場現代化.2011（04）：152.

篇（8）

關鍵詞：

空余房地產；租賃合同；管理

在人口不斷集中的過程中，空余的房地產數量也隨之增加，空余房地產出租從原先的單獨出租，發展到目前的大規模出租，在管理上，也實現了由分頭管理轉變為集中化管理。特別是在一些大中型的城市中，空余房地產的升值空間更大，在目前的房地產事業中，空余房地產租賃管理已經成為了一項重要的課題。而空余房地產租賃管理本身就具有較強的復雜性，其所涵蓋的內容有很多，而合同管理則是其中一個關鍵的環節，其貫穿空余房地產租賃管理的全過程，在租賃管理中占據重要的地位。下面本文就主要針對加強空余房地產租賃的合同管理進行深入的探究。

1、加強空余房地產租賃管理中合同管理的重要性

一般來說，合同受到法律的保護，其所起到的主要作用就是維護社會主義市場經濟發展的秩序，另外也是對個體行為進行保護，其可以有效的維護個體的權益。合同的簽訂都需要嚴格的依據法律的效力，如果沒有融合法律觀念，那么該合同將沒有法律效力，不會受到法律的保護。空余房地產租賃合同管理本身就具有較為突出的管理優勢，而最為明顯的就是全過程以及系統化的管理優勢。所謂的全過程就是指代的合同的自開始洽談到合同結束的一系列過程。而所謂的系統性就是指代的合同中的各項有關的房地產管理內容都要進行全面的管理。并不是合同簽訂完成了就可以了事，而是在合同簽訂完成后，要嚴格的按照合同中的內容進行各項活動的開展，針對合同實施有效的管理，在合同簽訂前以及簽訂后的各項條款都要進行有效的管理。

2、目前空余房地產租賃管理合同中存在的問題

2.1法規意識不強，合同意識淡薄

目前很多的空余房地產都是租賃給個人或者是單位，很多地區的空余房地產都有著各自的歷史遺留問題以及其自身的特殊性，這就使得很多的單位以及個人在進行空余房地產租賃的時候，需要根據其特殊性和歷史遺留問題與自身的發展是否相符來進行全面的思考后，再確定是否選擇租賃空余房地產，但是很多的個人以及單位對于這方面并不重視，在不清楚房地產租賃存在的歷史問題以及特殊性的基礎上，針對相關的法律法規也不遵守，不具備較強的法律意識，這樣就使得合同的執行并不規范，很多的合同并不具備法律效力，形同虛設，從而使得房地產企業受到了巨大的經濟損失，在經濟發展上出現了倒退的現象。

2.2空余房地產部分租賃合同不規范

一些空余房地產的租賃合同并不規范，很多的內容并不符合法律法規的要求，這就使得租賃合同不具備法律效力，在法律上無法使得空余房地產合同受到認可，而造成這一情況出現的主要原因就是相關的人員不具備較強的法律意識，在法律認識上比較欠缺，從而使得空余房地產部分租賃合同并不受到法律的保護，使得房地產企業蒙受較大的損失。

2.3合同引起的糾紛

由于沒有做好相應的協調工作，加上出現的問題遲遲得不到解決，在產權隸屬關系上較為模糊，這一系列問題的出現，都使得道路以及電力等公共設施無法得到切實的落實，從而使得用地出現糾紛，租賃雙方的權益都會受到的影響，導致了經濟效益的下降，嚴重的會使得房地產行業的發展出現倒退的現象。

3、加強空余房地產租賃合同管理的措施

3.1嚴格規章制度的貫徹落實

加強對各項法律法規制度的完善處理力度，使得各項法律法規能夠更加符合現代房地產發展的需求，可以充分的依據這些法律法規來進行空余房地產租賃合同的管理，在審批手續上可以更加的規范化，針對房地產租賃合同管理的法律意識進行有效的強化處理，展開對空余房地產租賃合同管理的法治教育，積極的進行法律法規的宣傳，從而可以使得空余房地產租賃合同管理能夠有法可循，使得空余房地產租賃合同管理工作能夠有效的開展。

3.2強化合同的規范性，加強監督力度

針對空余房地產租賃合同進行管理的過程中，要合理的應用相應的法律手段，將既定的法律規范當做參考的依據，保障相關的房地產管理部門能夠針對租賃合同進行全面的管理，針對合同中的各項內容進行規范化設定，保障監督工作的順利開展，針對合同管理進行有效的監督，這樣不僅能夠使得空余房地產得到有效的利用，防止資源的浪費，同時也能夠更好的推動房地產行業的發展，從而使得房地產行業可以具備更大的經濟價值和社會價值。

3.3合理審核合同內容，減少糾紛，提高履約率

一份合同能否順利執行，會不會引起合同糾紛，很大程度上取決于合同在簽訂前是否對合同條款進行過認真的評審。對空余房地產租賃合同的內容審查，主要包括界限清晰、租金明確、租期適當、文本流暢、防止錯漏或產生歧義等幾方面的內容。各單位應把合同內容的審查作為一項硬性規定實施于空余房地產租賃管理中來，只有對合同內容進行細致合理的審查，才能有利于房管部門宏觀合同管理，還可以從微觀上防止無效合同和詐騙行為的發生，有利于協調合同主體之間的關系，提高履約率。

4、結語

通過本文的分析可以了解到，針對空余房地產租賃合同實施高效的管理，具有一定的必要性。而要想能夠使得空余房地產租賃合同的管理力度可以得到強化，就需要構建相應的合同管理機構，依據該機構來對租賃合同實施高效的管理，同時要構建高質量和專業的人才隊伍，通過這兩點，就能夠使得空余房地產租賃合同得到強化管理，從而就可以進一步的推動空余房地產經濟效益和社會效益的提升，使得房地產行業能夠實現長遠的可持續發展。

作者：攸海蓮 單位：衡水市房地產市場管理處

參考文獻：

篇（9）

在人口不斷集中的過程中,空余的房地產數量也隨之增加,空余房地產出幣團人原先的單獨出租,發展到目前的大規模出租,在管理上,也實現了由分頭管理轉變為集中化管理。特別是在一些大中型的城市中,空余房地產的升值空間更大,在目前的房地產事業中,空余房地產租賃管理已經成為了一項重要的課題。而空余房地產租賃管理本身就具有較強的復雜性,其所涵蓋的內容有很多,而合同管理則是其中一個關鍵的環節,其貫穿空余房地產租賃管理的全過程,在租賃管理中占據重要的地位。下面本文就主要針對加強空余房地產租賃的合同管理進行深人的探究。

1、加強空余房地產租賃管理中合同管理的重要性

一般來說,合同受到法律的保護,其所起到的主要作用就是維護社會主義市場經濟發展的秩序,另外也是對個體行為進行保護,其可以有效的維護個體的權益。合同的簽訂都需要嚴格的依據法律的效力,如果沒有融合法律觀念,那么該合同將沒有法律效力,不會受到法律的保護。空余房地產租賃合同管理本身就具有較為突出的管理優勢,而最為明顯的就是全過程以及系統化的管理優勢。所謂的全過程就是指代的合同的自開始洽談到合同結束的一系列過程。而所謂的系統性就是指代的合同中的各項有關的房地產管理內容都要進行全面的管理。并不是合同簽訂完成了就可以了事,而是在合同簽訂完成后,要嚴格的按照合同中的內容進行各項活動的開展,針對合同實施有效的管理,在合同簽訂前以及簽訂后的各項條款都要進行有效的管理。

2、目前空余房地產租賃管理合同中存在的問題

2.1法規意識不強,合同意識淡薄

目前很多的空余房地產都是租賃給個人或者是單位,很多地區的空余房地產都有著各自的歷史遺留問題以及其自身的特殊性,這就使得很多的單位以及個人在進行空余房地產租賃的時候,需要根據其特殊性和歷史遺留問題與自身的發展是否相符來進行全面的思考后,再確定是否選擇租賃空余房地產,但是很多的個人以及單位對于這方面并不重視,在不清楚房地產租賃存在的歷史問題以及特殊性的基礎上,針對相關的法律法規也不遵守,不具備較強的法律意識,這樣就使得合同的執行并不規范,很多的合同并不具備法律效力,形同虛設,從而使得房地產企業受到了巨大的經濟損失,在經濟發展上出現了倒退的現象。

2.2空余房地產部分租賃合同不規范

一些空余房地產的租賃合同并不規范,很多的內容并不符合法律法規的要求,這就使得租賃合同不具備法律效力,在法律上無法使得空余房地產合同受到認可,而造成這一情況出現的主要原因就是相關的人員不具備較強的法律意識,在法律認識上比較欠缺,從而使得空余房地產部分租賃合同并不受到法律的保護,使得房地產企業蒙受較大的損失。

2.3合同引起的糾紛

由于沒有做好相應的協調工作,加上出現的問題遲遲得不到解決,在產權隸屬關系上較為模糊,這一系列問題的出現,都使得道路以及電力等公共設施無法得到切實的落實,從而使得用地出現糾紛,租賃雙方的權益都會受到的影響,導致了經濟效益的下降,嚴重的會使得房地產行業的發展出現倒退的現象。

3、加強空余房地產租賃合同管理的措施

3.1嚴格規章制度的貫徹落實

加強對各項法律法規制度的完善處理力度,使得各項法律法規能夠更加符合現代房地產發展的需求,可以充分的依據這些法律法規來進行空余房地產租賃合同的管理,在審批手續上可以更加的規范化,針對房地產租賃合同管理的法律意識進行有效的強化處理,展開對空余房地產租賃合同管理的法治教育,積極的進行法律法規的宣傳,從而可以使得空余房地產租賃合同管理能夠有法可循,使得空余房地產租賃合同管理工作能夠有效的開展。

3.2強化合同的規范性,加強監督力度

針對空余房地產租賃合同進行管理的過程中,要合理的應用相應的法律手段,將既定的法律規范當做參考的依據,保障相關的房地產管理部門能夠針對租賃合同進行全面的管理,針對合同中的各項內容進行規范化設定,保障監督工作的順利開展,針對合同管理進行有效的監督,這樣不僅能夠使得空余房地產得到有效的利用,防止資源的浪費,同時也能夠更好的推動房地產行業的發展,從而使得房地產行業可以具備更大的經濟價值和社會價值。

3.3合理審核合同內容,減少糾紛,提高履約率

一份合同能否順利執行,會不會引起合同糾紛,很大程度上取決于合同在簽訂前是否對合同條款進行過認真的評審。對空余房地產租賃合同的內容審查,主要包括界限清晰、租金明確、租期適當、文本流暢、防止錯漏或產生歧義等幾方面的內容。各單位應把合同內容的審查作為一項硬性規定實施于空余房地產租賃管理中來,只有對合同內容進行細致合理的審查,才能有利于房管部門宏觀合同管理,還可以從微觀上防止無效合同和詐騙行為的發生,有利于協調合同主體之間的關系,提高履約率。

4、結語

通過本文的分析可以了解到,針對空余房地產租賃合同實施高效的管理,具有一定的必要性。而要想能夠使得空余房地產租賃合同的管理力度可以得到強化,就需要構建相應的合同管理機構,依據該機構來對租賃合同實施高效的管理,同時要構建高質量和專業的人才隊伍,通過這兩點,就能夠使得空余房地產租賃合同得到強化管理,從而就可以進一步的推動空余房地產經濟效益和社會效益的提升,使得房地產行業能夠實現長遠的可持續發展。

參考文獻:

[1]王杉,高屹.空余房地產租賃管理存在問題及對策探討[J]價值工程2014(22)

篇（10）

中圖分類號： C93 文獻標識碼： A

引言

在我們國家房地產行業不斷的深入推進市場化的時候，房地產行業在我國的經濟發展中發揮著越來越重要的作用。經過這么多年的努力，房地產行業的快速發展確實為國民生活水平的提高、國民居住條件的改善做出了很大的貢獻。而且，隨著房地產市場化的推進，確實也增加了地方政府在財政上的收入，對地方經濟的發展起到了很好的帶動作用。在我們國家目前房地產的市場化進程已經凸顯出初步的效果的情況之下，如何繼續發揮房地產在經濟發展中的領頭作用，這才是我們需要重點研究的問題。

一、我國房地產經濟管理存在問題

1、管理機制不夠合理

近幾十年來，房地產行業是我國經濟發展的重點方向和焦點行業，我國政府制定一系列的政策和法規來努力維持房價的穩定，但這些政策和法規實際可操作性和實際執行效率較低，在不同地區的開展過程中存在大量的爭議內容。另外，在不同地區開展房地產經濟管理的工作時，其開展形式主要以自上向下為主，中央和地方政府全權承擔兩極的監督管理工作的開展。這容易導致中央政府和地方政府之間工作劃分不夠清楚、各自承擔的管理職責不夠詳細，從而進一步導致中央政府和地方政府在房地產的政策和法規上產生不一致的意見。同時利益的驅動也導致房地產行業經濟管理工作無法順利開展。房地產是地方提升經濟發展水平和提高財政收入的重要支柱行業。由于房地產行業的高速發展對地方的經濟起到積極的作用，地方政府在此利益驅動下出現官商合謀提高房價的現象，這增大了房地產經濟管理的難度，阻礙了中央房地產政策的良好實施。因此，建立一套健全合理的管理體制對我國房地產行業經濟管理具有重大意義。

2、缺乏明確長遠的目標

缺乏明確長遠的目標是我國整個房地產事業存在的問題，不僅廣大的房地產企業缺乏明確長遠的目標，政府在制定相應的政策法規時也缺乏科學性和合理性。大部分房地產企業制定的發展計劃都是針對企業短期的目標，政府只對房地產的部分問題制定了相應的解決措施，存在片面性和不完整性，不能有效地解決房地產經濟管理中存在的不足，不適應社會經濟發展的需要。管理的不當，使得房地產市場出現不正當的行為，嚴重危害到市場經濟的健康發展。政府制定政策的片面性，使得政策實施期間會引發新的問題，房地產事業的管理涉及很多的方面，不斷地出現問題，會直接影響政策的作用，最后導致管理力度越大房地產市場越混亂的現狀。很多的房地產商只顧及眼前的利益，制定不合理的發展方案，阻礙了企業的長遠發展。

3、相關法規體系的不健全

我們從各個國家房地產市場的發展經驗可以看出，保障房地產市場良性有序快速運行的基礎和前提條件是完善的市場的法律法規體系。在房地產經濟正處在這個快速發展初級階段的我國，非常有必要健全房地產相關的法律法規建設。房地產市場管理的法律體系不僅要涉及最初的開發、建設和交易，同時還要對后期后續管理進行完善。目前，我國還沒有出臺能夠覆蓋整個房地產過程的市場管理法律。我國當前房地產市場的法律法規建設，與現如今房地產高速發展的要求，存在明顯的不符，從而導致越來越多的法律不能很好地實施，并合理地在房地產市場中運用。現今，我國主要還是依靠政府的權威和力量對房地產市場的經濟進行控制和管理，以國務院或國家部委辦名義所頒發的文件占有很大的一部分，如新“國十條”、“國八條”等，缺乏法律所應有的穩定性、嚴肅性，且普遍適用性也不是很強。由于房地產業相配套的實施細則、條例不完備，造成房地產市場上執法不嚴、有法不依，陷入惡性循環，使法律應有的效力大打折扣。

二、我國房地產經濟管理問題的對策

1、構建合理健全的管理機制

近年來房地產行業的蓬勃發展出現了許多深層次的問題，并且僅僅依靠政府的行政命令進行調控的效果并不樂觀。因此，房地產經濟管理機制的改革是解決這些問題的有效途徑。房地產經濟管理機制改革的重要內容就是劃分清楚中央政府與地方政府在房地產經濟管理中的關系，明確房地產經濟管理的責任承擔者，建立雙方明確的職責范圍并各自做好相應的監督工作。對房地產經濟管理的詳細劃分有利于及時的發現市場中不良的現象，并且根據市場自身的可調節性，政府可以進行合理的干預市場。同時，地方的房地產行業需要在經濟管理價值取向上保持與中央政府的一致性，并且從房地產行業本身的實際市場出發，進行差異化的經濟調控。地方政府也需要改善財政收入政策，減少對房地產行業的經濟依賴，提高對房地產經濟管理的實施力度。中央政府和地方政府積極構建合理的管理機制來保障現在國家房地產行業的穩定持續發展，進而保障房地產經濟管理的合理性和科學性。

2、明確發展方向，制定長遠的目標

房地產事業能否實現可持續的發展，明確而長遠的目標是關鍵。在制定目標時，要結合社會的發展現狀以及自身的情況，這樣才能很好地保證目標方案的科學性和合理性。國家政策的制定也應該長遠科學，根據現今經濟的發展速度、居民的住房需求和居民實際的生活水平來制定相應的政策法規。政策在實施時，有針對性解決房地產經濟活動存在的問題，提高政策的執行力，真正發揮政策的宏觀調控作用，促進房地產事業的更好發展。房地產經濟管理者對政府頒布的政策法規有正確的認識，樹立正確的管理理念，合理地利用政策法規的優勢，自身制定的長遠目標要符合國家的政策和房地產的發展趨勢。

3、完善相關法律法規體系

只有不斷積累經驗并經歷一定的發展階段，才能不斷完善法律法規體系。要實現我國房地產市場的持續健康發展，需要逐步建立和完善法律法規的建設，根據具體的國情，建立完整的有中國特色的房地產經濟的法律體系，從而實現國家房地產經濟管理行為的合法化、合理化和房地產市場運行過程的規范化。首先，對政府經濟管理進行有效約束，盡可能地避免政府對房地產市場的運行進行過多的行政干預，防止給房地產市場經濟秩序帶來不良的負面影響。同時，切實保障我國房地產宏觀調控體系的建立和順利實施。不斷完善《建筑法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》等相關法律建設，并出臺相應的實施細則，積極促成《房地產法》的順利出臺，把房地產交易管理、開發建設管理、相關的后期服務管理及中介服務管理等方面納入規范化的法律體系，并提高房地產行業相關政策的穩定性、嚴肅性和層次性，使整個房地產市場經濟的管理有法可依。

4、積極處理好中央政府和地方政府在房地產經濟管理中的和諧關系

中央政府和地方政府應該積極地明確自己在房地產經濟中的職責范圍和責任主體。即，我們的地方政府在房地產經濟管理中的價值取向必須跟我們的中央政府充分地保持高度的一致性。并且對財稅制度進行有效地探索性地實踐，合理地對土地財政給予鉗制，積極地提高地方政府對中央政府宏觀經濟管理的有效落實，有效地遏制房地產市場中一些不良風氣的產生。

5、制定周密的經濟管理計劃，嚴格控制成本

很多的房地產企業在竣工后會發現自己并沒有獲得相應的經濟效益，工程項目沒有創造價值，這樣的現象會直接影響到企業今后的正常運營。房地產開發商在項目施工之前，分析和計算整個項目工程的成本，在保證質量的同時將成本降到最低，提高自身的經濟效益。在施工期間，采用科學合理的經濟管理方案，嚴格按照方案施工，減少施工期間不必要的開支，將資金都用到實處，用最有限的資源創造最大的價值，這樣的方式不僅可以為下階段的工作提供經驗，還能有效促進房地產經濟管理的發展。

結束語

加快房地產事業的發展是促進國民經濟增長的主要手段，房地產事業的發展，不僅改善了人民的居住環境，提高了生活質量，同時還促進了社會經濟的發展。所以面對房地產經濟管理出現問題的現狀，要及時地采取措施來解決，房地產經濟管理能力的加強，不僅使得整個房地產事業適應社會的發展需要，更重要的是改善了房地產的經濟環境。相比較國外的房地產經濟管理能力，我國經濟管理方面還存在很多的不足，需要進一步的加強和改善。在房地產經濟管理中，房地產企業要樹立正確的管理理念，重視經濟管理的重要性。在進行經濟管理之前根據企業實際的情況制定科學合理的管理制度，樹立長遠的目標，不能只顧眼前利益而損害房地產事業的長遠利益。企業在加強自身管理的同時，不能忽視法律的重要性，企業的經濟行為要嚴格按照法律的指示，這樣才能實現房地產事業的進一步發展。只有采取多樣的方式全面提高房地產的經濟管理能力，才能實現社會經濟又好又快發展的美好愿望。

參考文獻

篇（11）

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01

一、我國房地產經濟管理過程中存在的問題

（一）缺乏連續性政策，目標模糊不清。近幾年，我國政府一直將管理重點放在調整房地產市場供需平衡方面，以此控制國內房價的增長速度和供應數量。然而，我國政府在房地產市場管理方面，存在缺乏連續性政策，導致管理目標模糊不清。首先，我國政府管理目標是抑制房地產市場需求。目前，我國政府不能從本質上認識對房地產市場存在的問題，不能有針對性地制定長期的經濟管理政策，不能對房地產行業進行有效的管理。同時，政府的短期政策和長期政策存在控制目標不一致問題，大大降低房地產行業經濟管理效果。不連續、不合理的經濟管理政策會擾亂房地產行業，為不法投機者提供可乘之機，不利于我國房地產行業的良好發展。例如，經濟適用房、房產稅收、國五條等政策的執行情況，都充分說明我國房地產經濟管理存在目標模糊不清，缺乏連續性政策。

（二）相關法律、法規體系的不健全。從國外房地產經濟管理經驗來看，房地產經濟管理政策有效執行的前提是完善的法律、法規體系。目前，我國房地產行業處于初級發展階段，房地產經濟管理缺乏完善的法律、法規。雖然房地產經濟管理貫穿于房地產開發、建設、交易和后期管理的整個階段，但我國目前尚未建立貫穿房地產整個階段的經濟管理法。同時，我國房地產法律、法規建設落后于我國房地產行業發展，經常出現房地產法律存在真空的現象。我國房地產經濟管理文件主要以國務院名義頒發，或者以國家部委辦公室的名義頒發，諸如國11條、新國4條等。這些房地產經濟管理法，缺乏嚴肅性、穩定性和適用性。雖然我國政府在房地產特定領域建立初步的法律、法規，但缺乏相應的管理條例和實施細則，導致房地產行業經常出現政令不通、有法不依、執法不嚴等現象。

二、我國房地產經濟管理建議和對策

在充分了解我國房地產經濟管理現狀的基礎上，分析房地產經濟管理存在的問題，利用歸納、總結和分類的方法，提出我國房地產經濟管理對策。

（一）制定連續性政策，明確管理目標。目前，我國正處于體制改革的重要時期，需要不斷進行產業經濟結構調整和產業發展方式轉變，所以我國經濟發展的關鍵就是“轉型和發展”。“我國政府需要充分認識房地產行業對于改善國民居住條件和提高生活質量的重要作用，以及其在我國經濟增長的特殊地位。”政府需要制定連續性發展規劃。我國房地產行業處于初級發展階段，需要制定連續性發展規劃，以保證房地產行業健康發展。同時，在連續性發展規劃的背景下，政府需要明確房地產經濟管理目標，以此緩解日益增長的城鄉居民實際居住需求和城鎮化建設需求之間的矛盾。連續性政策的制定可以維護社會的穩定，促進國民經濟和諧，保證房地產經濟管理目標的實現。其三，應制定長期發展規劃。在了解我國房地產行業發展狀況的基礎上，我國政府出臺房地產行業經濟管理長期發展規劃，以此保證房地產行業健康、穩定地發展，避免出現“越長越調，越調越長”的調控常態。從房地產市場發展狀況來看，我國一直處于人多地少的情況中，所以政府對房地產市場經濟管理目標進行明確規定，積極引導國民住房消費，切實承擔起政府的社會保障職責。房地產行業經濟管理短期目標的明確，可以幫助政府建立和完善住房保障體系，有效控制炒房、囤房等擾亂房地產市場的違法行為。

（二）完善相關法律、法規體系。目前，我國房地產市場處于初級階段，各項法律、法規需要逐步地建立和完善，進而形成具有中國特色的完整的房地產法律、法規體系。其一，房地產法律、法規體系建立過程漫長。完善的法律、法規體系，可以實現房地產市場規范化地運行，實現房地產市場經濟的合法化管理。房地產行業直接關系到社會經濟，影響國民經濟的穩定。“我國政府需要建立符合房地產市場發展規律的法律、法規體系，使中、低收入購房者可以享受國家的宏觀調控政策。”其二，規范房地產市場秩序。在現有房地產法律、法規條件下，住房業主尚未獲得法律方面的確認和保護，房地產涉及的多元化的復雜財產關系尚未得到有效的規范。目前，我國房地產秩序長時間脫離正常經濟軌道，經常出現矛盾糾紛，業主維權困難等問題，所以我國需要完善相關法律、法規，使得房地產秩序回歸到正常經濟軌道。我國政府對相關法律、法規體系進行完善，既可以規范房地產市場秩序，又避免出現政府過度干預房地產發展的現象。同時，完善的法律、法規體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調控體系的建設。其三，不斷地完善房地產法律。目前，我國政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》等法律，并出臺相關的法規，促進《房地產法》的出臺。這些法律、法規將房地產開發、建設、交易和后期服務納入到經濟管理中，標志著我國房地產市場法律、法規體系的建立，提高房地產行業相關政策的層次性、嚴肅性和穩定性。

（三）完善我國房地產經濟管理途徑。我國政府需要完善房地產經濟管理管理途徑，以此提高經濟管理的效率。首先，認真核算投資總額。開發商的項目可行性報告通過審核以后，其必須選擇適合的經理去完成項目。在房地產項目實施過程中，嚴格按照可行性研究報告、項目投資總額進行施工。因為項目投資總額的確定直接關系到項目的成敗，所以政府要嚴格審核開發商的資金情況。工程人員對項目進行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關部門進行審核，并載入相應檔案，為政府制定經濟管理政策提供依據。政府依據社會的實際發展需要和開發商的自身運轉情況，來確定開發商的投資總額。政府在項目開發前對開發商的投資總額進行核算，既可以有效地降低開發商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經濟造成的損失。其次，加強開發商的成本控制。房地產行業經濟管理的關鍵是成本控制，而成本控制又是開發商提高自身效益的主要手段。成本控制既關系到開發商的經濟效益，又關系到住房的未來使用價值，所以成本控制是總額核算之后的又一關鍵問題。房地產日常支出是成本控制中比較容易的一項，但日常支出中的業務費用控制卻很難有效進行，這主要歸咎于業務費用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強的責任意識，保證成本控制的有效進行。同時，我國政府應該建立、完善成本控制制度，避免出現成本控制漏洞。另外，開發商采用合理包干的方式，提高相關人員的成本節約積極性。再次，在項目定性前進行利潤預期核算。我國加強經濟管理的最終目標是保證房地產行業的健康發展，促進地方經濟的良好發展。房地產行業的發展關系到地方部門之間的關系，也關系到地方政府利潤的獲得。在房地產經濟管理的過程中，地方政府應該將利潤的實現作為自己的目標。在項目定性前進行利潤預期核算，既從根本上保障開發商的利潤，又帶動了地方經濟發展。

三、結束語

我國房地產市場處于初級發展階段，相關法律、法規還不完善，大大影響了我國政府經濟管理的執行效果。我國政府需要客觀、準確地了解房地產市場情況，加強對房地產經濟管理的力度，制定切實可行的宏觀政策，保證房地產市場健康、穩定的發展。另外，我國政府應該借鑒國外房地產經濟管理的先進經驗，提高我房地產經濟管理水平，促進我國房地產行業健康發展。

參考文獻：

[1]余凱.中國房地產宏觀調控的長效機制研究[J].首都經濟貿易大學學報，2008（4）：12.