緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產經紀機構管理范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

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所有產品的生產和銷售，都是以客戶為中心的，房地產產品也不例外。從地段的選擇到建設施工，再到新房產的出現和房地產現場銷售，以及最后的售后服務，都是以客戶的需求為導向。

20世紀90年代以來，隨著全球經濟一體化和網絡經濟的深化和發展，房地產開發企業所處的市場環境發生了巨大的變化，企業的經營理念也由此發生了深刻的改變，由以產品為中心向以客戶為中心轉變。在這一背景下，客戶資源成為房地產開發企業的戰略資源，由此推動了客戶關系管理在企業中的應用。

一、客戶關系管理及企業核心競爭力的內涵

（一）客戶關系管理的定義與內涵

1.客戶關系管理的提出

客戶關系管理（Customer Relationship Management ，簡稱CRM）的概念是由Gartner Group首先提出的。該組織認為：客戶關系管理是整個企業范圍內的一個戰略，這個戰略的目標通過組織細分市場，培養客戶滿意行為，將從供應商到客戶的系列處理過程聯系在一塊，使得利潤、收益、客戶滿意程度最大化。

事實上，客戶關系管理最早開展于20世紀80年代初美國的“接觸管理”，歷經90年代的“銷售力量自動化系統”“客戶服務系統”以及“呼叫中心”技術，不斷演變發展，逐漸趨向成熟。較早的概念把客戶關系管理定義為一種營銷工具，最近的概念才把其提高到企業的戰略層次上。

2.客戶關系管理的定義

客戶關系管理，是企業為提高核心競爭力，達到競爭致勝、快速成長的目的，樹立以客戶為中心的發展戰略，并在此基礎上開展的包括判斷、選擇、爭取、發展和保持客戶所需實施的全部商業過程；

客戶關系管理，是企業以客戶關系為重點，通過開展系統化的客戶研究，通過優化企業組織體系和業務流程，提高客戶滿意度和忠誠度，提高企業效率和利潤水平的工作實踐；

客戶關系管理，也是企業不斷改進與客戶關系相關的全部業務流程，最終實現電子化、自動化運營目標的過程中，所創造并使用的先進的信息技術、軟硬件和優化的管理方法、解決方案的總和。

3.客戶關系管理的內涵

對于CRM的合理內涵，可以從管理和技術兩個視角來準確理解。CRM首先是一種管理理念和策略。它將企業的客戶作為最重要的資源，通過完善的客戶服務和深入的客戶分析不斷了解顧客需求，提供客戶滿意的產品和服務，與客戶建立起長期、穩定、相互信任、互惠互利的密切關系，實現客戶終生價值。其次，CRM也是一種管理軟件和技術。一個完整的CRM系統綜合應用了數據倉庫技術、數據挖掘技術、Internet技術、面向對象技術、客戶機與服務器體系等信息技術，為企業的銷售、客戶服務和決策支持等領域提供一個業務自動化的解決方案。

（二）核心競爭力的含義

“核心競爭力”的概念，最早是由美國密執安大學商學院的普拉哈拉教授和倫敦商學院的哈姆爾教授于1990年在《哈佛商業評論》發表的論文《公司的核心競爭力》中提出的。這一理論很快引起了學術界和企業界的廣泛關注，而且盡管最初關于這一理論的討論都是定性的，在學術界和企業界的共同努力下，有關企業核心競爭力的模型已經逐步走向定量化研究，發展成為一套比較成熟的企業競爭問題解決方法。

所謂企業核心競爭力（Core-competence），是指支撐企業可持續性競爭優勢的開發獨特產品、發展特有技術和創造獨特營銷手段的能力，是企業在特定經營環境中的競爭能力和競爭優勢的合力，是企業多方面技能和企業運行機制如技術系統、管理系統的有機融合。

進一步講，核心競爭力是企業長期內形成的、蘊涵于企業內質中的、企業獨具的、支撐企業過去、現在和未來競爭優勢，并使企業長時間內在競爭環境中能取得主動的核心能力。它不僅僅表現為企業擁有的關鍵技術、產品、設備或者企業的特有運行機制，更為重要的是體現為上述技能與機制之間的有機融合。企業核心競爭力是處在核心地位的、影響全局的競爭力，是一般競爭力如產品競爭力、營銷競爭力、研發競爭力、財務競爭力等的統領。從企業核心競爭力不同表現形式角度可將企業核心競爭力分為三類：核心產品、核心技術和核心能力。它們之間關系密切，產品來自技術，技術來自能力――為了提高核心競爭力，一些公司最大限度擴展其核心產品在世界市場上的份額，為各種客戶生產核心產品，使公司獲得加強核心競爭力和擴展步伐需要的收益。

二、客戶關系管理（CRM）是提升企業核心競爭力的有效途徑

美國企業戰略大師C.K.Prahalad和Gary Hamel在1990年提出了核心競爭力的概念。它指的是企業組織中的積累性知識，特別是如何協調不同生產技能和整合多種技術的知識和技能，并在這基礎上形成超越競爭對手的獨特能力。企業核心競爭力往往具有下列特征：（1）價值優越性。企業在創造價值和降低成本方面比競爭對手更優秀。（2）不可交易性。無法像其他生產要素一樣通過市場交易進行買賣。（3）難以替代性。核心能力受到替代品的威脅相對較小。

構筑與強化核心競爭力是房地產企業生存和發展的必要條件。CRM環境下，企業核心競爭力的三大功能將得到前所未有的強化。

（一）充分的客戶價值

CRM體系下，由于企業能夠準確把握客戶的需求特征，尤其是房地產企業，一切從客戶的角度出發，就能夠為其提供根本性的利得，促使客戶效用最大化，也即能為客戶帶來長期性的關鍵利益。這種充分的客戶價值，不僅將為房地產企業創造長期的競爭主動權，也會為它創造超過行業平均利潤水平的超值利潤。

（二）高度的獨創性

作為一種資源，客戶是稀缺、寶貴的。CRM體系下的房地產企業核心競爭力將更為企業獨自擁有，成為房地產企業在發展過程中長期培育和積淀而成的，孕育于企業文化，內化于整個企業組織體系中，難以被其他企業所模仿和替代的能力。

（三）多元的延展性

擁有強大的核心競爭力，意味著房地產企業在參與依賴核心競爭力的相關產品市場上擁有了選擇權。CRM環境下的房地產企業核心競爭力是一種基礎性能力。通過這個堅實的平臺，企業可以更好地統領其他各種能力，可以向更有生命力的新領域延伸和擴展。一個企業核心競爭力的多元延展性保證了企業多元化發展戰略的成功實施。

三、客戶關系管理有助于房地產開發企業核心競爭力的培育

目前，中國房地產市場已經發生了深刻的變化，客戶越來越成熟、理性，可供選擇的產品越來越多，政府監管越來越嚴格，信息透明度越來越高。市場的這種變化必然要求房地產開發企業在開發、建設和營銷等各個環節進行變革，而CRM的導入有效的幫助房地產開發企業完成了這種變革，并推動企業核心競爭力的形成。新的市場環境下房地產開發企業的核心競爭力包括對市場的把握能力、服務能力、社會資源的整合能力以及品質保證能力四個方面。

（一）對市場的把握能力

對房地產開發企業而言，很多工作都是可以通過社會分工去完成的，但是對市場的把握要靠企業自身，市場的風險要由企業去承擔，市場把握能力對企業生死攸關。

（二）服務能力

房地產商品使用中的服務在某種程度上就是維修。現在客戶投訴最多的就維修服務不到位。良好的服務不僅有利于提高客戶的滿意度和忠誠度，而且有助于企業樹立品牌，提高企業信譽。

（三）社會資源的整合能力

房地產開發項目就是社會資源的整合，每個項目都會涉及眾多的相關單位。

（四）品質保證能力

房地產商品不用于一般的家用電器，它是一個消費時間跨度很大的產品，品質保證必須是第一位的。

在上述四個方面，對市場的把握能力、服務能力都和CRM息息相關。房地產開發企業導入CRM的出發點，就是在引進客戶關系管理思想的同時，還要將這一管理思想融入到軟件系統之中，以提升一線營銷人員的能力，強化來訪客戶向意向客戶轉化、意向客戶向準業主轉化、準業主向業主轉化的管理，在提高來訪客戶成交率的同時也強化了對未成交客戶的管理，從而有效的降低銷售成本，加快資金流轉。

房地產產品具有非常特殊的性質。客戶無法參與房屋的建設過程，只能通過與放肆產開發企業的互動過程，來感受房地產開發企業的服務水平和能力。服務是一種客戶的主觀體驗過程。在這個過程中，生產和消費是同步進行的，客戶和房地產開發企業的營銷人員之間存在著內在的互動關系，客戶對服務質量的感知就是在互動過程中形成的。

傳統的管理只關心客戶在互動關系中的導什么，只注重服務生產過程所形成的結果，就是說客戶得到了什么服務。至于這種結果是通過何種過程得到的，有時在一個什么環境條件下的道德，企業并不關心。而客戶關系管理理念認為，結果質量知識客戶感知服務質量的一個部分，而不是全部。傳遞服務結果的方式，即服務的過程質量對客戶同樣重要，它表明客戶是如何得到服務的。對房地產開發企業而言，客戶感知的服務質量，除了結果質量、過程質量之外，還有一個是環境組合質量，即客戶的服務過程是在什么環境條件下進行的。如當客戶進入一個樓盤，他會從園林景觀、樣板房、配套設施、鄰居的素養，以及從營銷人員的描述中，去搜尋、去品味、去想象這種生活的感覺。現場包裝要特別善于營造這種理想生活的氛圍，客戶在現場親身感受得到的效用，要遠遠高于售樓書和模型的描繪，高于營銷人員口頭上的諸多許諾。

總之，客戶關系管理的核心思想就是“客戶關懷”。房地產開發企業借助先進的信息技術和管理思想，通過對企業業務流程的重組來整合客戶信息資源，對內能夠實現客戶信息和資源的共享，對外能夠為客戶提供更經濟、便捷、周到的產品和服務，從而提高客戶價值、滿意度、盈利能力以及客戶的忠誠度，保留和吸引更多的客戶，從而提高房地產企業核心競爭力，最終實現房地產開發企業利潤的最大化。

參考文獻：

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篇（2）

房地產經紀活動當事人包括房地產經紀機構及其房地產經紀人員、房地產經紀業務委托人、交易相對人及其他相關機構。

房地產經紀活動當事人之間的關系依托房地產經紀服務產生，與交易當事人之間的交易法律關系相區別，房地產經紀活動當事人之間的法律關系可以稱之為服務法律關系。房地產經紀服務法律關系存在于房地產經紀機構和委托人之間，主要包括委托關系、關系、居間關系等。

房地產經紀服務法律關系基于合同產生，適用于調整房地產經紀服務法律關系的法律依據包括《民法通則》、《合同法》等，規范房地產經紀服務當事人行為的法規主要是《房地產經紀管理辦法》。

根據當事主體的多少，房地產經紀服務法律關系可分為雙方關系和三方關系。值得注意的是，不管雙方關系還是三方關系，房地產經紀機構必定為當事一方。房地產經紀人員雖然是房地產經紀活動的實質主體，但是我國法律不允許個人名義執業，所以房地產經紀服務合同關系中的“乙方”只能是房地產經紀機構，不能是房地產經紀機構的分支機構或者房地產經紀人員。為此，《房地產經紀管理辦法》第14條也有明確規定“，房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接，服務報酬由房地產經紀機構統一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用”。

1.房地產委托關系

委托是房地產經紀活動中最常見的業務關系，是產生、行紀、居間一切委托事務的基礎。根據《合同法》第396條“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同”的規定，房地產委托可以定義為：房地產經紀機構受委托人委托，在委托合同權限內，有償為委托人處理房地產交易相關事務的行為。在房地產委托關系中，委托房地產經紀機構為自己處理房地產交易事務的人稱委托人，接受委托的房地產經紀機構稱受托人。

房地產委托涉及房地產經紀機構、委托人、委托處理事物相對人的三方關系。房地產經紀機構受托人辦理委托事務時，以委托人或者以自己的名義進行活動，代委托人與第三人訂立房地產交易合同，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關系內容。受托人處理事務的后果直接歸于委托人。

現實中，房地產委托業務一般不單獨出現。在存量房經紀活動中，往往與房地產業務或者房地產居間業務結合在一起，通常表現為房地產合同或者房地產居間合同簽訂；在新建商品房經紀活動中，房地產委托與房地產業務或者房地產行紀（包租、包售）業務結合在一起，通常表現為房地產合同或者房地產行紀合同簽訂；一般也僅限于代辦性質的簡單事務性工作，這種業務通常不收費或者收費很少。

相對于民法上的委托而言，房地產經紀活動中的委托有其特殊性。一是房地產委托事項有目的性，即為了協助或者促成委托人與第三人的房地產交易；民法上的委托標的是一般性勞務，不強調目的性和針對性。二是房地產委托一般是有償的，因為房地產經紀機構是商事主體，有營利性，受托為委托人提供房地產交易相關服務應收取相應的服務費用；民法上的委托可以有償，也可以無償。三是根據《房地產經紀管理辦法》關于房地產經紀服務合同的相關規定，房地產委托合同一般為書面的房地產經紀服務合同；《合同法》上的委托合同為非要式合同，現實中的委托大多情況下什么合同都沒有。

2.房地產關系

房地產屬于民法上的委托。根據《民法通則》第63條“公民、法人可以通過人實施民事法律行為。人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔民事責任”的規定，以及《城市房地產管理法》中的房地產經紀定義，房地產可以定義為：房地產經紀機構以委托人的名義，在房地產經紀服務合同約定的權限內，為促成委托人與第三人進行房地產交易而提供專業服務，并向委托人收取服務費用的行為。

房地產涉及兩方法律關系。一是房地產經紀機構與委托人之間的委托關系，房地產經紀機構行為的法律效果直接歸屬于委托人，委托人對房地產經紀機構的行為承擔民事責任。例如，房地產經紀機構為委托人出售房屋，售房款直接歸屬委托人，房地產經紀機構不得從中隱瞞信息，賺取差價，同時委托人也對房地產經紀機構做出的承諾承擔民事責任。二是房地產經紀機構與交易相對人之間的關系，房地產經紀機構以委托人的名義進行獨立意思表示，對自己的行為承擔連帶責任。

目前我國只承認單邊，即在同一宗房地產交易中，房地產經紀機構只能作為交易一方的人，不得同時兼作交易雙方的人。因為人是對被人負責，代表被人的利益并維護其合法權益，在同一交易中雙方利益相對，雙邊無法實現被人的利益訴求，同時也有違民事活動的公平原則。

根據委托人授權的不同，房地產分為開放式和獨家，開放式就是委托人委托多家房地產經紀機構房地產交易事宜，誰先房地產交易成功，誰就獲取服務費用。獨家是委托人只委托一家房地產經紀機構房地產交易事宜。再進一步細分，獨家又可以分為交易權共享的獨家和交易權獨權的獨家。交易權共享的獨家是指委托人只委托一家房地產經紀機構房地產交易事宜，同時保留自行成交的權利；交易權獨權的獨家是指委托人只委托一家房地產經紀機構房地產交易事宜，并放棄自行成交的權利。

相對民法上的而言，房地產經紀活動中的有其特殊性。一是房地產行為以促成委托人與第三人的房地產交易為特定目的，民事上的沒有特定目的；二是房地產為有償，房地產經紀機構完成服務事項要收取授權約定的服務費用，民法上的可以有償也可以無償；三是房地產關系確定一般簽訂書面合同；民事法律行為的委托，可以用書面形式，也可以用口頭形式。

另外，房地產經紀機構和房地產經紀人員的關系也有的性質。房地產經紀機構和房地產經紀人員都是房地產經紀活動的主體，但房地產經紀機構是責任主體，房地產經紀人員是行為主體，二者之間也屬于法律上的關系。《房地產經紀管理辦法》規定了房地產經紀機構應當按照《勞動合同法》與所聘用的房地產經紀人員簽訂勞動合同，勞動合同確立的雇傭關系決定了房地產經紀人員是其所聘用房地產經紀機構的人，所以房地產經紀人員只能以房地產經紀機構的名義承接業務，不能以個人的名義承接業務、收取費用。同時，房地產經紀人員的服務行為結果直接歸屬于房地產經紀機構，但房地產經紀人員對自己的行為也負有連帶責任，特別是對第三人的權益造成損害的時候。

3.房地產居間關系

根據《合同法》第424條“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同”。房地產居間可以定義為：房地產經紀機構向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取服務費用的行為。

在房地產居間過程中，房地產經紀機構雖然與委托人存在委托關系，但是處于中間人的地位。無論何種居間活動，房地產經紀機構都不是委托人的人或交易當事人一方。房地產經紀機構作為居間人只是按照委托人的指示，為委托人報告可以與委托人訂立房地產交易合同的第三人的有關信息，給委托人提供訂立合同的機會，或者在交易當事人之間充當“牽線搭橋”的媒介，并不參與委托人和第三人之間具體的訂立合同的過程，其角色只是一個中介服務人，只是在交易雙方當事人之間起介紹、協助作用。

房地產居間根據房地產經紀機構所接受委托內容的不同，既可以是只為委托人提供訂約機會的報告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立交易合同進行介紹或提供機會的媒介居間，還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。所謂房地產報告居間，是指房地產經紀機構接受一方委托人的委托，搜尋交易相對人的信息報告委托人，從而提供訂立房地產交易合同的機會；所謂房地產媒介居間，是指房地產經紀機構不但要向委托人報告訂立交易合同的機會，而且還要進一步周旋于委托人與交易相對人之間，努力促成交易合同成立。無論哪種居間，只有促成房地產交易合同成立，房地產經紀機構才能取得居間合同約定的報酬。

相對于民法上的居間而言，房地產經紀活動中的居間有其特殊性。一是房地產買賣居間主要是媒介居間，因為房地產是特殊商品，房地產經紀機構只提供信息服務，委托人與交易相對人很難達成買賣交易，房地產居間活動中撮合成交的媒介服務必不可少。但是，房地產租賃居間一般是報告居間，因為房屋租賃合同相對簡單，比較容易達成。二是房地產居間報酬的支付方不確定，可以是委托人，也可能是交易相對人，一般取決于慣例和談判的結果；按照《合同法》，服務報酬應當由受益雙方均攤。三是房地產居間關系一般是通過書面的房地產經紀服務合同確定，《合同法》則沒有規定居間合同為要式合同。

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中圖分類號：

D9

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2013）20-0165-02

1 房地產經紀服務合同的概念及簽訂意義

房地產經紀服務合同是房地產經紀機構或房地產經紀人為委托人提供有助于促成其與第三方之間的房地產交易的經紀服務而與委托人協商訂立的協議。根據房地產經紀服務類型的不同，房地產經紀服務合同包括出售、出租、承購、承租四種服務合同。

簽訂房地產經紀服務合同是房地產經紀服務的關鍵環節，也是房地產經紀機構進行經紀服務和解決雙方糾紛的法律依據。因此雙方在簽訂經紀服務合同時，應遵照誠信原則，遵守行業規則，并嚴格依照《民法通則》、《合同法》、《房地產經紀管理辦法》、《房地產經紀執業規則》等相關法律法規的規定。只有這樣，才能使交易當事人最大限度地實現其交易利益，保證交易活動安全順利，避免相互損害對方當事人的利益，同時也有利于房地產實體商品市場交易秩序的穩定。但是在實務操作過程中，由于各種因素的影響，房地產經紀服務合同在簽訂和履行過程中往往會出現不少問題，導致合同履行困難，雙方權益難以保障。

2 房地產經紀服務合同常見問題

2.1 審查環節紕漏

對委托人的資料審查是簽訂房地產經紀服務合同的必要前置工作，也是規范房地產經紀業務的重要保障，但是在實際操作中，不少房地產經紀機構和經紀人員對委托人的資料缺乏詳實的調查核實，導致在日后服務過程中出現諸多問題。對委托人資料的審查主要包括對委托人身份證明的審查和房源信息的審查，資料審查不嚴往往會導致以下幾種問題：

（1）委托人提供虛假的身份證明或故意登記錯誤的身份證號，與房地產經紀機構簽訂經紀服務合同。此種情況如果審查不嚴，往往會導致在房地產經紀機構為委托人提供房源信息后，委托人與業主私下成交，損害經紀人的合法權益。

（2）對委托方提供的房源信息，如房屋的位置、戶型、交通、附近環境等信息審查不嚴，此種情況往往會導致后期交易談判時難度加大。

（3）房源產權資料審核不嚴造成合同不能繼續履行。房屋交易的實質是房屋產權交易，因此確認房屋產權的真實性以及是否存在瑕疵是資料查驗的首要問題。而房屋所有權證明并不一定能清晰、完整地顯示現實產權狀態，但部分經紀人為了圖省事，對房屋是否即將拆遷、是否已經抵押或涉案被查封、產權共有人的意見等影響房屋是否能上市的重要因素不核實，導致合同簽訂后不能繼續履行。

2.2 合同內容違規

房地產經紀服務合同是明確房地產經紀機構和委托人權利義務關系的協議，合同中應當明確雙方的權利義務以及雙方達成的約定。合同內容違規主要體現在下面幾個方面：

（1）合同約定雙方權利義務不對等。

房地產經紀人員在與委托人約定訂立合同時，利用委托人的不知情，訂立有利于自己而不利于委托人的合同，合同內容中存在明顯的權利義務關系不對等，對委托人不利或對委托人造成損害。如加大委托人的義務，排除委托人的權利，從而減少自己的義務，降低自身風險。

（2）經紀服務合同的主要條款欠缺。

長期以來，房地產經紀機構在經紀活動中與委托人訂立的合同大多都是自擬的，屬于企業格式合同文本。合同格式比較粗糙，內容比較簡易，其中反映合同要件的主要條款（如服務條款、履行期限條款、違約條款、爭議協商解決條款等）欠缺。對于這些涉及雙方權利義務主要條款的約定，雙方常常用口頭的方式表示，往往會導致因時間和情況的變化而不能履約，致使糾紛發生。

另外，由于目前管理部門對房地產經紀收費所指定的標準并無相對應的服務標準，因傭金標準和服務標準沒有相應的對比與衡量標準，而造成兩者失衡的現象時有發生，而且房地產經紀機構在與委托人簽訂經紀服務合同時，往往因疏忽甚至故意省缺服務標準條款，損害委托方的合法權益。

2.3 房地產經紀人違規操作

雖然《房地產經紀管理辦法》和《房地產經紀執業規則》都對房地產經紀從業人員的執業行為進行約束，而且各地房地產經紀協會對經紀人員提出了明確的職業道德要求，但是房地產經紀人員的違規操作行為時有發生，主要表現在以下幾個方面：

（1）房地產經紀人員不當承諾或以個人名義承攬業務。

有些房地產經紀人員在承攬經紀業務的過程中，為了吸引客戶承接業務，往往在簽約前未充分履行告知責任，或不顧自己的實際能力和信用條件夸大承諾以獲得委托人的信任，等到委托人認可并與其簽訂合同后，又故意對自身義務條款“縮水”。 部分經紀人員因利益驅使，私下與委托人簽訂經紀服務合同，一旦遇到執行困難，撒手不管，造成糾紛。

（2）房地產經紀人員直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關系。

在房地產買賣，特別是在存量房買賣中，一般應采用居間形式，房地產經紀人員承擔買賣雙方的委托。根據合同法，在居間合同中，房地產經紀人員不得直接參與并決定委托人與第三人的合同關系。但實際操作中，房地產經紀人員常常直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關系，一些房地產經紀人員甚至包攬買賣雙方的所有交易事務。如既為賣方代收房款，又為買方辦理稅費結算和產權過戶等手續。

（3）房地產經紀人員用房地產交易行為替代經紀服務行為。

房地產經紀人員利用自己的職業便利將房地產買賣合同內容與經紀服務合同內容歸納在一個買賣合同或是概念含糊不清的交易合同內，直接將房地產買進或賣出，把向委托人提供的服務性勞務活動改變為房地產權利的直接處分活動。房地產經紀人員通過買斷、收購，或者買賣雙方不見面等方式隱匿買賣活動中的收益，獲取差價和利潤。有的甚至利用委托人的不知情，在獲取差價的同時另行收取傭金。

3 房地產經紀業務糾紛預防

3.1 統一并嚴格使用相關合同文本

為了減少房地產糾紛，我國房地產管理部門和房地產經紀行業組織制定了房地產經紀服務合同示范文本。中國房地產估價師與房地產經紀人學會于2006年了一套《房地產經紀業務合同推薦文本》，為房地產經紀業務提供了參考，但在實際操作中，房地產經紀機構往往使用自制合同文本而導致糾紛不斷發生，因此，應該由政府管理部門或上級主管單位統一規定合法有效的合同文本，各房地產經紀機構必須嚴格遵守。這樣，既可以加強行業從業人員的自律性，又可以減少因合同條款缺失造成的不必要的糾紛。

3.2 完善培訓體系，加強經紀人員職業素質教育

《房地產經紀管理辦法》第八條、第十條、第二十條規定了房地產經紀機構從業房地產經紀人員數量以及簽約人資格制度，可以大大減少因簽約人法律意識不健全，專業能力及職業道德欠缺造成的糾紛。但是因經紀人員職業素質不高而導致的糾紛時常發生，當事人的權益往往受到房產經紀機構和經紀從業人員的侵犯。職業素質教育包括職業道德教育、專業能力教育和法律知識教育。企業內部應建立完善的培訓體系，定期開展業務技能培訓、職業道德考核、法律知識宣傳等活動，提升房產經紀從業人員的職業素質，促使其更快成長，規范其業務行為。

3.3 完善立法建設，加大懲罰力度

一方面，我國目前對房地產經紀市場進行規制的規范性文件較少，而且法律位階較低，不利于房地產經紀市場的統一規范管理，立法機關應逐步完善并制定更高層級的法律法規，加強對房地產經紀市場的立法規制。

另一方面，雖然《房地產經紀管理辦法》、《房地產經紀執業規則》對房產經紀機構和房地產經紀人員的執業行為進行了規制，規定了相應的民事責任、行政責任、刑事責任，能夠在一定程度上對房地產經紀市場起到規范作用，但其懲罰力度較輕，這往往也是導致個別房產經紀機構和房產經紀人員違規操作的重要原因，因此在完善相關房地產經紀法律法規時，應加大對違規行為懲罰力度的規定。

3.4 建立流程化、標準化、可升級版的企業管理機制

明確各職能部門的責任和員工的崗位分工是企業高效運轉的前提之一，建立流程化、標準化的企業管理機制，使每個崗位都有規范的操作流程及工作標準，然后再依靠完善的制度體系讓企業保持高效、持續、穩定的運行。同時，使業務開展簡單、透明，方便檢查。這樣才既會提高工作效率和資源配置效率，保證企業按照既定路線，實現自己的戰略目標，又可以提高員工幸福感，使員工保持積極陽光的心態，從而有利于業務的開展，減少服務過程中糾紛的發生。

同時，隨著公司所處的發展階段的不同，企業的管理機制要適時適應企業經營環境的變化，有效融入公司戰略要素，以保證其旺盛的生命力，因此通過建立可升級版的企業管理機制，才能不斷提升服務質量。

3.5 加強房地產經紀機構誠信體系建設

房地產經紀機構在房屋交易中扮演著重要的角色，市場大部分的新房和二手房都是經過房地產經紀機構交易的，但一些經紀機構在服務過程中存在不少問題，比如房源廣告宣傳不真實、經紀人員素質良莠不齊、規章制度不健全，少數機構仍有違規收費現象，有的合同以及補充協議雙方責任含糊，而且社會上沒有營業執照和登記備案的中介機構仍然存在等。因此，為規范房地產交易市場，避免和減少房地產經紀服務糾紛，政府部門應該建立中介信用檔案，嚴抓房地產經紀機構的誠信體系建設工作，對交易過程中“忽悠”顧客的經紀機構嚴懲不貸。重點抓好機構運行和房源客源信息的規范性管理、合同規范文本推廣使用管理、經紀人員的執（從）業證書使用管理等。不誠信的經紀機構將被拉入“黑名單”，不守規的經紀機構執（從）業人員將及時清理出經紀人隊伍。

篇（4）

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：

一、房地產經紀及其發展現狀

1、房地產經紀簡介

隨著我國房地產市場的不斷發展與完善,作為房地產產業鏈條中關鍵一環的房地產經紀業的作用日顯重要,房地產經紀活動日趨頻繁,房地產經紀人員隊伍迅速壯大。由于房地產具有價值量大，房地產交易中產權復雜、信息嚴重不對稱等因素的影響，決定了人們在房地產交易中需要專業的房地產經紀人員和機構為其服務。房地產經紀機構為房地產交易物體提供評估、交易、、咨詢等服務及善后管理服務的機構，而房地產經紀人主要是在房屋交易、融資按揭、物業管理等領域為房地產交易雙方提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢服務。房地產經紀機構為連通房地產開發和市場消費發揮了橋梁和紐帶的重大作用,而信譽良好服務周到的優秀房地產經紀機構可以更好地滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要，因此有利于房地產業的健康發展,房地產經紀企業成為房地產業不可或缺的重要組成部分。

2、我國房地產經紀發展現狀

近年來房地產經紀服務向縱深發展,房地產經紀人在房地產交易中的作用不越來越重要。房地產經紀隊伍空前壯大，房地產經紀人員的專業服務己經從低端提供交易信息、居間撮合,發展到顧問咨詢、協助簽約、交易資金托管、貸款手續和產權手續代辦、房屋查驗、裝修咨詢以及新建商品房的前期籌劃、營銷策劃、銷售等領域。根據中國房地產估價師與房地產經紀人學會統計,到2010年底，全國有注冊房地產經紀人的房地產經紀機構達到15937家，其中比較著名的經紀機構有中原地產、21世紀中國不動產、北京我愛我家房地產經紀有限公司、北京鏈家房地產經紀有限公司等。全國共有34814人取得了中華人民共和國房地產經紀人資格證書，其中的22024人經注冊取得了中華人民共和國房地產經紀人注冊證書。根據房地產經紀行業調研統計全國40個重點城市房地產經紀從業人員50萬余人。粗略估計,全國的房地產經紀人員超過百萬。房地產經紀服務從業人員呈年輕化趨勢,年齡主要集中在21一30歲之間。房地產經紀人的學歷也在逐年上升,八成以上擁有大專學歷。

二、當前房地產經紀行業存在的問題分析

1、受金融危機和調控調控，交易量下降使得競爭日趨激烈

2008年以來受全球金融危機的影響，房地產市場不景氣,二手房市場呈觀望態勢,交易量萎縮,很多中小房地產經紀公司不堪壓力紛紛倒塌,還出現房地產經紀公司攜款潛逃等惡劣現象，房地產經紀業面臨著空前的信譽危機。2011年，在“調結構、穩物價”的大背景下，“國八條”、房產稅試點改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級。隨著國家房地產調控政策不斷加強與深入，房地產經紀面臨業務量減少，有的小型的房地產經紀公司公司關門大吉，而大型的房地產經紀公司，進行門店的收縮，加大員工培訓力度。房地產經紀行業競爭更趨激烈。

2、現行房地產經紀人管理體制不完善

政府行政主管部門對這個行業的有效監管模式都尚未建立，相關法律法規不完善。目前我國房地產經紀機構官辦色彩濃厚，直接由政府部門組建，或是政府機構附屬部門，中國房地產估價師與房地產經紀人學會擔負著房地產估價師和房地產經紀人的管理工作，政府管理滯后。房地產市場中對房地產經紀機構采用多頭管理體制，造成管理政出多門，缺乏專門的管理機制。目前這一行業的從業人員只有少數進入到管理體制內，絕大多數沒有進入注冊管理體制的從業人員，就容易游離在監管體制之外了。

目前國家出臺制定的《城市房地產交易條件》、《城市房地產中介服務管理規定》等，只是針對整個房地產業的簡單管理和調節，對房地產經紀業的行為主體責權利規范不完善，對于房地產經紀機構和經紀人違反法律法規或欺詐行為也沒有對應的處罰措施。

3、現行房地產經紀機構規模小、粗放經營，管理混亂

我國還沒有出臺對房地產經紀業的完整配套法律法規，因而房地產經紀機構內部管理缺乏制度性、規范性約束，市場行為不規范。由于房地產經紀企業開辦門檻低,成本少、風險較小，一些創業者紛紛踏入這一行業領域。

大部分房地產經紀機構規模小、管理差、收費亂，完全是各自搶占業務，很多小型房地產經紀機構都沒有取得房地產經紀資質、營業執照、房地產經紀人資格證等資質證明，對房地產經紀業務法律法規也不熟悉，隱瞞事實，虛構情節欺騙顧客情況時有發生。還有一些房地產經紀機構盲目擴張，不注意品牌形象和管理水平提升，粗放經營，結果經常因為市場波動而大起大落。

4、房地產經紀行業從業人員不穩定，素質偏低

目前,成為房地產經紀行業從業人員的門檻較低。雖然大部分城市都舉辦了房地產經紀人員的資格考試,但該行業人員流動較大，只經過簡單培訓或者不經培訓就直接上崗。房地產經紀從業人員素質方面呈現持證人數比例低、學歷不高、年紀輕、從業時間短等特點。主要表現在以下幾個方面：

一是從業人員職業道德整體水平不高。房地產經紀人員服務不規范、同行之間不正當竟爭、泄露客戶隱私等現象更是屢見不鮮。常常出現提供虛假信息從中牟利,給當事人造成損失的情況。二是從業人員的知識結構有待完善。掌握經濟、法律、信息等知識的綜合素質較高的專業人員的匱乏。房地產經紀行業中很多人并沒有專門接受過房地產專業的教育,對房地產專業知識的掌握不足。三是從業人員的執業能力有待提高。房地產經紀行業的從業人員溝通洽談能力、服務意識、市場分析能力相對老說都比較差,很難以差異化、個性化服務滿足客戶的需求。

篇（5）

一、當前中小城市房地產經紀行業存在的問題

隨著改革開放以后國家住房制度改革的深入，計劃分配房屋轉變為市場化以及城鎮化水平的提高導致的房地產業的快速發展，房地產經紀行業應運而生。近年來在全國各中小城市出現了大量的房地產經紀機構及隊伍，這為中小城市的房地產交易建立了很好的信息平臺。如筆者所在的中等城市――四川內江就有超過80%的客戶買賣二手房的時候選擇房地產經紀機構――房屋中介公司來為其服務。應該說，房地產經紀行業對降低房地產交易成本、保障交易安全，維護委托人合法權益等方面能發揮重要作用。從未來的發展趨勢來看，房地產經紀行業將充分架起一手房和二手房交易的信息橋梁，促進房屋信息的對稱，充分維護當事人的合法權益。但是，當前中小城市房地產經紀行業卻存在較多問題，若列其大端，主要表現在以下幾方面：

（一）從業人員專業素養低

房地產經紀及其從業人員持證人數比例低，是當前房地產經紀行業從業人員職業道德、知識結構和執業能力等專業素質低的重要表現之一。據中國房地產估價師與房地產經紀人學會不完全統計，到2012年底，全國中小城市房地產經紀從業組織達11多萬家，但有注冊房地產經紀人的房地產經紀機構只有1.2萬多家，房地產經紀行業從業人員30萬余人，但取得了中華人民共和國房地產經紀人資格證書的不足萬人。但大部分機構是不規范的，有的只是取得了《營業執照》，但未取得《備案證書》的機構，甚至有90%的還是“三無”機構（即是無營業執照、無備案證書、無從業執業資格證書）。因此，當前房地產經紀行業從業人員的專業素質大體有如下特征：1.從業人員的知識結構有待完善。掌握經濟、法律、信息等知識的綜合素質較高的專業人員的匱乏。房地產經紀行業中很多人并沒有專門接受過房地產專業的教育，對房地產專業知識的掌握不足。2.從業人員職業道德整體水平不高。房地產經紀人員服務不規范、同行之間不正當竟爭、泄露客戶隱私等現象更是屢見不鮮。不少經紀機構還利用信息和自己的優勢地位，或鉆相關政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當利益。如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙當事人；不兌現承諾；賺取不正當差價；亂收費；合同

不規范等違規操作等，給當事人造成不小的損失。3.從業人員的執業能力有待提高。房地產經紀行業的從業人員溝通洽談能力、服務意識、市場分析能力相對來說都比較差，很難以差異化、個性化服務滿足客戶的需求。

（二）監督法規不完善

目前國家出臺制定的《房地產經紀管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》等，對房地產經紀業的行為主體責權利規范不完善，對于房地產經紀機構和經紀人違反法律法規或欺詐行為也沒有對應的處罰措施。如《房地產經紀管理辦法》中沒有對是否取得《營業執照》可以從事業務作出具體的規定，也沒有對是否必須成立機構方可從事業務做出具體規定。《辦法》只對房地產經紀機構作了相應的規定，但未對個體經營者方面作出具體規定。而現在中小城市從事房地產經紀業務的組織，絕大多數是個體，人員基本由1―3人組成，主要從事房屋信息的登記、辦理過戶手續、看房、租房等業務，基本未取得房地產經紀從業資格證、《營業執照》和《房地產經紀備案證書》。其主要原因是無注冊資金、無從業人員資格證書，無法達到取得《營業執照》和《房地產經紀機構備案證書》的條件。《辦法》對未取得《營業執照》從業的，未明確其法律責任。由于違法成本低，再加上開展房屋中介業務投入的人力、物力、財力等成本也低，導致房地產經紀行業營業場所不規范，甚至無營業場所，就在人行道放置房屋信息牌、一張桌子、一個人、一塊牌就是一個中介機構，特別是中小城市比較突出。

（三）政府部門監管難度大

當前，導致政府部門監管難度大的因素主要有：1.房地產交易業務是一項專業性、復雜性強的業務，政府部門相關人員對其相關的稅收、交易政策和程序及法律法規等知識都有一定欠缺，這增加了政府部門監管的難度。2.由于各種原因，政府部門搭建的房屋信息平臺較少，使得房屋信息嚴重不對稱，增加了政府部門對房地產經紀行業的監管難度大。鑒于政府提供的出售和購房的信息短缺，客戶只能選擇到房屋中介機構（多數是不規范的機構）登記售房信息和獲取購房信息，這既客觀上為目前不規范的房屋中介機構提供了生存空間，又增加了政府部門對房地產經紀行業的監管難度。許多房地產中介機構，無論政府部門怎么取締，今天取締，明天又繼續經營。3.政府管理政出多門，也是導致其監管難度大的重要原因。在對房地產經紀行業實施管理中，政府管理部門多，而且其職能不明確，職責職能交叉，行業管理多處出證。如民政部門向社區頒發社區服務證書中服務內容也含有房屋中介等業務，而工商部門也在參與經紀人員的資格頒發，使得房地產經紀行業及其從業人員甚至政府管理部門不知哪個部門頒發的是合法、有效的。

（四）行業內部管理混亂，規模小、粗放經營

當前，我國還沒有出臺關于房地產經紀行業的完整的配套的法律法規，因而房地產經紀機構內部管理缺乏制度性、規范性約束，其市場行為不規范。由于房地產經紀企業開辦門檻低，成本少、風險較小，一些創業者紛紛踏入這一行業領域。按照有關法律規定，設立房地產經紀服務機構，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后就可開業。這種不需要前置專業行政許可的市場準入制度，對于加速發展房地產經紀行業有一定的推動作用，但由于專業化管理環節的缺失，也在一定程度上導致了房地產經紀行業內部管理混亂，規模小、粗放經營的狀況。

二、規范中小城市房地產經紀行業的對策

（一）加強專業知識培訓，提升從業人員綜合素質

房地產經紀行業是知識密集型服務業，為了適應新時期房地產市場經濟活動的需求，需要培養一批知識結構完善、職業道德良好、綜合能力強的房地產經紀人才。一支高素質的房地產經紀行業從業人員隊伍對于保障房地產交易雙方的聲譽，促進房地產市場發展有重要作用。在專業知識培訓上，加強對房地產經紀人員對房地產市場調研、市場預測一些基本方法的培訓，掌握市場營銷中的產品、價格、渠道、促銷基本的策略的組合使用。強化對房地產經紀人員的房地產管理知識培訓，主要包括：房地產經紀、房地產估價、房地產經營、房地產金融、房地產投資、物業管理等房地產管理等知識，同時還要要熟悉城市規劃、環境評價、建筑工程、房屋測量等方面知識。房地產經紀人的專業化水平日益提高。隨著經紀活動的復雜化、專業化和經紀活動領域激烈的市場競爭，將促使房地產經紀人努力學習專業知識，提高專業技巧，吸收最新信息，不斷更新自身的知識結構。同時，適應經紀活動更加細分的要求，將造就出一支支分門類的專業化經紀人隊伍。同時，要加強宣傳，普及《物權法》、《合同法》、《城市房地產法》、《房屋權屬登記管理辦法》等法律法規和權屬登記、合同簽訂等各項辦理程序，培養房地產經紀人員的法制觀念和道德意識，誠信守法，提升從業人員道德素質。

（二）完善監督法規

要進一步明確《房地產經紀管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》等對房地產經紀業行為主體的責權利規范，對房地產經紀機構和經紀人違反法律法規或欺詐行為也應有對應的處罰措施。《房地產經紀管理辦法》要對未取得《營業執照》的機構不能從事該業務作出明確規定，《辦法》還應針對個體經營者作出具體規定，因為當前在中小城市從事房地產經紀業務的組織，絕大多數是個體經營者。

（三）采取措施提高政府管理效用

目前，中小城市房地產經紀行業發展還處在初級發展階段，提高政府管理效用是行業規范發展的重要制度保障。一是該行業涉及工商、物價、房管等部門，各部門須建立科學合理，具有切實可行和操作性的長期有效的聯合機制、協調機制和運行機制；二是各級政府部門要高度重視，要將該行業納入本地房地產市場監管重點；三是充分發揮行業行政部門職能作用，同時必須將職責職能落實到實處； 四是指導和引導房地產經紀機構組織成立行業協會。

（四）整頓行業內部秩序

建立秩序井然的行業內部秩序是行業市場化的前提和基礎。一是房地產經紀機構的房屋信息必須具有真實性、完整性；二是加強行業自律，積極組織行業協會，促進行業交流，提高行業執業水平；三是房地產經紀機構經營場所應公示《營業執照》、《備案證書》、規章制度以及辦理程序、收費標準。機構服務人員做到持證上崗并掛牌服務。在服務工作中，應公開、公正、公平，不得賺取差價，不得欺騙當事人，同時，不得亂收費、重復收費，做到質價相符；四是服務合同的簽訂，合同內容、條款等應遵《合同法》等法律法規，不得存在不平等和欺騙當事人等條款。

在房地產市場日益繁榮的背景下，房地產經紀機構逐漸凸現其重要性，并將全面引導未來行業的發展方向，但剛剛起步的中小城市房地產經紀市場還遠沒有走向成熟，主要存在從業人員的專業素養低、法規監督不完善、政府部門的監管難度大以及行業內部管理混亂、規模小、粗放經營等問題。因此，建立規范有序的中小城市房地產經紀市場依然是任重而道遠的事。當前應加強房地產經紀行業人員專業知識的培訓，提升從業人員綜合素質；應完善相關監督法規；應采取措施提高政府監管效用以及應整頓行業秩序等，以促進中小城市房地產經紀行業的健康發展。

參考文獻：

篇（6）

委托管理的主要內容和要求：

一、依照《北京市外地來京人員租賃房屋管理規定》全面加強對本地區出租房屋的管理工作；

二、建章建制，配備經過區、縣房地局專業培訓的專職管理人員；

三、負責本地區向外地來京人員租賃房屋的調查摸底工作；

四、負責受理和審查出租人申請房屋租賃的有關證件和證明材料，并對出租房屋進行現場勘察；

篇（7）

今年以來，不少城市都對二手房交易市場加強了監管，并且上線了自助賣房的交易模式。事實上，早在今年8月，杭州二手房交易平臺就上線了“個人自主掛牌房源”功能，買賣雙方可繞過房屋中介達成交易，交易更加透明、也能省掉一大筆中介費用。此外，今年以來，寧波、徐州等城市也上線了自助賣房的交易模式。

現代社會，房地產經紀業仍然是不可或缺的行業，但由于門檻低，有點信息就隨意做起了中介的行當，導致市場混亂，也有不少黑中介坑人!

完全取代是不現實的，一刀切也解決不了房地產交易需求，除非相關部門設立專業的信息和交易機構，但這也不太現實!

所以，用制度和法規來約束房地產中介行業，提高入門的門檻和資金監管制度，同時對于那些違規違法的中介進行嚴罰重懲，逐步來解決中介業混亂問題!

現在的情況是，哪怕買賣雙方自己有時間，因為中介的海量無用信息，也無法獲取有效信息，無法找到真實的買(賣)方。

而中介作為一個跑腿的，越級成為了壟斷方，你不找中介就無法成交。改革后，對于沒有時間的買賣方，你可以去找中介去跑腿并支付費用;自己有時間并且想省錢的，就自己去跑腿，自己去辦。

需要中介你可以去找;不需要中介，不怕麻煩，你也可以自己來，這才是個正理。

如何選擇正規房地產中介

一、門店企業信息公示

進入中介機構門店時，仔細觀察中介機構是否在門店內公示營業執照、機構備案證明、從業人員信息及收費欄目表等信息。

未取得營業執照或機構備案證明的中介機構，游離在政府部門監管之外，存在較大風險;機構未在門店公示收費欄目表，明碼標價的，可能存在捆綁收費、胡亂收費等行為，請廣大交易當事人提高警惕!

二、業務承接主體是誰

《房地產經紀管理辦法》第十四條規定：房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接，服務報酬由房地產經紀機構統一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。

請廣大交易當事人注意：房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用!

三、簽訂經紀服務合同

在選取房地產中介獲取服務之前，請廣大交易當事人注意，先行與機構簽訂《房地產經紀服務合同》等協議，約定交易主客體、服務具體事項、雙方權利與義務、違約責任及糾紛解決方式等內容。

四、關注合同文本是否規范

《房地產經紀管理辦法》第二十條規定：房地產經紀機構簽訂的房地產經紀服務合同，應當加蓋房地產經紀機構印章，并由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名。

因此，請廣大交易當事人在簽訂合同前注意，簽訂的合同是否加蓋了本機構的印章，在合同上簽字的人員是否具有房地產經紀人資格證或房地產經紀人協理證。以上兩點是中介合同是否規范有效的重要標志!

五、關注合同內容條款

在簽訂合同前，要注意查看合同條款。在沒有完全了解合同內容的情況下簽訂合同，可能陷入合同陷阱，造成巨大損失。

《房地產經紀管理辦法》第十六條規定，房地產經紀服務合同應當包含下列內容：

(1)房地產經紀服務雙方當事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業務的房地產經紀人員情況;

(2)房地產經紀服務的項目、內容、要求以及完成的標準;

(3)服務費用及其支付方式;

(4)合同當事人的權利和義務;

(5)違約責任和糾紛解決方式。

六、租房切記登記備案

《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規定：房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門辦理房屋租賃登記備案。

篇（8）

早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產經紀人。房產經紀人發展曲折，改革開放前曾被禁止。

二十一世紀以來，隨著房產行業的迅速發展， 我國的房地產經紀行業發展很快，房產從業人員迅速發展成為一支數以萬計的職業大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產提供了很大方便， 極大地節約了社會的交易成本， 同時也促進了房地產業的持續、健康的發展。根據《中華人民共和國城市管理房地產管理法》規定，房產經紀人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉讓等交易活動中充當媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產經紀人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據有關部門統計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產中介銷售。房地產經紀人在房地產開發和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產經紀服務是最講究和最需要誠信的服務； 誠實信用、恪守合同、遵紀守法是房地產經紀人應具備的基本素質。因此， 信譽良好、業績優秀的房地產經紀機構可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進房地產業的良性循環和健康發展。

一、房地產中介服務的主要功能

1. 咨詢服務

房地產咨詢， 主要是應投資者、消費者和房地產經營者（土地、房產開發商、經營者）的要求， 就投資環境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質量鑒定、測量估價、購房手續、相關法律等提供咨詢服務。

2. 價格評估

房地產價格評估是對現有或擬投資開發的房地產產品價格進行評估的經濟活動。首先， 房地產產品價格有著特殊的價格形態， 價格形成較復雜， 又具有異質牟利性的特點，不可能形成統一或批量的價格， 需要對每一宗房地產品個別估價。其次， 房地產價格評估行為本身政策性強， 技術復雜， 需要專業和全面的評估機構來完成。第三， 由權威機構出具的房地產評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產市場各類交易活動如房地產買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統計等活動的基礎和依據。

3. 經紀

房地產經紀， 主要從事房地產買賣、租賃、調換、抵押、典當、信托等居間活動及業務。它與房地產開發商和消費者的聯系更為直接和密切， 主要服務于房地產流通， 是房地產銷售的重要中介環節。規范的經紀活動， 對活躍房地產市場交易， 促進房地產產品流通， 降低房地產空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。

4. 法律服務

各類法律事務所、律師事務所， 運用專業知識為房地產開發經營、房地產市場運行、物業管理以及城鎮居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業務， 把房地產開發經營、市場營銷、物業管理（房地產售后服務）納入國家法制化軌道， 促使房地產運行規范化。

二、我國房地產經紀市場發展現狀

據不完全統計，目前，全國房地產經紀機構（含分支機構）達5萬余家，其中聘用全國房地產經紀人的經紀機構數量為2萬家。自20世紀90年代初起步至近年房產業炙手可熱以來，房產經紀業已不是房地產的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產經紀大公司，有些已經上市，比如世聯、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。

根據江蘇南京房地產管理局最近公布的數據，南京地區房地產經紀從業人員數量就有4000余人。以此為基數進行推算，全國本職業現有從業人員不低于45萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業從業人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態勢。

在一線城市中二手房已經成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達到了19.65萬套，而商品房期房及現房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經成為市場的主要置業房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產經紀人提供貼身專業服務。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經紀服務促成的，廣州等城市已達到80%左右。據估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產經紀服務。全國性的房地產經紀行業組織是"中國房地產估價師與房地產經紀人學會"，一些省份成立了省級"房地產估價師與房地產經紀人學會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產經紀行業協會，開始實行行業自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產中介目前已經形成了一定的規模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③

簡而言之，房地產經紀人就是指溝通房地產賣方與買方之間聯系，促進達成交易并從中取得傭金的人，聯系人，中間人，經理人或介紹人。職業概況可以由下面一個流程表反映出來。

從以上圖表看，房地產業作為第三產業的重要組成部分， 是集房地產開發、經營、管理和服務為一體的綜合性產業，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進社會交易成本，是一個社會良好進步形象的典型表現，其對相關產業乃至整個國民經濟的發展都具有極大的促進作用。但是， 由于房產經紀行業進入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經營者進入這一領域， 因此也就良莠不齊。大多數房地產經紀機構奉公守法、誠實經營， 在幫助消費者購置產業提供了優質服務；但也有不少不良中介機構存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產經紀服務中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關注。

三、房地產經紀行業現實存在的問題

（一）由于房地產經紀行業準入門檻低，投資少，風險小，因此房地產經紀行業成了許多人入行的首選。據不完全統計， 目前我國注冊登記的房地產經紀企業機構已逾萬家， 從業人員數量達幾十萬人之多。大多數房地產經紀業規模較小， 企業實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經濟效益低下。與實力強勁的房地產開發企業相比， 房地產經紀機構真是相差甚遠。經紀機構沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經營， 銷售能力欠佳， 房地產商不愿將項目特別是較大的項目交給經紀。

（二）、無資質、無證書、無照經營和超越經營范圍。

根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》第8條， 房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得"房地產經紀人資格證"的人員。未取得《房地產經紀人資格證》的人員， 不得從事房地產經紀業務； 同時也規定了設立房地產中介服務機構應具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產經紀機構也無法達到或者根本不去登記， 借別的經紀人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產中介服務業在我國是近幾年才興起的一個行業， 不少房地產中介服務機構缺乏一支經過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍。

（三）、房產經紀人平均素質不高，業務素質更是良莠不齊。

我國的房地產經紀人隊伍除有極少數人綜合素質較高外， 大量的從業人員業務知識單一，大量的從業人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質參差不齊。各中介機構的從業人員由于素質較低， 不能通過國家統一的資格考試，致使所有的房地產中介機構均在不具備執業資格的條件下違規操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產知識， 缺乏專門訓練， 只有中等學歷的從業人員成為中介構的主要力量。

（四）、法規體系不健全， 行業管理欠規范。

我國房地產業作為一個新興產業尚處于起步階段， 相關法律法規不夠完善。與房地產經紀相關的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部的《城市房地產中介服務管理規定》、國家計委下發的《關于房地產中介服務收費的通知》、國家工商總局的《經紀人管理辦法》。部分城市據此還制定了一些地方規章。但總的來說還顯得不成體系， 規定過于原則， 針對性不強， 缺乏可操作性， 許多有關方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產管理法》僅有第57 條對中介機構作了簡單規定；《城市房地產中介服務管理規定》涉及咨詢、評估和經紀三方面內容， 有關房地產經紀的規定卻很少。⑤

四、應對此種現狀下，房產經紀行業應對政策

那么如何才能進一步規范房地產中介市場管理， 引導房地產中介業務健康有序地開展呢？ 學生認為應從以下幾個方面入手：

（一）強化市場管理，加強市場監督。房產中介行業的規范化主要體現在三個方面：一是中介機構設置規范化。這就需要房地產管理部門的審查、備案只能充分的發揮，要求房產部門嚴格監督各個新新成立的房產經紀行業高門檻的準入制度，需要國家法律法規出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當做必要的市場調研，針對現存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業人員的資格規范化，由于房產中介服務涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業人員上崗前，必須重視對從業人員進行培訓工作，要認真做好從業人員的資質審查工作。因為，從事房地產經紀服務工作的人員不僅需要精通房地產業務， 熟悉房地產法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現代化信息設備的操作技巧； 同時， 還要具備公關能力和敬業精神。所以必須加強對從事房地產經紀服務工作人員的專業知識和相關業務知識的培訓， 以提高其綜合職業技能水平。隨著房地產市場不斷向縱深發展， 市場需要具有綜合素質的房地產中介人才， 這種人才具有較高學歷、較深的專業知識、較強的業務能力和較高的道德水準。綜合素質差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預見性的分析， 這勢必影響他們的業務活動，最終必將被淘汰。房地產經紀行業必須走規范化經營之路。三是充分做好市場調研，在借鑒較大中介公司的優勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執業行為，保護客戶的合法權利。

（二）經營模式專業化、現代化。目前，我國房地產中介服務業機構規模偏小，專業人才結構不合理，科技含量低，掌握信息少，專業性不強，難以形成規模經營。為此，必須采取措施，全面提升房地產中介服務業的水準，使其走向專業化、現代化，以形成集約化經營產業。

1、提高業務素質。國外房地產中介服務執業人員除了精通房地產業務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業務，職業技能比較全面。為此，我們必須從房地產中介服務業的隊伍建設著手，全面提升其業務素質。一是完善專業體系，具體應設立包括策劃師、經紀人、估價師、工程師、房地產專職律師、會計師、審計師、造價師等在內的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優化執業隊伍，即規定房地產中介服務機構應具有各類專業人員的結構標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構通過吐故納新，形成一支專業齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。

2、實行規范運作。目前，我國房地產中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業務程序制定業務規范。在運作方式上，對每一種方式的規定及其業務范圍、相關當事人的權利義務、操作方法，尤其對價格、合同、結算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規定，可以直接為我所用。

（三）逐步建立、健全房地產經紀管理制度及相關法律法規。

建立我國房地產經紀仁和園職業資格管理制度，提高我國房地產經紀人員的業務水平和職業道德修養，規范房地產經紀行為，使我國房地產經紀行業逐步走上規范有序、公開統一的健康發展的軌道， 制定一個完善的房地產經紀管理辦法非常必要。具體如下：

1. 建立全國性房地產經紀機構及從業人員的職業資格管理制度；

2. 建立房地產經紀人保證金制度；

3. 統一行業服務標準、收費標準及提取方式等；

4. 經紀機構及從業人員應承擔的相應法律責任和經濟責任；

5. 對現行法律法規進行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥

（四）加強房地產經紀機構自身建設，強化自律機制

房地產經紀機構應當加強自律意識，注重內部組織和制度建設。只有每一個房地產經紀人嚴守職業道德，依法經營，房地產經紀行業才能健康、快速、持久地發展。

五、結論

隨著中國加入WTO，外資和外國企業的進入給中國的中介行業帶來更多市場機會，同時行業發展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規范和管理房地產中介市場，使國內的中介機構在與國外同行的競爭中更好的生存和發展是政府相關部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經濟的重要組成部分的房地產業是一個關聯性很強的產業， 在國民經濟中占有重要地位和作用。而房地產經紀行業是房地產市場經濟鏈中不可或缺的一環。為了保證房地產業持續、穩定、健康的發展， 政府在房地產經紀行業走向深入的同時， 也應發揮其特有的職能作用， 促進經紀人隊伍建設， 為經紀行為創造一個良好的政策環境和市場環境。

注釋：

①《中華人民共和國城市管理房地產管理法》第四章，第五節，房產中介人。

②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發展2011年第12期（總第93期）我國房地產經紀市場規范化發展研究綜述）.

③羅長天：《經紀人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.

篇（9）

2001年12月18日國家人事部、建設部聯合發出關于印發《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》（以下稱《暫行規定》）和《房地產經紀人執業資格考試實施辦法》的通知（人發［2001］128號），標志著我國房地產經紀人員職業資格制度正式確立并起動。這項制度實施以來，強化了對房地產經紀人員的監管、提高了房地產經紀從業人員的職業水平，對規范房地產經紀活動秩序起到良好的作用。但也存在一些問題，有待進一步進行制度的修訂和完善、解決制度實施中反映出的各種問題。

一、我國房地產經紀人員職業資格制度存在的問題

從目前來看，我國房地產經紀人員職業資格制度存在的問題可分為以下兩大類：

1.房地產經紀人員職業資格制度執行不到位

（1）房地產經紀人員職業資格考試制度執行不到位。《暫行規定》規定房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。前者實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度，由人事部、建設部共同組織實施，自2002年12月首次組織考試以來，每年舉行一次，已正常化。而后者實行全國統一大綱，各省、自治區、直轄市命題并組織考試的制度。自2003年以來，只有為數不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陸續開始舉行當地的房地產經紀人協理從業資格考試。相當多的省份至今仍未啟動當地的協理級資格考試，其中部分省或市有自行組織的相當于協理級的資格考試，但沒有采用由建設部擬定、由人事部審定的全國統一的協理資格考試大綱，且各地所發資格證書的名稱也不盡相同，如《房地產經紀人崗位證書》、《房地產中介服務人員資格證書》、《房地產經紀資格證》等。不少地方長期沒有組織房地產經紀人員資格考試，未經過專門培訓和考試的人員素質低，所提供的服務質量不高。

（2）房地產經紀人員職業資格注冊制度執行不到位。按《暫行規定》，取得房地產經紀人或協理職業資格證的人員受聘時，應當申請辦理注冊手續；在注冊有效期內，變更執業或從業機構者，應當及時辦理變更手續；再次注冊者，須提供接受繼續教育和參加業務培訓的證明。現時情況是：許多取得資格證的人員受聘時未及時辦理注冊手續，未取得《注冊證》而從事經紀業務；變更執業或從業機構者未及時辦理變更手續；繼續教育和業務培訓工作不規范，參加人數少，尤其是協理級的繼續教育工作在多數地方還未開展起來。

（3）房地產經紀人員職業資格證書使用制度執行不到位。按《城市房地產中介服務管理規定》（1996年1月18日建設部令第50號），設立房地產中介服務機構須有規定數量的房地產經紀人。嚴禁轉讓《房地產經紀人資格證》。但由于近年來房地產經紀服務市場十分繁榮，房地產經紀機構迅速擴張，并爭相開設分行、連鎖店，產生了對經紀人員職業資格證書的大量需求，從而出現了出租、轉借房地產經紀人員職業資格證書的交易市場。

2.房地產經紀人員職業資格制度不完善

我國房地產經紀人員職業資格制度不完善表現在如下方面：

（1）考試次數少。我國房地產經紀人執業資格考試每年舉行一次，舉辦房地產經紀人協理從業資格考試的省份一般也是每年舉行一次。由于考試次數少，有志于從事房地產經紀行業的人士不便于靈活地安排時間參加考前培訓和考試，也不能滿足房地產經紀服務市場對受過專業培訓并持證的、具有較高房地產經紀專業水平人員的大量需求。同時這也是造成現實中不少人員無證上崗的一個原因。

據香港地產監管局網站（省略.hk），2008年香港地產資格（相當于房地產經紀人資格）考試（簡稱E牌考試）安排4次（2月、4月、8月、12月）；營業員資格（相當于協理資格）考試（簡稱S牌考試）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。這兩種考試香港在2007年3月、6月、9月及12月都舉行了4次。

（2）沒有對特殊人員豁免資格考試的規定。香港對資深從業人員、新加坡對高校相關專業畢業生，都是豁免其資格考試而由管理機構直接認定其執業資格。我國每年都有一大批房地產類專業的大專、本科畢業生涌向就業市場，他們若要直接從事房地產經紀業務，也首先必須與非房地產類專業的畢業生，甚至與高中畢業生一樣參加培訓、考試以取得資格證。而培訓和考試的內容基本上又是他們在高校中學過并考過的，只是炒一次冷飯，造成他們的時間、精力、金錢等的浪費，加大了他們的就業成本。同時也顯現出我國房地產經紀專業人才培養的低效率。

（3）沒有房地產經紀人員職業資格終止的規定。在國外及我國港臺地區，暫停或吊銷職業資格，作為對職業資格持有者違法違規的處罰。如美國商業職業法典10176項和10177項中列舉了各種有關房地產經紀人和銷售員（相當于我國的協理級）執照暫停或吊銷的規定，主要情形包括：不實的陳述、虛假的承諾、不實的廣告、混淆公私款項、多方、以欺詐手段騙取執照、違反道德規范、隱瞞真實利潤、瀆職、未負起監督責任等。其中“未負起監督責任”是指經紀人對其屬下的銷售員負有監督的責任，如果因為監督不嚴而導致客戶受到嚴重損失時，則經紀人負有連帶責任，經紀人可能會因此而被暫停甚至吊銷執照（作為房地產經紀人員執業資格的證明）。而我國的《暫行規定》第二十五條規定：“房地產經紀人有權指導房地產經紀人協理進行各種經紀業務”，但沒有相應的罰則條款。

二、對健全和完善我國房地產經紀人員職業資格制度的建議

筆者對上述我國房地產經紀人員職業資格制度中存在的問題提出如下建議，供有關部門參考。

1.加強對房地產經紀人員職業資格監管法律制度建設

房地產經紀人員職業資格監管制度，與考試制度、注冊制度、證書使用制度等構成完整的職業資格制度。而監管制度又是其他各項子制度得以貫徹執行的保證。美國有專門規范房地產經紀人資格的法律，即各州的執照法，且是規范經紀業最嚴密的法令。該法的目的是通過規定發給經紀人執照所需符合的標準與所需具備的資格，來維護房地產經紀業的一定的專業服務水準，從而使消費者免受不良經紀人之害，同時也保護持照經紀人免受不正當的競爭。又如香港的《地產條例》于1999年1月1日生效，臺灣也于1999年2月頒布了《不動產經紀業管理條例》，都對本地區房地產經紀人員職業資格管理和房地產經紀服務市場的監管起到很好的作用。

目前，我國涉及房地產經紀人員職業資格監管方面的立法，有建設部制定頒布的《城市房地產中介服務管理規定》、國家工商行政管理局制定頒布的《經紀人管理辦法》。地方性的法規、規章雖然部分省、市都有，但各地不統一。這樣，一方面全國性的法律法規不健全，另一方面各地的法規、規章又缺乏權威性，全國房地產經紀服務市場的混亂無序狀況無法從根本上得到改變。因此，必須加快房地產經紀人員職業資格監管法律制度建設。筆者建議我國制定房地產經紀專門法律法規：《中華人民共和國房地產經紀管理法》或《房地產經紀管理條例》（由國務院頒發）。立法中要把對房地產經紀人員職業資格的監管作為重點和核心內容，改變過去側重對房地產經紀機構的監管的做法。

2.全面落實房地產經紀人協理考試、注冊制度

協理級層次的人員數量比經紀人層次的多得多，能解決大量人口的就業問題，但也不能因為職業素質差而損害消費者的利益，因此必須切實提高這部分從業人員的職業素質。建議國務院規定各省、自治區、直轄市舉行房地產經紀人協理級資格考試的最遲開始時間。建議除統一大綱外，材，因為部分省份并不具備教材編寫力量，同時便于保持全國各地的水平基本一致。

嚴格執行注冊制度，未按規定辦理注冊手續的人員不得以房地產經紀人協理的名義開展經紀業務。再次注冊者，必須提交接受繼續教育和參加業務培訓的證明。政府主管部門或行業組織應向他們提供繼續教育的機會，如舉辦培訓班、研討會、學術講座、網絡在線課程等。要量化繼續教育條件，建議借鑒發達國家的做法，用學時數或參加學術活動的小時數來衡量。協理級資格注冊的有效期，有的地方規定為3年，有的為1年，建議2年為宜，因為協理級人員的職業變動性較大，有效期太長不利于強化管理，太短又會增加注冊換證的工作量。

3.增加房地產經紀人員職業資格考試的次數

為解決持證人數少和加快房地產經紀專業人才的培養，建議房地產經紀人執業資格考試改為每年兩次（即增加一次），分春季考試和秋季考試，具體考試時間由建設部、人事部在每年初提前預公告。建議房地產經紀人協理從業資格考試定為每年2～4次，各省份根據當地房地產經紀服務市場對人才的需求情況靈活調整考試次數，具體考試時間由各省份建設部門、人事部門在每年初提前預公告。

4.增加對高校房地產類專業畢業生豁免資格考試的規定

為培養專家型的房地產經紀人才，提高人才培養的效率，建議規定：對房地產類專業的畢業生，如《房地產經營與估價》專業（專科）、《房地產經營管理》專業（本科）、《工程管理》專業房地產方向（本科）、《工商管理》專業房地產方向（本科）等畢業生可以不參加房地產經紀人協理從業資格考試，在房地產經紀機構見習滿一年后即可向管理部門申領協理級資格證書；從事房地產經紀業務工作滿3年（專科）或2年（本科），并能提供接受繼續教育的證明，可直接向管理部門申請，經審核后領取《房地產經紀人執業資格證書》。

而對各專業的房地產研究方向的碩士、博士，規定其在房地產經紀機構見習滿半年后即可向管理部門申領協理級資格證書；從事房地產經紀業務工作滿1年，即可直接向管理部門申請，領取《房地產經紀人執業資格證書》。

5.明確規定房地產經紀人員職業資格終止的情形

法律法規要明確規定暫停使用資格證書（即職業資格的暫時終止）或吊銷資格證書（即職業資格的永久終止）的具體情形，以便各監管部門依法對違法違規人員實施處罰。建議暫停使用資格證書的暫停時間視情節輕重可分為三個月、半年、一年三種情形。

加大對房地產經紀人員的監管和處罰力度。建議有關法律法規增加房地產經紀人對房地產經紀人協理違法負有連帶責任的條款，建立房地產經紀人負責制度。這樣房地產經紀人協理就必須接受來自政府的監管和來自所在經紀機構的房地產經紀人的監管，這種分層次的監管方式，既保證了政府對市場的有效監管，又減少了政府的管理負擔。對參與出租、轉借職業資格證書的人員堅決給予吊銷資格證書的處罰，并記錄在案。

篇（10）

房地產經紀行為主要的業務行為包括向想要進行房地產轉讓、開發、租賃、抵押等經濟活動的客戶或當事人進行有償提供介紹、的營業行為。房地產經紀行為主要與房地產的開發有關，對交易主體之間的緊密聯系有很大的積極作用，可以很好地活躍整個房產市場，促進房地產行業積極發展。目前，我國的房地產經紀行為存在著一定的問題，如何解決這些問題，帶動房地產行業良性發展，是房地產經紀行為要面臨的主要問題。

一、房地產經紀行為及存在的主要問題

（一）房地產經紀行為的主要概況

房地產經紀行為主要指的是，在經濟活動當中，房地產經紀為相對應的委托人提供詳細的房地產信息的商業行為。房地產市場目前處在不斷發展和細化的過程中，對應的房地產經紀行業也在不斷發展，并且表現出了一些主要特點。第一，房地產經紀行為具有豐富多樣的形式內容；第二，房地產經紀行為具有經濟性和報酬性，在房產的市場流通中收取一定傭金；第三，房地產經紀一般不進行直接的經營，只提供相對應的服務；第四，經紀行為有一定的不連貫性和非連續性。

房地產市場目前處于深度發展之中，這樣的大發展環境會讓房地產市場進行進一步的細分，要求整個市場變得更有效率，以達到房產資源的合理有效配置，降低整個行業的成本。房地產經紀行為從整個房地產市場細分出來，形成一個自己獨立存在的市場，體現了房產市場的大環境的具體需要。

（二）房地產市場存在的一些主要問題

第一，房地產經紀行業相關法律法規不健全，政府部門監管不到位。房地產經紀行業目前缺乏相對完善的法律和法規。雖然《合同法》及《城市房地產管理法》對于房地產經紀的權責義務、法律地位、收取報酬等方面做了一些原則上的規定，但都沒有詳細規定房地產經紀的具體活動。一些城市雖然對于整個房地產經紀行業頒布了相關的規章制度，但總體來說沒有形成完善體系，相關規定的針對性不夠明顯，缺乏一定的操作性，很多問題沒有被囊括進去。

相關的政府管理部門對于房地產經紀行業缺乏強有力的監管。在行業監管方面，很多管理部門職責分工不夠明確，各部門之間的協調不夠順暢，監管工作因此缺乏統一性。由于政府部門相關法律法規的滯后和不協調，很多部門的監管工作存在一定空白，使得監管部門不能很好地對違法行為進行依法監督，在一定層面上助長了市場的不正之風。

第二，一些經紀機構信譽度較差。最近幾年，房地產經紀行業的投訴情況屢見不鮮，這與很多經紀行業機構的不完善有很大關系。有的經紀機構沒有辦理相應的資質證明；有的經紀人沒有較好的職業素養和道德素質，對于客戶多收傭金、賺差價。這些不規范行為的存在，給經紀工作造成了不良影響，對于整個經紀行業也有著很大程度的阻礙。

第三，一些經紀機構規模偏小、實力偏弱。房地產經紀行業的風險相對來說較小，不需要高昂的投資成本，因此很多經紀機構店面很小，實力也不是很強，經紀行業也成為了很多人的第一選擇。與大型的房地產開發企業相比較，房地產經紀行業無論是自身規模還是行業整體規模，都是相差甚遠。房地產經紀機構的規模不夠大，銷售能力也很有限，因此，很多房地產投資商不愿意將房產項目交給經紀機構代為處理。在某市的一次房地產經紀行業調查中，全市共有80多家房地產經紀機構，其中注冊資本在10萬元上下的有90%，注冊資本50萬元以上的則僅為10%左右。在這些經紀機構中，很多都是一個負責人帶著幾個業務員進行操作。資本是經濟發展的一個重要基礎，沒有強大的資金資本作為后盾，經紀機構在面對大型的房產項目時只會束手無策，看著好的機會溜走。

二、房地產經紀行為主要問題的對策

（一）建立健全的法律法規及監管制度

建立健全的法律法規對于房地產經紀行業來說，是進行管理的一個重要基礎和基本前提。政府部門及相關法律部門要進一步完善適用于房地產經紀行業的配套政策，用健全的法律體系去嚴格規范經紀行業自身的行業行為，促進房地產市場的健康發展和良性循環。相關的法律法規要全面規定房地產經紀行業的行為和日常運作，法規內容要對整個經紀行業進行全面覆蓋，讓經紀行業的每一個行為細節都能做到有法可依、有章可循。

在完善了相關經紀行業的的法律法規基礎之上，相關監管部門要懂得合理運用法律政策，積極主動地對房地產經紀行業進行嚴格監管，切實履行自身的監管職能。相關的監管部門要努力實現各職能部門之間地協調合作，進行聯合監督，避免出現各個部門分工不明確、監管職能混亂的現象。

表1 某市對房地產經紀行業的記分監管條例示意圖

（二）提高房地產經紀行業的自身信譽度

相關部門和房地產經紀行業自身都要努力去規范經紀行為，提高信譽度，完善行業認證和管理。房地產經紀行業應當做到嚴格取締非法行業機構及相關從業人員，嚴格管理相對應的注冊工作人員，建立完善的賞罰機制。房地產經紀行業在發展過程中，需要成立自己的行業協會，由行業協會去監督管理對應部門，在某些方面，代替政府部門的監管職能，實現行業的自律和自我管理。只有這樣，才能真正推動整個房地產經紀行業向前發展。

（三）努力加大經紀行業的規模化發展力度

在市場經濟條件下，規模是企業追求的一個重要目標。房地產經紀行業，只有具備了一定的規模，才會有效降低自身的經營成本，這樣才能具備一定的競爭實力。在具備了競爭實力的基礎之上，經紀行業才會進一步進行提高和創新。各個房地產經紀機構還應該實現資源共享，分享房源信息，提高行業工作效率，一同將整個市場做大、做好，實現市場的規模效應和有序發展。

結語：

房地產經濟目前正在快速發展中，作為貫穿整個房地產經濟市場始終的房地產經紀行業，正在逐漸顯現自身的重要性，還將積極引導未來的行業發展走向。但房地產經紀行業目前還處在不成熟的發展階段，需要政府部門和行業自身不斷進行監管，發現問題并提出解決對策。這樣，才能創建一個規范、有序、健康的房地產經紀市場。

參考文獻：

[1]谷瑩瑩，劉曉麗.淺議當前房地產經紀中介機構存在的問題及對策[J].全國商情（理論研究），2011（15）.

篇（11）

房地產經紀業是我國房地產行業的一項重要內容，其是否健康有序的發展直接關乎我國房地產行業的發展。針對目前我國房地產經紀業出現的問題，筆者從以下六個方面提出監管建議：

一、完善和建立我國關于房地產經紀的法律監督體系

從我國目前關于房地產經紀的法律監督體系來看，存在的一個突出的問題是監管混亂。由于我國關于房地產經紀的條款多由行政法規、部門規章甚至于地方性法規等等級較低的層級制定，各部門、機構間的具體規定由于地域、人員的差異存在沖突矛盾的現象突出。此外，各部門制定的關于房地產經紀監管的很多規定與我國的《行政許可法》、《房地產管理法》相關規定存在沖突，使下位法不符合上位法，違背了法理學中關于法律位階的原則。

完善、統一的法律法規的缺失，是很多房地產經紀行為失范的重要原因，要加強對房地產經紀的監管首先要建立房地產經紀的法律監督體系。在實際操作中，我們首先要將各部門、各地方有關于房地產經紀的法律規范進行整理歸納，將相關的規范以法律、法規的形式統一予以規定。提高房地產經紀監管法律制度的法律位階層次，使之符合法理學中關于位階層次的要求，取消或廢除不符合相關法律規定要求的規范，避免上、下位法之間的沖突。

二、政府監管主體職權的合理配置

從我國房地產經紀監管的是實際操作中看，政府作為監管主體的職權劃分存在交叉或空缺的情況。我國目前房地產經紀的監管主體的職權沒有做出明確的分配，時常會存在兩個機關共同享有監管權或同時不能確定監管權的的情形，在這種情況下極容易發生重復監管或者互相推諉的現象，這使得監管效率變低，不利于房地產經紀市場的發展。

其次，我國對于房地產經紀監管主體的再監管缺乏明確的規定。導致監管失靈主要包括監管主體信息與市場實際不對稱、監管主體自身的價值取向及監管效率低下等原因，為避免監管失靈，實行對監管主體的再監管顯得尤為必要。對政府監管主體的再監管應當從以下三個方面進行：首先，從政府內部來看，運用分權制衡的方法，將監管權力分散給多個部門，同時授權相關部門對監管部門的行為進行監督。其次，從政府外部來看，積極發展行業協會、市場組織等多個監管模式，避免政府"一家獨大"。最后，堅持信息公開制度。政府監管部門應將監管的對象、監管的措施及監管的結果等方式向社會公開，接受社會和群眾監督。

三、發揮行業協會自律監管作用

我國目前已經成立了多個房地產經紀行業協會。2004年成立的"中國房地產估價師與房地產經紀人學會"，是一個全國性的房地產經紀行業協會。此外，北京、上海、廣州、深圳、成都等房地產經紀發達地區也都成立了本地方的房地產經紀協會。但是，這些協會大部分依附于當地政府，權力也由政府授權，而不是由由成員約定，這使得行業協會的自律監管作用大打折扣。因此，行業協會要在政府放權的前提下行業協會成員間要認識到自己的主人翁地位，自覺按照成員間的協議辦事，提高行業的自律監管。

四、提高房地產經紀的準入制度

市場準入制度是國家對市場進行干預的基本制度，是政府監管的第一環節。

市場準入制度規定市場交易主體進入市場必須具備一定的條件，遵守一定的程序。建立和完善房地產經紀機構建立制度和房地產經紀人資格取得制度是國家對房地產經紀業監管的第一環節，是保證我國房地產業健康有序發展的前提和保障。

建立專門的房地產經紀機構是開展房地產經紀業務的前提。房地產經紀機構的設立除應當符合我國《公司法》、《合伙企業法》等基本法的規定以外，還要符合我國《城市房地產管理法》關于設立房地產經紀機構應當符合的實體條件，如有自己的名稱和組織機構、有固定的服務場所、有必要的財產和經費、有足夠數量的專業人員及法律、行政法規規定的其他條件。相關部門同時可以建立等級劃分制度，將存在經營規模小、整體素質差、無證經營、私設分支機構的房地產經紀機構排除在外，提高行業的整體質量。

在房地產經紀人資格取得制度上，我國借鑒了歐美國家的做法。目前我國對經紀人資格取得主要依靠要求相關申請人員參加考試并考核，對合格者核發資格證書的資格準入監管制度。建立嚴格的準入制度，有利于在源頭上把握從業資格者的素質，提高行業的整體服務水平。

從目前來看，我國尚未建立房地產經紀從業人員禁入制度，只對準入制度進行了嚴格監管，缺乏從業后的約束機制。因此我們要按照《行政許可法》及相關法律法規的規定，仿效其它資格取得制度，建立一套從取得到退出的完善的監管機制。完善的激勵機制和懲罰措施有利于培養一批專業知識扎實、具備良好職業道德房地產經紀從業人員，有利于維護房地產市場的平穩發展。

五、加大信息披露制度與告知制度的行業監管

在現實交易中，房地產經紀機構主要通過掛牌公示的方式來履行其信息披露制度與告知制度的義務。監管主體要按照其行業自身運作模式及特點進行監管，主要包括以下幾個方面：一、首先應當確認從業機構和從業人員是否按照《房地產經紀執業規則》合法取得相關的職業資格；二、從業機構和從業人員與委托人簽訂委托合同后，是否如實、準確的了房源、客源信息，是否存在虛假、欺瞞現象；三、經紀機構和從業人員作為交易雙方的中介，是否有主動或幫助欺瞞交易相對方現象的發生；四、經紀機構和從業人員是否有利用便利，低價買入高價賣出，牟取非法利益的現象；五、是否有利用哄抬價格或內部認購等營銷手段，造成交易雙方誤解市場的現象；六、是否有泄漏或出賣其利用中介身份獲取的商業機密或者其他方式獲取的交易相對方的秘密，牟取不益的現象。監管機構應當對其管轄范圍內的經紀機構和經紀人員進行全方位的監管，建立激勵機制和懲罰措施，對違反法律法規規定的進行懲罰。

借鑒國外經驗，建立營業保證金制度。當發生經紀機構和從業人員存在欺瞞、欺詐消費者，損害消費者合法權益現象出現時，營業保證金可以作為一種救濟手段，保護消費者合法權益。

六、加大對行業交易資金和交易傭金的監管

我國監管部門已經注意到了中介機構交易資金混亂的問題。2006年的《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》中就要求中介機構通過專業賬戶進行交易結算。但是從目前來看還存在很多中介機構仍然利用買賣雙方的交易時間差，采用"拆東墻，補西墻"非法對資金進行挪用。究其原因主要是因為專業賬戶流轉手續費較高，監管不到位造成的。要解決這一問題，應當要從一下三個方面解決：（1）政府強制要求建立專業賬戶，要求經紀機構交易資金必須從專業賬戶劃轉。同時降低流轉手續費和流轉程序，降低流轉成本；（2）政府應當聯合銀行對專業賬戶進行監管，建立專業具體的監管措施，嚴防監管漏洞；（3）加強專業賬戶的宣傳力度。

我國對房地產經紀傭金的監管部門是價格主管部門，主要通過確立收費標準、收費條件來進行監管。從我國目前的監管現狀來看，監管的方針政策和收費標準核定等主要由國務院價格部門制定，而收費的具體標準一般則由省級政府或者省級價格主管部門執行。針對目前房地產經紀市場存在的收費混亂、收費與服務不對稱的現象，筆者認為對于房地產經紀業可以實行政府指導價，而指導價的形成應當是政府與經紀機構協商確認的價格，此指導價可以有上下浮動的自由空間便于經紀機構與委托人自由協商服務水平與確認收費的具體價格。經紀機構應當明碼標價，拒絕價格欺詐，接受委托人和社會的監督。

參考文獻：

【1】周楠生：《試論我國房地產經紀的法律調整》，載《廣東社會科學》，1996年第5期。

【2】參見吳弘、胡偉著：《市場監管法論--市場監管法的基礎理論與基本制度》，北京大學出版社2006年1月版。