緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇物業小區停車管理范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

篇（1）

一、引言

隨著經濟持續快速的增長，我國城市居民的私家車數量也有了飛速增加。以達州市為例，截止2013年7月底，達州市私家車擁有量達157017輛。隨著私家車的增加，小區停車位出現供不應求的局面，由此引發的小區停車難的問題成為社會和物業管理的難題。

相比上漲的油價和擁擠的馬路，更讓生活在達州市的車主們揪心的是找車位。據有關部門提供的數據，達州市中心城區停車場主要為各單位、小區配建的停車場，城區內尚無專用的大型機動車停車場、庫、樓等社會公共停車設施。目前有39個建設項目配建了地下車庫，批建面積為137800平方米，實際作為車庫使用的面積為103250平方米，加上各小區地面配建，共計停車位4570個，但這仍無法滿足市民停車的需要。達州市城區“路窄車多”，要找個便利的停車位更是“難于上青天”！雖說在城區有路邊停車場供車主停車，但是本來就不寬敞的市區道路加上路況擁堵，根本無法滿足市民的停車需求，停車難的問題仍舊未解決。生活在達州，停車難，究竟難在何處呢？為了深入了解達州市居民停車的現狀，筆者對達州4個行政區的8個典型住宅小區的業主隨機發放問卷調查500份，有效回收480份，并對愿意接受訪談的業主進行深度訪談；走訪小區物業管理企業的工作人員；通過網上查資料和走訪政府有關部門了解與停車位有關的政策和制度。

二、調查結果

1、小區車位數量與車輛數量對比

從小區停車位數量與車輛數量對比（如下表1）發現，停車位供求矛盾突出，出現了嚴重的供不應求問題。在達州市，由于主城區修建時間較早，規劃并不完美，并且許多早期修建的樓盤并沒有考慮到停車這一因素，因此導致達州目前面臨停車不易的難題。在調查的8個典型小區中，62.5%的小區出現了嚴重的供求缺口，沒有出現缺口的小區都是新建小區，大部分業主都還沒有入住，所以調查的數據還無法反映真實的需求情況。此外，筆者在達州市達川區各大樓盤銷售現場，隨機走訪了20余位有購房意向的市民，其中約有六成均有購車打算，也就是說，私家車的增長還將保持高發展勢頭。

2、地上停車位車滿為患，地下停車場卻存在閑置

所謂地上停車位，是指利用小區道路、公共場地、公共綠地等空間用作的停車位。從上表可以看出，地上停車位使用率達到280%。與地上車滿為患形成鮮明對比的是地下停車場卻存在閑置，除地下車庫停車位少的使用率可以達到100%外，其他小區地下車庫均有閑置現象。

3、業主對物業公司在停車管理方面滿意度不高

在被調查的480名業主中，在被問及對物業公司在停車管理方面是否滿意時，有25%的業主對住宅小區的停車管理極不滿意，65%的業主認為一般，僅有10%的業主表示滿意。而業主反映主要問題集中在停車管理不規范、處理糾紛不及時、收費不合理、車位分配不公平等方面。

4、因停車難引發的其它社會問題

停車難問題已經很困擾人了，由停車難引發的其它社會問題也讓業主覺得十分頭疼。根據被調查業主提及問題的頻次按從高到低的順序排列如下表2。

三、小區停車矛盾產生的原因分析

1、私家車增長過快，停車設施嚴重滯后

目前達州市私家車以每年20%左右的速度增長，有的家庭有兩輛甚至更多。私家車數量急劇增加，而停車空間卻是有限的，這種矛盾就引發了小區停車位不足的問題。達州老城區的中心廣場、人民公園、農貿市場等人流集中地附近的公路上，基本上都密密麻麻地停放著私家車。隨著私家車數量的日趨增長，公共場所和小區機動車停車矛盾日益突出，車位數不足與日益增長的停車需求之間仿佛打了一個“死結”。據調查，不論是舊小區還是新建小區，都存在停車設施滯后的現象。具體原因如下。

（1）大部分舊小區沒有停車位規劃。1998年以前，達州的私家車還屬于奢侈品，很多家庭根本沒有買車的打算，對停車位更沒有什么概念，所以90年代以前建的小區，在設計時就沒有設計停車位。但是在隨后的十幾年里，私家車數量猛增，使得停車問題很快凸顯出來，由于沒有停車位，業主只能把車停在過道或是綠化帶上，這樣給業主的生活和出行帶來了很大不便。

（2）新建小區配套設施標準偏低。1998年國家規定住宅小區必須配建停車位。達州市也于2009年6月21日在《達州市城市規劃技術管理規定》中提出新建住宅小區必須按住宅每戶建筑面積的不同配建停車位，見表3。

停車位配建標準的出臺一定程度上緩解了小區停車難的問題，但是這些停車位依舊滿足不了小區業主日益增長的停車需要，私家車的增長速度大大超過了標準所支持的力度，所以停車位緊缺問題依然存在。

2、小區停車位所有權歸屬不清導致收費不合理

調查結果顯示，雖然有70%的業主能接受現在情況下的車位租金，但仍有25%的業主認為停車收費太高，難以承受。現階段達州市停車位銷售并不理想，一個地下車庫動輒一二十萬，讓很多購房者難以接受。而且96%的業主所購買的車位只有短期使用權，沒有所有權。在停車位權屬法律模糊不清的情況下，除了可能會出現地下車庫管理、維修問題，還會導致地下停車費遠高于地面停車費，有的甚至會出現幾倍的差距。業主們考慮到地上停車費用少且停車方便，大多數人都會選擇停在地上停車位，結果是地下停車位大量閑置，地上停車位卻車滿為患，有的甚至占領消防通道，給小區帶來很大的安全隱患。

3、物業公司管理不到位，產生糾紛

住宅小區停車位本來就不足，加上物業公司的管理欠缺，造成小區停車位存在諸多問題。調查發現，曾因停車問題與物業公司發生矛盾的業主就有48%，這成為小區停車矛盾的主要矛盾之一。主要表現如下。其一，在購房初期，70%的業主認為物業公司在車位分配上沒有做到公平、公正、公開；其二，物業公司不征得業主的同意，擅自將小區公共用地改建成停車場地然后租給業主，收取租金；其三，對小區業主的亂停亂放，物業公司只采取勸說、告知等方式，對大部分業主沒有約束力，不能解決違規停車的現象；其四，物業工作人員服務態度差，在接到業主投訴后，僅有20%的物業會采取積極的措施應對，大部分情況是表面答應卻毫無作為。

4、業主素質不高，亂停亂放現象嚴重

一些新建小區停車設施比較完善而且也能正常運行，但也存在停車難的現象。其中最主要原因是有些業主為圖方便，將車亂停亂放，搶占他人停車位或是占用公共通道。停車問題的合理解決涉及到業主和物業公司的配合，即需要物業管理的有條不紊，也需要業主的配合，只有這樣，才能使停車難問題得到解決。

四、治理小區停車問題的對策

1、合理控制居民私家車擁有量

以現在私家車增長速度來看，如不采取措施合理控制私家車的擁有量，短時間不可能解決小區停車難的問題。從歐洲的經驗來看，政府一方面應積極引導市民拼車出行，或鼓勵市民出行使用公共交通，另一方面通過增加購車稅、燃油稅、交通擁擠費等措施，提高市民私家車的使用成本，從而抑制市民私家車的擁有量。

此外，可以借鑒日本的優秀經驗，規定個人或單位在購買車時必須提供擁有固定車位的證明，這種固定車位可以是自有的也可以是長期租賃的，否則交管部門將拒絕上牌照，這樣就可以通過停車位數量來限制汽車數量的增長，真正做到有位才有車，一位一車。

2、用動態發展的思路調整停車位配建標準

從根本上解決停車難的問題，最好的辦法就是要求相關部門用動態的、發展的思路，提高新建小區停車位配建標準，不僅滿足當前業主的需要，還要滿足業主不斷增長的停車需求。建議可以按照適當超前的原則，根據小區總產數的80%設置停車位規劃標準，由于不同類型的小區居住人群不同，可以制定不同的停車位配建標準，例如，《煙臺城市規劃管理若干規定》中規定，新建住宅劃分為三類，住宅配建停車場標準為：一類居住用地按每戶1.2―1.5個機動車位設置，二類居住地按每戶1―1.2個機動車位設置，三類居住用地按每戶0.7―1個機動車位設置。

3、多方配合引入市場機制增建停車位

當前住宅小區停車場由于產權不清、收費不合理等問題，嚴重影響了開發商建設停車場的積極性，加劇了停車難的問題。解決問題的關鍵是政府加強對建設地下停車場的支持和鼓勵，建議可以給建設地下停車位的開發商一定的政策優惠或補貼。通過減免稅費或提供資金、土地等資源鼓勵發展停車服務業，鼓勵在小區周邊空地興建機械立體停車場。日本的機械立體停車場占70%，從20世紀60年代至今，庫型從二層簡易升降式發展至目前垂直升降式、升降橫移式、巷道堆垛式等大規模集成車庫，每年安裝投運的停車位達10萬個以上，而在中國機械車立體停車場目前只占2%～3%。綜觀各國，機械立體停車系統是未來停車方式的發展方向之一。

此外，還可以由交警、城管等部門在物業管理公司的配合下在小區周邊道路規劃建設夜間停車位，充分利用市政道路資源，緩解周邊小區市民的停車難情況。

4、提升物業公司停車管理水平，營造良好的停車環境

對物業公司而言，解決停車難問題的關鍵是制定好小區停車管理規范。停車管理規范制定的主旨一定是要方便業主，因此無論是制定還是執行程序都要公開，充分發動業主自己來討論規范條款。在制定好停車規范后，物業公司就嚴格按照規范實施停車管理，科學劃分地上臨時停車位，及時疏導停車位，巧妙利用車庫死角等地方，節約利用不多的停車空間，在征得業主同意的情況下，合理規劃小區道路停車位，滿足小區業主的停車需要。在業主管理方面，物業公司要加強對規范停車的宣傳，建議可以通過跟社區居委會合作，通過發傳單等方式對業主進行勸導和教育，促使業主自覺遵守并維護停車規范和秩序。

此外，由于小區服務具有一定的壟斷性，相關部門要加強對物業公司的監管，針對停車收費實行政府指導定價，充分發揮價格杠桿調節作用，適當提高地上停車收費標準，促使業主自覺地將車停入地下停車場。

（注：本課題由四川文理學院社區服務發展研究創新團隊（編號：川文理2014112-10）支持。）

【參考文獻】

[1] 楊傳明：城市住宅小區停車問題及解決對策研究[J].現代城市研究，2012（8）.

[2] 戰曉靜：濟南市居住區停車位的建設與管理初探[J].住宅產業，2008（5）.

篇（2）

戈爾現代管理有限公司辯稱,該公司向小區業主收取的停車管理費在性質上屬于場地租金和場地維護費,并非保管費。王先生所計算的車輛價值過高,交通費、誤工費和車輛被盜之間沒有因果關系。

法院審理查明,王先生于2004年6月15日以3.98萬元的價格購買了該奧拓小轎車。戈爾現代管理有限公司為王先生所居住的小區提供停車管理服務。王先生的車輛在戈爾現代管理公司保管期間被盜,戈爾現代管理公司存在一定過失,王先生要求戈爾現代管理有限公司賠償車款損失于法有據,法院予以支持。但賠償的具體金額法院將結合車輛被盜時價值及被告過錯程度予以酌定。至于王先生另行主張的交通費及誤工費,于法無據,法院不予支持。最終,北京市朝陽區人民法院判決北京戈爾現代管理有限公司賠償車主損失15000元。

點評:胡勇軍(浙江海通聯合律師事務所律師)

近年來,小區內車輛失竊案件時有發生,車主要求物業公司賠償的案件也常見報端。此類糾紛往往爭執較大:車主認為物業公司收費后就應該妥善看管車輛,造成被盜責任在物業公司,自然應賠償損失;物業公司認為收取停車費是允許車主有償使用停車位,自己不負任何責任,而且收費很少卻要承擔上萬元乃至幾十萬元的賠償,顯失公平。訴訟發生后,車主能夠提交給法院的證據也往往是一張收據或停車牌而已,它所蘊涵的法律關系并不明確,這樣就給法院認定案件事實造成了困難。

篇（3）

第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、國家發展改革委和建設部《物業服務收費管理辦法》等法律、法規和規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于具有獨立法人資格、取得物業服務資質的物業服務企業，在鄭州市市區內提供物業服務時收取物業服務費的管理工作。

第三條 鄭州市市區的物業服務收費管理工作由鄭州市物價局負責;各縣(市)、上街區的物業服務收費管理工作由當地價格主管部門負責。

第四條 本辦法所稱物業服務收費,是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,提供物業服務向業主所收取的費用，主要包括以下內容:

(一)綜合管理服務;

(二)物業共用部位的日常維護和管理;

(三)物業共用設施、設備及其運行、使用的日常維護和管理;

(四)環境衛生、綠化管理服務;

(五)物業管理區域內公共秩序維護。

第五條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開、透明和收費與服務水平相適應的原則。

第六條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價兩種價格管理模式。

住宅小區未成立業主大會和新建住宅前期物業服務，物業服務收費實行政府指導價。

住宅小區已成立業主大會的，物業服務收費實行市場調節價。

別墅及非住宅類物業服務收費實行市場調節價。

第七條 物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

物業服務成本構成一般包括以下部分:

(一)服務及管理人員的工資、社會保險和按規定應當提取的福利費等;

(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

(三)物業管理區域清潔衛生費用;

(四)物業管理區域綠化養護費用;

(五)物業管理區域秩序維護費用;

(六)物業服務企業辦公費用;

(七)物業服務企業固定資產折舊;

(八)經業主或業主大會同意的其他費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。

第八條 實行政府指導價的物業服務收費實行等級管理。

(一)物業服務項目包括綜合管理服務、公共區域秩序維護服務、公共區域清潔服務、公共區域綠化養護服務和共用部位、共用設施設備日常運行、養護、維修服務五項。

(二)每個服務項目根據服務要求、設施設備配置情況不同，分為五個收費等級。

(三)物業服務企業所申報的綜合管理服務項目的等級，不得高于所選的公共區域清潔服務、公共區域秩序維護項目等級。

(四)物業服務最終價格為五項對應等級收費標準之和。

第九條 住宅小區物業服務收費各等級的基準價和浮動幅度，由具有定價權的價格主管部門依據房地產行政主管部門確定的物業服務等級標準制定。

各住宅小區具體的物業收費標準由業主與物業服務企業在價格主管部門核準的物業服務項目等級的基準價和浮動幅度內約定。

第十條 實行市場調節價的物業服務收費標準，由物業服務企業在與業主簽定物業服務合同時約定。

第十一條 執行政府指導價的物業服務企業，應當在房屋交付使用前，持以下資料原件(復印件加蓋單位公章)向價格主管部門申報物業服務收費項目等級標準。價格主管部門在實地勘驗后，對具備收費條件的物業小區核定收費項目等級標準。

(一)規劃部門批準的建設工程規劃許可證、住宅小區總平面圖;

(二)房地產行政主管部門認定的服務等級標準材料;

(三)申請物業服務收費等級標準的書面材料;

(四)物業服務企業資質證書的復印件;

(五)法人登記證書及營業執照副本;

(六)物業服務合同;

(七)物業承接查驗報告;

(八)其他需要報送的資料。

第十二條 本辦法實施前實行政府指導價的住宅小區，繼續按原合同約定執行。物業服務企業如需調整物業服務收費標準，可按照本辦法的規定，在新制定的政府指導價標準范圍內進行調整，并應征得小區專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十三條 物業服務企業在物業服務中，應當嚴格履行物業服務合同，遵守國家的法律法規，為業主提供質價相符的服務。

第十四條 物業服務收費以房屋所有權證登記的建筑面積為準計算;辦理房屋所有權證前以售房合同中約定的建筑面積為準計算。

第十五條 完成物業承接查驗并交付使用的房屋，自開發建設單位交付之日下月起，業主開始按月交納物業服務費。

第十六條 因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的房屋或已竣工但尚未出售的空置房屋，物業服務費用由開發建設單位全額承擔。

第十七條 業主或物業使用人裝修期間產生的裝修(建筑)垃圾由業主或物業使用人按規定自行清運的，物業服務企業不得收費;委托物業服務企業清運的，清運費用由業主與物業服務企業協商確定。

第十八條 住宅小區的物業服務企業推廣使用集成電路卡(IC卡)的，按業主實際使用數量免費發放，丟失補辦的可按成本價收取費用。

第十九條 住宅小區機動車停車服務費實行政府定價。

在全體業主共有道路或者其他共用場地停放機動車輛的，是否交納停車服務費，收取的停車服務費如何使用，應當經業主大會或物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

物業服務企業在全體業主共有的地面和地下規劃共用車位、道路或其他共用場地收取的停車服務費，扣除經營管理成本后的業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照商定的意見或業主大會的決定使用。

規劃用于停放機動車的車位，在產權人取得相關產權后，可由產權人通過出售、附贈或者出租等方式約定。產權未明晰前，車位的收益歸全體業主所有。

第二十條 物業企業代供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等單位收費時，不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十一條 物業服務企業不得以保證金、抵押金等形式變相收費。

第二十二條 物業服務企業已收取物業服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第二十三條 物業服務企業應當按照政府價格主管部門的規定，在物業管理區域內的顯著位置，采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊或多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。明碼標價的內容包括:物業服務企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費依據、計費方式、計費起始時間、價格管理形式、價格舉報電話12358、行業監督電話等。

第二十四條 物業服務企業違反物業服務收費相關規定收費的，由價格主管部門依法進行查處。

第二十五條 本辦法自20xx年9月1日起執行。《鄭州市物價局 鄭州市房地產管理局關于印發鄭州市物業服務收費管理實施辦法(試行)的通知》(鄭價公〔20xx〕2號)及其他相關文件和規定同時廢止。

小區停車位如何管理的具體方案為了更好的解決小區的停車問題，保持良好的停車秩序，通過對小區去年停車管理的總結，近兩個月來客服中心不斷的與業主、居民委員會相關部門溝通和討論，擬定了20xx年的停車管理方案，具體如下：

一、小區出入口安裝一卡通智能刷卡系統，固定車位車輛直接刷卡出入小區，在進入地面固定停車場及地下車庫時需要再次刷卡。臨時車輛進入小區，需領取智能卡，刷卡計時，繳納臨時停車費方可駛出小區。

二、小區固定停車場(1號、3號、4號、6號)采取抽簽方式分配，另外601603號樓前西段停車位劃入3號停車場作為固定停車位，614616號樓前停車位劃入4號停車場作為固定停車位。地面車位分配方式基本延續20xx年的分配方案，同時為了固定停車場停車有序，在停車場出入口安裝智能刷卡系統，一車一位，刷卡進入。

三、根據消防要求，確保消防通道暢通，調整原路兩側固定車位(包括2號、5號停車場)，不再納入抽簽分配范圍，改為臨時停車位，供搬家、來訪、業主臨時停放及特殊車輛使用，并采取計時收費辦法。

四、由于地下車庫機械二層車位的啟用，保障車輛停車規范及地下車庫車輛管理系統的正常運行，取消地下車庫臨時停車位。

五、對已辦理地下車庫停車位的私家車，可以參與地面固定停車位的抽簽，對抽中地面停車位并自愿放棄地下車位的車主，可以辦理終止地下車庫停車位租賃協議，停車費用按照實際發生月進行退費。

六、地面車位收費依據標準：北京市物價局京價(收)字[20xx]194號《關于調整我市機動車位車場收費標準的通知》、北京市發展和改革委員會《關于調整我市機動車停車場收費計時單位的通知》(京發改[20xx]495號文件)、經區發展和改革委員會核準的備案標準執行。

地面固定停車位收費標準：

小型車月租150元，年租1600元

篇（4）

二、運用PDCA循環改善酒店式物業管理服務

在酒店式物業服務過程中，運用PDCA循環的科學程序改善服務質量可作如下探析:

(一)P－計劃階段

在這一階段，應在著重分析當前酒店式物業服務過程中存在的問題、主要原因和收集物業信息、業主的共性、個性需求的基礎上，確定服務質量目標、整改計劃，并制定相應的措施。(1)調查現狀，找出問題。調查當前酒店式物業服務現狀，廣泛抽取樣本，收集近一段時期內物業服務的資料，根據業主的共性需求和個性需求，確定需要改進的管理問題及服務質量要求。(2)分析問題產生的各種原因。可從服務意識、服務標準、服務內容、人員素質、專業能力、管理水平等方面著手，逐一分析論證，尋找問題產生的原因。(3)找出影響酒店式物業服務質量的關鍵因素。影響物業服務質量的因素可能很多，但主要還是由關鍵因素決定的，改進酒店式物業服務質量必須從關鍵因素入手，抓住主要矛盾。(4)制定解決問題的措施計劃。針對問題的關鍵因素，尋找可能的解決方法，制定可行的措施計劃。措施計劃應明確:需要解決的問題、將要達到的目的，執行時間、執行者、執行范圍和執行方式。編制相關體系文件，如物業管理目標和方針、實施手冊、制度文件、作業指導書、工作記錄等。

(二)D－執行階段

這一階段的主要內容是實施，按照P階段制定的計劃、目標、措施及其分工，嚴格組織實施。但任何一項計劃，都不是單一的工作;為此，需要完善相關基礎設施、引進必要人才，對管理人員、具體工作人員等進行思想動員，提高服務意識、增強工作責任心、加強職業素質教育、強化專業技術培訓。

(三)C－檢查階段

這個階段要加強與有關業主、小區、社區的溝通和協調，加強督促檢查，及時向相關領導部門反饋各項措施的落實情況，以便根據實際情況對原計劃進行補充和調整。檢查內容主要是:是否按照既定計劃執行，執行情況是否符合計劃的預期結果，措施是否有效，還存在哪些差距等。如果實際執行情況與預定目標偏離、措施效果不明顯，還存在差距，就要分析原因。如果達到了預期目標，效果顯著，則總結經驗。這一階段還可建立一些具體的指標考核方法，比如:物業服務關鍵績效考核方法－－KPI，采用計劃完成度、措施執行率、業主滿意率、投訴回復、及時處理率等指標。

(四)A－處理階段

這個階段主要是對檢查結果進行總結。對已解決問題的成功經驗進行提煉，有針對性地修改或制定有關標準、工作制度，以便以后執行或推廣;對于失敗的經驗也要加以總結，以免重現;對于效果不顯著的或者實施過程中出現的問題，分析原因，制定新的措施和對策，轉入下一輪PDCA循環中去解決。這四個階段是循環不止的，每運行一次，解決一個問題，工作就上升一個臺階。因此，采用PD-CA理論指導，伴隨著這種循環，酒店式物業管理服務質量水平也就隨之上了一個新的臺階。

三、PDCA在改善酒店式物業管理服務質量中的實證

筆者結合本市某物業企業管轄的物業小區的實際問題進行了實證研究。該小區總占地面積200畝，總建筑面積約40萬平方米，住宅總戶數2600多戶，小區內部配套有商務酒店、沿街商鋪、特色商業街、商場、寫字樓等。筆者經業主滿意度調查發現，業主對“停車場管理”等服務滿意度不高，需要進一步改善服務質量。調查結束后，根據PDCA模型，該企業制定了整改工作方案。

一是制定整改方案。通過座談、走訪相關業主，了解到業主對“停車場管理”服務的不滿意，主要集中在三個方面:個別停車場管理人員服務態度較差，且不提供倒車引導服務;部分業主停車不規范，存在一車占兩位，擠占人行道的現象;外面的車停在本小區。根據調查了解到的問題，該企業同業主委員會商榷后，制定了整改方案，分別就停車場管理人員服務內容和服務態度、小區車位劃線、小區車輛準入證等方面進行整改。

二是執行。根據整改方案，該企業確定由一名副經理負責，聯合業主委員會，開展了停車服務及文明用語培訓、車位劃線、文明停車倡議、小區車輛登記發證等行動。

三是檢查。在整改過程中，除了不定時檢查外，該企業又開展了“你提我改”活動，及時了解業主對整改行為的反應;整改結束后，通過電話的方式，征求業主對停車管理的意見，尤其是之前對停車管理服務不滿意的業主。四是總結提高。經過一個月的整改，業主對停車管理服務滿意度大大提升。該企業認真回顧本次整改行動，總結經驗，將停車引導、文明用語、車位劃線和車輛出入發證作為日后停車服務的重要內容，并建立了服務標準，對相關人員進行考核，考核結果與當月獎金掛鉤。

篇（5）

1、制定完善的停車場管理制度，并遵照執行。

2、定期檢查停車場配置足夠的消防栓等滅火器械，并可通過防火卷簾將整個車場分割成若干個防火區域；車管員對易燃易爆物品、煙火等涉及安全的一切事項嚴格把關，提高警惕性，杜絕隱患。

3、私家車位設立明顯識別標示，車管員不讓其他車輛擠占私家車位；對于一些禁止停車的場所，設置顯著的禁停標志，對違禁的車輛實施處罰。

4、對于臨時泊車卡、月保卡與私家車位卡采用不同顏色印制，便于識別管理，在車卡背面注明有關事項如：不賠償損失、車輛應自辦保險等，盡量避免事后糾紛。

5、車場配置顯著的出入口指示、限高標志、禁鳴標識、限速標志、車場管理須知、收費標準等。

6、車管員對每輛進入車場車輛作適當檢查，注意車輛是否有被撞、被刮等跡象做好現場記錄由車主簽字確認，在此減少不必要的糾紛；主動禮貌提醒車主不要將貴重物品留在車內，同時阻止閑雜人員進入車場。

7、停車場將安排專職車管員對停車場實施巡查管理，并引導車輛停放，提供問詢服務。

8、對車場出入口附近的路面實施人車分流，確保區內人員進出及活動的安全；對于易產生交通瓶頸、造成堵塞的地段及時進行有效疏導。

9、在停車管理員手中將備一份月保車主基本檔案，以便車輛發生危險情況或緊急疏散時使用；車管員巡查中若發現停放車輛有異常情況（自燃等）要立刻采取措施實施補救，若車輛之間發生交通事故，要盡快處理，以不妨礙車輛通行為準則，并好事件報告。

10、對于長期亂停亂放、耍賴不交車輛保管費的車輛，車場管理部按規定給予發函提醒，再實施鎖車處理，或將其強拖走交由交警部門進行處罰。

二、月保、臨保、IC卡辦理

停車場的出入口勻使用IC卡智能系統。有月保車輛需求的業主/租戶首先到服務中心填寫月保車輛申請，按收費標準交納月保費用，由管理中心工作人員按技術要求將IC卡一卡通輸入停車場月保通行指令，此時業主可享用IC卡一卡通的全程服務。若到月底未重新辦理月保交費，IC卡一卡通將終止停車場通行服務。

臨保車輛是用入停車場自動取卡，出車場時讀卡交費。車輛臨保的業主，不享受一卡通全程服務。其他外來人員使用的臨時停車IC卡不具備從停車場進入樓層的功能。凡業主的大堂門IC卡皆具備從停車場進入樓層之功能。

三、負一層管理建議

負一層為住宅、商業公寓合用之地，按發展場出入口不字的要求，負一層將按照住宅109個車位，商業、公寓100個車位的劃分明確區域，設置明確的行駛、停放指引牌，各行其線共享其路，并在負一層車場管理人員的配置上比負二層多設一人。

四、停車場環境管理

停車場將定期開啟風機換氣，保證空氣流通。每日清潔人員將對車場實施保潔作業，定期對地面進行沖洗、管網實施擦抹。巡查人在其巡查過程中將隨時注意地面衛生情況，并對大件垃圾立刻實施清理。

五、停車場物業管理費用收取。

停車場的物業管理費用，我公司將按照行業規定對每一月保車位收取管理費100元，對每一臨保車位收取管理費150元，空置車位另行商定。

六、停車場物業管理費收取的用途

篇（6）

法律依據：

篇（7）

"行車難、停車更難"、"人有房住、車無地停"， "停車難"正在成為小區居住矛盾日益突出的大問題。

我們對淮安市多個小區調查后發現，淮海第一城小區、富春花園小區、浦東花園等小區，作為規劃較好的小區，到了晚間，小區干道的兩旁都停滿了無車位的車輛。淮安市目前已經入住的小區，或多或少都存在停車難的問題，為滿足需求，小區綠化、人行通道也常常擠滿了"違停車輛""。很多小區因合法停車泊位匱乏，造成小區停車秩序混亂，小區的綠化嚴重被破壞，亂停車、占用消防通道停車及停車糾紛時有發生。

一、私家車的大幅度增長是"停車難"產生的直接原因。

統計資料顯示，至2011年上半年，我市私家車保有量達到九萬多輛，根據2011年淮安市各大汽車賣場的銷售量來看，民用汽車仍在維持高位增長態勢，每月還以2000輛左右的速度增長。"一方面是售車數量高速增長，一方面是停車位本身就很緊張，由此看來，今后的停車難將越來越難"。

二、車位需求急劇擴大，住宅小區停車位供不應求。

對于小區停車位緊張的原因，除了家庭轎車增長迅速，小區泊車位頻頻告急外，"先天不足"是小區停車位客觀存在的現實。有些小區的開發商在當初進行規劃時，為了節約成本，對停車位的比例設置不足，也是造成糾紛增加的重要原因。住宅小區車輛數量的快速增長，導致許多私人汽車沒有停車位，只能停放在路旁，或犧牲住宅樓前后的小塊綠地，改作停車坪，但不能從根本上解決問題。

三、住宅小區建設管理不到位。

新建小區出現的一個很普遍的現象是：雖然小區配備的車位不少，但是地上和地下的比例反差較大，其出售與出租的價格懸殊，一些業主寧可高價去租，也不愿去買。但是，另一方面，從開發角度看，建地下停車位本身是為了應對市場競爭提高小區品質。如果地上車位增多，人車不分流，小區的升值、保值性差；地下車位減少，不適應未來小區車輛增多的需求，小區有可能因為地上車位不夠而出現亂停車現象。小區車位權屬大致分成兩類，一類是開發商自己投資建設的車位，另一種是業主分攤建設費用的車位，政府部門要介入行業管理，及時公開車位的權屬及租售車位資金的使用情況，把租售行為規范化，避免開發商或物業不公平獲利。

如何能解決小區停車難的問題，我認為：

1、在小區建設規劃之初，就要做好充分的市場調查，對未來業主的停車位有充分的估計，爭取車位配比達到1:1。市

民對于停車位的爆發性增長需求，使得樓盤之間的競爭加劇，充足的車位率也將成為競爭的一個重要砝碼，對于購房者來說，規避停車難，最好的辦法就是防患于未然，越來越多的購房者認識到，無論是自住還是投資，停車位的充足與否和房產后期有多大的保值增值空間緊密相連。

2、每個新小區都必須建有地下停車場。地上停車位受小區地面面積所限，不能建設足夠的停車位供業主使用，在地下建停車場，不占用地面面積，可以開辟空間，將土地利用率擴大，人車分流，全地下，冬暖夏涼，不怕日曬雨淋，陽光天井、通風系統等最新設計配置更提高了舒適程度。

3、在有限的土地面積上更大可能建設更多的停車位，譬如改造停車場為立體停車場、與周邊樓盤聯動動態剩余停車位數量以提高使用率。

4、交管部門在不影響交通的情況下沿小區周圍路邊多設置停車位，小區附近的社會單位可考慮開放單位停車場，民防設施在閑時也可改造用作停車。立足長遠，政府應在宏觀規劃上配套足夠的社會停車場。

篇（8）

物業管理專項業務。任何一個溫馨、舒適、和諧的家園都離不開物業管理的專項業務，包括:治安、保潔、綠化、車輛管理等。屏西社區物業管理專項業務工作，主要包括以下四個方面:第一，治安保衛。由于小區比較大，為了更好的管理和保障居民人身財產安全，對來往的人群進行排查和監督，屏西社區只開放一個出入口。平時人流量和車流量都比較大，物業管理處一般會安排四個保安同時站崗，來引導人車安全進出。另外，安排保安人員隨時進行巡邏，以達到防火、防盜、防事故以及突發事件及時處理的目的。屏西社區保安人數共計35人。第二，清掃保潔。對于規模較大的生活區，生活垃圾定時定點收集清運和小區公共部位的清掃保潔是一個重要的工作內容，屏西社區聘請了19名專門的保潔員工。第三，庭院綠化。屏西社區的綠化面積67737平方米，綠化率達到36%。對管理區域內的公共綠地、宅旁綠地和道路綠地必須做到日常養護，定期聘請專業公司進行養護。第四，車輛管理。屏西社區居民的汽車擁有量為850輛，而停車位僅有180個，還有670輛汽車(占78.9%)無法實現有序停放;即使占用路面，也只能再停放240輛汽車(占28.2%)，仍然有430輛汽車(占50.6%)無處停放。因此，即使把非停車位的路面全部開放用于停車也難以滿足現狀。

篇（9）

一、消防安全管理

消防工作是一項群眾性的工作，有賴于承租戶和業主的支持配合。為了保證大家的生命財產安全，建設優秀安全文明小區。我們應牢記"隱患險于明火，防范勝于救災，責任重于泰山"。

1、消防通道是消防人員實施營救和被困人員疏散的通道，發生火災，消防通道就是一條生命通道。比如從室內到地面的樓梯、樓梯口、過道和小區出口處、小區內到外面公路的道路都屬于消防通道。我國《新消防法》第二十八條規定任何單位和個人不得有以下行為:

(一)損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材的;

(二)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的;

(三)埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的;

(四)占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的;

(五)人員密集場所在門窗上設置影響逃生和滅火救援的障礙物的;

如有違反本規定，根據《新消防法》第六十條單位違反本法規定，責令改正，處五千元以上五萬元以下罰款，個人違反本規定的處警告或者五百元以下罰款。

2、不得損壞或擅自挪用、拆除、停用公共消防設施及器材，不得堵塞、圈占消火栓，不得擅自動用消防水源，不得占用防火、疏散天臺。

3、履行國家規定的有關防火安全責任人所應有的權力、義務，并承擔相應的法律責任。

二、車輛管理

由于小區內部分車主將機動車隨意停放在小區道路上,甚至草地上，不但破壞了小區的環境，也給其它車輛的正常通行帶來不便。這些亂停放的車輛占用了小區的消防應急通道,一旦小區發生緊急事件，若消防應急車輛無法趕往現場，將造成嚴重的后果。

車輛亂停放已在小區內造成了許多矛盾和糾紛，如：

1、造成了機動車輛相互碰擠、摩擦;

2、正常行駛車輛因避讓亂停放車輛而撞到他人;

3、住戶為了避閃車輛而不慎摔倒。

為了避免這些問題的重復發生，營造一個安全、文明、舒適的小區，根據小區的實際情況，管理處擬從8月中旬開始對小區內車輛亂停亂放的現象進行整治，具體如下：

1、物業管理處將在小區內主干道上設立臨時路障來控制小區主干道上車輛亂停放現象，如有住戶搬場、搬運物品請通知管理處或物業保安搬離路障。

2、在小區內有停車位的車主，必須持有管理處發放的停車卡，刷卡出入小區。

3、凡無私家車位停車證的車輛，一律不得在私家車位泊車。

4、進入小區內停放的車輛，必須停放在劃定的車位內。行車通道、消防通道及非停車位禁止停車。

5、凡裝有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛，嚴禁駛入住宅區。

6、車輛停放后，駕駛員必須自覺鎖好車門，關好車窗，并保持車位清潔衛生。

7、對小區內亂停放的車輛物業保安將通過門對講或上門勸說解釋。對一意孤行拒不接受物業的勸說的車輛，物業將對其車輛進行鎖車。

8、車管員必須嚴格執行車輛出入規定，發現可疑情況及時報告，并認真做好交接班工作，凡因交接不清而造成事故的，必須追究交接班雙方的責任。

9、希望沒有辦理車位的住戶盡快至物業管理處辦理車位租賃手續;

三、安全管理

1、出門前請關好門窗

2、妥善保管自己的財務

3、請把自行車、電瓶車、摩托車停放在規定區域并上鎖。

4、小區內發現可疑人員，請及時告知物業保安。

5、小區內發現瘋、傻、醉酒鬧事的人員，請及時告知物業保安或拔打110。

本責任書一式二份，責任人和小區物業管理處各執一份。

篇（10）

聯系方式：

車牌號：

車輛特征：

乙方（停車管理方）：

聯系人：

聯系方式：

為加強小區機動車的停放管理，明確各自的權利義務，甲、乙雙方經友好協商，現就機動車停放管理事宜達成如下協議：

一、乙方的權利和義務

1、有權按政府有關政策制定小區停車管理制度；

2、有權按照政府規定或雙方約定向甲方收取停車費；

3、有權對進出車輛進行登記，查驗停車憑證，對無證車輛可以拒絕停放或放行；

4、有權對不按規定停放的車輛采取移動等措施；

5、應為甲方提供車位;

6、應負責停車場地及設施設備的檢查、維修及管理工作；

7、應安排專人看管停車場或采用電子監控手段進行不間斷監視；勸阻、制止任何損害停放車輛的行為，采取各種防范措施，防止車輛丟失；

8、應向甲方開具停車泊位證明，開具物業管理企業發票（或停車專用發票）；

9、其他。

二、甲方的權利和義務

1、有權在乙方提供的車位停放車輛；

2、有權對乙方提供的停車管理服務進行監督，提出批評和建議；

3、交納停車費后，有權索要停車泊位證明和發票；

4、因乙方管理不善造成車輛丟失的，有權向乙方索賠；

5、應按照規定或約定交納停車費；

6、服從停車管理人員的指揮和疏導；

7、遵守停車場管理規章制度；

8、其他。

三、停車費價格及收費辦法

停車管理服務費價格：

交納方式：（按年或按月）

交納時間：

四、管理責任

1、乙方提供停車管理服務，因管理不到位造成甲方車輛丟失的，負責賠償，具體賠償金額為元。

2、甲方委托乙方看管車輛，并要求乙方保證車輛不被損壞的，需另行增加管理費元/月。

五、違約責任的處理

一方違約造成另一方損失的，必須賠償。雙方在履行合同時發生爭議的，可選擇下列處理方式：

1、協商解決；

2、申請主管部門調解；

3、申請向仲裁委員會仲裁；

4、向人民法院提訟。

（其中，3、4項不能同時選擇）

六、本合同期限為年，自雙方簽字之日起生效。

七、凡符合下列條件之一者，本合同解除：

1、雙方協商一致；

2、不可抗力因素導致任何一方或雙方不能履行合同的；

3、甲方不按約定的期限和標準交納停車費的；

4、其他。

八、本合同一式兩份，甲、乙雙方各持一份，具有同等效力。

篇（11）

1.建筑設備監控系統

1.1設備報警系統建議

設備報警系統主要是對設備的狀態進行監視，并將報警狀態反饋到監控服務中心；能提示物業服務人員及時去處理，可有效避免事故的發生，或降低事件造成的損害程度，避免事件造成其他方面的影響。

①于生活水箱及污水井安裝高低水位狀態的水位探測器，

②于配電房、高壓變壓器房、小區中央控制室安裝水浸報警器；

③于生活水泵、污水排水泵安裝設備故障報警裝置；

④在出現警報時，設備報警信號回饋到小區中央控制室及工程人員值班室，能發出聲光報警，提醒當值人員馬上處理。

1.2自動抄表管理系統建議

目前大部分新開發的住宅小區水、電、煤氣等均由政府市政部門執行統一收費管理，水、電、煤氣的計量基本上都實行統一的自動抄表系統；故建議前期設計階段：需從工程工藝及日后維修保養角度考慮預留自動抄表系統的管線空間及設備擺放空間位置，預留自動抄表管理系統的電源。

1.3電梯智能卡管理系統建議

電梯智能卡管理系統只對電梯呼梯按鈕或內選按鈕進行控制，實現對電梯的使用權限進行限制，極大提升管理小區的安全級別，減少閑雜人員，可適當縮減保安或勤雜人員。

①訪客聯動控制器：配合內選控制器，實現來訪客人的用梯需求；

②密碼鍵盤控制器：配合內選控制器，可通過輸入密碼乘梯；

③指紋（或掌紋）讀寫器：配合內選控制器，通過識別指紋（或掌紋）進行電梯使用權限控制；

④身份證讀寫器：配合內選控制器，通過讀寫第二代居民身份證進行電梯使用權限控制。

2.安防方面建議

2.1閉路視頻監控系統建議

根據住宅小區定位及需求選用不同技術的閉路監控系統，如純模擬視頻技術的閉路監控系統、純網絡數字視頻技術的閉路監控系統（方便日后的攝像槍的增加，且減少大量的線路敷設）、同時有網絡數字視頻與模擬視頻的閉路監控系統。

①考慮在主要出入口（包括各棟樓宇）、公共區域、有關涉及收費場所及需重點監視的場所等需要實行監控的場所安裝攝像槍。如小區主出入口、每棟住宅樓的負1層電梯前廳、1層大堂、的出入口、每臺電梯轎廂，區園內、內環車道、停車庫、停車收費亭內、會所主出入口、每棟天臺出口等位置。

②在少人走動的地方，設置視頻動態監視；該處的攝像機畫面通常是靜止的，主控系統通過動態視頻檢測功能檢測到畫面產生變化時，立即發出報警，同時小區中央控制室的監視器自動切換到該畫面，以便保安人員及時處理。

③每個住宅樓首層服務崗及小區出入口設置監視屏。每個住宅樓首層服務崗可以監視該崗位管轄區域的所有位置；小區出入口監視屏可以監視與車輛相關的所有位置。

④在中央控制中心的監視墻配置大屏幕的監視屏（如42時液晶監視器）；在有事件發生時自動強制切換到大屏幕監視屏播放其現場圖像，并帶有聲光報警顯示。另建議監視墻的設計需考慮分期開發樓盤的后續開發的監視屏的擺放位置。

⑤硬盤錄像機需滿足保留錄像時間不小于30天的存儲設置。

⑥小區內電梯內配置抗干擾、防抖功能的廣角電梯專用攝像槍，電梯井道內使用便于經常移動耐用的電梯專用視頻線纜。

⑦如增加自動跟蹤技術功能，投資成本不大的情況，建議閉路監控系統配置該功能；將攝像機通過編程，能執行“智能巡邏”任務；進一步提升小區的治安管理，減少小區的治安事件發生。

2.2周界報警系統建議

周界報警系統各部件設置建議根據部分項目住宅小區整體設計及房產公司擬定物業管理模式而定；建議安裝在小區的圍欄及小區需報防的部位，如攝像槍旁。

2.3可視對講系統建議

可視對講系統的各部件設置位置建議根據物業管理模式而定，如門禁控制器（帶讀卡及可視對講）設置在住宅小區主出入口、地下停車場進入住宅樓的道閘、住宅樓首層出入口處等位置；門禁控制器（帶可視對講）設置在住戶室內、住宅樓首層服務崗、住宅小區主出入口的保安亭內等位置；開門按鈕設置在對應的住宅小區主出入口內側、住宅小區主出入口保安亭內、地下停車場進入住宅樓的道閘內側、住宅樓首層出入口處內側及住宅樓首層服務崗等位置；其他部件將會根據現場及安裝規范決定其安裝置。

在選擇可視對講系統上建議綜合考慮投資成本及系統的領先性，可以考慮使用全數字的可視對講系統，它減少復雜的布線，降低線路鋪設所產生的成本，但該種設備的成本較傳統的可視對講系統的高。

建議可視對講系統帶有免打擾功能。在住戶休息中或不方便接聽訪客呼叫時，使用該免打擾功能，更加體現人性化物業管理。

2.4智能家居控制系統建議

由于部分項目定位為和高端住宅小區，會有部分生活品質要求較高住戶可能會從居住的安全及家居智能化考慮，會在自己住宅室內安裝家居智能控制系統。故選擇小區的可視對講系統時建議需帶有智能家居控制功能，供住戶自由選擇是否加裝智能家居控制系統；智能家居控制系統可以通過連線接到小區中央控制中心進行多重的監視，進一步提升物業服務的品質及小區的安全。智能家居控制系統包括住戶內煤氣報警、防盜設置（如門磁、窗磁）、緊急呼叫、家居電器的智能控制等。

2.5門磁系統建議

建議在天臺防火門、出入口防火門等位置設置門磁報警器，門磁感應器選擇及安裝采用易拆裝的設備及安裝方式，方便日后的維修保養。如以上位置防火門被打開時，報警信號馬上反饋到小區中央控制中心及管轄該區域的首層服務崗，物業管理人員會根據報警部位及時趕到現場處理。

2.6智能停車管理系統建議

建議設置的智能停車管理系統能全面地對進出停車場的車輛進行全方位管理。不僅可以有效地杜絕亂停亂放，避免造成小區內的交通混亂及擁堵，同時可以減少汽車被盜的案件發生；為月租、月卡的固定停車用戶，提供了方便、快捷、安全的服務；物業公司管理以達到科學、高效、服務優質的目的。

從安全管理角度考慮，建議入口處的吐卡機需帶對講功能。到訪的車輛抵達吐卡機旁按動對講按鈕，到訪人員向入口處物業管理員說出需找業戶的信息；物業管理員與住戶聯系并予以核實確認后；物業管理員按動值班崗亭內的吐卡按鈕，吐卡機吐出臨時停放卡；到訪車輛方能進入小區停放，有效杜絕不法之徒使用不同途徑的進入。

從車輛安全管理角度考慮，建議安裝停車場信息采集報送設備，并于小區入口及出口安裝攝像槍（建議與閉路視頻監控系統共享）負責車輛的抓拍；系統對進入或離開車輛進行數據圖像進行記錄、識別及對比；有異常情況發出報警信號提示物業管理員，從而進一步提升停車管理的可靠性。

2.7聯動功能建議

以過往的經驗認為，聯動功能要有較好互補性，可最大限度地彌補人為因素可能造成的安全防范疏漏，包括疲倦、困乏、疏忽等常常難以完全避免的各種因素。

2.7.1周界報警系統建議

在小區圍欄有不明身份者誤闖時；系統能自動聯動閉路視頻監控系統，系統馬上指令攝像槍轉到誤闖區域，鏡頭自動變倍變焦，進行抓拍；同時自動聯動強光設備，誤闖區域亮起強光燈；并聯動警笛裝置，誤闖區域的警笛鳴響；對誤闖者起震懾的作用；在小區中央控制中心內接到報警后發出聲光提示，監視器能自動切換到該畫面，提醒當管理員馬上安排處理。

建議可以設防區域的攝像頭附近安裝紅外線感應探頭（周界報警系統）。在設防時段，區域內若有物體晃動時聯動閉路視頻監控系統進行攝錄；在小區中央控制中心內發出聲光報警，提醒當管理員處理。

2.7.2可視對講系統建議

建議在門禁事件發生時門禁控制器可與閉路視頻監控系統聯動進行攝錄抓拍；在小區中央控制中心內發出聲光報警，提醒當管理員處理。

建議要有消防系統聯動功能，在發生火警時門禁控制器自動打開所控制的大門，方便小區內人員逃生。

2.7.3門磁系統建議

當門磁被觸動時，能與閉路視頻監控系統聯動進行攝像抓拍，并在小區中央控制中心內發出聲光報警，提醒當管理員處理。

2.8電子巡更管理系統建議