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篇（1）

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)稅務(wù)籌劃的迫切性

（一）房地產(chǎn)調(diào)控中稅收政策逐步取代行政直接干預(yù)的趨勢(shì)

在2012年1月31日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理明確提出，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。這說(shuō)明遏制投機(jī)、投資已經(jīng)成為一種長(zhǎng)期的政策指向被固定下來(lái)，“逐漸完善相關(guān)政策措施”意味著將會(huì)出臺(tái)更具市場(chǎng)引導(dǎo)性的長(zhǎng)期政策來(lái)取代短期的行政直接干預(yù)。行政干預(yù)色彩濃厚的政策逐漸會(huì)被相應(yīng)的稅收政策所取代。

（二）嚴(yán)厲調(diào)控措施下房地產(chǎn)企業(yè)告別暴利時(shí)代

史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過(guò)了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了凈利潤(rùn)下降、資產(chǎn)負(fù)債率上升、行業(yè)分化加劇的勢(shì)頭。從2012年上市房企的中期業(yè)績(jī)可以看到，萬(wàn)科、招商、保利、金地四巨頭合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤(rùn)僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場(chǎng)的上市房企總計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1952.49億元，同比增18.72%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)258.20億元，同比增6.27%；凈利潤(rùn)率為13.2%，為近五年來(lái)的低點(diǎn)。有近半數(shù)房企凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。增收不增利成為普遍現(xiàn)象。部分多元化的企業(yè)開(kāi)始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始推出市場(chǎng)。

（三）稅收是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分

在2010年房地產(chǎn)調(diào)控以前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)維持在12%左右，逐年呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。在房地產(chǎn)調(diào)控中，國(guó)家越來(lái)越重視稅收杠桿的利用。2010年新國(guó)十條要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。在可以預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)只會(huì)不降反升，這將會(huì)進(jìn)一步削弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利能力。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨如此嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施且稅收機(jī)將會(huì)長(zhǎng)期化的情況下，進(jìn)行系統(tǒng)的全面的稅務(wù)籌劃，降低納稅負(fù)擔(dān)，增加利潤(rùn)十分重要且非常迫切。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類(lèi)較多，主要有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、車(chē)船稅等。其中占比較大的主要是營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細(xì)說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

（一）土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)

我國(guó)土地增值稅于1994年開(kāi)征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒(méi)能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的稅收政策。土地增值稅計(jì)算公式是：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項(xiàng)目和降低稅率。

1.利用臨界點(diǎn)合理確定銷(xiāo)售價(jià)格。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)過(guò)低，影響企業(yè)的銷(xiāo)售收入，如果定價(jià)過(guò)高，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是因?yàn)橥恋卦鲋刀惒捎盟募?jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，當(dāng)售價(jià)位于臨界點(diǎn)附近時(shí)，售價(jià)很小幅度的提高可能會(huì)導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價(jià)很小幅度的降低可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，合理確定銷(xiāo)售價(jià)格，盡量使銷(xiāo)售價(jià)格略低于臨界點(diǎn)，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。

2.剝離附加銷(xiāo)售收入或分散銷(xiāo)售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)時(shí)可能會(huì)有大量的附加銷(xiāo)售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷(xiāo)售收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷(xiāo)售收入，降低增值率和稅率。或者企業(yè)可以設(shè)立專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)售公司，將增值額一分為二分階段計(jì)算，降低稅率。而且在使用這種銷(xiāo)售方式時(shí)，企業(yè)可以利用廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、公關(guān)費(fèi)用等項(xiàng)目，增加企業(yè)的可扣除項(xiàng)目，規(guī)避對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的限制。而且此時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅的。

3.增加扣除項(xiàng)目。增加扣除項(xiàng)目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于20%時(shí)，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進(jìn)行扣除時(shí)往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5%以?xún)?nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以?xún)?nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營(yíng)行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤(rùn)。

（二）房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)

我國(guó)房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開(kāi)始推行。鑒于全國(guó)推行難度較大，從個(gè)別城市試點(diǎn)開(kāi)始。我國(guó)房產(chǎn)稅征收辦法為：自用、經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點(diǎn)在于分解租金收入、變從租計(jì)征為從價(jià)計(jì)征，以適用1.2%的較低稅率。

1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將租金收入進(jìn)行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等附加收入進(jìn)行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專(zhuān)門(mén)從事水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)的征收工作，從而降低租金收入，達(dá)到減稅的目的。

2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪７康禺a(chǎn)進(jìn)行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營(yíng)業(yè)稅，稅率較高，稅負(fù)較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗?fù)較輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參考租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。

3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進(jìn)行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅，還有城市維護(hù)建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負(fù)。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項(xiàng)成本費(fèi)用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時(shí)機(jī)性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運(yùn)用各種方式進(jìn)行納稅籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個(gè)問(wèn)題

（一）設(shè)立專(zhuān)門(mén)的納稅籌劃部門(mén)

相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重，這一事實(shí)被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時(shí)代后，在國(guó)家越來(lái)越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細(xì)處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)籌劃部門(mén)或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。

（二）全程全方位的進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)、商品銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程中進(jìn)行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過(guò)程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點(diǎn)和設(shè)立形式。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項(xiàng)目。在商品銷(xiāo)售階段，合理定價(jià)、以出租取代銷(xiāo)售等方式降低稅收負(fù)擔(dān)。總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程中，進(jìn)行全方位全程的稅務(wù)籌劃。

（三）時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)的變化

目前，我國(guó)的稅收法律制度尚且不完善，國(guó)家各個(gè)部門(mén)不斷出臺(tái)關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策息息相關(guān)，稅收政策是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國(guó)家稅收政策以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

四、結(jié)束語(yǔ)

在長(zhǎng)達(dá)兩年甚至持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間的國(guó)家宏觀調(diào)控中，國(guó)家明確要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴(lài)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)帶來(lái)的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤(rùn)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問(wèn)題。合理合法的進(jìn)行稅務(wù)籌劃、降低稅負(fù)，可以說(shuō)是一個(gè)比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因?yàn)闆](méi)有經(jīng)驗(yàn)和不重視造成的資源浪費(fèi)。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門(mén)，時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時(shí)作出調(diào)整，進(jìn)行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。

參考文獻(xiàn)：

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篇（2）

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 稅務(wù)籌劃 稅率

一、企業(yè)稅務(wù)籌劃必要性

眾所周知，稅收籌劃對(duì)企業(yè)具有極為重要的作用。它影響著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，在特定的稅收政策和環(huán)境下，合理的稅收籌劃，不僅可以減輕企業(yè)的稅負(fù)，節(jié)約開(kāi)支，還可以提高企業(yè)的利潤(rùn)和可用資金，從而大大提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化和企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于具有投資規(guī)模大，資金密集，建設(shè)周期長(zhǎng)等的特點(diǎn)，從設(shè)立項(xiàng)目到中期施工再到最后的銷(xiāo)售過(guò)程中，會(huì)涉及一系列稅種，比如營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅以及土地增值稅等。這些稅種現(xiàn)金流支出巨大，如果能夠?qū)ζ溥M(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，便可以大大提高資金使用價(jià)值、降低項(xiàng)目總體成本，同時(shí)也使企業(yè)建立正確的依法納稅的稅收法制觀念，促進(jìn)了稅收制度的進(jìn)一步完善。如果不能夠合理的進(jìn)行稅務(wù)籌劃，那么對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生一系列負(fù)面效應(yīng)：成本無(wú)法有效控制，利潤(rùn)潛力未能充分挖掘，企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與理念無(wú)法實(shí)現(xiàn)，同樣也不能對(duì)稅收制度的建設(shè)和完善產(chǎn)生助推影響。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)

怎么樣才能降低納稅成本，從而降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，用合理的、最低的成本實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化，這是很多房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者都在思考的問(wèn)題。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因其行業(yè)特點(diǎn)，業(yè)務(wù)涉及領(lǐng)域范圍廣泛，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和方式也較為靈活，所以采取的籌劃技術(shù)手段相應(yīng)地也應(yīng)該是多樣的，根據(jù)籌劃技術(shù)的特點(diǎn)和業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不同，將其歸納為以下幾種。

（一）規(guī)避平臺(tái)籌劃

對(duì)于土地增值稅來(lái)說(shuō)，它適用于四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點(diǎn)。因?yàn)槲覀兛梢赃x擇規(guī)避平臺(tái)籌劃規(guī)律對(duì)其進(jìn)行稅務(wù)籌劃，在這個(gè)籌劃的技術(shù)過(guò)程中，最關(guān)鍵的一點(diǎn)是要爭(zhēng)取調(diào)節(jié)銷(xiāo)售價(jià)格、扣除額等來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)增長(zhǎng)率的有效控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)合理避稅，爭(zhēng)取企業(yè)稅后收益最大化。

（二）投資轉(zhuǎn)化技術(shù)

除了傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房產(chǎn)的模式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以采用更加多樣的經(jīng)營(yíng)模式，比如出租、投資聯(lián)營(yíng)等，這樣的投資轉(zhuǎn)化技術(shù)，更好的對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)進(jìn)行籌劃。

（三）稅基籌劃技術(shù)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資額巨大，要保持其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，就必須不斷籌措資金，不同的籌資方式對(duì)稅基的影響也不同，稅基的降低也是合理避稅的有效手段之一。例如就具體的融資方式而言，企業(yè)可以采取銀行貸款籌資、發(fā)行債券等職權(quán)融資，也可以采取股權(quán)融資；但就對(duì)稅基的意向來(lái)說(shuō)，債權(quán)融資存在利息抵稅效應(yīng)。股權(quán)融資則不能降低稅基，因?yàn)槠鋵儆跈?quán)益資金模式，利潤(rùn)分配是在稅后進(jìn)行。

（四）收入實(shí)現(xiàn)技術(shù)

基于實(shí)現(xiàn)技術(shù)，對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售和收入的結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度進(jìn)行合理籌劃控制，通過(guò)把控收入的確認(rèn)進(jìn)度來(lái)降低稅負(fù)。具體到房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，國(guó)家相關(guān)稅收政策對(duì)于其收入確認(rèn)條件等方面的約束總體來(lái)說(shuō)是很?chē)?yán)格的，企業(yè)所得稅的預(yù)繳要按照預(yù)售收入的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率進(jìn)行納稅，營(yíng)業(yè)稅的繳納要把房產(chǎn)銷(xiāo)售定金、預(yù)收房產(chǎn)款包括在內(nèi)，但不并意味著沒(méi)有籌劃空間。

三、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃具體方式

（一）利用臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地增值稅的籌劃中，最常用的方法就是納稅臨界點(diǎn)籌劃法，它是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收的臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)對(duì)收入和支出進(jìn)行調(diào)控，以合理降低稅負(fù)。例如土地增值稅稅法相關(guān)條例規(guī)定，納稅人在出售普通的住宅時(shí)，如果增值額不及扣除項(xiàng)目金額的百分之二十，則不需要征收土地增值稅；如果超過(guò)了百分之二十，那么其全部的增值額都應(yīng)該按照相關(guān)稅法規(guī)定進(jìn)行征稅。這里的百分之二十就是臨界點(diǎn)，在稅收的籌劃過(guò)程中，充分注意和把握臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)。作為開(kāi)發(fā)主體，可以綜合市場(chǎng)、稅收等各種因素，制訂科學(xué)的定價(jià)機(jī)制，控制臨界增值率；同時(shí)也可以從提升產(chǎn)品品質(zhì)的角度入手，提高成本投入從而使增值稅扣除項(xiàng)目增加，從而控制收稅臨界增值率。

（二）利用不同的投資方式進(jìn)行稅收籌劃

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)有兩種物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式：一種是出租物業(yè)取得租金；還有一種就是房地產(chǎn)聯(lián)營(yíng)按占股比例分取利潤(rùn)。投資方式的不同，將導(dǎo)致不同的稅收籌劃方式。針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)普遍經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，下面舉例進(jìn)行對(duì)比分析。

1.如果是按照出租取得租金的方式，那么需要承擔(dān)的稅負(fù)主要為：

（1）營(yíng)業(yè)稅。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，房屋租賃屬于服務(wù)業(yè)的范疇，那么營(yíng)業(yè)稅就要按照租金收入的5%進(jìn)行計(jì)稅征稅。

（2）房產(chǎn)稅。租金收入的12%進(jìn)行計(jì)征稅。

（3）城建稅。位于市區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，城建稅稅率為營(yíng)業(yè)稅的百分之7%（視地區(qū)差異不同，其中市區(qū)7%、縣城和鎮(zhèn)5%、其他地區(qū)1%，現(xiàn)以市區(qū)為例），也就是說(shuō)，為租金收入的（5%×7%）0.35%進(jìn)行計(jì)稅征稅。

（4）教育費(fèi)附加。租金收入的0.15%進(jìn)行計(jì)稅征稅。

（5）印花稅。根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，在訂立合同的時(shí)候，企業(yè)必須繳納印花稅，具體金額為租金收入的0.1%。

（6）所得稅。城建稅、教育費(fèi)附加和營(yíng)業(yè)稅可以在稅前去除，那么企業(yè)應(yīng)該繳納的所得稅應(yīng)該為租金收入的25%×（1-5%-0.35%-0.15%），即為租金收入的23.62%。

綜上所述，把六種稅負(fù)相加便可以計(jì)算出物業(yè)出租企業(yè)總體稅負(fù)為租金收入的41.22%。

2.如果是按照聯(lián)營(yíng)方式，那么需要承擔(dān)的稅負(fù)主要為：

（1）房產(chǎn)稅。按照相關(guān)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅應(yīng)該在扣除房產(chǎn)原值的10%-30%之后進(jìn)行1.2%的計(jì)稅，假設(shè)房產(chǎn)原值為A，并且按照30%計(jì)算，那么應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅為（1-30%）×1.2%，即為0.84%A。

（2）土地使用稅。土地使用稅的稅負(fù)各地不一，我們假設(shè)城區(qū)的單位稅額為B元/平方米，面積為C，則土地使用稅為BC。

（3）所得稅。假設(shè)聯(lián)營(yíng)利潤(rùn)為D，則所得稅為25%D。

綜上所述，三種稅負(fù)相加便可以計(jì)算出總體稅負(fù)為（0.84%A+BC+25%D）。

無(wú)論是哪一種方式，我們都可以找到稅負(fù)的均衡點(diǎn)。一般來(lái)說(shuō)，租金是前期可初步確定，故而我們可以利用租金來(lái)預(yù)測(cè)聯(lián)營(yíng)收入利潤(rùn)，即當(dāng)41.22%*租金收入=0.84%A+BC+25%D時(shí)，可得D=（41.22租金收入-0.84A-BC）/25。

（三）利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃

資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的命脈，作為資金密集型行業(yè)，采取什么樣的資金籌措方式，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果容易產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。從稅收的角度來(lái)說(shuō)，不同的資金籌措模式對(duì)企業(yè)稅收的影響是顯著而深遠(yuǎn)的，可以充分地利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金需求規(guī)模大的特點(diǎn)，結(jié)合公司自身特點(diǎn)，對(duì)稅收進(jìn)行籌劃。

（四）利用收款方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確認(rèn)收入的時(shí)候，在稅法規(guī)定的原則范圍內(nèi)，充分利用會(huì)計(jì)的謹(jǐn)慎性原則，用客觀實(shí)際的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入確認(rèn)評(píng)估，對(duì)能夠確定收回的部分確認(rèn)為收入。

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有多種技術(shù)和方案，且每一個(gè)稅種的籌劃并非獨(dú)立，它們之間存在著緊密的聯(lián)系。在實(shí)際的操作中，需要根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)環(huán)境并結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，我們對(duì)某一種稅種進(jìn)行籌劃的時(shí)候，要充分考慮到其他稅種的影響，對(duì)企業(yè)整體影響進(jìn)行充分評(píng)估， 最終實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)整體稅負(fù)進(jìn)行降低的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]謝翠.稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用.經(jīng)營(yíng)管理者.2010（04）.

篇（3）

稅務(wù)籌劃是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法制化以及公民依法納稅的意識(shí)提高而出現(xiàn)的，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，稅務(wù)籌劃將具有更廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須對(duì)納稅活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。

所謂稅務(wù)籌劃，是納稅人在國(guó)家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運(yùn)用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達(dá)到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。

在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收進(jìn)行籌劃之前，有必要先了解一下當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收立法整體情況。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從招投標(biāo)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)到銷(xiāo)售（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┻^(guò)程主要涉及以下這些稅種：企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，相對(duì)應(yīng)的法規(guī)為各稅種暫行條例及其實(shí)施細(xì)則以及財(cái)政、稅收部門(mén)的規(guī)章、通知、批復(fù)等。

因此，進(jìn)行稅務(wù)籌劃，必須是在充分了解國(guó)家稅收政策的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)的自身情況進(jìn)行。稅務(wù)籌劃的分類(lèi)主要可以分為分行業(yè)、分稅種、根據(jù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)三種類(lèi)別進(jìn)行籌劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目可以從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及區(qū)分不同稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

一、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)繳納的稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等。根據(jù)稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃，主要是通過(guò)減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數(shù)量性條文等進(jìn)行稅務(wù)籌劃，還可以通過(guò)稅基、稅率、稅額避稅的方法進(jìn)行節(jié)稅。房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)的稅種主要是營(yíng)業(yè)稅以及企業(yè)所得稅，而5%的營(yíng)業(yè)稅以及在此基礎(chǔ)上附加的教育附加與城建是根據(jù)企業(yè)的銷(xiāo)售額征收的，因而節(jié)稅空間不大。接下來(lái)主要從企業(yè)所得稅、土地增值稅兩個(gè)稅種簡(jiǎn)單介紹一下稅種的稅務(wù)籌劃。

（一）、企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定在我國(guó)境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或者組織，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得繳納企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的所得，是企業(yè)所得稅的征收對(duì)象，同時(shí)還包括對(duì)外投資產(chǎn)生的股息、利息、租金、轉(zhuǎn)讓各類(lèi)資產(chǎn)、特許權(quán)使用費(fèi)等所得。目前，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅為25%。

（二）、土地增值稅的稅務(wù)籌劃

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)繳納土地增值稅。該稅種是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而設(shè)的特殊稅種，因此更有必要進(jìn)對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

1、根據(jù)土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

土地增值稅的征稅范圍為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，像房地產(chǎn)中的代建房行為就是應(yīng)該屬于勞務(wù)行為，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初確定最終用戶(hù)，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅。

2、利用土地增值稅起征點(diǎn)作稅收籌劃

土地增值稅的起征點(diǎn)為：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，應(yīng)考慮增值額增加帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系，否則增值率稍高于起征點(diǎn)就會(huì)帶來(lái)?yè)p失。

陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷(xiāo)售收入693萬(wàn)元。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付的地價(jià)款為100萬(wàn)元，建造此樓投入了300萬(wàn)元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)40萬(wàn)元，前期工程費(fèi)40萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)100萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用40萬(wàn)元），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為40萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為55萬(wàn)元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用以外，還可以加計(jì)扣除（100+300）×20%=80萬(wàn)元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬(wàn)元。企業(yè)稅后利潤(rùn)為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬(wàn)元。如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為690萬(wàn)元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤(rùn)為690-100-300-40-80-55=115萬(wàn)元。進(jìn)行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)115-82.6=32.4萬(wàn)元。

3、利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃

計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項(xiàng)目，因此適當(dāng)增加分母，即扣除項(xiàng)目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達(dá)到降低稅負(fù)的效果。

稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息費(fèi)用如何計(jì)算，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的 10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

二、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃

（一）.利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度來(lái)看，不同的籌資模式方式公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。

假設(shè)2011年1月份陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司新開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，需要資金1000萬(wàn)元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對(duì)公司的稅負(fù)影響也必然不同。

如果企業(yè)選擇銀行貸款融資方式，按年利率6%計(jì)算，每年需要支付利息60萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定，該利息費(fèi)用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對(duì)公司利潤(rùn)的影響額為60萬(wàn)元，可以為公司節(jié)稅60×25%=15萬(wàn)元；如果陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)發(fā)行債券融資，公司債券可以對(duì)社會(huì)公開(kāi)發(fā)行，也可以局限于企業(yè)內(nèi)部職工發(fā)行。稅法規(guī)定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費(fèi)用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過(guò)債券融資對(duì)公司利潤(rùn)的影響為100萬(wàn)元，即采用發(fā)行債券的方式融資可以為企業(yè)節(jié)稅25（100×25%）萬(wàn)元。采用上述兩種方式融資，都可以達(dá)到節(jié)稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票的方式進(jìn)行融資，由于發(fā)行股票屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，所以不能有效降低稅基。

（二）、通過(guò)不同的投資方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定，投資收益、經(jīng)營(yíng)收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會(huì)產(chǎn)生同樣的投資收入所對(duì)應(yīng)的稅負(fù)不同的情況。因此出于對(duì)節(jié)稅利益的追求，可以通過(guò)將不同性質(zhì)的收入進(jìn)行相互轉(zhuǎn)換達(dá)到稅收籌劃的效果。

譬如陽(yáng)光房地產(chǎn)公司有500萬(wàn)的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司A進(jìn)行合作，至于采用什么樣的方式進(jìn)行合作很有講究，畢竟采用何種方式進(jìn)行合作將直接對(duì)陽(yáng)光房地產(chǎn)公司的今后取得的合作收入的納稅活動(dòng)產(chǎn)生決定性的影響。

陽(yáng)光房地產(chǎn)公司主要可以采取三種方式與A公司進(jìn)行合作：第一種是直接將500萬(wàn)作為出資與A公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)房產(chǎn)；第二種是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)將500萬(wàn)資金出借給A公司參與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)；第三種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

假設(shè)陽(yáng)光房地產(chǎn)公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與A公司協(xié)商，分得現(xiàn)金100萬(wàn)。第一種方式下，100萬(wàn)收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利。由于陽(yáng)光房地產(chǎn)公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀荆诠痉值?00萬(wàn)元時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給A公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為600萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營(yíng)業(yè)稅及附加為33萬(wàn)元，企業(yè)所得稅16.75萬(wàn)元，稅后收入為50.25萬(wàn)元。第二種方式下，假設(shè)陽(yáng)光房地產(chǎn)公司通過(guò)金融機(jī)構(gòu)將500萬(wàn)借給A公司。1年后陽(yáng)光房地產(chǎn)公司同樣收回100萬(wàn)元，其作為利息收入，應(yīng)繳納金融業(yè)營(yíng)業(yè)稅及附加5.5萬(wàn)元，企業(yè)所得稅23.625萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)70.875萬(wàn)元。在第三種情況下，房產(chǎn)完工銷(xiāo)售后分回股利100萬(wàn)元。由于兩個(gè)公司的稅率相同，公司100萬(wàn)稅后利潤(rùn)不需要補(bǔ)稅，即陽(yáng)光房地產(chǎn)公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為100萬(wàn)元。從以上三種投資方式看第三種稅負(fù)最輕，但要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且B公司不負(fù)責(zé)還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負(fù)較重，但是陽(yáng)光房地產(chǎn)公司直接參與了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，獲得開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。在實(shí)際操作中，由于經(jīng)營(yíng)收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)讓?zhuān)髽I(yè)可以結(jié)合自己公司的實(shí)際情況、實(shí)際需求來(lái)確定經(jīng)營(yíng)投資方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。

篇（4）

稅收籌劃在西方國(guó)家的起步較早，早在20世紀(jì)30年代稅務(wù)籌劃就得到了法律的認(rèn)可，稅務(wù)籌劃首次在1935年由英國(guó)上議院議員湯姆林提出，他認(rèn)為每一個(gè)人都有安排自己事業(yè)的權(quán)利，在法律的規(guī)定下，可以通過(guò)這些安排減少稅收，從中謀取利益，國(guó)家不能強(qiáng)迫多繳稅。他的觀念得到了法律界的認(rèn)同和引用。隨著時(shí)間的推移，稅務(wù)籌劃現(xiàn)已發(fā)展成為了穩(wěn)定而又成熟的行業(yè)。但在我國(guó)，對(duì)稅務(wù)籌劃的研究和學(xué)習(xí)只是近些年的事情。

稅務(wù)籌劃，是指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)適當(dāng)?shù)挠?jì)劃和安排，在不妨礙正常經(jīng)營(yíng)的前提下，盡可能地獲得“節(jié)稅”的稅收利益。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的成本策劃是在遵守稅法和不影響企業(yè)的正常營(yíng)運(yùn)的前提下，根據(jù)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，通過(guò)合理的安排和精心的財(cái)務(wù)管理來(lái)達(dá)到“節(jié)稅”的目的，減少企業(yè)的成本，更大程度的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

稅務(wù)籌劃是納稅人的一項(xiàng)基本權(quán)利，納稅人在法律允許或不違反稅法的前提下，通過(guò)稅務(wù)籌劃所獲得的利益都是合法、合理合情的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)成本策劃的必要性

1、國(guó)家宏觀調(diào)控的緊逼，使企業(yè)利潤(rùn)縮水

近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，國(guó)家進(jìn)行了宏觀調(diào)控，從2009年底國(guó)家開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，其直接目的是為了抑制房?jī)r(jià)的快速上漲，在一定程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。面對(duì)這一政策，房地產(chǎn)企業(yè)要積極應(yīng)對(duì)，要及時(shí)根據(jù)政策改變自己的稅收籌劃。如果沒(méi)有及時(shí)作出稅收籌劃，就無(wú)法在第一時(shí)間應(yīng)對(duì)改革、無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，最終可能會(huì)被市場(chǎng)淘汰。而企業(yè)及時(shí)進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，就可以減少成本，增加利潤(rùn)，也有利于對(duì)企業(yè)的管理，使企業(yè)持續(xù)發(fā)展下去。同時(shí)，合理地進(jìn)行稅務(wù)籌劃，有利于增加國(guó)家的稅收，增加國(guó)家的財(cái)政收入，從而促進(jìn)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，達(dá)到雙贏的效果。

2、稅收稅種范圍較廣，企業(yè)成本大

從我國(guó)當(dāng)前的稅收體制看，關(guān)于房地產(chǎn)的稅種數(shù)量非常多，有土地增值稅、企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅等。而這種現(xiàn)象在短期內(nèi)是無(wú)法改變的，面對(duì)這繁重的稅收，企業(yè)有苦難言。所以有的企業(yè)選擇各種手段來(lái)逃避稅收，雖然一時(shí)減少開(kāi)支，但總是會(huì)被查出來(lái)，是違法的。所以最好是通過(guò)科學(xué)合理的稅收籌劃來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)減少稅收的可能，使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備一定的競(jìng)爭(zhēng)力，長(zhǎng)期穩(wěn)定地發(fā)展下去。

3、房地產(chǎn)企業(yè)眾多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，起初國(guó)家大力支持房地產(chǎn)的發(fā)展。在國(guó)家政策的支持下，房地產(chǎn)行業(yè)日益蓬勃發(fā)展，造成現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)眾多的局面。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和完善，在全球化發(fā)展下，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)模和發(fā)展質(zhì)量方面是差不多的，那么就只能通過(guò)企業(yè)自身的管理來(lái)減少成本，增加自己的競(jìng)爭(zhēng)能力。而稅務(wù)籌劃就是實(shí)現(xiàn)這一目的的最好方式之一。當(dāng)然，企業(yè)也不能盲目地籌劃，要在專(zhuān)業(yè)人士的操作下，在對(duì)稅收有非常了解的情況下，有計(jì)劃、有目標(biāo)地進(jìn)行籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)成本策劃策略

1、根據(jù)國(guó)家的政策采取合理的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)要根據(jù)國(guó)家的相關(guān)稅收政策和優(yōu)惠政策，及時(shí)調(diào)整稅務(wù)籌劃，比如對(duì)重點(diǎn)稅種進(jìn)行稅收籌劃。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)是土地增值稅、企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅。對(duì)這三種稅種進(jìn)行合理有效籌劃，就可以減低企業(yè)的成本。比如在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅是重要稅種，其稅率較高、稅負(fù)較重。增值額越高，繳納的土地增值稅就越多。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃時(shí)，必須合理合法地控制、降低增值額。對(duì)于企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅也是相同的道理，根據(jù)稅種的具體要求，進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)然，企業(yè)也要利用國(guó)家在某些方面的優(yōu)惠，盡量為自己謀取福利。

2、企業(yè)內(nèi)部的合理管理

一個(gè)企業(yè)發(fā)展除了要有國(guó)家的支持外，最重要的是企業(yè)自身的管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)稅收有相當(dāng)?shù)牧私狻Ｖ挥醒芯苛硕愂眨辶硕愂盏姆椒矫婷妫拍芨鶕?jù)不同的稅收進(jìn)行合理的調(diào)節(jié)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己企業(yè)的情況，通過(guò)合理選擇會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行稅收籌劃，包括開(kāi)發(fā)商品房與出租商品房、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的籌劃這四個(gè)方面。最后，要努力提高稅收籌劃人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。稅務(wù)籌劃是非常專(zhuān)業(yè)的，所以要求稅收籌劃人員有專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和實(shí)際操作能力。但是現(xiàn)在企業(yè)在這一塊是相對(duì)薄弱的，所以企業(yè)要加快稅收籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)，加強(qiáng)稅收籌劃人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的培養(yǎng)，逐步提高稅收籌劃人員的綜合素質(zhì)。

3、對(duì)項(xiàng)目全程稅務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理

地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一個(gè)全局性的工作，它貫穿于整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中，任何一個(gè)階段都需要進(jìn)行稅務(wù)處理工作，因此，只要加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)的監(jiān)督管理，才能有效控制稅收成本費(fèi)用，從而為地產(chǎn)商謀取更多利潤(rùn)。首先，在項(xiàng)目設(shè)立之初的稅收籌劃工作很重要，在這個(gè)階段，企業(yè)要選擇合理的建房方式，如使用代建或者合建的建造方式，還可以開(kāi)發(fā)多房產(chǎn)等方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。企業(yè)要根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)情況制定選擇不同的建房方式，對(duì)自身進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，然后再選擇稅收籌劃管理方案一定要嚴(yán)格控制成本費(fèi)用，由于房地產(chǎn)成本費(fèi)用支出形式多樣化，這就會(huì)增加企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，因此，企業(yè)要簡(jiǎn)化成本支出費(fèi)用賬目。其次，在項(xiàng)目建設(shè)階段，企業(yè)要根據(jù)土地增值稅的市場(chǎng)情況，依據(jù)國(guó)家稅收政策，盡量增加扣除項(xiàng)目。這主要是通過(guò)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等途徑，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提升，增強(qiáng)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，從而對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，還可以對(duì)相關(guān)的借貸款利息進(jìn)行籌劃。其具體的工作就是將銷(xiāo)售和裝修分開(kāi)管理，分散經(jīng)營(yíng)收入，在銷(xiāo)售合同上交土地增值稅，這樣就可以不交裝修合同上的土地增值稅，從而有效的減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。最后，就是在項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的稅收籌劃，企業(yè)可以根據(jù)不同的購(gòu)買(mǎi)主體，采取不同的稅務(wù)籌劃方案，擴(kuò)大企業(yè)稅收籌劃的空間范圍，從而通過(guò)減少賬面收入或延遲納稅時(shí)間來(lái)控制稅務(wù)支出成本。

4、做好稅收籌劃工作

在地產(chǎn)稅收籌劃中有很多因素都會(huì)影響籌劃管理結(jié)果，要對(duì)每個(gè)要素進(jìn)行分析，然后綜合考慮其作用，制定切實(shí)可行的稅收籌劃方案。首先是股利和薪酬分析工作，房地產(chǎn)企業(yè)都是實(shí)行入股制度，一個(gè)項(xiàng)目有很多單個(gè)股東共同完成，而股利和薪酬分配的稅收籌劃直接影響著地產(chǎn)員工的整體福利。因此，企業(yè)要優(yōu)化股利分配方式和薪酬分配方式。我國(guó)政府部門(mén)為了推進(jìn)資本市場(chǎng)的高速發(fā)展，逐步放寬對(duì)個(gè)人投資者出售上市公司股票獲得的資本利潤(rùn)征收稅，但是上市公司個(gè)人股東的現(xiàn)今股利還是需要交納稅務(wù)。在這種規(guī)定下，企業(yè)要優(yōu)化股利分配方式，為股東爭(zhēng)取更多的效益，企業(yè)可以通過(guò)股票回購(gòu)方法，將現(xiàn)今轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)，增加投資者的資本利潤(rùn)，從而有效控制個(gè)人現(xiàn)今交納稅額。其次，企業(yè)還要改變薪酬分配方式，地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，其大量資金都注入到房屋上，所以房屋的銷(xiāo)售情況直接關(guān)系著企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)和員工福利，而這些都會(huì)影響企業(yè)資金周轉(zhuǎn)情況。如果在一定時(shí)間內(nèi)，房屋銷(xiāo)售不出去，必然導(dǎo)致地產(chǎn)公司無(wú)法獲得資金來(lái)源，而很多員工福利就不能按時(shí)發(fā)放，勢(shì)必會(huì)降低員工的工作激情，從而致使稅務(wù)籌劃工作的效率低下。所以，地產(chǎn)企業(yè)要采取合理的政策，安撫員工，讓員工更好的投入工作中，企業(yè)可以將閑置的房屋賦予員工居住權(quán)，或者以降低價(jià)格出售給員工，通過(guò)這種方式來(lái)填補(bǔ)福利空缺，能提升員工積極性，在一定程度上能刺激資本的回收，提高地產(chǎn)企業(yè)的收入。

5、創(chuàng)新稅務(wù)成本籌劃體系

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的業(yè)務(wù)主要包括：競(jìng)標(biāo)購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)、向原材料生產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)建筑所需生產(chǎn)材料、選擇建造公司、與材料供應(yīng)商簽訂合同以及房屋銷(xiāo)售等。在整個(gè)生產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)中，需要很多單位的協(xié)助來(lái)完成任務(wù)，如運(yùn)輸公司、廣告公司以及綜合貿(mào)易公司等，與這些公司的合作都需要地產(chǎn)商為其承擔(dān)一定的稅務(wù)，而為了有效降低稅務(wù)數(shù)額，企業(yè)應(yīng)該自行收購(gòu)相關(guān)合作企業(yè)，以免稅股權(quán)方式收購(gòu)，實(shí)現(xiàn)利益共同體，從而減輕自身的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。企業(yè)收購(gòu)后要重組內(nèi)部結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)獲取最大稅收利益。此外，企業(yè)還可以通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，它是房地產(chǎn)企業(yè)有效降低稅收的正確途徑。隨著我國(guó)政府部門(mén)不斷加大對(duì)土地增值稅的征管力度，使得股權(quán)轉(zhuǎn)讓越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，不能為企業(yè)減少應(yīng)納土地增值稅。企業(yè)在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，要充分考慮其風(fēng)險(xiǎn)性，要發(fā)揮稅務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)技能，合理規(guī)避企業(yè)稅收。如果對(duì)市場(chǎng)評(píng)估不正確，很容易被政府認(rèn)定為偷稅行為，這樣不僅不能減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，還會(huì)影響企業(yè)的信譽(yù)和形象，因此，要選擇合理時(shí)機(jī)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)晟贫愂栈I劃體系，減少稅收成本。

6、加強(qiáng)對(duì)所得稅的會(huì)算管理

在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，先期墊資的情況會(huì)比較常見(jiàn)，而在房屋銷(xiāo)售全部實(shí)現(xiàn)之前是不會(huì)發(fā)生應(yīng)稅所得的，于是便會(huì)推遲收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間，企業(yè)可以充分利用這個(gè)時(shí)間來(lái)規(guī)避稅務(wù)。當(dāng)前很多房屋購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)房后，其一般是自己居住，也有出租的，他們對(duì)房產(chǎn)證辦理的時(shí)間要求不嚴(yán)格。于是房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)這種方式進(jìn)行納稅籌劃，緩解個(gè)人所得稅，從而緩解企業(yè)資金緊張的局面。這種合理推遲成本最終確定時(shí)間，不失為一種有效的減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)的途徑。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，在銷(xiāo)售收入已經(jīng)屬實(shí)但是房屋還沒(méi)有交出的情況下，企業(yè)無(wú)法對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行核算，所以就可以合理推遲成本確定時(shí)間。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的途徑方法有很多種，但這些方法都必須合法合理，可操作性強(qiáng)，能真正給企業(yè)帶來(lái)實(shí)際效益，這是企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的最初也是最終目的。

四、結(jié)語(yǔ)

雖然目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一定的打壓，但房地產(chǎn)行業(yè)仍然是當(dāng)前和今后一段時(shí)期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，這一點(diǎn)是毋庸置疑的，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中仍然發(fā)揮著舉足輕重的作用。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)國(guó)家和行業(yè)的壓力下，要認(rèn)清形勢(shì)，及時(shí)地做好稅務(wù)籌劃的準(zhǔn)備，降低企業(yè)成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)的管理。同時(shí)，合理的稅務(wù)籌劃也有利于增加國(guó)家稅收，增加國(guó)家財(cái)政收入，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 王曉紅：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)成本籌劃[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2006（10）.

篇（5）

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國(guó)家財(cái)政收入的重要來(lái)源。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)格昂貴這是顯而易見(jiàn)的，其中，大宗房地產(chǎn)交易涉稅金額多，稅收負(fù)擔(dān)重，也令許多房地產(chǎn)企業(yè)感到了行業(yè)壓力。根據(jù)我國(guó)稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造、銷(xiāo)售等整個(gè)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)涉及的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅和教育費(fèi)附加等。因此對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，與其在銷(xiāo)售廣告上宣傳諸如“上風(fēng)上水”“海景房”等倒不如通過(guò)合法合理的方式減輕稅負(fù)，降低房?jī)r(jià)更加實(shí)惠和重要，在這其中稅務(wù)籌劃起著舉足輕重的作用，而房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，各種稅收政策及優(yōu)惠紛繁復(fù)雜，也為企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃提供了廣闊的空間。

二、稅務(wù)籌劃的涵義及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的意義

稅務(wù)籌劃是指在納稅行為發(fā)生以前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過(guò)對(duì)納稅主體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出的事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容，并且具有合法性、籌劃性、目的性、多維性和專(zhuān)業(yè)性等特點(diǎn)。稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有以下意義：

（一）有利于提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

稅務(wù)籌劃作為房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)?shù)囊粋€(gè)領(lǐng)域，從圍繞資金運(yùn)動(dòng)展開(kāi)，促使企業(yè)精打細(xì)算、節(jié)約支出，同時(shí)規(guī)范企業(yè)的成本核算和財(cái)務(wù)管理。

（二）有助于企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高綜合收益

作為以營(yíng)利為目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)，追求利潤(rùn)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)增加利潤(rùn)的方式有兩種：一是提高效益；二是減輕稅負(fù)。在投資一定的情況下，通過(guò)稅務(wù)籌劃來(lái)節(jié)稅，在無(wú)形中就增加了企業(yè)的綜合收益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的籌劃

（一）營(yíng)業(yè)稅的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的營(yíng)業(yè)稅稅目有建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)。針對(duì)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算方法，我們可以從營(yíng)業(yè)額和稅率兩方面著手考慮。

1.從營(yíng)業(yè)額方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)額，營(yíng)業(yè)額為提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括收取的補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、延期付款利息、代收款項(xiàng)及其他性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理公司代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中的“業(yè)”行為，只對(duì)其從事此項(xiàng)業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入征收營(yíng)業(yè)稅。這也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)控制價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅籌劃提供了可能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房屋的同時(shí)，就可將代收水電初裝費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)從銷(xiāo)售額中分離，可以通過(guò)專(zhuān)門(mén)成立物業(yè)公司或是暫緩收取其他費(fèi)用等方式，將這部分價(jià)外費(fèi)用分離出來(lái)，這樣其代收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價(jià)外費(fèi)用”，延期收費(fèi)也不影響其收入，從而達(dá)到營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)籌劃的目的。

2.從稅率差異方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，銷(xiāo)售房屋等不動(dòng)產(chǎn)適用5%的稅率，而房屋裝修、裝飾適用3%的稅率，相差的2%的稅額對(duì)房屋這種大宗商品而言可不是個(gè)小數(shù)目。企業(yè)可以將房屋售價(jià)和房屋裝修價(jià)款分開(kāi)核算，并分別與購(gòu)房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷(xiāo)售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷(xiāo)售價(jià)款繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營(yíng)業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)也可以減少購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅，從而實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)籌劃。

（二）土地增值稅的籌劃

土地增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。針對(duì)該公式可以考慮從以下方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

1.從降低增值額方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃

我國(guó)土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額的提高會(huì)直接引起稅額的大幅度上漲，因此在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下，適當(dāng)降低售價(jià)，則在一定程度上把本應(yīng)上繳稅務(wù)的部分返還給了消費(fèi)者。在這個(gè)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商的利益沒(méi)有太大的損失，同時(shí)也讓消費(fèi)者得到了實(shí)惠。

2.從增加扣除項(xiàng)目金額方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃

計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)允許扣除的稅金和加計(jì)20%扣除。其中在開(kāi)發(fā)費(fèi)用中進(jìn)行稅務(wù)籌劃的空間比較大。房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)計(jì)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，從而達(dá)到節(jié)稅的目的，實(shí)現(xiàn)收益最大化。

3.從稅收優(yōu)惠方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃

（1）根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。根據(jù)以上規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮，在建設(shè)高檔住宅的同時(shí)另行建造一批普通中低檔住宅，控制好樓房的容積率、面積以及價(jià)格，恰當(dāng)?shù)睦煤眠@一稅收優(yōu)惠政策，在會(huì)計(jì)核算中應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)分開(kāi)核算，而且應(yīng)該通過(guò)調(diào)整普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售收入或者調(diào)整扣除項(xiàng)目的金額，使得普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以?xún)?nèi)，以獲得免稅優(yōu)惠。

（2）采用合作建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分配的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以很好地利用該項(xiàng)政策。比如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅房，可以通過(guò)預(yù)收購(gòu)房者資金的方式，這樣在內(nèi)容上是定向建房，在形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。一般情況下，一幢住房中地價(jià)款所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分得的商品房就較少，大部分由出資金的購(gòu)房者分得。這樣，在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售剩余部分商品房前，各方都不用繳納土地增值稅，而只有在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)才繳納土地增值稅，應(yīng)繳納的土地增值稅額自然降低。

（3）采用代建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。代建房顧名思義即開(kāi)發(fā)商代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成后向客戶(hù)收取一定的代建費(fèi)用的情況。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，雖取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，僅僅是提供了建筑業(yè)勞務(wù)，并收取的勞務(wù)收入，自然不屬于土地增值稅的征稅范圍。代建房不失為一種稅務(wù)籌劃的切入點(diǎn)。

（三）企業(yè)所得稅的籌劃

企業(yè)所得稅作為大多數(shù)經(jīng)濟(jì)組織面對(duì)的稅種，因其稅率高、征收面廣而成為經(jīng)濟(jì)組織的主要稅負(fù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也無(wú)一例外的要面對(duì)這一稅種。企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃可以通過(guò)利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃，比如選擇有利的行業(yè)享受稅收減免，選擇有利的注冊(cè)地享受稅收減免，同時(shí)由于房地產(chǎn)商品的地域性強(qiáng)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行不同區(qū)域投資時(shí)還有區(qū)別于其他企業(yè)稅務(wù)籌劃的空間，即開(kāi)發(fā)商通常需要建立項(xiàng)目公司，此時(shí)就會(huì)面臨建立子公司還是分公司的選擇。根據(jù)《公司法》的規(guī)定，子公司是獨(dú)立法人，而分公司則不是一個(gè)獨(dú)立法人，它們?cè)诙愂绽娣矫娲嬖诓町悺Ｗ庸臼仟?dú)立法人，在設(shè)立區(qū)域被視為納稅人，通常要承擔(dān)與該區(qū)域其它公司一樣的全面納稅義務(wù)；分公司不是獨(dú)立的法人實(shí)體，在設(shè)立分公司的所在區(qū)域不被視為納稅人，只承擔(dān)有限的納稅義務(wù)，分公司發(fā)生的利潤(rùn)與虧損要與總公司合并計(jì)算。由此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以綜合權(quán)衡不同地區(qū)的稅負(fù)和經(jīng)營(yíng)預(yù)期來(lái)確定項(xiàng)目公司的形式。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃注意的問(wèn)題

稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)綜合的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，需要專(zhuān)業(yè)稅務(wù)人士的統(tǒng)籌開(kāi)展，并且要做好每個(gè)細(xì)節(jié)的規(guī)劃，不當(dāng)稅收籌劃帶來(lái)的稅務(wù)危機(jī)不容小覷。企業(yè)不但要承擔(dān)因此造成的補(bǔ)繳稅款、加收滯納金或被處以巨額罰款的后果，還有可能面臨刑事責(zé)任，因此在看到稅務(wù)籌劃優(yōu)越性的同時(shí)也應(yīng)看到它的嚴(yán)肅性、專(zhuān)業(yè)性和風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

（一）遵守稅法法律、法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對(duì)稅收政策的一知半解，稅務(wù)籌劃必須結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，才能達(dá)到預(yù)期效果。

（二）稅務(wù)籌劃要規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要注重規(guī)范性籌劃，萬(wàn)萬(wàn)不可只重投機(jī)。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，離不開(kāi)規(guī)范的組織和謹(jǐn)慎的籌劃。

（三）稅務(wù)籌劃要堅(jiān)持多維性的原則。籌劃的目的是使得企業(yè)整體收益最大化，而不僅僅是某個(gè)稅種的節(jié)稅，因此，要從整個(gè)企業(yè)的利益出發(fā)，做好稅務(wù)籌劃。

（四）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和財(cái)會(huì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)綜合的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，需要專(zhuān)業(yè)水平高的財(cái)務(wù)人員多方權(quán)衡、細(xì)心規(guī)劃，更不是變“節(jié)稅”為“逃稅”。

總之，稅務(wù)籌劃不是通過(guò)虛報(bào)成本、虛報(bào)支出，采取違反我國(guó)稅收法律法規(guī)、政策的手段方式來(lái)偷稅、漏稅。事實(shí)上，稅務(wù)籌劃是綜合的統(tǒng)籌各種稅種，通過(guò)采用多種多樣的方法，使其在不違反我國(guó)現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)精心安排，滿(mǎn)足稅法條文所規(guī)定的條件，以達(dá)到減輕稅負(fù)，提高企業(yè)利潤(rùn)的目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在前期開(kāi)發(fā)、建設(shè)和銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié)貫穿稅務(wù)籌劃的思想，讓企業(yè)和普通購(gòu)房者雙雙受益。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例,國(guó)務(wù)院令,第138號(hào),1993.

篇（6）

稅收籌劃,是指納稅人通過(guò)充分利用各種有利的稅收政策,對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)?shù)雀黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行事先周密籌劃和合理安排,盡可能地減輕稅負(fù),以實(shí)現(xiàn)稅后利益最大化為目標(biāo)的涉稅經(jīng)濟(jì)行為。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣、資金占用量大、稅負(fù)比重高等特性,企業(yè)可針對(duì)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),通過(guò)充分利用稅收優(yōu)惠政策、選擇有利經(jīng)營(yíng)方式、合理選擇會(huì)計(jì)處理方法、投資策劃等方法來(lái)縮小稅基、降低稅率和增加抵扣稅額,以達(dá)到稅收籌劃的目的。

一、集團(tuán)納稅主體籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)主要有跨地區(qū)布局發(fā)展的專(zhuān)業(yè)化住宅開(kāi)發(fā)集團(tuán)模式,和持有商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓等租賃商業(yè)物業(yè)的多元化運(yùn)營(yíng)集團(tuán)模式,他們?cè)陂_(kāi)發(fā)一個(gè)新項(xiàng)目時(shí)都會(huì)面臨選擇設(shè)立分支機(jī)構(gòu)還是子公司的問(wèn)題。原內(nèi)資企業(yè)所得稅是以獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算三個(gè)條件確定納稅主體,新企業(yè)所得稅法以法人作為界定納稅人的標(biāo)準(zhǔn)。子公司是獨(dú)立的法人實(shí)體,應(yīng)當(dāng)獨(dú)立繳納企業(yè)所得稅,而對(duì)不具有法人資格的分支機(jī)構(gòu),按國(guó)稅發(fā)[2008]28號(hào)文《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法〉的通知》規(guī)定,由總機(jī)構(gòu)統(tǒng)一計(jì)算、匯總清算企業(yè)所得稅。

如果預(yù)計(jì)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)在開(kāi)辦后的前幾年會(huì)發(fā)生虧損,那么設(shè)立分支機(jī)構(gòu)較設(shè)立子公司更有利,因?yàn)榭倷C(jī)構(gòu)匯總清算時(shí),分支機(jī)構(gòu)的虧損可以直接抵減總機(jī)構(gòu)的盈利,減少整個(gè)集團(tuán)的稅負(fù);反之,如果有較好的業(yè)績(jī)預(yù)期,則設(shè)立子公司較好,因?yàn)樽庸緦侏?dú)立的法人實(shí)體,一般會(huì)得到當(dāng)?shù)卣畬?duì)新辦企業(yè)的稅收及其他方面的優(yōu)惠。

二、集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的資本通常是由股權(quán)融資和債權(quán)融資兩部分組成。這兩種融資方式對(duì)企業(yè)的稅務(wù)影響不盡相同,借款人支付給債權(quán)人的利息支出可作為費(fèi)用稅前列支,而支付給股東的股息卻不能作為稅前扣除,只能在交納所得稅后的收益中分配。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),因此集團(tuán)在對(duì)下屬公司資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃時(shí),應(yīng)充分考慮利息的抵稅作用和財(cái)務(wù)杠桿的作用,在上述法規(guī)的債務(wù)權(quán)益率范圍內(nèi),提高債務(wù)融資比率,增加稅前列支、降低稅收負(fù)擔(dān)。

企業(yè)在實(shí)際操作除了要同時(shí)考慮負(fù)債增加帶來(lái)的財(cái)務(wù)危機(jī)成本外,還要符合國(guó)家對(duì)資本結(jié)構(gòu)的相關(guān)法規(guī)規(guī)定,如針對(duì)外資房地產(chǎn)注投比的規(guī)定《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》(建住房[2006]171號(hào))文規(guī)定的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本不得低于投資總額的50%;規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例――2009年5月27日《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國(guó)發(fā)[2009]27號(hào))保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%,其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。

三、集團(tuán)關(guān)聯(lián)方關(guān)系籌劃

對(duì)于擁有完整房地產(chǎn)價(jià)值鏈的大型綜合性房地產(chǎn)集團(tuán),從稅務(wù)的角度考慮可以將其設(shè)計(jì)、監(jiān)理、材料采購(gòu)、建筑、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等利潤(rùn)中心有選擇性的剝離出來(lái),在有稅收優(yōu)惠政策的區(qū)域注冊(cè)成立公司,通過(guò)轉(zhuǎn)移定價(jià),將收入和費(fèi)用分別在低稅率和高稅率地區(qū)實(shí)現(xiàn)。這樣做對(duì)集團(tuán)稅負(fù)有兩個(gè)好處:一方面設(shè)計(jì)費(fèi)、材料費(fèi)、建安費(fèi)可在開(kāi)發(fā)成本中列支,同時(shí)在計(jì)算土地增值稅時(shí)可享受加計(jì)20%的扣除,對(duì)降低所得稅和土地增值稅都有益處,另一方面又可享受地區(qū)稅收優(yōu)惠政策。

通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃時(shí),轉(zhuǎn)讓定價(jià)是重要的環(huán)節(jié)。集團(tuán)應(yīng)當(dāng)從研發(fā)、生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)、管理服務(wù)等各個(gè)方面詳細(xì)分析各關(guān)聯(lián)企業(yè)所承擔(dān)的職能和風(fēng)險(xiǎn),參照市場(chǎng)可比企業(yè)的利潤(rùn)水平和企業(yè)自身的市場(chǎng)議價(jià)能力,確定合理的轉(zhuǎn)讓定價(jià)方法和利潤(rùn)水平指標(biāo)。

根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定轉(zhuǎn)移定價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立交易原則。新企業(yè)所得稅法第四十一條規(guī)定了“企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái),不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。”

四、具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃

1.房產(chǎn)銷(xiāo)售收入的籌劃

企業(yè)可以通過(guò)選擇銷(xiāo)售收入的確認(rèn)時(shí)間、收入的合理分解等途徑對(duì)銷(xiāo)售收入進(jìn)行稅收籌劃:

(1)根據(jù)項(xiàng)目預(yù)繳利潤(rùn)和實(shí)際利潤(rùn)的差別,提前或推遲確認(rèn)收入

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文,房產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)是按規(guī)定的計(jì)稅毛利率算出預(yù)計(jì)毛利額進(jìn)行預(yù)交所得稅,如經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際利潤(rùn)要大大超過(guò)預(yù)交稅款對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)額,在可能的情況下推遲達(dá)到確認(rèn)完工開(kāi)發(fā)成品條件,延緩成本決算補(bǔ)交所得稅款;如項(xiàng)目是為了形象工程,經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)低于預(yù)計(jì)毛利額,那就抓緊成本決算,從將多交的稅款退回或轉(zhuǎn)到下一個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)行抵減。

(2)將精裝房總收入分解為裝修收入和出售毛胚房收入

當(dāng)房產(chǎn)市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng),商品房好出售的前提下,將裝修費(fèi)用與毛胚房銷(xiāo)售單獨(dú)分別簽訂合同后收款。這樣做在裝修費(fèi)用上就可減少2.2%的營(yíng)業(yè)稅稅率差(開(kāi)發(fā)商按5.5%交營(yíng)業(yè)稅,建筑裝潢按3.3%交營(yíng)業(yè)稅)。另外若將裝修費(fèi)用計(jì)入總房?jī)r(jià),房地產(chǎn)企業(yè)還要多交土地增值稅,客戶(hù)要多交契稅。

2.成本對(duì)象的籌劃

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定“成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定,并報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定,不能隨意更改或相互混淆”。對(duì)面積較大的住宅項(xiàng)目,房地產(chǎn)企業(yè)往往分片分期開(kāi)發(fā),如何組合成本對(duì)象才能實(shí)現(xiàn)稅務(wù)收益最大呢?假如項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率高于預(yù)征點(diǎn)(如15%),則應(yīng)盡可能擴(kuò)大“成本對(duì)象”,拖延匯算時(shí)間,如以整個(gè)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象;若項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率低于預(yù)征點(diǎn),則盡量縮小“成本核算對(duì)象”,爭(zhēng)取盡早匯算,如以棟號(hào)為成本核算對(duì)象,實(shí)現(xiàn)用以前多預(yù)交的所得稅抵交以后需要預(yù)交的所得稅。

同時(shí)大型住宅項(xiàng)目中往往包含多種功能形態(tài)的建筑,例如多層住宅、小高層住宅、高層住宅、別墅、沿街商鋪、車(chē)庫(kù)等,這些類(lèi)型不同的項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)率也有較大差別。通常商業(yè)用房的售價(jià)較住宅高,將利潤(rùn)率低的住宅與其并入“成本對(duì)象”,可稀釋一部分增值額,對(duì)計(jì)算土地增值稅時(shí)可減少土地增值率。

3.共同成本和間接成本分配方法的籌劃

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定了共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,應(yīng)按受益的原則和配比原則分配至各成本對(duì)象,具體分配時(shí)企業(yè)可以利用文件對(duì)土地成本、間接成本分?jǐn)偡椒ǖ亩鄻有约翱蛇x性(占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法),從而實(shí)現(xiàn)在利潤(rùn)額高的分項(xiàng)項(xiàng)目中多分配成本費(fèi)用,在利潤(rùn)額低的分項(xiàng)項(xiàng)目中少分配成本費(fèi)用,使企業(yè)總體稅負(fù)最低。

4.公建配套的籌劃

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,經(jīng)中介機(jī)構(gòu)鑒證后可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)同一項(xiàng)目分期先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的,經(jīng)常會(huì)發(fā)生前面開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)銷(xiāo)售,而整個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等尚未全部竣工的情況。此時(shí),基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則可以依預(yù)算預(yù)提并分?jǐn)?房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此范圍內(nèi)充分預(yù)提未完工公共配套,延緩企業(yè)所得稅的繳納時(shí)間。

5.利息費(fèi)用的籌劃

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)規(guī)定“企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的,借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件,可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。”

因此集團(tuán)性房地產(chǎn)企業(yè)可以利用在總部層面統(tǒng)一借貸資金,根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的資金需求和利潤(rùn)水平,靈活向項(xiàng)目分?jǐn)偤侠砝①M(fèi)用,調(diào)劑項(xiàng)目的利潤(rùn),減少項(xiàng)目納稅。

篇（7）

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)籌劃 財(cái)務(wù)管理

企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)受到成本的高低的影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的高低會(huì)受到多個(gè)相關(guān)因素的影響，其中稅收因素是一個(gè)較為重要的因素。根據(jù)我國(guó)建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司的相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)顯示，各種稅費(fèi)能夠占到占商品房相關(guān)成本的30%到40%，因此相關(guān)的企業(yè)可以采取有關(guān)措施來(lái)安排企業(yè)的相關(guān)涉稅活動(dòng)進(jìn)而能夠合法規(guī)避或者減輕自身的稅負(fù)，同時(shí)還可以采取相關(guān)的防范措施來(lái)進(jìn)而化解相關(guān)的納稅風(fēng)險(xiǎn)，這已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)十分重要的財(cái)務(wù)管理工作。稅務(wù)籌劃的主要方向：1、遞延稅費(fèi)繳納時(shí)間，減輕資金的時(shí)間成本；2、從總量上減少企業(yè)實(shí)際稅賦。

一、如何進(jìn)行企業(yè)所得稅的籌劃

1、改變企業(yè)注冊(cè)性質(zhì)

房地產(chǎn)商品具有很強(qiáng)的地域性，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇在不同區(qū)域進(jìn)行投資，都需要建立相關(guān)的項(xiàng)目公司。子公司為獨(dú)立法人，因此在設(shè)立區(qū)域?qū)?huì)被視為獨(dú)立的納稅人，進(jìn)而就要要承擔(dān)相應(yīng)的全面納稅義務(wù)；而分公司沒(méi)有獨(dú)立的法人資格，因此不被視為納稅人，公司就只是承擔(dān)有限的納稅義務(wù)，分公司所發(fā)生的利潤(rùn)與虧損要與總公司進(jìn)行合并來(lái)計(jì)算。在經(jīng)營(yíng)期間，如果分公司出現(xiàn)虧損，就可以抵沖一部分總公司的利潤(rùn)，進(jìn)而減輕相關(guān)的稅收負(fù)擔(dān)。而且分公司與總公司之間發(fā)生的資本轉(zhuǎn)移，不會(huì)涉及所有權(quán)的變動(dòng)，因此不會(huì)承擔(dān)相關(guān)的稅收。

2、選擇合理的成本分?jǐn)偡椒?/p>

根據(jù)國(guó)稅發(fā)2009年31號(hào)文的相關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偪梢园凑照嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法，預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分?jǐn)偂Ｍ瑫r(shí)文件規(guī)定：土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。由此主體工程、內(nèi)部裝飾工程、機(jī)電工程就成為重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況對(duì)成本分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行選擇，合理分配成本已達(dá)到節(jié)稅目的，特別是一些CBD項(xiàng)目，將成本大量轉(zhuǎn)移至出售業(yè)態(tài)，這不僅僅節(jié)省了稅金，同時(shí)還降低了自持物業(yè)的成本，為日后支持物業(yè)的升值創(chuàng)造有力因素。

3.合理選擇費(fèi)用分?jǐn)偡椒?/p>

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在同一城市中存在多個(gè)項(xiàng)目公司，但卻使用一個(gè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，企業(yè)完全可以根據(jù)銷(xiāo)售的進(jìn)度，合理與員工簽訂勞動(dòng)合同，將員工成本分別計(jì)入各家項(xiàng)目公司，相關(guān)的開(kāi)辦費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用也可采取與銷(xiāo)售進(jìn)度配比的方法，進(jìn)行合理的配置已達(dá)到節(jié)稅目的。

在所得稅預(yù)繳階段，企業(yè)在計(jì)算成本時(shí)可以選擇對(duì)于自己有利的相關(guān)方法，同時(shí)已發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用及時(shí)進(jìn)行核銷(xiāo)入賬。對(duì)于能合理預(yù)計(jì)發(fā)生額的相關(guān)費(fèi)用以及損失，要采用預(yù)提方法計(jì)入相關(guān)費(fèi)用，對(duì)以后年度需要進(jìn)行分?jǐn)偭兄У南嚓P(guān)費(fèi)用、損失的攤銷(xiāo)期進(jìn)行適當(dāng)?shù)目s短。對(duì)于限額列支的相關(guān)費(fèi)用等的攤銷(xiāo)要選擇最短的年限，盡量增大前幾年的相關(guān)費(fèi)用，遞延相關(guān)的納稅時(shí)間。

二、如何進(jìn)行地增值稅稅收的籌劃

1.根據(jù)不同建房方式進(jìn)行納稅籌劃

在相關(guān)的土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策中，對(duì)于代建房以及合作建房的有一個(gè)較為明確規(guī)定，例如在什么情況下可以暫免征收土地增值稅。

（1）合作建房。合作建房是在房屋建設(shè)完成之后自己進(jìn)行使用的，可以免征收相關(guān)的土地增值稅，但是建成后需要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的方式，則需要補(bǔ)交相關(guān)的土地增值稅。

（2）代建房。代建房的本質(zhì)是相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代表客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，同時(shí)還要收取相關(guān)的手續(xù)費(fèi)。在整個(gè)經(jīng)濟(jì)行為不會(huì)涉及產(chǎn)權(quán)的變化，因此不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi)，只要依法繳納相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅。這樣可以在一定程度上減輕相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)，可以免除相關(guān)的土地增值稅，進(jìn)而減低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

2.通過(guò)分散收入的形式進(jìn)行納稅籌劃

土地增值稅要采用超率累進(jìn)稅率的方式進(jìn)行計(jì)稅，增值額等于收入減去相關(guān)的扣除項(xiàng)目，增值率越高，那么對(duì)應(yīng)的稅率就越高。因此可以采取分散企業(yè)收入的方式，對(duì)增值額產(chǎn)生影響，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生影響。在實(shí)務(wù)操作過(guò)程中，可以將可分除的項(xiàng)目從整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中進(jìn)行剝離，并且單獨(dú)進(jìn)行處理，例如裝修費(fèi)，設(shè)備安裝費(fèi)以及附屬設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。這樣能夠使上述業(yè)務(wù)的盈利免除了相關(guān)的繳納土地增值稅，進(jìn)而起到增加企業(yè)利潤(rùn)的目的。

舉例說(shuō)明，例如對(duì)于A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，其中建設(shè)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售，預(yù)計(jì)售價(jià)可以達(dá)到5000萬(wàn)元，其中可以進(jìn)行扣除的項(xiàng)目金額為4500萬(wàn)元；而建設(shè)豪華別墅為10棟，預(yù)計(jì)相應(yīng)的銷(xiāo)售額為1500萬(wàn)，其中可以進(jìn)行扣除的項(xiàng)目金額為1000萬(wàn)元。在上述案例中，如果不分開(kāi)進(jìn)行核算，那么需要繳納相應(yīng)的土地增值稅為（5000+1500-4500-1000）×30%=300萬(wàn)元；然而如果分開(kāi)進(jìn)行核算的話，A企業(yè)按照相應(yīng)的建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)，由于增值率未超過(guò)2 0%，可以享受免相應(yīng)的征土地增值稅的優(yōu)惠，這樣就需要相應(yīng)的繳納土地增值稅值為（1500-1000）×30%=150萬(wàn)元。

3、對(duì)利息支出的籌劃。

按照相關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)于扣除項(xiàng)目中財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，只要是能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偼瑫r(shí)能夠提供有關(guān)的金融機(jī)構(gòu)證明時(shí)，可以據(jù)實(shí)進(jìn)行扣除，最高不能超過(guò)相關(guān)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的相關(guān)金額。對(duì)于其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，可以將土地取得成本和土地開(kāi)發(fā)成本總金額的5%扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)偫⒂?jì)算或者不能提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)有效證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以按照土地取得成本與土地開(kāi)發(fā)成本總額的10%進(jìn)行扣除。 因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身的相關(guān)情況，通過(guò)計(jì)算決定是否要提供金融機(jī)構(gòu)相關(guān)的利息分?jǐn)傋C明，進(jìn)而達(dá)到有效節(jié)稅的目的。

三、關(guān)于地下車(chē)位成本的分?jǐn)?/p>

目前車(chē)位成本問(wèn)題主要是由產(chǎn)權(quán)問(wèn)題導(dǎo)致！

對(duì)于地下人防設(shè)施形成的車(chē)位，產(chǎn)權(quán)歸屬于相關(guān)的人防部門(mén)，因此這部分的相關(guān)成本要從總成本中進(jìn)行扣除，將這部分成本分?jǐn)偟戒N(xiāo)售或者自用部分的開(kāi)發(fā)成本中，將其作為公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偅虼嗽诜康禺a(chǎn)公司的財(cái)務(wù)帳上可以不體現(xiàn)這部分的成本，將其成本分?jǐn)偟娇墒蹣I(yè)態(tài)中，降低企業(yè)所得稅賦。

對(duì)于非人防性質(zhì)的車(chē)位，無(wú)論地下以及地上車(chē)位是否辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)的，其成本核算都應(yīng)單獨(dú)列示其成本，而非全部分?jǐn)偟娇墒蹣I(yè)態(tài)中去。能辦理單獨(dú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)位，可以毫無(wú)疑問(wèn)的做出售處理，其成本屬于所得稅和土地增值稅的稅前扣除范圍；而不能辦理產(chǎn)權(quán)的車(chē)位，如果是銷(xiāo)售，則是出售使用權(quán)，在部分地區(qū)視作長(zhǎng)期出租，此時(shí)在土地增值稅匯算中核算上就按出租處理，需要交納房產(chǎn)稅（從租），其成本不能計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目，但在所得稅中仍然可以視為銷(xiāo)售，其成本可以稅前扣除。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)具有技巧性較強(qiáng)，高技術(shù)含量和綜合性較強(qiáng)的企業(yè)籌劃工作，相關(guān)的企業(yè)部門(mén)需要一方面要熟悉相關(guān)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況以及國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)稅收法規(guī)進(jìn)行認(rèn)真的學(xué)習(xí)和研究。另一方面相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)要采取相關(guān)的合理合法的運(yùn)作手段，合理利用相關(guān)的納稅籌劃的方式，對(duì)企業(yè)的相關(guān)目標(biāo)以及相關(guān)的實(shí)施成本進(jìn)行綜合考慮，做好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制工作控制風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能有效減少房地產(chǎn)相關(guān)的稅負(fù)狀況，進(jìn)而有效增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)

[1]張中秀，王曉菲，李首雁.稅收籌劃教程.中國(guó)人民大學(xué)出版社.2005：P125-126.

篇（8）

中圖分類(lèi)號(hào):F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)02-0087-02

土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收益影響較大的稅種之一。2006年12月28日國(guó)家稅務(wù)總局的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確規(guī)定:從2007年2月1日起,房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。當(dāng)前,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),如何進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負(fù)擔(dān),相應(yīng)增加企業(yè)的盈利,勢(shì)必成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。筆者認(rèn)為,可以從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行稅收籌劃。

一、 納稅籌劃的原則

1.事先籌劃原則。即稅務(wù)籌劃必須在納稅義務(wù)發(fā)生之前,通過(guò)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程的規(guī)劃與控制來(lái)進(jìn)行。

2.守法性原則。它規(guī)定了納稅人向國(guó)家納稅的義務(wù)和立法精神的宗旨,企業(yè)須以合法節(jié)稅方式對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行安排。

3.經(jīng)濟(jì)原則。即企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)要進(jìn)行“成本效益分析”,看是否經(jīng)濟(jì)可行,稅務(wù)籌劃不能只注重于納稅環(huán)節(jié)中個(gè)別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實(shí)施所引發(fā)的其他費(fèi)用支出,需綜合考慮采取該稅務(wù)籌劃方案是否能給企業(yè)帶來(lái)絕對(duì)的收益。

二、納稅籌劃的方法

(一)收入分散籌劃法

按相關(guān)稅法規(guī)定,土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下,轉(zhuǎn)讓收入越少,土地增值額就越小,當(dāng)然稅率和稅額就越低。因此,如何通過(guò)分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,就是一個(gè)著眼點(diǎn)。一般常見(jiàn)的方法是將可以分開(kāi)單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離,分次單獨(dú)簽定合同。

例如:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)一棟精裝修的樓房,預(yù)計(jì)精裝修房屋的市場(chǎng)售價(jià)是1 800萬(wàn)元(含裝修費(fèi)600萬(wàn)元),該企業(yè)可以分兩次簽定合同,在毛坯房建成后先簽l 200萬(wàn)元的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,等裝修時(shí)再簽600萬(wàn)元的裝修合同,則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅,這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少,達(dá)到節(jié)稅的目的。

(二)臨界點(diǎn)籌劃法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目,總要獲得一定的利潤(rùn),但利潤(rùn)率越高,繳納的土地增值稅就越多,稅后利潤(rùn)可能反而越小。因此,如何做到使房?jī)r(jià)在同行中最低,應(yīng)繳土地增值稅最少,所獲利潤(rùn)最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的,免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng),可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。

實(shí)際工作中,首先要測(cè)算增值率(增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率),然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ袃煞N:一是合理定價(jià),如在銷(xiāo)售過(guò)程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率,通過(guò)適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額,降低土地增值稅的適用稅率,從而減輕稅負(fù)。二是增加扣除額,主要是通過(guò)加大投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。按《土地增值稅暫行實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中包括可以扣除的項(xiàng)目有:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。納稅人可以通過(guò)改善住房環(huán)境,提高房產(chǎn)的質(zhì)量來(lái)適當(dāng)增加扣除項(xiàng)目,以高質(zhì)低價(jià)來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)。

假如定價(jià)1 000萬(wàn)元,增值率為25%,應(yīng)納土地增值稅為90萬(wàn)元。假如不考慮其他因素,獲利為1000-800-90=110(萬(wàn)元)。但如果定價(jià)960萬(wàn)元(X一800/800=20%),增值率為20%。由于納稅人建造的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的,所以就可以免征土地增值稅,則獲利為960-800=160(萬(wàn)元),二者相比稅后利潤(rùn)增加50萬(wàn)元。通過(guò)這個(gè)例子可以看出,企業(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí),通過(guò)合理定價(jià)進(jìn)行納稅籌劃,完全可以使自己保持較低價(jià)格并獲得較高的利潤(rùn)。當(dāng)然,企業(yè)并不是把價(jià)定得越低越好,當(dāng)所提高的售價(jià)帶來(lái)的收益大于提高售價(jià)而增加的稅費(fèi)支出就是值得的。

(三)費(fèi)用遷移籌劃法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用(管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用)不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除,而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傋鳛橐欢l件,按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過(guò)事前籌劃,把實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接成本中去,例如屬于公司總部人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍,由于它的實(shí)際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額,因此,人事部門(mén)可以在不影響總部工作的同時(shí)把總部的一些人員安排或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中。那么這些人的有關(guān)費(fèi)用就可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除,而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本卻增大了。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在不增加任何開(kāi)支的情況下,通過(guò)費(fèi)用遷移法,就可以增大土地增值稅允許扣除項(xiàng)目的金額,從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

(四)利息支出籌劃法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè),一般都會(huì)發(fā)生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會(huì)對(duì)企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大的影響。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額,其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的其他費(fèi)用還可按該項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的5%再扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按該項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的l0%直接扣除成本,其實(shí)際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地:如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要依靠借款籌資,利息費(fèi)用較高,則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明,并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?實(shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除,降低稅額;反之,開(kāi)發(fā)過(guò)程中借款不多,利息費(fèi)用較低,則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С龌虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明,這樣就可多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。

(五)建房方式籌劃法

根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定:某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行納稅籌劃,其節(jié)稅效果也是很明顯的。

第一種是代建房方式。稅法規(guī)定,代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍,而屬于建筑業(yè),是營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是3%的比例稅率,稅負(fù)較低,而土地增值稅適用的是30%―60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率,前者節(jié)稅明顯。因此,如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終客戶(hù),就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開(kāi)發(fā),而不采用先開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以客戶(hù)名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買(mǎi)各種材料設(shè)備,也可以協(xié)商由客戶(hù)自己購(gòu)買(mǎi)和取得,其關(guān)鍵是房地產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項(xiàng)籌劃更加順利,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以根據(jù)市場(chǎng)情況,適當(dāng)降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額,以取得客戶(hù)的配合。

第二種是合作建房方式。稅法規(guī)定,對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅,則該企業(yè)可以通過(guò)預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。這樣,從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣,在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前,各方都不用繳納土地增值稅,只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的那部分住房時(shí),才就這一部分繳納土地增值稅。

三、企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的問(wèn)題

(一)國(guó)家應(yīng)盡早完善稅務(wù)籌劃的立法工作

完善、規(guī)范的稅法是企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的前提,只有在稅法的引導(dǎo)和約束下企業(yè)才能更好地進(jìn)行稅務(wù)籌劃。從我國(guó)現(xiàn)階段完善稅收立法工作來(lái)看,筆者認(rèn)為應(yīng)解決以下問(wèn)題:1.健全稅收一般性規(guī)范,減少稅法漏洞,杜絕企業(yè)避稅行為;2.改革征管體制,走現(xiàn)代化征管之路;3.稅收立法要貫徹透明、簡(jiǎn)明、操作性原則。

(二)增強(qiáng)企業(yè)納稅人的納稅意識(shí),樹(shù)立正確的稅收籌劃觀念

企業(yè)納稅人自身的稅務(wù)籌劃意識(shí)和籌劃能力是成功開(kāi)展稅務(wù)籌劃,節(jié)約稅金支出的關(guān)鍵。這需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)人員要樹(shù)立稅務(wù)籌劃意識(shí),規(guī)范稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)工作,包括設(shè)立完善、客觀、規(guī)范的會(huì)計(jì)賬目和編制真實(shí)的財(cái)務(wù)報(bào)表,發(fā)揮稅務(wù)會(huì)計(jì)的作用,盡可能使納稅人稅收負(fù)擔(dān)降到最低。另外,企業(yè)稅收籌劃的目的是減輕稅收負(fù)擔(dān),提高經(jīng)濟(jì)效益,那么通過(guò)減輕稅收負(fù)擔(dān)可以實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)最大化,但納稅人在取得稅收收益的同時(shí),還必須考慮稅收籌劃方案中的成本問(wèn)題,只有當(dāng)收益大于成本時(shí)這種方案才是可行的,所以企業(yè)在稅收籌劃時(shí)要注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的。企業(yè)要根據(jù)自身的情況,選擇合理的籌劃方法。

(三)企業(yè)著力培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)稅務(wù)籌劃人員

稅務(wù)籌劃是一種高層次的理財(cái)活動(dòng),要求籌劃人員不僅具備法律、稅收、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、金融、數(shù)學(xué)、管理等各方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí),還要具有嚴(yán)密的邏輯思維、統(tǒng)籌謀劃的能力。因此企業(yè)要培養(yǎng)精通多門(mén)學(xué)科,具備相當(dāng)專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的稅務(wù)籌劃專(zhuān)業(yè)人員。

參考文獻(xiàn):

篇（9）

近年來(lái)，國(guó)家連續(xù)推出一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，旨在引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)延著理性的方向發(fā)展。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加強(qiáng)，在不斷擠出房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)泡沫的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力劇增，利潤(rùn)空間也越來(lái)越少。如何通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，做好稅收籌劃，既要維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流充裕，又要盡可能降低稅收成本，成為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員都不得不思考的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于高投入，高產(chǎn)出，高稅負(fù)，高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，從財(cái)務(wù)角度來(lái)看，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（一）資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的要求較高，屬于高投入，高產(chǎn)出的資本密集型行業(yè)，所需資金除自有資金以外，一般都要向銀行進(jìn)行融資。資金支出的重點(diǎn)是地價(jià)款、建安成本和稅款，那么，針對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如何有效提高資金的利用率，何時(shí)開(kāi)盤(pán)預(yù)售，何時(shí)完工結(jié)轉(zhuǎn)，稅款怎樣交納，這些都要在項(xiàng)目開(kāi)工之前通過(guò)納稅籌劃作好整體預(yù)算。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、盈利風(fēng)險(xiǎn)和銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)等。現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的風(fēng)險(xiǎn)，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。盈利風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)只有在竣工結(jié)算完成時(shí)才能準(zhǔn)確確定，前期對(duì)利潤(rùn)的預(yù)測(cè)可能存在較大誤差。銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的可變現(xiàn)能力較差，如果企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品不被市場(chǎng)認(rèn)可，或者根據(jù)房地產(chǎn)銷(xiāo)售對(duì)金融政策的依賴(lài)性，一旦金融政策有變動(dòng)，則會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo)售。

（三）稅種多，稅額大

房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)高，稅額大。涉及房地產(chǎn)企業(yè)的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城建稅及附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等，這些稅種分布在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程，從購(gòu)買(mǎi)土地，一直到后期的物業(yè)管理及持有經(jīng)營(yíng)，都涉及相關(guān)稅種。由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中為了提前回籠資金，多采用預(yù)售制，同時(shí)稅法規(guī)定采用預(yù)繳制度，房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)一部分資金用在預(yù)繳各種稅金上面，必須提前加以籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的納稅籌劃：

納稅籌劃不同于偷稅，避稅，納稅籌劃是在不違返稅收法律、法規(guī)的前提下，通過(guò)對(duì)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行一系列策劃，制作一套完整的納稅實(shí)施方案，從而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化的目的。房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種有三個(gè)，即營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，下面分別加以闡述：

（一）營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃

1、改銷(xiāo)售為持有經(jīng)營(yíng)延遲納稅

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，營(yíng)業(yè)稅屬于銷(xiāo)售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅金，如果改銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)為持有不動(dòng)產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)或固定資產(chǎn)，則可以延遲營(yíng)業(yè)稅的流出。銷(xiāo)售行為是營(yíng)業(yè)稅在銷(xiāo)售時(shí)一次性繳納，而持有經(jīng)營(yíng)則是若干年對(duì)外租賃時(shí)分次繳納，延遲現(xiàn)金流出的時(shí)間。

2、代建房的納稅籌劃

例1：有A、B兩家企業(yè)，兩企業(yè)為同一出資人出資，屬關(guān)聯(lián)企業(yè)。A公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，B公司主要經(jīng)營(yíng)商品流通、房產(chǎn)租賃、娛樂(lè)業(yè)等。為適應(yīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的需要， 2009年8月，B公司投資興建一幢綜合大樓。由于B公司沒(méi)有建房資質(zhì)，就以A公司的名義投資興建，B公司將所需資金轉(zhuǎn)至A公司銀行賬戶(hù)，兩公司均作“往來(lái)”賬處理。至2010年11月份，大廈已建成且裝修完畢，達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。由于A公司自己沒(méi)有施工隊(duì)伍，全部建筑工程均由其他建筑公司承建，建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅已由建筑公司和安裝公司繳納，A公司根據(jù)建筑安裝業(yè)發(fā)票作為在建工程入賬的原始憑證。截至工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)日止，A公司在建工程總金額達(dá)5億元。目前，A公司需要將在建工程轉(zhuǎn)至B公司名下，但在稅收上卻遇到了難題：A公司和B公司是兩個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，大廈的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬于A公司，如果要轉(zhuǎn)移至B公司名下，需要按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納一道5%的營(yíng)業(yè)稅。按當(dāng)?shù)匾?guī)定的成本利潤(rùn)率10%計(jì)算：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=5*（1+10%）÷（1-5%）*5%≈2895萬(wàn)元

案例分析：根據(jù)現(xiàn)行稅法的有關(guān)規(guī)定，房屋開(kāi)發(fā)公司承辦國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用權(quán)證書(shū)和有關(guān)部門(mén)的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書(shū)以及基建計(jì)劃，且房屋開(kāi)發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，同時(shí)符合“其他服務(wù)”的條件的，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司取得的手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，否則，應(yīng)全額按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。其中所說(shuō)的“其他業(yè)務(wù)”是指受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。如果A、B兩公司提前進(jìn)行納稅籌劃，于2009年8月份B公司找A公司簽訂一份“委托代建”合同，然后由B公司直接將工程款支付給施工單位，施工單位將發(fā)票開(kāi)給B公司，由A公司將發(fā)票轉(zhuǎn)交，B公司據(jù)此作“在建工程”入賬即可。這樣，A公司作為代建方，就不用按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅。

（二）土地增值稅的納稅籌劃

1、臨界點(diǎn)籌劃法

按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通住宅銷(xiāo)售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。這里的20%的增值額，就是臨界點(diǎn)，根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以進(jìn)行納稅籌劃。

例2：C 房地產(chǎn)公司建成一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項(xiàng)目金額為4000萬(wàn)元，按當(dāng)?shù)赝?lèi)住宅市場(chǎng)價(jià)格銷(xiāo)售總價(jià)為5000萬(wàn)元，增值率為25%，應(yīng)納土地增值稅為300萬(wàn)元。假如不考慮其他因素，獲利為：700萬(wàn)元（即：5000-4000-300=700）。但經(jīng)過(guò)臨界點(diǎn)籌劃，可以有兩種方式：一種方式是降低售價(jià)，定價(jià)為4800萬(wàn)元，增值率為20%，按照稅法免征土地增值稅，則獲利為800萬(wàn)元（4800-4000=800）；另一稅方式可以通過(guò)改善住房環(huán)境，如提高房屋質(zhì)量、優(yōu)化小區(qū)環(huán)境等增加扣除項(xiàng)目170萬(wàn)元，在增值率不超過(guò)20%的情況下，獲利為830萬(wàn)元（5000-4170=830）。兩種操作方式均可免征土地增值稅。經(jīng)過(guò)臨界點(diǎn)籌劃，即節(jié)約了稅金，加大了利潤(rùn)，又增加了房屋賣(mài)點(diǎn)，提前回籠資金，降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、收入分散籌劃法

按照稅法規(guī)定，土地增值稅是依據(jù)土地增值額多少來(lái)繳稅，土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。但在實(shí)際操作中，土地增值稅實(shí)行依據(jù)銷(xiāo)售額預(yù)繳制。那么，轉(zhuǎn)讓收入越高，預(yù)繳的土地增值稅就越多。因此，如何通過(guò)分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，就是一個(gè)籌劃著眼點(diǎn)。現(xiàn)以銷(xiāo)售精裝修住房為例：

例3.D房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售精裝修樓房100000平方米。方案一，市場(chǎng)售價(jià)為5500元/平方米，其中含精裝修成本500元；方案二，市場(chǎng)售價(jià)為5000元/平方米，另與購(gòu)買(mǎi)者簽訂房屋裝修合同，裝修價(jià)格為500元/平方米，并按此價(jià)格轉(zhuǎn)包給某裝修公司。

方案一：預(yù)繳土地增值稅，假設(shè)預(yù)繳比例2%，則預(yù)繳土地增值稅5500*100000*2%=1100萬(wàn)元。

方案二：預(yù)繳土地增值稅5000*100000*2%=1000萬(wàn)元，裝修工程不屬于土地增值稅的征收范圍，無(wú)需預(yù)繳土地增值稅。

兩方案對(duì)比，通過(guò)收入分散籌劃，減少了預(yù)繳稅金100萬(wàn)元，緩解了企業(yè)的資金壓力，降低了稅收成本。

（三）企業(yè)所得稅的納稅籌劃

1、項(xiàng)目期均衡納稅籌劃

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額（也即在預(yù)收時(shí)根據(jù)計(jì)稅毛利率調(diào)增，在結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)再予以調(diào)減）。從本條規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目未竣工前是以預(yù)售收入為基數(shù)，按預(yù)提毛利率來(lái)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，與通過(guò)項(xiàng)目總收入、總支出來(lái)測(cè)算的企業(yè)所得稅會(huì)產(chǎn)生很大差異。如果不從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)提前進(jìn)行納稅籌劃，可能會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目前期繳納預(yù)提所得稅較多，后期企業(yè)發(fā)生虧損，造成虧損無(wú)法彌補(bǔ)，申請(qǐng)從稅務(wù)退稅比較困難的情況。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目期內(nèi)，如何選擇好預(yù)售時(shí)間，預(yù)售進(jìn)度，及完工結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)是非常重要的，做到在項(xiàng)目期內(nèi)均衡納稅，決不能出現(xiàn)前期大量預(yù)繳而后期大量虧損的情況。

2、根據(jù)預(yù)測(cè)的實(shí)際毛利率和預(yù)提毛利率，選擇合適的成本核算對(duì)象

利用稅法對(duì)“成本核算對(duì)象”未做具體規(guī)定的空白點(diǎn)，若項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率高于預(yù)征點(diǎn)，則擴(kuò)大“成本核算對(duì)象”，拖延匯算時(shí)間，如可以整個(gè)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象；若項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率低于預(yù)征點(diǎn)，則盡量縮小“成本核算對(duì)象”，爭(zhēng)取盡早匯算，如以棟號(hào)為成本核算對(duì)象，實(shí)現(xiàn)用以前多預(yù)交的所得稅抵交以后需要預(yù)交的所得稅。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目初期根據(jù)財(cái)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃是非常重要且很有必要的。而且房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的實(shí)施是一個(gè)系統(tǒng)的工程，不是僅僅依靠財(cái)務(wù)部門(mén)就能夠獨(dú)立完成的，它需要企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)如策劃部、工程部、開(kāi)發(fā)部等部門(mén)的緊密合作。而且，納稅籌劃需要有一定的外部環(huán)境，如要能得到稅務(wù)等部門(mén)的認(rèn)可，所以，與稅務(wù)部門(mén)在專(zhuān)業(yè)上的及時(shí)溝通并保持良好的工作關(guān)系，也是納稅籌劃得以順利實(shí)施的關(guān)鍵。

參考文獻(xiàn)：

篇（10）

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)特別將房地產(chǎn)行業(yè)的納稅情況作為監(jiān)管重點(diǎn)。針對(duì)當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策的嚴(yán)厲情況，以及某些房地產(chǎn)企業(yè)中存在的偷稅漏稅的行為，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該做好稅務(wù)籌劃工作，可以在一定的社會(huì)制度環(huán)境之下，對(duì)企業(yè)的涉稅事項(xiàng)進(jìn)行減稅謀劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)薄弱的納稅意識(shí)

企業(yè)作為納稅人依法納稅是應(yīng)盡的義務(wù)，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)不強(qiáng)，納稅意識(shí)薄弱，因此在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)面臨沉重稅收負(fù)擔(dān)之時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)鋌而走險(xiǎn)，利用不法手段進(jìn)行偷稅、逃稅，以此來(lái)減少應(yīng)納的稅款。企業(yè)的這種偷稅、漏稅現(xiàn)象，不僅影響企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，而且還會(huì)對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)造成影響，給企業(yè)的稅收帶來(lái)了更多風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)常會(huì)將納稅籌劃作為財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理工作，致使企業(yè)出現(xiàn)多交稅、被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況，這不僅是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員對(duì)我國(guó)稅收機(jī)制的不了解，不能及時(shí)回應(yīng)公司企業(yè)的納稅籌劃問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)出現(xiàn)無(wú)法解決納稅問(wèn)題的情況。在實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)稅收環(huán)節(jié)中，一是針對(duì)企業(yè)的稅收環(huán)節(jié)，二就是企業(yè)的交納稅收環(huán)節(jié)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)部門(mén)經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但是財(cái)務(wù)部門(mén)的工作還是比較片面的，也只是將房地產(chǎn)企業(yè)的稅款交到稅務(wù)機(jī)關(guān)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)稅款籌劃的能力還有待提升。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏納稅管理

在目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，雖然產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員也在學(xué)習(xí)和稅收相關(guān)的法律、法規(guī)，但是這對(duì)企業(yè)的納稅籌劃并沒(méi)有多少幫助，反而還會(huì)形成企業(yè)內(nèi)偷稅逃稅的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部由于財(cái)務(wù)人員沒(méi)有掌握籌劃方法與技巧，使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)每個(gè)環(huán)節(jié)的稅收問(wèn)題都成為負(fù)擔(dān)，從而成為房地產(chǎn)企業(yè)在納稅管理決策中的盲區(qū)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)不知如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于缺乏必要的納稅管理，因此造成企業(yè)納稅人的交稅風(fēng)險(xiǎn)，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易為企業(yè)造成納稅風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)中正確的納稅觀念為，合同決定稅收，因此只有加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，才可以促進(jìn)公司內(nèi)部間相互配合，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

（五）企業(yè)內(nèi)納稅籌劃實(shí)施不及時(shí)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，對(duì)于稅收方面的問(wèn)題總是放在財(cái)務(wù)問(wèn)題之后來(lái)解決，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中納稅籌劃工作應(yīng)該在事前，如果納稅籌劃做的不及時(shí)就有可能面臨偷稅、漏稅的風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展帶來(lái)影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中做好稅務(wù)籌劃工作的意義

在我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也產(chǎn)生嚴(yán)格的控制，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，嚴(yán)格按照國(guó)家政策對(duì)企業(yè)內(nèi)的稅收做好籌劃，不僅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，還可以為企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)的利潤(rùn)空間。做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，可以增強(qiáng)企業(yè)抵抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，調(diào)整企業(yè)的經(jīng)濟(jì)模式，依據(jù)合理的方法做好企業(yè)的稅務(wù)籌劃，為房地產(chǎn)企業(yè)減輕納稅壓力。做好稅務(wù)籌劃工作有利于為房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務(wù)籌劃人員在法律許可的規(guī)定范圍內(nèi)，使用一些方法和策略，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及財(cái)務(wù)活動(dòng)中關(guān)于涉稅的事項(xiàng)，統(tǒng)統(tǒng)都要進(jìn)行籌劃和安排，從而最大限度減少房地產(chǎn)企業(yè)的納稅支出，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃上，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策背景下，調(diào)整好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略， 企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該將稅務(wù)籌劃作為工作中的重點(diǎn)，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程、投資過(guò)程以及利潤(rùn)分配上的稅務(wù)籌劃問(wèn)題，降低企業(yè)賦稅成本。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，還應(yīng)該讓企業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)部門(mén)配合納稅籌劃的工作實(shí)現(xiàn)，以合法的手段降低企業(yè)納稅人的納稅成本，實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，依照國(guó)家規(guī)定來(lái)進(jìn)行交稅，規(guī)避企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)，減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。

三、淺析改進(jìn)后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的思路

（一）認(rèn)清稅務(wù)籌劃的價(jià)值

在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，理論中應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多、稅負(fù)的伸縮性大的稅種，并以此來(lái)作為切入點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中就可以土地增值稅作為切入點(diǎn)，因此土地增值稅就是有很高稅務(wù)籌劃價(jià)值的稅種，不僅是因?yàn)槠涠惵瘦^高，稅負(fù)重，而且其稅率的跳躍性大，在不同級(jí)次的稅收負(fù)擔(dān)上存在很大的差距。在我國(guó)的《土地增值稅暫行條例》中第8條規(guī)定，如果納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅出售，那么對(duì)于增值額未超過(guò)的需要扣除產(chǎn)地項(xiàng)目金額20%的，而且還免征土地增值稅，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)在稅務(wù)籌劃有很大的價(jià)值，值得擁有。

（二）在稅務(wù)籌劃中引入變量

在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，應(yīng)該不斷去尋找發(fā)現(xiàn)變量，因?yàn)樽兞坎粌H會(huì)影響稅收政策的差異化選擇，還可以引起稅額的變化，為企業(yè)帶來(lái)更多的收益。房地產(chǎn)企業(yè)中影響應(yīng)納稅額的就是計(jì)稅依據(jù)與稅率，當(dāng)計(jì)稅依據(jù)越小，其稅率也就越低，應(yīng)納稅額也會(huì)相對(duì)越少，因此在稅務(wù)籌劃方法中可以從這兩點(diǎn)下功夫，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

（三）靈活運(yùn)用稅收政策的特定條款

在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，還可以找到相關(guān)稅收政策里的特定條款，利用稅收政策來(lái)減輕納稅成本。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)涉及土地增值稅、房產(chǎn)稅等納稅義務(wù)時(shí)，就可以使用差異性條款，有效降低房地產(chǎn)增值率。其次，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)選擇一種納稅主體的不同納稅方法時(shí)，納稅人就可以通過(guò)測(cè)算采用選擇性條款，選成本較低的納稅模式，為降低企業(yè)納稅成本多出幾種建議，從而選擇最優(yōu)的方法。最后，就是優(yōu)惠性條款的使用，在我國(guó)的土地增值稅法中就規(guī)定了許多優(yōu)惠政策，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用優(yōu)惠性條款，以?xún)?yōu)惠政策來(lái)進(jìn)行企業(yè)內(nèi)的稅務(wù)籌劃，為降低企業(yè)的納稅成本做出良好決策，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)更多收益。

（四）稅務(wù)籌劃中需遵循成本收益的原則

在房地產(chǎn)企業(yè)中各稅種間是相互聯(lián)系依存的，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，是為獲得企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)的利益，并不是只對(duì)于某一環(huán)節(jié)稅收的利益，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中應(yīng)該分析成本收益，先判斷其在經(jīng)濟(jì)上的可行性。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，應(yīng)合法控制降低增值率，可以先降低產(chǎn)品售價(jià)，然后再增加可扣除項(xiàng)目的業(yè)務(wù)，這樣雖然會(huì)減少其他成本與稅負(fù)的上升，但是房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中應(yīng)將整體做為重點(diǎn)，提高企業(yè)的總體收益。

四、結(jié)束語(yǔ)

由上可知，在我國(guó)當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重的情況，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，引起企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)中對(duì)稅務(wù)籌劃的重視，解決房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中存在的問(wèn)題，才是提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的良策。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好稅務(wù)籌劃工作，在遵守經(jīng)濟(jì)法律制度前提下，為企業(yè)減輕稅負(fù)，減輕企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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篇（11）

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，涉及到許多稅種，如果經(jīng)過(guò)科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃，就可以為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，促進(jìn)稅收制度的完善。筆者從多年的財(cái)務(wù)工作中，對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃有一些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，供大家交流。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括合理避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕稅收負(fù)擔(dān)；節(jié)稅則主要是依據(jù)稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優(yōu)惠條款，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的；轉(zhuǎn)稅是通過(guò)提高或降低價(jià)格等方法將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移出去的方法。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種主要包括：營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務(wù)籌劃工作應(yīng)主要圍繞這些稅種展開(kāi)，其特點(diǎn)在于籌劃性、合法性、多維性。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手進(jìn)行稅務(wù)籌劃

（一） 營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)籌劃

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅率皆為5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的銷(xiāo)售額，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的銷(xiāo)售額為向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收取的傭金。營(yíng)業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃：1.減少營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┐螖?shù)。我國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅范疇，而營(yíng)業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。2.選擇合作建房方式。（1）合作建房是指一方提供土地地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權(quán)，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。（2） 甲企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營(yíng)業(yè)稅。3.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終的用戶(hù)，那么采用代建房方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而不采用先開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3%低稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅。

（二）土地增值稅的稅務(wù)籌劃

1.減低增值額：（1）降低房屋的銷(xiāo)售價(jià)格房屋銷(xiāo)售價(jià)格的降低會(huì)使銷(xiāo)售收入減少，從而會(huì)使增值額減少，也會(huì)使地增值稅減少。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，必須認(rèn)真比減少的銷(xiāo)售收入和減少增值額所帶來(lái)的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進(jìn)行 稅收籌劃。（2）與客戶(hù)簽訂銷(xiāo)售與裝修兩份合同，隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，其對(duì)土地增值稅的影響己不能忽視。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)能稍加變通則可取得意想不到的效果。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶(hù)簽訂兩份合同： 一份房屋銷(xiāo)售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。

2.增加扣除項(xiàng)目金額：（1）選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)，一種情況是依靠負(fù)債籌資，預(yù)計(jì)利息用較高，應(yīng)計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以據(jù)實(shí)扣除；另一種情況房地項(xiàng)目主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，應(yīng)不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒒蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。（2）慎重選擇銷(xiāo)售時(shí)間。

3.選擇合適的建房方式：（1）合作方式，稅法規(guī)定，對(duì)于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。（2）代建方式，稅法規(guī)定，代建房屋是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，向用戶(hù)收取代建費(fèi)的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初就確定好最終用戶(hù)，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免銷(xiāo)售繳納土地增值稅。

4. 利用稅收優(yōu)惠政策的稅收籌劃。根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以?xún)?nèi)以獲得免稅待遇。

5.利用銷(xiāo)售比例進(jìn)行稅務(wù)籌劃。根據(jù)（國(guó)稅發(fā)（2006）187號(hào)），擴(kuò)了對(duì)于開(kāi)發(fā)商征收土地關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的思考。增值稅的清算條件規(guī)定：“已竣工驗(yàn)收的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的以及“取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不能全銷(xiāo)售時(shí)，視情況將其銷(xiāo)售比例控制在85%以?xún)?nèi)，將納稅時(shí)間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項(xiàng)新的稅收籌劃方法。

（三）企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃分析

企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)以扣除項(xiàng)目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中以及其他行為取得的各項(xiàng)收入的總和，包括納稅人來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

1.合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。稅法規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時(shí)，才能確認(rèn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時(shí)間，推遲房產(chǎn)證的辦理來(lái)推遲銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，達(dá)到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。

2.合理推遲成本最終確認(rèn)時(shí)間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)人員可通過(guò)合理推遲成本最終確認(rèn)的時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

三、現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃注意的問(wèn)題

（一）加強(qiáng)稅法法律、法規(guī)學(xué)習(xí)。

現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對(duì)稅收政策的一知半解，稅務(wù)籌劃必須結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，才能達(dá)到預(yù)期效果。

（二）稅務(wù)籌劃要規(guī)范化。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要注重規(guī)范性籌劃，萬(wàn)萬(wàn)不可只重投機(jī)；要合理、合法地做好納稅籌劃工作。

（三）戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)相結(jié)合進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè)雖然不能從對(duì)單個(gè)項(xiàng)目、單筆業(yè)務(wù)或單個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃，但還應(yīng)構(gòu)建整體的稅費(fèi)籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大 “撿了芝麻丟了西瓜”。

（四）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和財(cái)會(huì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

四、小結(jié)

總之，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活運(yùn)用稅務(wù)籌劃手段，在合理承擔(dān)自身稅負(fù)的前提下，盡可能地降低經(jīng)營(yíng)成本和資源浪費(fèi)。