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關鍵詞： 量本利分析；房地產；項目開發

Key words： principal and interest analysis；real estate；project development

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）07-0029-04

0 引言

當今房地產行業競爭激烈，房地產開發企業必須對項目進行準確的前期決策及經濟評價。量本利分析法在多個領域中廣泛應用，但在房地產開發中應用較少。本文將量本利分析法并結合Excel擬合的非線性模型運用到房地產開發項目的前期決策階段，分析得到開發項目保本開發量，最佳開發量，經營安全率，企業成本費用控制等，為房地產開發項目前期決策及經濟評價提供科學合理的依據。

1 房地產開發相關概念

1.1 房地產的含義

房地產包括房產與地產，是指土地及其定著在土地之上的建筑物和其他附屬物的總稱[1]。進行房地產概念界定的原則：①房產和地產二者耦合不可分離。②一般情況下，房地產概念中的“地”是指承載用地。③一般情況下，房地產界定需從房屋建筑出發。④房地產的定義（內涵）具有層次性。

綜合上述可將房地產定義為：房地產是指土地、建筑物和其他附屬物所衍生出的各種財產權利。

1.2 房地產開發的基本概念

房地產開發的概念是房地產開發企業根據城市規劃對國有建設用地進行房屋建設、基礎設施的行為。

房地產開發首先要依據城市規劃，堅持全面規劃，合理布局，經濟效益與社會效益兼顧。房地產開發具有綜合性、長期性、時序性、地域性、風險性等特性。

2 量本利分析法的基本概念、原理及一般模型

2.1 量本利分析法的基本概念

“量”即為數量。在一般情r下，量為銷售數量，為了方便研究和分析，我們有時把銷售數量等于生產數量。

“本”即為成本。我們把總成本劃分為固定成本和可變成本。一般情況下，在一定的生產規模內，固定成本是不隨產品產量的變動而變動的成本，可變成本是隨產品產量的變動而變動的成本[3]。

“利”即為利潤。在生產經營活動中產生的盈利，在數值上利潤=銷售收入減-銷售稅金及附加-總成本 （總成本=固定成本+可變成本）。

2.2 量本利分析法的基本原理

量本利分析法是通過研究及分析數量、成本和利潤之間的關系，找出項目方案在盈利與虧損臨界點時產量、單價、成本的臨界值，盈虧臨界點即為保本點。反映了在一定的生產經營狀態下項目方案的產量、利潤與成本的平衡關系[4]。

2.3 量本利分析法的一般模型

2.3.1 線性量本利分析法模型

從圖2中可以看出， 銷售收入R與總成本C的交點，即為盈虧平衡點（Break Even Point，BEP），BEP對應的橫坐標Q0即為盈虧平衡時的產量，其對應的縱坐標R0即為盈虧平衡時的銷售收入。當產量QC，即盈利。盈虧平衡點的Q0越小，企業保本點越低，盈利空間越大，生產經營風險越小。

2.3.2 非線性量本利分析法模型

由于在實際生產經營過程情況比較復雜，可變因素眾多，各種條件和負荷并非一成不變，因此產品成本變化并非是一條直線即并非簡單呈線性變化。同時，在市場供求關系的影響下，銷售收入線也并非一條直線即并非呈線性變化[5]。故實際生產經營的量本利分析圖如圖2所示。

從圖2中可看出，總成本線C與銷售收入線R有兩個交點B與D（即盈虧平衡點），其對應的橫坐標分別是Q01，Q02。當產量QR，企業處于虧損狀態；當產量Q0Q02時，C>R，企業又處于虧損狀態。因此，在盈利階段產量Q介于Q01與Q02之時，企業處于盈利狀態，此時的產量是合理經濟產量即經濟規模。

量本利分析法在房地產開發中運用不是很多的重要原因就是非線性量本利分析法模型難以確定。本文依據企業技術水平及大量歷史經驗數據通過Excel進行成本和收益離散點回歸擬合，得到非線性量本利分析法模型并進行進一步分析。

3 量本利分析法在房地產開發中的基本模型及經濟評價

數量、成本分析：

房地產開發項目的固定成本與變動成本與一般的生產項目、工業投資項目不同。房地產開發項目的最終產品是具體的建筑物，具有獨特性，一次性等屬性。根據固定成本和變動成本的含義及工程項目開發建設中實際發生的成本屬性，將工程項目的固定成本和變動成本進行如下分類（圖 3）。

關于量的確定，由于建筑物有著獨有的建筑設計，結構設計等，所以房地產開發項目不好以產品產量來衡量，可以使用工程量或者土地面積等其他指標來衡量[6]。因此，本文的量即建筑面積。

3.1 制定合理開發量

①保本開發量。

從圖1中可以看出，房地產開發項目的銷售收入線與總成本線交于一點BEP，其對應的橫坐標Q0即房地產開發項目的保本開發量。

式中F為總成本中的固定成本，P為單位建筑面積的銷售價，V為單位建筑面積的可變成本，Q0為保本開發量。

②利潤最大時的開發量。

從圖2中可看出，當開發量介于經濟規模Q01與Q02之間時，建設項目處于盈利階段。

設函數R（Q）為銷售收入曲線，函數C（Q）為總成本曲線。根據盈虧平衡原理可得R（Q）=C（Q），求解得到兩個解即兩個保本點所對應的保本產量Q01及Q02，也就是濟規模范圍[7]。

盈利函數I（Q）為：I（Q）=R（Q）-C（Q），利用極值原理，對函數I（Q）求一階導數并令I’（Q）=0，可求得盈利最大時所對應的產量Q。即

I’（Q）=R’（Q）-C’（Q）=0

即R’（Q）=C’（Q），解此方程求出Q，但如果要確定求得的Q是否就是最優開發量我們必須對I（Q）求二階導數來進行檢驗，諾I’’（Q）

3.2 控制企業的成本費用

設目標利潤函數為I（Q），即：

I=R-C=Q（P-V）-F

式中 I為目標利潤，R為總銷售收入，C為總成本，F為總成本中的固定成本，P為單位建筑面積的銷售價，V為單位建筑面積的可變成本，Q為開發量。

3.3 企業經營狀態分析

通過量本利分析法可計算得企業經營安全率，是反映企業經營狀況好壞的一個重要指標。

式中Q0為實際或計劃產銷量，Q1為盈虧平衡點產銷量。一般可根據表1數據進行判斷。

通過安全經營率可反映房地產企業經營狀況好壞，安全性高低等，使項目前期決策更加的科學、合理。

4 案例分析

本項目總建筑面積16363平方米，其中地上總建筑面積10523平方米，地下總建筑面積5840平方米。房地產開發項目總成本如表2。住宅每平米售價23000元/m2，共10523平方米；車庫售價12000元/個，共124個；地下儲藏室售價5000元/m2，共1191.06平方米。

4.1 保本開發量

由表2可知本項目固定成本為13976.86萬元，總變動成本為7455.14萬元，因為總建筑面積是16363平方米，可得單位可變成本為4556.10元/平方米。

再進行平均單價估算：

住宅收益即地上收益，23000 Q10523=237215790.00元，平均價格23000元/m2；

地下收益，12000Q124+5000Q1191.06=20835300.00元；平均價格3567.69元/m2；

總收益=237215790.00+20835300.00=25805.11萬元

地上建筑比例=10523/16363=0.643097；

地下建筑比例=5840/16363=0.356903；

本項目計劃開發量（Q1）為16363m2>12144.86m2，及Q1>Q0，所以本項目可行。

4.2 企業經營狀態分析

由表1可知，26%∈[25%，30%]，即本項目的經營狀態為較安全。

4.3 企業成本費用控制

本項目的目標利潤I為4373.11萬元，建筑面積Q為16363平方米。盈虧平衡點時固定成本為13976.86萬元，單位可變成本為4556.10元/平方米。得：

也就是說在其他條件不變的情況下，項目的可變成本在盈虧平衡點V0即4556.10元/平方米的基礎上漲幅不得超過2672.56元/平方米，否則企業將虧損；項目的固定成本在盈虧平衡點F0即13976.86萬元的基礎上，漲幅不得超過4373.11萬元，否則企業將虧損。

4.4 最佳開發量

諾要求得最佳開發量，就要知道銷售收入曲線的函數式R（Q）和總成本曲C（Q）。根據本企業自身的技術水平和大量經驗數據估算出相應建筑面積下的開發成本和收益。本案例在根據本公司現有的開發技術水平和參考大量經驗數據后，在前期估算出相應建筑面積下的開發成本和收益。通過Excel分別對大量的成本和收益離散點進行回歸擬合，得到銷售收入函數R（Q）和總成本函數C（Q）。如圖4 成本、收益、利潤回歸曲線圖所示。雖然該圖并沒有從（0，0）點開始計算，但是我們所要求的是非線性量本利分析在兩個保本點之間求最大盈利值，因此所選取的建筑面積范圍（包含兩個保本點）已滿足計算要求。雖然個別點偏離回歸曲線，但是整體回歸函數不受個別點影響，所得回歸函數正確可用。

由圖4可得，通過計算機擬合的回歸函數分別為：

成本C（Q）=0.0007Q2-21.251Q+190912

銷售收入R（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08

則利潤函數為：

I（Q）=R（Q）-C（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08-0.0007Q2+21.251Q-190912=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1

即利潤函數I（Q）=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1

利用極值原理得I’（Q）=-0.0018Q+30.839，并令其等于0，得Qm=17132.78。

但諾要檢驗所求得的Q是否就是最大盈利時的最優開發量，還必須通過對I（Q）求二階導數并進行z查。

I’’（Q）=-0.0018

5 結語

房地產市場競爭日益激烈，房地產開發企業必須對項目進行準確的經濟評價及前期決策，必須對項目的運作采取相應的措施進行有效的管控。這是當今房地產開發企業取得項目成功開發的關鍵。

在房地產開發項目的前期決策階段，應用量本利分析法，依據市場行情及企業以往項目開發歷史數據進行項目經濟評價，得到開發項目保本開發量，最佳開發量，企業經營安全率，企業成本費用控制等，提高房地產開發項目前期決策水平。

參考文獻：

[1]周小平，熊志剛.房地產開發與經營[M].北京：清華大學出版社，2010.

[2]王新芳.房地產開發成本控制研究[D].西安：西安科技大學， 2008.

[3]許婷華，曲成平，楊淑娟.建設工程經濟[M].武漢大學出版社，2014.

[4]黃有亮.工程經濟學（第二版）[M].南京：東南大學出版社，2006.

[5]毛義華.工程經濟學[M].浙江大學出版社，2014.

[6]孟君娜.建設工程經濟[M].武漢理工大學出版社，2014.

篇（2）

關鍵詞：房地產項目；不確定性分析；風險

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

在房地產開發項目的財務評價和國民經濟評價中，引用了大量的技術經濟數據，如單價、成本、收益、稅金、利率、工期等，這些數據都是評價人員借助于市場調查資料或已有的數據對未來情況進行的預測和估計。由于多種原因，對有關因素的未來情況無法作出精確無誤的預測，因此項目實施后，實際情況不可能與預測情況沒有出入，也就是說，預測和估算進行項目經濟評價的結果具有不確定性。

項目的不確定性是由多種因素造成的。投資者最關心的是，哪些因素將對投資效益產生影響，在其可能波動的范圍內，對項目的投資效益將產生多大的影響。不確定性分析就是以計算和分析各種不確定性因素的變化對投資項目經濟效益影響程度為目標的經濟分析手段。其經常采用的方法主要有；敏感性分析、概率分析和盈虧平衡分析。

一、敏感性分析

敏感性分析又稱敏感度分析，是研究經濟效益分析中某些不確定性因素對分析結果的影響及其影響程度的分析方法。敏感性分析借助于某些指標隨變量的變動而變化的計算分析，找出影響項目經濟效益最大、最敏感的因素；確定這些因素的最佳波動范圍，最樂觀及最悲觀的邊界條件，掌握效益指標隨某些變量變化而變動的規律；尋找引起這些變化的原因，從而幫助投資者制定相應對策，使項目經濟效益盡可能達到最可靠而且最優的理想程度。

一般來講，房地產開發項目的敏感性分析按如下步驟進行。

（1）確定分析指標。分析指標的選定，是項目敏感性分析首先要解決的問題。確定分析指標，應符合如下原則：與經濟評價指標相一致的原則，與經濟分析階段相一致的原則，突出重點的原則。

（2）確定因素及因素變化范圍。用于進行敏感性分析的因素主要是那些預計在可能的變化范圍內對項目經濟效益有強烈影響的因素；以及在進行效益評價時采用的數據資料不準確、不把握的因素。房地產開發項目的經濟效益涉及到的影響因素復雜，在不同的階段，應選取不同的內容。

（3）計算因素波動所引起的分析指標的變化情況。

應先將某一因素設定若干級的變動數量和變化幅度，分別計算在其他因素不變的條件下所引起的相應的經濟指標的變化。對每一因素均重復這些計算，并將計算結果列成表或圖的形式，便得到了用于顯示經濟指標對因素變化敏感程度的數據資料。

（4）確定敏感因素和敏感程度。

根據上述計算結果，可以查明每種因素的變化對經濟指標的影響及影響程度。那些微小變化即會嚴重影響項目經濟效益改變的因素就是該項目的敏感因素。

（5）敏感性分析的應用要點及其局限性。

敏感性分析可以尋找出對經濟效益指標的敏感性因素及其影響程度。方法簡單，容易掌握。計算工作量盡管較大，還是可以用計算機進行彌補的。但是，敏感性分析仍有其局限性。它不能明確指出某不確定性因素變動的可能性有多大。實際上可能出現這樣的情況：找出的某一個敏感性因素，在未來可能發生的某一幅度的變動的概率很小，以致于可以完全不必考慮它的影響，而另一個不敏感的因素，可能變化的幅度和變動的概率都很大，以致于必須考慮其變化對項目經濟效益指標的影響，這些問題都是敏感性分析本身所無法解決的。因此，應根據項目的特點和實際需要，對項目進行概率分析。

二、概率分析

概率分析是一種同時考慮事件的發生概率及其影響程度，用所謂期望值指標來估價風險程度，進行效益評定的分析方法。

事件發生的概率，實質上是事件發生可能性大小的一種度量。在不確定性分析中，不僅不確定因素發生的變化幅度會影響經濟指標的波動，而且這些不確定因素發生變化的概率同樣受到投資者的關注。各因素變動的概率不同，意味著項目承受風險的程度不同。兩個具有相同敏感程度的因素，一個發生變動的可能性很高（概率大），另一個發生變動的可能性小（概率小），投資者當然對前者更為關注。

概率分析通過計算各種技術經濟評價指標及經濟效益評價指標的期望值來判斷項目的經濟效益。

三、盈虧平衡分析

盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點的高低分析開發項目對市場需求變化適應能力的一種不確定性分析方法。它的作用是找出開發項目建成的盈虧界限，確定合理的開發面積，了解承擔風險的能力。

1、盈虧平衡點

銷售收入＝單位售價×建筑面積

成本＝固定費用＋變動費用

＝固定費用十單位費用×建筑面積

從以上關系式中可以看出，銷售收入和成本都是建筑面積（產量）的函數。當假定為線性函數時，可在同一坐標系上畫出兩條直線，即成本線和銷售收入線如圖所示。

成本線與銷售收入線的交點B為盈虧平衡點。產量低于B點的產量時，虧損；產量高于B點的產量時，盈利。

結論：B點的產量越低，盈利的機會越大，項目的風險越小。

2、盈虧平衡分析數學模型

根據盈虧平衡點的定義，可建立以下方程式；

PX＝F＋VX＋PX r

其中：P——平均單位售價；

X——開發項目的建筑面積；

F——固定費用；

V——單位變動費用；

r——銷售稅率（％）；

X＝F/〔P﹝1－r〕－V〕

即：保本的建筑面積＝固定用費/〔平均單方售價（1－銷售稅率－單方變動費用）〕

四、小結

目前，房地產領域內存在的一些問題與開發企業忽視項目開發前期的投資分析很有關系。因此，本文分析了房地產開發項目的敏感性分析、概率分析、盈虧平衡分析。在房地產開發過程中，加強不確定性研究，可以有效地減少投資決策的盲目性，提高房地產資本的產出和促進城市土地的合理使用，使房地產市場健康地發展和不斷地完善。

參考文獻：

[1]程書香、趙追主編，決策的“不可行性研究”[J].科學決策，2011（6）

[2]金雪軍、劉春杰主編,項目不可行性研究[J].經濟理論與經濟管理，2011（3）

篇（3）

關鍵詞：技術經濟分析； 方案； 因素；指標；評價

技術經濟分析就是用經濟的觀點分析、評價、研究技術工作，從而實現技術上的先進性和經濟上的合理性的最佳結合的統一的最優方案。其經濟效果評價的基本標準為E=V/C>1，其中E代表經濟效果，V代表實現技術方案后取得的勞動成果，C代表勞動消耗。本文將以上式為出發點就建筑工程中常用到的技術經濟分析方法進行簡單論述。

一.項目（方案）的不確定性分析

所謂不確定性分析就是針對項目（方案）技術經濟分析中存在的不確定性因素，分析其在一定幅度內發生變動時對項目（方案）經濟效果的影響程度。包括敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析。

1.敏感性分析

通過敏感性分析，找出影響項目（方案）經濟效益最大、最關鍵因素，對項目（方案）提出合理的控制與改善措施，充分利用有利因素，盡量避免不利因素，以便達到最佳經濟效果。其具體步驟為：

a.確定敏感性分析指標。

b.選擇影響項目（方案）指標的不確定性因素。

c.按照預先給定的變化幅度先改變一個變量因素，而其它因素不變，計算該因素變化對經濟效益指標的影響程度。逐一對所有變量因素進行考察。

d.將計算結果整理分析，選擇變化幅度大的為敏感性因素。

e.綜合分析，提出相應對策。

2.盈虧平衡分析

盈平衡分析就是要找出項目（方案）的盈虧平衡點。盈虧平衡點越低，說明項目（方案）盈利的可能性越大，虧損的可能性越小，因而項目（方案）有較大的抗風險能力。常用的盈虧平衡點有產量、成本、售價、利潤等。

盈虧平衡分析還適用于多方案的比選。即兩個兩個以上方案，其成本是同一變量的函數，可以找到該變量的某一數據，使對比方案成本相等，得出方案的優劣平衡點，并結合對不確定性因素未來取值范圍的預測，從而選擇其中最經濟的方案。

如：某混凝土澆注工程，有兩個方案：一為現場設攪拌站，據統計資料單方混凝土成本為：C=C1/Q+C2×T/Q+C3，其中C為現場制作混凝土單價，C1為現場攪拌站一次性投資，C2為攪拌站設備租金和維修費，C3為現場攪拌混凝土所需費用，Q為所需混凝土數量，T為工期；另一為購買商品砼，單價用C0表示。兩方案的成本均為混凝土數量的函數，成本相等有C1/Q+C2×T/Q+C3=C0，這時可求出混凝土量的特定值，即為平衡點，根據該數值，結合工程所需混凝土數量，判斷出選取哪種方案為經濟方案。

3.概率分析

確定影響方案投資效果的關鍵因素及其可能的變動范圍，并確定關鍵因素在此變動范圍內的概率，然后進行概率期望值計算，進而得出定量分析結果。這里以投資凈現值的概率期望值為方案經濟評價指標。

某建筑公司擬成立一租賃站，有兩種投資方案，一種為購買挖掘機、鏟車等設備，一種為購買模板、腳手管等周轉工具。兩方案壽命期均為10年，第一種方案投資額為500萬元，其年凈收益在市場好時為150萬元，市場差時為-50萬元；第二種方案投資額為300萬元，其年凈收益在市場好時為100萬元，市場差時為10萬元。經市場預測，在項目壽命期內，市場好的可能性為70%，市場差的可能性為30%，已知標準折現率為iC=10%。據以上資料對投資方案比選。

然后計算各機會點的期望值：

機會點②的期望值

=150×（P/A，10%，10）×0.7+（-50）×（P/A，10%，10）×0.3

=533萬元

機會點③的期望值

=100×（P/A，10%，10）×0.7+10×（P/A，10%，10）×0.3

=448.50萬元

則：方案A凈現值期望值=533-500=33萬元

方案B凈現值期望值=448.50-300=148.50萬元

據以上結果應優選B方案，即購買模板、腳手管等周轉工具成立租賃站獲利更大。

二.方案技術經濟效果的綜合評價法

對方案進行技術經濟分析時，主要應突出主要評價指標，分清主次，權衡其重要性程度的大小。一般程序為：

1.列出方案共同的具有可比性的各項評價指標。

2.根據方案各項指標的效果對其進行量化打分。

3.引入相對權重系數，以考慮各項指標在方案評價中的地位和作用，正確反映各項指標的主次。

4.把不同的計量單位的指標轉化為無綱的綜合評分。其計算式為：C=∑CiWi，式中C為某方案綜合評分值；Ci為某方案第i個評價指標的得分值；Wi為某方案第i個評價指標的權重；n為評價指標總數。

5.根據綜合評分結果評價方案的優劣，并提出提高方案技術經濟效果的途徑。

下面舉例說明：

某開發區擬新建一幢科研樓，設計方案有三種：

A方案：大柱網框架輕墻體系，預應力大跨度疊合樓板，墻體為多孔磚，窗戶采用單框雙玻璃塑鋼窗，面積利用系數93%；

B方案：框架結構，墻體內澆外砌，窗戶采用單框雙玻璃空腹鋼窗，面積利用系數為87%；

C方案：磚混結構，多孔預應力板，墻體采用粘土實心磚，窗戶單玻璃空腹鋼窗，面積利用系數為79%。

經綜合各方面因素，提出方案評價指標有：結構體系，模板類型，墻體材料，面積系數，窗戶類型。評審確定各指標權重，并對三個方案各項指標打分.

根據各項指標結果應優先A方案，并考慮通過以下措施繼續優化方案以降低造價。

1.平面形狀力求規則；

2.提高平面系數，節約建筑面積；

3.適當降低層高；

4.合理確定建筑層數。

三.價值工程理論的應用

價值工程是通過各相關領域的協作，對研究對象的功能與費用進行系統分析，不斷創新，旨在提高所研究對象價值的思想方法和管理技術。其目的是以研究對象的最低壽命周期成本可靠地實現使用者所需功能，以獲取最佳綜合效益。基本公式為：

價值=功能/費用

價值工程的工作步驟如下：

1.選擇研究對象；

2.收集有關資料、數據；

3.進行功能系統分析，功能評

4.方案創造，提出各種不同的實現功能方案；

5.方案評價，從技術經濟等方面綜合評價各種方案達到預定目標的可能性

6.提案編寫，將選出的方案及有關資料編寫成

7.進行方案實施并跟蹤檢查；

8.成果評價。

通過運用價值工程確定合理的施工方案，并在實際操作中應用，產生了如下效果：

1.施工進度按計劃完成；

2.為土方開挖創造了便利條件，作業環境安全可靠；

3.去掉了不必要的功能，避免多余損耗，使方案更為合理，成本相對較低；

篇（4）

經濟效果評價的內容應根據技術方案的性質、目標、投資者、財務主體以及方案對經濟與社會的影響程度等具體情況進行確定，一般包括方案盈利能力、償債能力、財務生存能力等評價內容。

一、財務評價的程序和主要指標

在進行財務評價時，應首先簡要介紹財務評價的客觀依據，再進行財務指標測算，最后根據測算結果進行相關財務分析。財務評價步驟可以概括為：明確依據―財務指標計算―經濟效益分析―評價結論。投資項目財務評價主要圍繞財務指標估算和效益指標分析進行。財務指標估算包括產品銷售收入、銷售稅金、項目總成本、現金流量等，效益分析指標包括利潤及利潤分配、財務凈收益、財務內部收益率、所得稅前投資回收期、盈虧平衡點、項目安全率等。

二、財務評價的內容與方法

1.熟悉項目的基本情況

包括投資的目的、意義、要求、建設條件和投資環境，做好市場調查研究和預測、技術水平研究和設計方案。

2.收集、計算相關數據和參數

就是對項目的預期收入、稅金和成本費用這大財務指標進行估算。為了清晰地反映指標運算過程，可以將其分為“銷售收入及銷售稅金”和“總成本費用”兩個部分，使條理更加清晰。

（1）銷售收入和銷售稅金及附加估算。對投資項目進行財務評價，應根據項目建設規劃將整個計算期分為建設期、投產期和達產期。再按照市場行情和預先設計的產量目標，計算各個階段的產品銷售毛收入，并進而依據稅法規定計算應納流轉稅金及其附加。①產品銷售收入。先計算建設期發生物資銷售和試產產品的銷售收入，計算投產期銷售收入，即項目正式投產年份開始至達到高產年份之前各年的產品銷售收入，再計算達產年銷售收入，即當項目達到設計負荷產量，運用各年均等的產量和預期市場價格進行的銷售收入值估算，最后匯總項目評價期間的銷售總收入。②銷售稅金及附加。按照我國稅法規定，工商企業生產經營貨物應繳納增值稅以及與之相關的城市維護建設稅、城市教育費附加。（2）總成本費用估算。單位產品生產成本：根據投資項目生產單位產品消耗的主要原料、人工、固定資產折舊及維修費等；項目總成本費用：項目總成本費用除生產成本外，還應分別計算或估測出項目借款利息支出、財政資金占用費支出、和管理費用等；年經營成本。項目經營成本包括原材料購人、直接人工、水電消耗等。

3.經濟效益分析

經濟效益分析是項目財務評價的核心。它以各項財務指標估算為基礎，對項目的盈利能力分析、財務凈收益、項目償債能力等主要指標進行分析。

（1）項目贏利能力。項目投資財務盈利能力分析屬于融資前分析，是從項目投資總獲利能力角度，考察項目方案設計的合理性。首先要對營業收入、建設投資、經營成本、相關稅費和流動資金等現金流量進行識別與預測，考察整個計算期內的現金流量，依據項目建成達到正常生產能力時實現的銷售毛收入額減除增值稅額后的銷售額，分別減除附加稅費、總成本費用后，確定項目利潤總額。（2）財務凈收益分析。需要計算反映項目投資財務盈利能力的動態指標有項目投資財務內部收益率、項目投資財務凈現值，靜態指標有項目投資回收期、總投資收益率。①項目投資財務內部收益率（F1RR）。項目財務內部收益率指能使項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。②財務凈現值。項目財務凈現值是考察項目盈利能力的絕對值指標。反映項目在滿足按設定折現率要求的盈利之外所能獲得的超額盈利的現值。③投資回收期。投資回收期實際是一項靜態指標，是指以項目的凈收益回收項目投資所需要的時間。從項目建設開始年算起，投資回收期越短表明項目的盈利能力和抗風險能力越好。④總投資收益率。項目達到設計生產能力后正常年份的年息稅前利潤或者項目運營期內年平均息稅前利潤與項目總投資的比率。

4.不確定性分析

主要是對涉及到相關不確定內涵因素可能對項目產生影響進行的分析，包括盈虧平衡分析和安全率分析兩個方面。

（1）盈虧平衡分析。盈虧平衡點又稱零利潤點、保本點、盈虧臨界點、損益分歧點和收益轉折點等，是指全部銷售收入等于全部成本時的產量。以盈虧平衡點的界限盈虧平衡點可以用銷售量來表示，即盈虧平衡點的銷售量。（2）項目安全性分析。反映項目安全性的指標即項目安全率。該指標主要反映投資項目達產后的安全可靠性水平。通過從投產年到分析期最后一年的各年平均可盈利或增值的凈產量占平均設計產量的比率測算。

三、財務評價方案的類型選擇

1.獨立型方案

獨立型方案是指技術方案間互不干擾、在經濟上互不相關的技術方案，即這些方案彼此獨立無關，選擇或放棄其中一個方案，并不影響其他技術方案的選擇。對于獨立型方案，其實質就是在做與不做之間進行選擇。

2.互斥型方案

護持型方案又稱排他型方案，在若干備選技術方案中，各個技術方案彼此可以互相代替，因此技術方案具有排他性，選擇其中任何一個技術方案，則其他技術方案必然被排斥。

篇（5）

一、房地產開發與銷售企業目前主要應繳納稅款種類

（1）營業稅：納稅人按銷售不動產的銷售額的5%計征。

（2）城市維護建設稅：納稅人按實際繳納增值稅、營業稅稅額的1%、5%、7%分三檔計征，其中：納稅人所在地在市區的按7%、納稅人所在地在縣城、鎮的按5%、納稅人所在地鄉、工礦區的按1%。。

（3）教育費附加，納稅人按實際繳納增值稅、營業稅稅額的3%計征。

（4）地方教育費附加，納稅人按實際繳納增值稅、營業稅稅額的2%計征。

（5）土地增值稅，按納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的增值額的30%、40%、50%、60%分四級超率累進稅率計征。其中：增值額未超過扣除項目金額50％，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200％，稅率為60%。

（6）企業所得稅，納稅人按應納稅所得額的25%計征。

（7）另外，房地產業還涉及計征印花稅、土地使用稅、房產稅等稅費，這些稅費金額較小，且一般作費用直接計入成本費用中，本文不作詳細說明。

二、房地產公司經營盈虧模式

設房地產業銷售額為100，銷售成本（含土地成本、建設成本）為A，營業稅費為銷售額的5.6%。

三大期間費用（含管理費用、銷售費用、財務費用、貸款利息），依土地增值稅計稅扣除標準（注：稅務設定的標準具有一定參考性），設期間費用為銷售成本的10%。

土地增值稅的增值額等于100-A-20%A-10%A-5.6。按土地增值稅的累進稅率界限測算，若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.6）＞50%，則A＜46.97，即若銷售成本大于銷售收入的46.97%，土地增值稅按30%的稅率征收。考慮到招拍掛土地成本的趨高及參照上市房地產業的有關數據，本文按A＞46.97即稅率為30%的土地增值稅稅率假設，得出土地增值稅等于（100-1.3A-5.6）×30%。

稅前利潤為100-A-10%A-5.6-（100-1.3A-5.6）×30%=66.08-0.71A

三、房地產業5%的營業稅改征17%的增值稅后經營盈虧模式的改變

（1）假設5%的營業稅改征17%的增值稅，同時土地增值稅還照收，房地產公司成本盈利模式如下：

設房地產業含稅銷售收入為100（即假設改征前后消費者支付的現金總額不變），若按商品銷售行為的17%稅率計征增值稅，則房地產公司不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設含稅銷售成本為A（即假設改征前后開發支出的現金總額不變），按財政部、國家稅務總局制定的《營業稅改征增值稅試點方案》，建筑業增值稅率為11%，另假設土地成本比照建筑業的增值稅率為11%，則不含稅銷售成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設期間費用為銷售成本的10%，期間費用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護建設稅、3%的教育費附加、2%的地方教育費附加）等于實際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

土地增值稅的增值額為85.47-0.9009A-30%×0.9009A-（1.7436 -0.01189A）=83.7264-1.15928A，土地增值稅為（83.7264-1.15928A） ×30%=25.11792-0.34778A。

稅前利潤為85.47-0.9009A-（1.7436 -0.01189A）-0.1×0.9009A -（25.11792-0.34778A）= 58.60848-0.63132A。

營業稅改征增值稅前后的盈虧平衡點66.08-0.71A= 58.60848-0.63132A，得出A=94.96，即：若A>94.96，營業稅改征增值稅對房地產公司有利，將增加利潤；若A

注：①、66.08-0.71A＞0得出A

（2）假設5%的營業稅改征17%的增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設營業稅改征增值稅并停征土地增值稅，則房地產公司成本盈利模式如下：

設房地產業含稅銷售額為100（即假設改征前后消費者支付的現金總額不變），按商品銷售行為的17%稅率計征增值稅，所以房地產業的不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設含稅銷售成本為A（即假設改征前后開發支出的現金總額不變），按財政部、國家稅務總局制定的《營業稅改征增值稅試點方案》，建筑業稅率為11%，則不含稅主營成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設期間費用為開發成本的10%，期間費用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護建設稅、3%的教育費附加、2%的地方教育費附加）等于實際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

稅前利潤為85.47-0.9009A-（1.7436-0.01189A）-0.1×0.9009A= 83.7264-0.9791A。

營業稅改征增值稅前后的盈虧平衡點66.08-0.71A =83.7264-0.9791A，得出A=65.576，即：若A65.576，營業稅改征增值稅后對房地產公司不利，將減少利潤。

四、房地產業5%的營業稅改征17%的增值稅后經營盈虧影響分析

（1）根據2011年上市公司財務年報數據，摘錄部份上市房地產公司有關房地產開發銷售的2011年度財務數據指標如下：

■

從表中得出，11家上市公司房地產開發銷售的平均營業成本占營業收入的比例為58.97%，

（2）根據上述數據測算以及房地產公司的財務數據，若單純將營業稅改征17%的增值稅，其他稅種不變，因行業成本率58.97%

（3）若5%的營業稅改征17%的增值稅并停征土地增值稅，因土地增值稅停征等于給予房地產公司的重大稅收優惠，按行業平均成本率58.97%計算將減免土地增值稅（100-1.3×58.97-5.6） ×0.3=5.32，即將減免銷售收入的5.32%稅額。依據上述測算數據，稅改后房地產公司將綜合減少稅負成本等于（83.7264-0.979098×58.97）-（66.08 -0.71×58.97）=1.78，即房地產公司的稅前利潤將增加銷售收入的1.78%。

（4）綜上所述，對房地產企業實行5%的營業稅改征為17%的增值稅，在不考慮其他稅種的情況下，將增加房地產企業的稅負，從而違背了國家逐步減輕國民（企業）稅收負擔的指導思想，同時也會增加國家對房地產業調控的復雜性。

五、房地產業營業稅改征增值稅的增值稅率盈虧平衡點測算

考慮商品房銷售屬商品銷售行為，所以上述假設營業稅改征增值稅按17%的增值稅率征收。如果為保持房地產業稅改前后稅負不發生變化，在營業稅改征增值稅時新設一檔增值稅率以保持稅負不變，那么進行稅改前后盈虧平衡點測算如下：

（一）營業稅改征增值稅，同時土地增值稅還照收

按上述測算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產開發銷售的平均營業成本占營業收入的比例為58.97%，設增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97=100÷（1+X） -53.126-[12X÷（1+X）-0.70127] –[0.3×（100-12X）÷（1+X）-20.5088]-5.3126 ，從而0.7×（100 -12X）÷（1+X）-37.2285=24.2113，得出X=12.26%，即當增值稅稅率設為12.26%時，房地產業營業稅改征增值稅后經營盈虧基本不變。

（二）假設營業稅改征增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設營業稅改征增值稅并停征土地增值稅

按上述測算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產開發銷售的平均營業成本占營業收入的比例為58.97%，設增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97= 100÷（1+X） -53.126-（12X÷（1+X）-0.70127）-5.3126，從而（100-12X） ÷（1+X）-57.7373=24.2113，得出X=19.21%，即當增值稅稅率設為19.21%時，房地產業營業稅改征增值稅后經營盈虧基本不變。

六、房地產公司營業稅改征增值稅有利解決的問題

（一）進項抵扣問題

房地產業綜合成本主要分四大塊，即土地成本、建設成本、稅費、借款利息與期間費用，若房地產公司營業稅改征增值稅后，土地成本是否可進項抵扣，抵扣稅率是多少（本文按建筑類11%稅率測算），因為目前招、拍、掛的土地成本占房地產業成本比重很大，土地成本的進項稅率將對房地產業的稅改及成本利潤產生重大影響。

（二）土地增值稅問題

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二、大型建設項目的施工預算風險因素分析

筆者結合自身對風險管理的認識，將大型建設項目的施工預算風險因素分為了四種：（一）建設項目本身存在風險任何規模的建設工程項目都存在一定的風險性，介于大型項目所涉及的范圍廣、程序繁雜，其表現尤甚。大型建設項目本身存在的風險有施工流程的繁雜程度、合同成本、索賠情況等等。（二）環境因素引發的風險大型建設項目的實施必以一定的環境為依托，這其中包括自然環境、政治環境、經濟環境以及技術環境等。其引發的施工預算風險有人工需求變量，材料、機械設備等方面的消耗變量，技術供應變量，合同成本中所涉及的變量等。這些不定性變量因素的影響，或多或少的對建設項目產生了一定的影響，繼而演變為一種風險發生的形式。這就需要相關人員注重敏感性分析法的應用，明確其非敏感性因素，并盡量杜絕該類風險的出現。（三）合同成本變化引發的風險合同成本變化是造成大型建設項目施工預算風險形成的主要影響因素之一。合同成本是指建造某項合同而產生的相關費用，分為直接費用和間接費用兩種。直接費用包括完成該工程項目所支付的設備購置款、材料款、服務款項以及人工成本；間接費用包括項目執行人員因項目所需而產生的交通費、食宿費以及其它相關費用。其對施工預算風險的影響主要體現在直接費用上，不能準確的評估合同成本需求，則可能會造成后期材料、設備等方面的供應不足，從而影響工程進度，造成不必要的經濟損失。（四）業主信譽方面的風險業主是建設項目的所有者，其信譽狀況對建筑企業的工程施工和經濟效益有著決定性的影響。業主信譽不佳，則會直接或間接導致施工預算指標的不合格，具有一定的風險性。業主信譽方面的風險有：受某些因素的影響，業主方的經濟狀況發生變化，繼而導致建設項目資金鏈條斷裂，工程被迫中止；業主誠信意識差，故意拖欠工程款；業主繁瑣性的改變設計結構、實施方案等，擾亂了正常施工秩序，但又不給予相應的補償。

篇（7）

引言

工程造價通俗講就是建筑工程的建造價格，目前中國建筑工程界對工程造價的定義有兩種：①工程造價就是工程價格。就是建成一項建筑工程，實際或預計在技術勞務市場、設備市場、土地市場，以及承包市場等交易活動中所形成的建設工程總價格和建筑安裝工程的價格。它以工程這種特定的商品形式作為交易對象，通過招投標、承發包或其他交易方式，在進行多次特性預估的基礎上，最終形成的價格。②從業主和投資者的角度來定義的話，工程造價是指建設一項工程實際開支或預期開支的全部固定資產投資費用。

1 工程造價構成及特點

1.1 我國工程造價的構成

從定義上講，“工程造價”里的“工程”包括各類的工程項目，但是筆者所討論的“工程”主要是指建設類的工程。工程造價的定義是從不同角度理解事物的本質。對于建設工程的投資者，市場條件下工程造價就是建設工程項目投資，是獲得項目要付出的價格；同時也是投資者在作為市場供給主體出售建設項目時定價的基礎。

1.2 工程造價的特點

房地產工程造價有個別性、層次性、大額性、動態性以及差異性等等特征，這是由房地產建設工程的特點決定的。工程造價的范圍較廣，涉及到國民經濟各部門、各行業，涉及到社會再生產的各個具體環節，也直接關系到人們的生活和居民的居住標準，所以工程造價的作用和影響都很大 [1]。

1.3 我國房地產控制的現狀

我國的房地產業起步較晚，直到 1994年我國政府宣布實行市場經濟體制之后才真正形成我國的房地產業及我國的房地產市場，雖然只經過短短十幾年的發展歷程，房地產業己經成為拉動我國經濟增長的重要力量。據統計1997年以來每年房地產業拉動增長都在一個百分點以上，房地產業己經成為我國經濟發展的一大支柱產業，我國房地產業在一年的投資及其在固定資產投資中所占比重的情況如表1.1

盡管房地產行業制度、規范等正不斷趨于完善，但由于其作用和影響之大主要存在如下問題：

1.2.1 缺乏規范的成本管理制度和體系；

1.2.2 設計變更、現場簽證難以有效控制；

1.2.3 超合同付款時有發生；

1.2.4 無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本；

1.2.5 難以實時了解大量工程合同的執行進度；

1.2.6 難以精確制定資金計劃；

1.2.7 缺乏對成本歷史數據的積累和分析；

1.2.8 缺乏對合作廠商的全面跟蹤管理。

2 工程造價在房地產開發項目中的全過程控制

2.1 設計是有效控制開發項目工程造價的前提

房地產工程設計是指工程項目的建設提供技術依據的設計文件以及圖紙的整個活動過程，工程設計是對開發建設項目的實施意圖和全面規劃的具體描述，是房地產開發項目開發建設的靈魂，是處理技術與經濟關系的關鍵性環節，是確定與控制工程造價的重點階段。研究表明：初步設計階段，影響工程造價的可能性在75％-95％指尖 ；技術設計階段，影響工程造價的可能性在35％-75％指尖 ；施工圖設計階段，影響工程造價的可能性在25％-35％指尖 ；而到了施工階段，影響工程造價的可能性只有10％作用。由此我們可以看到，控制工程造價，設計階段起著重要并且關鍵的作用。

2.2 工程招投標是有效控制開發項目工程造價的核心

通過招投標的形式來引進競爭機制，在降低工程造價、確保工程質量、縮短建設工期等等許多方面都有明顯作用，也有效地保障了招標人以及投標人的合法權益。房地產開發企業對施工單位的選擇尤其要慎重，因為施工隊伍的施工質量的優劣關系到房地產開發建設單位工程造價控制的成敗。在選擇施工隊伍時主要考察施工企業的技術裝備、資信情況以及建設業績等。我們要優先考慮近期建設業績和建項目相同或相似的施工企業，而且特別要求創此項目建設業績的有著豐富經驗項目經理來出任項目經理。

2.3 施工管理是有效控制開發項目工程造價的重要環節

施工階段成本控制的關鍵，一是做好材料的定貨，二是要嚴格的審查承包商的索賠要求，三是合理控制工程簽證。由房地產開發企業引起的變更主是進度計劃變更、施工條件變更、設計變更和工程項目變更等等。控制變更的關鍵在于開發商，應該建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等等相關部門、相關人員的分工和職權，我們要確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生[2]。

2.4 竣工結算是有效控制房地產開發項目工程造價的關鍵

工程造價管理的重要環節之一就是工程造價的合理確定，在確定房地產項目工程造價時，我們堅持以現行的工程造價管理規定做為依據，根據甲乙雙方在施工合同中的合約，按照竣工圖結合設計變更、現場簽證和隱蔽簽證進行項目審核計算，審查是否有丟、拉項工程，是否按圖紙及合同規定全部完成工作。我們要認真核實每一項工程變更是否真正實施。應建立工程量清單核對備案制度和內部復核制度，定期跟蹤檢查、監督管理，加強從業人員的素質教育，杜絕違法違規行為并且減少工程量清單中的差錯率。在進行房地產工程竣工結算時，必須到開發項目工地現場核對，嚴格審查工程量計算是否準確，材料調價是否有依據等，使工程造價結算確切、合理[3]。

3 工程實例

某市ZW地產是該市一個從事房地產開發、物業管理等業務的大型房地產集團公司，在該市已開發了眾多項目。本章所闡述的項目位于該市東郊，規劃總用地面積46700m2，總建筑面積約14萬m2。項目臨近主干道旁，可通往火車站、批發市場、醫院等地，且依托高速公路，對外交通便捷暢達。項目所處的東郊雖然商業檔次不高，但個體工商業較為發達，周邊學校、醫院、農貿市場、超市、幼兒園、餐飲、銀行等生活配套一應俱全，十分方便。而且該項目綠化面積較大，游泳池、會所等社區配套設施較為完善，這在某路附近的樓盤中亦是品質較高的。項目總建筑面積約14萬m2，也算規模較大的樓盤，容易產生規模效應。項目功能定位:大眾精品樓盤某市東郊的房地產業發展相對滯后，物業檔次較低，整個地區的物業形態大都為單體樓，缺乏品質好、環境優美、服務到位的小區物業。居民居住的房屋多為安居房和單位宿舍，居住環境和舒適性較差，建筑沒有特色。隨著經濟條件的逐步改善，居民對生活觀念的改變，他們也想盡自己的能力去進一步改善生活，首先就要有一個好的居住環境和溫暖、舒適的家。再者，因政府為加快本地區的開發力度，改善本地區的投資環境，征用大量土地用于市政建設，許多居民的房屋被征用拆遷，他們更是急需房屋居住。而從調查中可以看到，盡管他們都對房屋有較高的需求，從面積、價格以及其他購房所看重的因素來看，經濟適用房更容易讓他們接受。但不能走純粹的經濟適用房路線，這樣將很容易掉入價格競爭的泥潭，也不利于二期的上檔次、上臺階和吸引更大區域范圍內的消費者置業。應在合理控制面積和總價的同時，積極致力于規模、景觀、建筑風格、物業管理等方面的品質的挖掘和彰顯，努力打造一個新的“大眾精品樓盤”，唯其如此，才能與市場上的經濟適用房拉開差距。

綜合前述分析，項目從三大方面的利益點整合:(l)區域發展前景良好，房地產升值潛力巨大。(2)片區內為數不多的大型現代生活社區，為中青年大眾階層量身打造，品質生活由此開啟。(3)毗鄰名校，不可多得的教育資源，開啟美好生活未來。

根據成本構成，進行此項目的經濟效益評價:

3.1 項目總投資:35193.16227萬元

3.1.1 土地費用:5412.3281萬元

3.1.2 前期費用:1263.0495萬元

3.1.3 前期報建費用 :2341.8231萬元

3.1.4 前期工程費:475萬元

3.1.5 建安成本:16952.7397萬元

3.1.6 基礎設施費:2142.18萬元

3.1.7 不可預見費:381.8984萬元

3.1.8 利息:894. 6016萬元

3.1.9 間接費用:5329.5451萬元

3.2 資金籌措

3.2.1 自籌資金:35193.16227萬元x50%=17596.58114萬元

3.2.2 貸款資金:35193.16227萬元x50%=17596.58114萬元

3.3 銷售收入

此房地產項目共n棟，有多層、小高層、高層。14萬m2的建筑面積，其中包括商業用途的2萬m2，辦公用途的1萬m2，其余11萬m2為住宅。(此建筑面積為大致約數，只為做此經濟效益分析)按當時的銷售情況做以下經濟效益分析:商品住宅:建筑面積ll萬m2，因為不同的銷售時期單價會有一定的調整，所以擬定平均售價3200元/ m2

3.3.1 住宅銷售收入:11萬m2x2900元/m2=31900萬元

3.3.2 商業門面銷售收入:2萬m2x4800元/m2=9600萬元

3.3.3 寫字樓銷售收入:1萬m2x4000元/m2=4000萬元

另:配套及其它用房面積:17萬m2不能銷售，故不計入經濟效益分析。

3.4 銷售利潤

3.4.1 銷售總收入:45500萬元

3.4.2 總成本:35193萬元

3.4.3 銷售利潤:10307萬元

3.4.4 所得稅:10307萬元x33%=3401.31元

3.4.5 稅后利潤:6905.69元

3.4.6 投資利潤率:稅前:293%，稅后:19.6%

3.5 盈虧平衡點分析

3.5.1 銷售面積盈虧平衡點一總成本/[平均銷售單價x(1一稅率)= 11.86m2，占計劃銷售量的84.7%。

3.5.2 銷售價格盈虧平衡點=總成本/[銷售量x (l一稅率)=2753.3元/m2，占計劃均價的85%。盈虧分析表明:當項目銷售面積達到 11.86萬m2，或平均銷售價格達到2753.3元/m2，可達到盈虧平衡。

4 結語

綜上所述，房地產開發過程中的工程造價管理是一個動態管理的全過程，房地產企業在對工程造價的控制與管理上始終應貫穿于項目建設的全過程。房地產建設工程的造價確定與投資控制的實質就是運用科學原理和經濟以及法律等手段，解決工程房地產開發項目建設活動中的經濟和技術、管理和經營等實際問題，只有在房地產項目建設的各個階段，采用切合實際的計價依據和科學合理的計價方法，合理確定項目投資估算、初步設計概算和施工圖預算，才能提高投資的效益。因此在推行房地產開發項目全過程全面造價管理中，注重研究和分析建設管理中各個環節和建設投資中各種影響因素，將有效地控制房地產建設項目的投資。對房地產開發項目工程造價進行全過程動態管理不僅是工程造價行業今后發展的必由之路，同時也是整個房地產行業更好發展的必然趨勢。

參考文獻

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一、前言

這幾年，廣州市掀起了新一輪的“改造運動”――舊廠房、舊村落、舊城區的改造，它既是國家關于節約集約用地戰略的高度體現，更是廣州城區發展至今的客觀歷史需求：建國后至改革開放年間，廣州的城市建設一度以工業為中心、按建設生產性城市的目標進行安排，為進一步擴展城市建成區，政府有意識、有目的的指引生產型企事業單位在郊區駐扎，而當時建成的這一批建筑，投入使用年限日久，一部分工業廠房也已按照政府退二進三政策搬遷至更遠的產業園區，而另一部分基本不產生污染的科研院所則留在原址，但建筑物的樓齡基本都超過了三十年，部分甚至達五六十年，殘舊、安全不再，使用上也已不能滿足單位的發展要求，原來的建筑方案對于土地的使用也并不飽和，因此，政府和企業都存在強烈的改造意愿：政府希望通過改造活動達到集約用地及城區美化的目的，而企業則希望通過改造滿足自身業務、使用功能的發展需求甚至獲取一定的經濟效益。但對企業而言，三舊改造項目是否真的是一塊香餑餑，一定逢舊必改？哪些關鍵點又是企業在決策時必須關注的？在合作開發過程中如何保障企業自身利益？本文擬以某科研院所的三舊改造項目為例，對容積率、土地出讓金、投資額、評估單價等各項因素變化所引起的改造效果變化進行評估分析，探尋科研院所三舊改造項目的決策要點，以為類似項目提供決策參考。

二、案例分析

1. 說明

（1） 改造單位：***研究院。

（2） 改造范圍：院內科研辦公區。

（3） 以自用為目的，由企業自行改造。

（4） 為使案例便于理解，本案對項目的評估數據作了簡化處理，以非經營性改造為案例基礎，通過改造前后固定資產增值這一單一的靜態評價指標來評估項目的改造效果，去除企業財務狀況、市場風險對改造效果的量化分析，而在下文再逐漸加入相應的定性分析。

（5） 土地出讓金按《關于調整我市國有建設用地使用權出讓金計收標準的通知》（穗府辦【2010】35號）計取。

（6） 拆遷安置補償費根據拆遷建筑面積，按60元/平方米*月考慮。現狀辦公樓面積為5000平方米，預計拆遷安置費用需900萬元。

（7） 項目投資估算中所涉及到各項指標根據國家、省市有關規定及市場信息選取相應標準、費率進行核算。

（8） 計劃30個月完成改造。

2. 項目概況

3. 基本方案評估

（1） 項目投資估算27056萬元，其中：工程費用15943萬元，工程建設其它費用7094萬元（含補交土地出讓金4449萬元、支付建設期內拆遷安置費900萬元），基本預備費1843萬元，建設期利息2176萬元。

（2） 建設方案及資金分年投資計劃：計劃30個月完成改造。第一年主要完成前期立項、報建、招標等工作，投入資金9122萬元，占項目總投資33.72%；第二年為項目施工主要工期，投入資金14687萬元，占項目總投資54.28%；第三年完成項目施工收尾及竣工驗收等工作，投入資金3247萬元，占項目總投資12%。

（3） 改造效果：因項目不涉及經營活動，主要通過改造前后固定資產增值來評估項目的改造效果，項目原有建筑物5000平方米，已投入使用30年，綜合考慮市場比較法及剩余年份租金收益二者的估算值，評估單價取7000元/平方米，折算價值為3500萬元；本次改造投入資金27056萬元；根據項目所處地段及項目建設標準，改造完成后，項目評估單價按15000元/平方米計，折算價值45000萬元，地下停車位210個，估值35萬元/個，折算價值7350萬元；則本次改造效果為45000+7350-27056-3500=21794萬元。

4. 單因素敏感性分析

（1） 土地出讓金的變化

土地出讓金的變化所引致的投資效果的變化并非異常顯著，但若土地出讓金的計取方式依據現行基準地價而非三舊改造政策的土地收益法時，其投資增加了30.9%，投資效果因而減少了32.95%，從這一點看，政府對三舊改造項目所給予的優惠確實有明顯的投資節省效益。

（2） 總投資變化

總投資正負10%變化時，改造效果分別逆向變化12.41%，當項目所需總投資與改造后固定資產折算價值52350萬元持平時，達至項目盈虧平衡點，此時總投資較基礎方案的總投資增加了93.49%。

（3） 評估單價變化

物業的評估單價對于改造效果有顯著影響，當辦公樓評估單價發生正負10%的變化時，改造效果同向變化率達20.65%，遠大于評估單價自身的變化。項目評估單價越高，改造效果越明顯，反之，隨著評估單價下降，改造效果也呈下降趨勢。當物業的評估單價降至盈虧平衡點8200元/平方米以下時，單純從經濟性而言，項目的改造是負收益的。

（4） 建筑面積變化

建筑面積是本次敏感性分析所選取的不確定因素中，引致總投資及改造效果同向變化的因素，當容積率調至3.5，建筑面積增加了16.67%，達到35000平方米，此時，總投資增加15.54%，改造效果增加了20.75%，當容積率向下調整為2.5時，建筑面積、總投資及改造效果分別下調16.67%、15.54%、20.75%。而當建筑面積低于5900平方米時，改造效果近乎為0。

各因素敏感性分析一覽表如下所示：

三、決策要點

1. 用地性質、建筑面積、容積率等各項指標的厘定原則

改造項目要達到盈虧平衡點以上的建筑規模才有正效益。而根據容積率與改造效果的正向影響關系，容積率越大，改造效果就越明顯，從該意義來說，企業在申請項目時應該在法律法規允許的范圍內盡量選擇最大的容積率指標。但在決策過程中還有一個重要的考量：項目投資額。因為該項指標也是跟隨容積率正向變化的，容積率的升高，同樣導致投資額的增加。當進行以自用為目的的改造時，因沒有出售或出租收入來抵消項目的成本支出，而需完全依靠企業主營業務盈利能力來支持，過大的投資會給企業的經營帶來巨大的壓力，甚至有崩垮的危險。所以，企業在決策之時首先要根據自身的財務、經營狀況畫出一條資金紅線，在此紅線內安排改造計劃，包括項目總投資控制線、每年可投入本項目的資金額度等，并以此進行開發進度安排、貸款還款安排等。改造所需投資額必須是自身所能承受的，且項目每年所需資金不會影響企業主營業務的開展。

同一標的之下，容積率的大小直接決定著建筑面積的大小，然而也不能忽視用地性質對建筑面積的影響。一般而言，商業用地的容積率上限比科研教育用地高。但定義為商業用地則需繳交的土地出讓金也相對較高，而且日后在出售或出租時還將涉及到增值稅、營業稅等的繳交，增加的成本也是企業需要考慮的因素。

2. 風險控制

如上文所說，以自用為目的的改造或多或少會給企業的主營業務帶來一定的風險，對此，可以針對項目設立獨立法人、以項目融資，企業以其出資額為限承擔項目風險。

在此基礎上，更可以進一步，進行項目的開發運營。如，在資金保證的前提下，劃定一定的商業用地，通過商業用地的開發運營獲取一定的收益沖抵項目改造的成本支出，此時，容積率的提高就有了實際意義。但，此方法在降低企業主營業務的風險壓力的同時，又增加了項目的經營風險、市場風險以及政策風險，項目的不確定性進一步增加。故，此方法較適用于熟悉項目開發及國家相關法律法規的企業，如果企業還同時具有一些潛在的客戶資源就更是如魚得水了。例如，有的企業是某行業的標準制定者、檢測者，承擔了行業的部分監督、管理職責，則與其有經常性業務往來的企業就有很強的意愿就近辦公，當項目的物業售價或租金與市場價格基本相當時，進駐項目的可能性非常高。

另外，也可以通過與開發企業合作轉嫁部分風險。雙方可以約定在改造完成后返還一定的面積給用地權屬方，合作方承擔建設期間的拆遷安置費用，而溢出面積的處置權則交付給合作方。如果地塊具備較高的商業價值，則可以通過談判爭取更大的權益，例如由合作方對企業在改造過程中的經營損失進行補償或者企業參與溢出面積的利益分配，這些權益可以體現在返還面積上，也可以體現為貨幣補償。當然，企業在轉嫁風險的同時也讓出了部分決策權，例如合作方有可能根據項目的效益情況爭取最高的容積率，從而犧牲項目地塊的建筑舒適度；同樣，項目的建筑形式、建筑風格也將不可避免地受合作方的制約。

從案例的分析結果看，項目的容積率、評估單價似乎都存在較大的空間，預示風險較小，但在項目的實際評估中往往需要對項目進行模擬經營，假設用于出售、出租，或考慮企業租金節約，并且客觀地考慮經營風險、市場風險及政策風險的影響，修正后，項目的效益空間將大大縮小。

3. 配套住宅區納入改造范圍與否

依據當時的“生產性城市”建設方針，各類生產設施周邊總是相應地布置配套住宅區，科研院所也不例外，一般以大院模式進行建設，在院內同時布置科研辦公區和配套住宅區，兩者之間僅以圍墻或隔離帶進行分隔，以利于生產工作的高效開展。與科研辦公區同時期建設的配套住宅區其實也存在著同樣迫切的改造需要，但因如下原因，企業選擇自行改造模式時，是否將配套住宅區一并納入改造范圍還需慎重考慮：

（1） 房改后，原屬單位的住宅用房使用權已歸屬個人所有，如要對該區進行改造，需100%住戶同意，具有相當大的難度，需要耗費極大的人力、物力，時間周期長，程序上也較繁瑣。

（2） 大院內仍以單位職工為主要居民，對于就近工作、生活有很強的慣性依賴，如改造期內涉及搬遷，則會因為通勤的產生，而大大降低改造的意愿。

（3） 以前的住房建筑面積較小，大多為五六十平方米，但實用率高，改造后如果按原建筑面積補償給被改造人，很可能因現代建筑實用率的降低而導致實際補償面積減小，折損了被改造人的利益；

（4） 另外，隨著經濟的發展，被改造人的收入已較過往大為提高，有期望也有能力支撐居住條件的改善，希望增加居住面積，而不再滿足于原來的五六十平方米了。但受國家政策限制，除了回遷面積以外，超出的面積又不能直接對內部銷售，而且還有限購、限貸等政策的約束，被改造人即使是以另一套房的購買方式來增加居住面積也有一定的壁壘，這使得改造的效果大打折扣。

小結：

三舊改造是一項綜合性的建設項目，企事業在面對該類項目時一定要慎重決策，除考慮自身業務使用功能的需要之外，亦要權衡改造所帶來的經濟效益與自身的資金承擔能力、風險抗衡能力是否匹配，切不可因一時之利，對主營業務產生沖擊，影響了企業的長遠、健康發展，以致于得不償失。

參考文獻：

[1] 某科研院所三舊改造項目可行性研究報告（項目負責：曾玨霞）

[2] 曾玨霞.廣州城市空間結構演變下的住區分布研究，城市觀察2010年第5 期，180-191

[3] 《廣州市“三舊”改造規劃綱要》

[4] 《廣州市舊城更新改造規劃》

[5] 《廣州市城中村（舊村）改造規劃指引》

篇（9）

征求意見稿明確指出：管理會計工具方法在行政事業單位主要應用于以下領域：預算管理、成本管理、績效管理等。因此管理會計在高校財務管理中也應該主要應用于這三個領域。

（一）高校預算管理方面。高校財務制度改革的一個核心內容就是預算。長期以來高校預算存在以下問題：第一，預算管理意識淡薄。第二，預算編制方法不科學，預算編制內容不全面、質量不高。第三，預算管理重申報輕管理。將管理會計的理論方法應用于高校預算管理對于高校加強預算準確性，確保預算的執行效果將起到一定作用。

零基預算是管理會計中一個十分重要的預算編制方法。高校也應進行以零為編制基礎的全面預算，分別進行收入預算和支出預算。收入預算主要包括國家財政補助收入、教育事業收入、上級補助收入、經營收入、附屬單位上繳收入等。支出預算包括教育事業支出、經營支出、對附屬單位的補助支出、上繳上級支出等。部門預算編制程序大致分為以下三個步驟：（1）各部門根據學校預算的總目標和本部門分管的具體預算目標，確定費用開支項目，并詳細說明每一費用項目的性質、用途和必要性，以及開支的具體數額。（2）對每一費用項目進行成本-效益分析。效益分為經濟效益和社會效益，對于高校來說應該以社會效益為主、經濟效益為輔，據此確定各費用項目的重要程度和開支先后順序。（3）將預算期實際可運用的資金按照各費用項目的先后順序，在各項目之間進行擇優分配。在分配資金時要做到保證重點、兼顧一般。需注意的是：在編制高校預算時應認真分析總結上一年度的收支預算執行情況，以學校的實際發展狀況為依據，對日常支出、重點項目支出、偶發支出等進行科學合理的預測和論證，以確保資金的分配合理，盡量避免浪費的同時還要充分考慮預算執行過程中不可預測的變化因素，留有使用空間，避免周轉困難。更重要的是在不斷的探索中形成科學的預算機制，加強預算管理體制建設，使收支更加規范，使預算更加準確、預算執行更加嚴格、預算評價體系更加完善。

（二）高校成本管理方面。我國高校的所有者和主要投資者是國家，國家無償提供資金給高校使用，高校不需要償還國家投入的資金，不核算成本和盈虧。因此，成本管理是高校財務管理最為欠缺的一個環節。如今隨著高等教育體制改革的不斷推進，要健全以政府投入為主、多渠道籌集教育經費的體制，使高校逐漸進入市場成為市場競爭主體。在這一前提下如何合理使用教育經費、提高資金使用效率成為各高校面臨的新課題。管理會計學中有很多關于成本管理的方法，其中本-量-利分析應用比較廣泛，即在成本性態分析和變動成本法的基礎上，進一步研究數量、成本和利潤之間的依存關系，包括盈虧平衡分析、保利分析、敏感性分析和本—量-利分析的擴展四部分。因為高校不以營利為目的，因此應重點進行盈虧平衡分析。具體分析如下：1.高校本-量-利分析的基本假設。（1）高校的全部成本都能合理地劃分為固定成本和變動成本。變動成本隨招生數量的變化呈正比例變化，單位變動成本保持不變，固定成本總額在招生數量的相關范圍內保持不變。（2）高校招收學生的結構穩定。即本科生、碩士研究生、博士研究生、委培生、成教生等各類學生所占比重不變，同比例增減。

2.高校成本性態分析。（1）固定成本：是指在一定時期和一定限度內不隨學生數量變動而變動的費用總額。如：教職工工資（含離退休職工）、福利費、保險費、房屋建筑物、教學設備的折舊等。（2）變動成本：是指在一定時期和一定限度內隨學生數量變動而變動的費用總額。主要是指學生事務支出，包括獎助學金、醫藥費、學生活動費、研究生業務及答辯費、各院校本科生研究生經費等。

3.高校收入的構成分析。高校的收入來源比較多樣，不同于企業的“單價x數量”的單一收入來源，因此要分析招生數量對收入的影響。高校收入可分為固定收入和變動收入。固定收入主要包括科研收入、經營收入、捐贈收入等；變動收入主要是指生均撥款、學費、住宿費、培訓費等。

4.用公式法確定高校招生的盈虧平衡點。利潤O1=收入-支出=（固定收入+變動收入）-（固定成本+變動成本）=（固定收入FI+生均變動收入VI×招生人數Q）-（固定支出FC+生均變動成本VC×招生人數Q）=（FI-FC）+（VI-VC）×Q。當O1=0時，達到盈虧平衡點，計算盈虧平衡點的招生人數QBEP：（FI-FC）+（V1-VC）×QBEP=0；QBEP=（FC-FI）/（V1-VC）

5.盈虧平衡點應用案例。以2015年北京某重點大學年決算數據為例：該校2015年總收入為115888.87萬元，其中變動收入44734.04萬元，固定收入71154.83萬元；2015年總支出為114724.06萬元，其中變動支出14554.62萬元，固定支出100169.6萬元。2015年學生總數為30892人，計算盈虧平衡點的招生人數：FI=71154.83（萬元）；VI=44734.04/30892=1.45（萬元/人）；FC=100169.6（萬元）；VC=14554.62/30892=0.47（萬元/人）；（FC-FI）/（V1-VC）=（100169.6-71154.83）/（1.45-0.47）=29607（人）。可以看出該校招生人數為30892人，超過了盈虧平衡點的招生人數29607人，2015年該校是盈利的。在固定成本不變的情況下繼續擴大招生可以使學校擴大盈利。但是辦學不但要講求效率，更要重視效果，因此還要分析該校公共資源的承受能力，如教室、實驗室、圖書館的容量，任課教師的數量，宿舍的床位等，在現有資源不變的情況下確定最佳的招生人數。

在實際應用過程中盈虧平衡點的計算是一個非常復雜的過程，由于學校各類學生的收入和支出是不同的，如果不考慮固定收入和固定成本，各類學生的變動收入減去變動成本的差也是不同的。本文中案例分析是以各類學生數同比例變動為基本假設，但在實際中這種變動的可能性非常小，所以如果想準確地分析盈虧還需要對各類學生的收入和成本進行更加合理的分配，進而分析單類學生變動對盈虧的影響程度，從而在招生時有所側重。另外區分固定收入和變動收入相對容易，但是區分固定成本和變動成本就復雜得多。高校的支出項目很多，要逐一去衡量哪些支出會隨學生數量的變動而動，嚴格合理地區。分固定成本和變動成本。

筆者認為本-量-利方法應用于高校主要有以下三方面作用：第一，讓高校建立起成本利潤的概念。第二，通過準確地計算盈虧平衡點，將學校的招生規模控制在合理范圍內。第三，通過固定成本、變動成本的區分和計算，可以讓高校清楚地知道哪一部分成本有節約空間，有的放矢、高效地節約成本。

（三）高校績效評價方面。2009年中央教育研究所公布的《中國高等學校績效評價報告》對教育部直屬高校進行了排名，引發了社會的廣泛關注。《國家中長期教育改革和發展規劃綱要（2010—2020）》中也明確提出了加強髙校績效管理的要求。以此為契機，學術界和教育界進行了大量的理論研究和實踐探索，但結果并不樂觀。首先，績效評價多停留在理論研究階段，可操作性不強。其次，沒有統一的評價指標體系和框架，可比性較弱。第三，績效評價應區分不同目標、不同層次、不同領域，不能一概而論。

管理會計中關于績效評價的一個重要方法就是平衡計分卡。平衡計分卡是一種先進的戰略業績評價系統，其核心是把最受關注的信息濃縮在幾項指標中，使信息使用者關注的狀況和結果一目了然。其最大的特點是將財務指標和非財務指標結合在一起，以定量為主、定性為輔，相比傳統的財務指標評價體系更加全面科學。平衡計分卡在國外高校已經有所應用，比如美國、澳大利亞等。如果將其應用于我國髙校的績效考核，應根據我國高校的辦學環境、目標要求的不同，對指標進行調整和完善。現以高校綜合績效評價為目標，將財務、顧客、內部業務流程、學習和成長四個層面的關鍵業績指標設定如下：

1.財務層面的KPI（關鍵業績指標）。高校是非營利組織，雖不以營利為主要目的，但同樣應該重視資金的使用效率和效果。因此財務指標的主要關注點是資金來源是否充足、資金使用是否合理、是否專款專用和財產是否安全等方面，具體可以量化到各財務指標中，如資金充足率、收入增長率、預算執行率、資產負債率等。

2.顧客層面的KPI。高校一方面要面向學生，另一方面要面向社會，因此高校的顧客指標包括學生滿意度和社會滿意度兩個方面。學生滿意度指標主要包括學位授予率、就業率、畢業生薪酬、職業發展前景、生均比賽獲獎數或科研成果數等。社會滿意度的衡量指標范圍相對較廣，主要有入學率、助學貸款償還率、用人單位對畢業生的評價、科研成果轉化率等。

3.內部業務流程的KPI。這一指標衡量的是高校是否為學生和教師提供了良好的教學與科研環境。教學環境指標包括教師的學歷結構、教師職稱結構、生均事業支出、生均教學費用支出、圖書藏量等。科研環境指標包括重大科研項目比例、科研成果獲獎數量、重點實驗室數量、大型儀器設備使用率、師生參加國際性學術會議數量等。

4.學習和成長層面的KPI。高校的主要辦學目標是建設一流的學科與優質的科研創新團隊以及高素質的教師隊伍。關鍵指標包括：教學、科研成果增長率、博士點碩士點數、博士后流動站數、國際知名學者數、省部級以上精品課程數、國家重點學科數、教師出國進修人次、高學歷教職工比例等。

平衡計分卡是一個主觀判斷和客觀數據相結合的績效評價方法，在每一個層面KPI的確定是一個主觀的過程，其中有一些是由客觀數據組成的指標，所以主觀上各高校可以根據自身情況和所要達到的目標不同，確定適合自己學校的KPI，在評價過程中也會使用大量的客觀數據，定量與定性評價相結合，使高校的績效評價更加生動立體、更加全面。

二、管理會計在高校推廣應用過程中需要解決的問題

（一）提高高校領導對管理會計的認識和理解水平，尋求政策支持。受傳統高校財務職能和管理方式的影響，高校領導普遍存在重視教學科研管理、輕行政管理的現象，財務管理又是行政管理中最容易被忽視的一個環節。另外高校領導也不都是財務方面的專家，思想觀念存在相對保守、對財務信息不夠敏感等問題，致使管理會計在高校中的推行存在一定阻力。因此需要財務管理人員加強管理會計的宣傳力度，促進高校領導對管理會計的認識，更新管理觀念，更重要的是盡快將管理會計應用到高校的財務管理中去，讓高校領導真切感受到管理會計的優勢，進而對管理會計的推行提供強有力的支持。

（二）高校管理會計理論不完善，各方法指標的確認需要大量的理論依據。現有管理會計學是以企業會計為基礎進行研究的一門學科，其主要方法和指標也都是以企業為研究對象。對于高校來說管理會計算是舶來品，需要踏踏實實地從理論研究做起，對各種管理會計的方法和指標進行深入研究，使高校在運用這些方法和指標時有理有據，形成一套符合高校實際、適合高校使用的管理會計理論和方法體系。

（三）建立案例庫。管理會計是一門應用學科，不能只停留在理論研究上，要真實地應用到高校財務管理中去，為學校決策提供依據。管理會計在高校的應用，要以大量的實踐案例為基礎，在不斷的實踐中去充實和完善高校的管理會計理論，這勢必是一個艱難的過程，要經歷無數次的失敗-改正-再失敗-再改正，但是無論失敗與成功都將成為高校管理會計研究過程中最寶貴的經驗。各高校可以在案例庫里尋找與自己學校相匹配的案例，借鑒其方法和指標應用到自己學校的財務管理中，縮短研究周期，少走彎路，對管理會計的快速推廣可以起到事半功倍的效果。

（四）培養專業的管理會計人員。目前，我國高校普遍缺乏專業管理會計人員。受高校傳統報賬財務模式的影響，高校現有會計人員在職業素質、業務拓展能力、新知識理解能力等方面存在很大的局限性。由于高校財務工作相對穩定安逸，這對管理會計在高校的推廣十分不利。因此必須建立起一支觀念新、業務強、涉獵廣的管理會計隊伍，并在實踐中不斷發展壯大，最終帶動整個高校會計隊伍實現由“報賬型”到“管理型”的轉變。

（五）建立強大的管理會計信息系統。高校在應用管理會計的方法進行財務管理時，需要用信息化的手段進行數據的收集、整理、運用和輸出，因此開發一套適合高校管理會計應用的信息系統是管理會計在高校推廣的必要條件。現行的高校財務管理信息系統，更多的是處理會計信息，與教務系統、學生管理系統、科研管理系統、人事管理系統等沒有互通，在運用管理會計進行分析時無法很好地整合這些信息，也就無法達到管理會計的目的。如將高校各個業務系統與管理會計信息系統進行資源整合，嵌入全面預算、成本管理、業績評價等理論，不僅能夠全面反映高校多個業務活動過程，保證信息的完整性和相關性，而且能夠滿足各方決策需求，提供更為及時、準確的信息數據。

篇（10）

一、引言

近年來，淄博市房地產市場在需求持續旺盛的引導下，繼續保持著快速、平穩、理性的發展，供求總量基本均衡，然而，與住宅需求的持續增長不同，淄博市住宅新增供給明顯下降，住宅市場整體呈現“供”小于“求”的局面。在此背景下，淄博市鑫盛房地產開發有限公司在一期建設項目的基礎上，提出了城市花園二期建設項目。該項目的建設不僅可以增加淄博市住宅市場的有效供給，緩解供求壓力，而且也有利于項目實施單位充分利用市場機遇，提升自身競爭力，獲得良好的經濟效益。

淄博市城市花園二期建設項目總用地面積17076.40平方米，總建筑面積為77865.2平方米，其中住宅50940.4平方米，商業20824.8平方米，幼兒園2400平方米，配套公建3700平方米。地下停車位500左右，地面停車位100個（供大商場使用），土地使用年期70年，地上住宅和商業可進入市場銷售。

項目不確定性分析主要包括盈虧平衡分析及敏感性分析等內容，它可以在一定程度上考察擬建項目的風險程度，從而為項目決策提供科學依據[1]。為此，本文將項目不確定性分析的相關理論與淄博市城市花園二期建設項目實際密切結合，對本項目進行了深入的盈虧平衡及敏感性分析，考察了該項目的風險水平，以為本項目的投資決策及建成后的經營管理提供了科學指導。

二、淄博市城市花園二期建設項目盈虧平衡分析

項目盈虧平衡分析主要反映項目對市場上存在的不確定性的適應能力和抗風險能力，它既可以通過計算項目實現盈虧平衡時的價格或者產銷量來反映，也可以通過計算項目盈虧平衡時的生產能力利用率來反映，其具體計算公式分別為[2]：

項目盈虧平衡時的生產能力利用率為：

產品的銷售稅金及附加；C為年固定成本；V為單位產品的變動成本。

在上述指標中，項目盈虧平衡時的產銷量越低，銷售價格越低，生產能力利用率越低，項目適應市場變化的能力就越強，抗風險能力越強[3]。

本文對淄博市城市花園二期建設項目的盈虧平衡分析，主要在以下三個層面上進行：

（1）保持售價不變的情況下，計算建造成本的保本點，即成本最高允許值，則：

則：

即成本單價的盈虧平衡點是3329.35元/平方米，遠高于1984元/平方米的成本估算，這表明只有當項目的建設成本發生較大變化，高達到3329.35元/平方米時，項目才達到盈虧平衡，項目的風險程度較低。

（2）保持成本不變的情況下，計算銷售價格的保本點，即銷售價格最低允許值，則：

則：

即項目盈虧平衡時的平均價格為2168.66元/平方米，遠低于住宅銷售均價3000元/平方米及商鋪銷售均價5800元/平方米。

（3）保持成本、租售價不變的情況下計算租售率的保本點，即租售率最低允許值，則：

即只要項目的租售率達到60%，項目就可以實現盈虧平衡，可見項目能夠低于較大的市場風險。

三、淄博市城市花園二期建設項目敏感性分析

敏感性分析主要對該項目的成本和銷售價格發生變化時，預測隨之而引起的項目各項投資效益指標變化程度。項目某種指標對某種因素變動的反應敏感程度，可用敏感性系數來表示，其計算公式為[4]：

本文對本項目主要針對銷售價格和項目總投資這兩項影響項目最大的指標進行敏感性分析，分析結果詳見表1。

表1 項目敏感性分析結果表

變化

因素 物業類別 敏感因素變化幅度5% 敏感因素分析結果

租售價格 租售量 總投資 投資利潤率（%） 財務凈現值（萬元） 內部收益率 投資回收期（年）

元/平方米 平方米 萬元

基本

方案 住宅 3000 50940.4 15449.87 57.63% 5116.46 70.88% 2.59

商鋪 5800 20824.8

價格下降10% 住宅 2700 不變 不變 40.00% 1140.43 53.21% 2.37

商鋪 5220

總投

資+10% 住宅 不變 不變 16994.86 52.38% 4633.49 62.47% 2.38

通過表1分析可得，當銷售價格及總投資變化10%時，該項目的各項盈利能力指標波動并不大，仍高于基準的盈利能力，由此可見，本項目具有較好的抗風險能力，項目整體風險較小。在這兩種不確定性因素中，本項目對銷售價格的變動更加敏感，其次為項目總投資，這就要求鑫盛房地產開發有限公司必須密切關注房地產市場的價格變化，對房市的未來走向做出正確的預測，并以此指導項目建設及以后的經營管理，以切實增強本項目應對市場變化的能力。同時，還必須加強內部管理，尤其是成本管理，降低人、財、物等方面的成本消耗，以進一步持續提高項目的經濟效益。

四、淄博市城市花園二期建設項目敏感性防范

為了防范上述風險因素的發生，本文特提出如下防范性對策[5]～[6]：（1）通過踐行嚴格的成本管理，切實控制項目投資成本，提高項目的施工質量，同時，按照項目進度安排，實時監控項目的成本及工期控制情況，加強項目進度管理，在合理控制項目成本的前提下，保證工程進度。（2）加強與國內外知名品牌商、整合推廣廣告公司的密切合作，在對當地房地產市場需求進行深入調研的基礎上，充分做好策劃、營銷計劃，以努力提高項目銷售率，在穩定銷售價格的前提下，盡量縮短銷售時間。（3）針對目標客戶和市場變化趨勢，及時調整營銷策略，以不斷降低銷售風險，盡快回籠資金，提高項目的盈利能力。（4）加強與品牌建筑單位的協調合作，選擇知名的監理單位，并加強合作，以高質量、高效率地完成本項目的建設，并通過本項目的建設，提高鑫盛房地產開發有限公司的整體形象和行業地位。

五、結語

項目不確定性分析是一個不斷發展的、開放的理論體系，其應用性很強，本文的研究還存在著很多不足，如在項目敏感性分析中，對不確定性因素的選擇還存在著一定的主觀性，這在一定程度上影響了分析結論的科學性和客觀性。本人希望這些不足能在以后的實踐中不斷地得到修正，在今后的一些后續研究中得以彌補，以切實推進項目不確定性分析相關理論的完善與進步，并不斷提高其在我國項目投資分析中應用的科學性。

參考文獻：

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[2]陳偉，黃晨波，高崇博.構建節能項目全壽命期財務評價指標體系[J].財會月刊，2011（4）64-65.

[3]寶良，樊效峰.財務評價在建設項目方案比選中的應用[J].內蒙古科技與經濟，2012（8）：38-40.

[4]鄒晴.電網建設項目財務評價方法研究[J].財務評價，2012（4）：120-122.

篇（11）

集中式污水處理是我國城市生活污水處理的主要形式，具有很多優點，對城市水環境保護起到重要作用[。2008年我國城市污水處理率為70．2％．其中工業污水達標排放率達到97．4％，而城市生活污水集中處理率僅為57．4％，生活污水排放量又是工業污水的．36倍[4]。借鑒發達國家城市生活污水資源化及分散式污水處理經驗E5,62，對生活污水采取源頭收集、就地處理、綜合回用等措施，與集中式污水處理相比，污水成分簡單、容易處理，投資少、建設周期短，污水就地處理回用減少了長距離輸水管網建設費用，提高了水資源利用率，是改善水環境質量、提高城市生活污水處理的有效途徑。

1．2居住小區分散式污水處理及回用

每年我國新建大量的居住區和居住小區。生活污水完全依賴城市污水廠集中處理已不能滿足城市化進程發展的需要，作為生活污水處理的補充形式——居住小區分散式污水處理及回用的條件已完全具備：()排水量大、雜用水需求量大、水量易于平衡，具備中水處理系統設計和平穩運行的水量；(2)居住小區的規模化及污水處理技術的發展，中水處理系統的初始投資和運行費用大幅降低；(3)住房商品化、小區物業管理的興起和完善，為中水處理系統投資和運行管理奠定了基礎；(4)隨著自來水價格的提高，為污水處理和中水回用產生良好經濟效益打下基礎。

2居住小區水量平衡及處理工藝選擇

2．1項目概況

項目占地2．99萬m2，規劃總建筑面積19．48萬m2，其中住宅面積8．9萬m，綠化率58．8％，水景面積440m，居住675戶，5025人。

2．2中水水源及設計處理水量的確定

2．2．1中水原水量及中水回用量

小區中水原水主要包括：淋浴、盥洗、洗衣、廚房和廁所排水，按污染程度分為優質雜排水、雜排水和生活污水，其中優質雜排水含有機物最低。中水原水量按下式計算：Qy=Eax／3xQxb式中：Q為中水原水量(m3／d)；為最高日給水量折算平均日給水量折減系數，取0．67～0．9，本項目取0．8；為建筑物給水量計算排水量折減系數，取0．8～0．9，本項目取0．9；Q為建筑物最高日生活給水量(m3／d)，按《江蘇省城市生活與公共用水定額》(蘇建城[2006J452號)規定，居民生活用水每人801id；b為建筑物用水分項給水百分率。項目原水水量見表，中水回用主要用于沖廁、綠化、保潔和水景補水，項目回用水量見表。

2．2．2中水水源及設計處理水量確定

根據原水和中水回用量計算。進行水量平衡分析(圖)。水源優先考慮水量充沛穩定、污染程度低、處理難度小、安全且易被居民接受的中水原水做中水水源。因此。擬定優質雜排水作為項目中水原水。中水設施處理水量250m3／d，小區內優質雜排水390．7m3／d，完全滿足中水設施水量要求，多余優質雜排水排入市政污水管網。

2．3處理工藝技術選擇根據居住小區生活污水特征，中水回用滿足沖廁、綠化、保潔和水景補水生活雜用水水質標準。項目處理工藝初選曝氣生物濾池、生物接觸氧化法和膜生物反應器三種，處理工藝技術比較見。通過對處理工藝技術、環境影響、占地面積和運行管理進行比較。項目選擇膜生物反應器污水處理技術。工藝流程見圖2，該技術處理效率高、出水水質好且穩定，結構緊湊、占地面積小，實現了水力停留時間和污泥齡的完全分離，污泥濃度高、抗沖擊荷載能力強，剩余污泥量少，系統易于實現全程自動化控制，工藝技術集成化程度高。

3項目經濟性分析

3．1投資估算

項目土建投資32．5萬元，設備安裝投資合計57．4萬元，其他費用0．0萬元，共計99．9萬元。由于項目規模較大，總投資在房價中分攤僅為5．29元／m，若小區中水采用完全分流系統(包含室內外管網費用)房價僅增加20—30元／m2。

3．2項目運行成本

項目制水成本主要由電費、人工費、藥劑費、固定資產折舊費和維修費構成，見。項目單位制水成本為．23元／m，僅是現行自來水價格的4％，該市市區區自來水價格為3元／m3。

3．3項目經濟評價

3．3．1動態經濟分析

項目使用期取5年，貼現率為6％，現金流量見。經計算，凈現值NPV=22．37萬元>0，內部收益率Yj9．7％，動態投資回收期0．5年，項目具有良好經濟性。

3．3．2盈虧平衡分析